Die Oberbürgermeisterin
Vorlage
Federführende Dienststelle:
FB 23 - Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
FB 02 - Fachbereich Wirtschaft, Wissenschaft,
Digitalisierung und Europa
FB 61 - Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und
Mobilitätsinfrastruktur
Vorlage-Nr:
FB 23/0096/WP18
Status:
öffentlich
Datum:
Verfasser/in:
10.01.2022
23/000
Ratsantrag Nr. 101/18 der Fraktion Die Linke vom 16.03.2021
"Konzeptvergabe von Gewerbegrundstücken"
Ziele:
Klimarelevanz
positiv
Beratungsfolge:
Datum
25.01.2022
10.03.2022
14.06.2022
Gremium
Zuständigkeit
Ausschuss für Arbeit, Wirtschaft und Regionalentwicklung Anhörung/Empfehlung
Planungsausschuss
Anhörung/Empfehlung
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss
Entscheidung
Beschlussvorschlag:
Der Ausschuss für Arbeit, Wirtschaft und Regionalentwicklung empfiehlt dem Wohnungs- und
Liegenschaftsaus-schuss, städtische Grundstücke für gewerbliche Nutzungen mit städtebaulicher
Relevanz im Konzeptverfahren zu vergeben.
Der Planungsausschuss empfiehlt dem Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss, städtische
Grundstücke für gewerb-liche Nutzungen mit städtebaulicher Relevanz im Konzeptverfahren zu
vergeben.
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beschließt, städtische Grundstücke für gewerbliche
Nutzungen mit städ-tebaulicher Relevanz im Konzeptverfahren zu vergeben.
Vorlage FB 23/0096/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 31.05.2022
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Finanzielle Auswirkungen
JA
NEIN
x
Derzeit ergeben sich keine finanziellen Auswirkungen.
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Zur Relevanz der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
nicht
keine
positiv
negativ
nicht
eindeutig
keine
positiv
X
negativ
eindeutig
X
Der Effekt auf die CO2 -Emissionen ist:
Derzeit
nicht
gering
mittel
groß
ermittelbar
x
Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2 –Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49%)
nicht
X
Noch nicht bekannt
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Ratsantrag
Die Fraktion DIE LINKE hat mit Datum vom 16.03.2021 den Ratsantrag Nr. 101/18 „Konzeptvergabe bei
Gewerbeflächen“ gestellt und die Verwaltung beauftragt, eine Konzeptvergabe für Gewerbegrundstücke
zu erarbeiten, um den Mehrwert für die regionale Entwicklung anhand von Nachhaltigkeit, sozialen
Standards und Strukturwandel zu definieren. Die Ausarbeitung soll den zuständigen Fachausschüssen
und dem Rat der Stadt Aachen zur Beschlussfassung vorgelegt werden.
Der Antrag ist als Anlage beigefügt.
Erläuterungen
Konzeptverfahren als Instrument der Grundstücksvergabe dienen der qualitätsorientierten Bereitstellung
städtischer Grundstücke und ermöglichen der Stadt, Standortentwicklungen proaktiv zu gestalten und
steuernd in den Immobilienmarkt einzugreifen. Die Stadt Aachen vergibt daher seit einiger Zeit
Wohnungsbaugrundstücke von städtebaulicher Relevanz nur noch im Wege des Konzeptverfahrens.
Die Bewertung der städtebaulichen Relevanz erfolgt dabei in Zusammenarbeit mit FB 61 und u.a. auf
Basis der im § 1 (5) Baugesetzbuch genannten Belange und der Grundstücksgröße.
Ziel der Verfahren ist, gewollte soziale, städtebauliche, ökologisch-klimatische und gestalterische
Aspekte bei Bauvorhaben Dritter umzusetzen und diese dauerhaft zu sichern. Vor allem als
wohnungspolitisches Instrument werden Konzeptverfahren mit dem Ziel der Förderung von
bedarfsgerechtem Wohnungsbau durchgeführt, doch auch bei der Vergabe von Gewerbeflächen sind
Konzeptverfahren ein geeignetes Mittel, um ökologