Die Oberbürgermeisterin
Vorlage
Vorlage-Nr:
FB 56/0114/WP18
Federführende Dienststelle:
FB 56 - Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration
Beteiligte Dienststelle/n:
FB 23 - Fachbereich Immobilienmanagement
Status:
öffentlich
Datum:
Verfasser/in:
06.10.2021
FB 56/300
Anwendung des BaulandmobilisierungsgesetzesTagesordnungsantrag der Fraktion Die Linke
Ziele:
Klimarelevanz:
Keine
Beratungsfolge:
Datum
26.10.2021
Gremium
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss
Zuständigkeit
Kenntnisnahme
Beschlussvorschlag:
Der Wohn- und Liegenschaftsausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis.
Prof. Dr. Sicking
(Beigeordneter)
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
Seite: 1/8
Finanzielle Auswirkungen
JA
NEIN
Nicht eindeutig
bezifferbar
Investive
Ansatz
Auswirkungen
20xx
Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx
Fortgeschrieb
Ansatz
ener Ansatz
20xx ff.
20xx ff.
Gesamtbedarf (alt)
Gesamtbedarf
(neu)
Einzahlungen
0
0
0
0
0
0
Auszahlungen
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
0
0
0
0
0
0
+ Verbesserung /
0
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
- Verschlechterung
konsumtive
Ansatz
Auswirkungen
20xx
Ertrag
Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx
Fortgeschrieb
Ansatz
ener Ansatz
20xx ff.
20xx ff.
Folge-
Folgekosten (alt)
kosten
(neu)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Abschreibungen
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
0
0
0
0
0
0
Personal-/
Sachaufwand
+ Verbesserung /
- Verschlechterung
0
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
Seite: 2/8
Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine
positiv
negativ
nicht eindeutig
x
Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering
mittel
groß
nicht ermittelbar
x
Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine
positiv
negativ
nicht eindeutig
x
Größenordnung der Effekte
Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.
Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):
gering
mittel
groß
unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)
Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):
gering
mittel
groß
unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)
Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49 %)
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
Seite: 3/8
nicht
x
nicht bekannt
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
Seite: 4/8
Erläuterungen:
Mit Schreiben vom 20.09.2021 hat die Fraktion Die Linke einen Tagesordnungsantrag für die Sitzung des
WLA am 26.10.2021 gestellt. Der Antrag lautet wie folgt:
Anwendung des Baulandmobilisierungsgesetzes
Die Verwaltung möge berichten:
1. Welche Möglichkeiten bietet das Baulandmobilisierungsgesetz für die kommunale Steuerung des
Wohnungsmarktes?
2. Welche Möglichkeiten werden der Stadt genommen, wenn der Wohnungsmarkt in Aachen vom Land
als nicht angespannt bewertet wird?
3. Welche Gespräche werden mit dem Land über eine Neubewertung des Aachener Wohnungsmarktes
geführt?
Die Fragen werden nachfolgend seitens der Verwaltung beantwortet.
1. Welche Möglichkeiten bietet das Baulandmobilisierungsgesetz für die kommunale Steuerung des
Wohnungsmarktes?
Die Möglichkeiten zur kommunalen Steuerung auf Basis des Baulandmobilisierungsgesetzes wurden in der
Sitzung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses am 31.08.2021 mit der Vorlage
FB 23/0055/WP18 - Auswirkungen des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland auf die kommunale
Wohnungsmarktpolitik - Antrag zur Tagesordnung der Fraktion Grüne vom 08.06.2021 zusammenfassend
beschrieben. Die Änderungen betreffen die Bauleitplanung (§§ 1, 9 und 13 b BauGB), die Sicherung der
Bauleitplanung (hier insbesondere die §§ 24 ff. BauGB), die Zulässigkeit von Vorhaben (§§ 29 ff. BauGB), die
städtebaulichen Gebote (§ 176 BauGB) sowie die allgemeinen Vorschriften (u.a § 201 BauGB). In der Vorlage
werden diese weitergehend mit dem Schwerpunkt auf das Thema Vorkaufsrechte und Wohnungsmarkt erläutert.
2. Welche Möglichkeiten werden der Stadt genommen, wenn der Wohnungsmarkt in Aachen vom Land
als nicht angespannt bewertet wird?
a) Auswirkungen Mieterschutzverordnung
Mit der Einführung einer neuen Mieterschutzverordnung (MietSchVO) wurden im Juli 2020 vier mietrechtliche
Verordnungen (Mietpreisbegrenzungsverordnung, Kappungsgrenzenverordnung,
Kündigungssperrfristenverordnung, Umwandlungsverordnung), die das Land NRW in der Vergangenheit
eingeführt hatte, ersetzt. Die Umwandlungsverordnung (§ 172 Abs. 1, S. 4 BauGB) lief am 27.03.2020 ersatzlos
aus. Diese regelte bis dahin die Genehmigungspflicht der Begründung von Wohneigentum an bestehenden
Wohngebäuden in Milieuschutzgebieten, also der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen.
Basis für die neue Mieterschutzverordnung ist das Mantelgutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in
Nordrhein-Westfalen – Endbericht (03/2020), welches durch „empirica ag – Büro Berlin“ erstellt wurde. Das
genannte Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass die Stadt Aachen nicht mehr zu den Gemeinden in NRW zu
zählen sei, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt identifiziert werden könnte. Diese Klassifizierung
Aachens hat zur Folge, dass sich der Anwendungsbereich der neuen Mieterschutzverordnung nicht auf die Stadt
Aachen erstreckt. Elementare Instrumente zur Entspannung des Wohnungsmarktes können in Aachen daher
nicht angewendet werden. Konkret bedeutet dies, das folgende Verordnungen nicht in Aachen eingesetzt werden
können:
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
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-
Mietpreisbegrenzungsverordnung (§ 556d Abs. 2, S. 1 BGB):
Die als „Mietpreisbremse“ bekannte Verordnung begrenzt die Erhöhung der Miete bei Neuvermietung einer
Wohnung auf max. 10 % über der ortsüblichen Miete.
Ohne entsprechende Verordnung besteht keine Begrenzungsmöglichkeit mehr.
-
Kappungsgrenzenverordnung (§558 Abs. 3, S. 2 und 3 BGB):
Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen sind bei Anwendung der zusätzlichen Regulierung über
die Landesverordnung auf maximal 15 % innerhalb von drei Jahren begrenzt.
Ohne Verordnung erlaubt das BGB bis zu 20 % Mieterhöhung.
-
Kündigungssperrfristverordnung (§577a Abs. 2 BGB):
Droht der Verlust der Mietwohnung aufgrund Eigenbedarfsanmeldung durch den Eigentümer*in, sichert die
Verordnung dem bisherigen Mieter*innen der Wohnung einen zusätzlichen Kündigungsschutz zu. So
müssen im Geltungsbereich der Verordnung 5 Jahre vergehen, bis der neue Eigentümer den Mietvertrag
kündigen kann.
Ohne Verordnung besteht die Möglichkeit für die/den neuen Eigentümer*in bereits nach 3 Jahren den
Mietvertrag zu kündigen.
Wichtige Schutzbestimmungen für die Aachener Mieter*innen fallen aufgrund der Klassifizierung als nicht
angespannter Wohnungsmarkt somit weg.
b) Auswirkungen Baulandmobilisierungsgesetz
Der Gesetzgeber schafft mit der Ausweisung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt
gemäß § 201a BauGB ein neues Verordnungsrecht für die Länder, in deren Kommunen ein angespannter
Wohnungsmarkt herrscht, um die Anwendung von Vorkaufsrechten und Baugeboten an brachliegenden und
unbebauten Grundstücken zu erleichtern.
Entgegen der Beratungen zur Novellierung wurde in der jetzt veröffentlichten Fassung das Verordnungsrecht den
Ländern und nicht als Satzungsrecht den Kommunen übertragen. Zwar hat der Städtetag bereits gefordert, dass
die Landesregierung die Verordnung zügig für alle Kommunen auf den Weg bringt, es bleibt aber fraglich, ob das
Land auch in Aachen die Voraussetzungen als erfüllt ansieht. Sofern kein angespannter Wohnungsmarkt seitens
des Landes in Aachen identifiziert wird, würde die Verordnung in Aachen nicht zur Anwendung kommen. Ein
etwas erleichterter Flächenerwerb würde damit gehemmt werden - der Zugang zu möglicherweise für
Wohnungsbau geeigneten Entwicklungsflächen wäre davon natürlich gleichermaßen betroffen.
c) Auswirkungen Wohnraumförderung
Die Bewertung als angespannter Wohnungsmarkt ist auch entscheidend für die Niveaustufe innerhalb der
geltenden Bestimmungen der Wohnraumförderung. Die letzten beiden folgenden Gutachten, die vom Land NRW
beauftragt wurden, kommen für Aachen zu eindeutigen Ergebnissen, die auf einen angespannten
Wohnungsmarkt deuten. Da diese als Grundlage für die Wohnraumförderung herangezogen wurden, gilt für die
Wohnraumförderung unverändert die höchste Niveaustufe „hoch“.
-
Gutachten zur sachlichen und räumlichen Differenzierung der Wohnraumförderung in NordrheinWestfalen (Gebietskulissen) - RegioKontext GmbH für das MHKBG Nordrhein-Westfalen
(Dezember 2020):
Das Gutachten identifiziert für Aachen in allen vier maßgeblichen Gebietskulissen (Kostenniveau
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
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Mietwohnraum & Eigentum, Bedarfsniveau Mietwohnraum & Eigentum) die höchste vorhandene
Niveaustufe "hoch". Abrufbar unter
https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/media/document/file/Gutachten%20Gebietskulissen%20Berich
t%20.pdf
-
Ergebnisbericht - Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen
Wohnungsneubaubedarf in Nordrhein-Westfalen bis 2040 - GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH für das MHKBG Nordrhein-Westfalen (September 2020):
Das Gutachten identifiziert für Aachen einen hohen Wohnungsneubaubedarf, der vom derzeitigen
Neubauvolumen nicht gedeckt wird. Abrufbar unter
https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/documents/202011/ergebnisbericht_wohnungsneubaubedarf_in_nrw_bis_2040.pdf
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine Klassifizierung des lokalen Wohnungsmarktes
entscheidend ist für die Anwendbarkeit von Handlungsinstrumenten zur Förderung der Wohnraumentwicklung
und zum Schutz von Mieter*innen im Sinne einer bezahlbaren Wohnraumsicherung. Ein nicht angespannter
Wohnungsmarkt schränkt dagegen die Handlungsoptionen der Kommune in diesen Feldern deutlich ein.
3. Welche Gespräche werden mit dem Land über eine Neubewertung des Aachener Wohnungsmarktes
geführt?
Unmittelbar nach Bekanntwerden des Mantelgutachtens zur neuen Mieterschutzverordnung hat der Aachener
Wohnungsdezernent Prof. Dr. Manfred Sicking im April 2020 mit einer Stellungnahme beim Städtetag NRW
reagiert. Dem vorangegangenen war ein Faktencheck durch die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung der
Stadt hinsichtlich der vom Land vorgenommenen Klassifizierung Aachens als „nicht angespannt“. Diese Prüfung
hatte ergeben, dass die Neubewertung Aachens als „nicht angespannt“ nicht Ergebnis einer veränderten
Wohnungsmarktsituation ist, sondern sich auf statistische Verzerrungseffekte zurückführen lässt. Bezogen auf
die Stadt Aachen resultieren diese insbesondere daraus, dass für den Indikator der Mietbelastungsquote der
Gesamtwert der StädteRegion Aachen zugrunde gelegt wurde. Zudem erfolgte eine extreme statistische
Simplifizierung, die die Anspannung des Wohnungsmarktes alleine auf zwei Indikatoren – Leerstand und
Mietbelastungsquote – zurückführt.
Basierend auf einer Vielzahl weiterer kommunaler Stellungnahmen aus anderen Kommunen in NRW hat der
Städtetag / die Arbeitsgemeinschaft der kommunalen Spitzenverbände Nordrhein-Westfalen eine Stellungnahme
zum Thema an das verantwortliche Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes
Nordrhein-Westfalen gesendet. Als Reaktion auf den deutlichen Appell aus den Kommunen hatte der zuständige
Fachausschuss Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen im Landtag NRW am 15.05.2020 eine Anhörung zum
Thema auf Basis schriftlicher Stellungnahmen durchgeführt. Ergänzend dazu hat der damalige Aachener
Oberbürgermeister Marcel Philipp am 19.05.2020 eine entsprechende Stellungnahme an Frau Ministerin
Scharrenbach adressiert.
Das am 01.09.2020 erfolgte Antwortschreiben des Ministeriums legte dar, dass die Einschätzungen der Stadt
Aachen zu der Indikatorenbewertung nicht geteilt werden. Gleichzeitig wurde darauf verwiesen, dass das
empirca-Gutachten keine präjudizierende Wirkung für die Gebietskulisse der öffentlichen Wohnraumförderung ab
2021 habe. Für diese wurden dann – wie oben beschrieben – auch andere Gutachten mit deutlich mehr
Indikatoren zur Bewertung herangezogen, die zu einem anderen Ergebnis (angespannter Wohnungsmarkt)
kamen. Eine Neubewertung hinsichtlich der Mieterschutzverordnung ist seitens des Ministeriums jedoch nicht
vorgesehen.
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
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Zur Gebietskulisse des Baulandmobilisierungsgesetzes fanden noch keine Gespräche zwischen Stadt Aachen
und Land NRW statt. Da die Landesregierung nicht verpflichtet ist, überhaupt eine entsprechende
Rechtsverordnung zu erlassen, fehlt für Gespräche derzeit noch ein entsprechender Sachverhalt.
Anlage/n:
-
Tagesordnungsantrag der Fraktion Die Linke
Vorlage FB 56/0114/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 06.10.2021
Seite: 8/8
Fraktion Die Linke. • Verwaltungsgebäude Katschhof • 52058 Aachen
Bürgermeister
Norbert Plum
Steppenbergallee 90
52074 Aachen
Fraktion Die Linke
im Rat der Stadt Aachen
Verwaltungsgebäude Katschhof
Räume 137 – 139
52058 Aachen
Telephon: 0241 / 432 7244
fraktion.dielinke@mail.aachen.de
Aachen, 20. September 2021
Antrag zur Tagesordnung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses am 26.10.2021:
Baulandmobilisierungsgesetz
Sehr geehrter Herr Plum,
bitte setzen Sie zur Sitzung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses am
26. Oktober 2021 folgendes Thema auf die Tagesordnung:
Anwendung des Baulandmobilisierungsgesetzes
Die Verwaltung möge berichten:
1. Welche Möglichkeiten bietet das Baulandmobilisierungsgesetz für die
kommunale Steuerung des Wohnungsmarktes ?
2. Welche Möglichkeiten werden der Stadt genommen, wenn der Wohnungsmarkt
in Aachen vom Land als nicht angespannt bewertet wird?
3. Welche Gespräche werden mit dem Land über eine Neubewertung des
Aachener Wohnungsmarktes geführt?
Mit freundlichen Grüßen
Leo Deumens
Christoph Giebeler
www.fraktion-dielinke-aachen.de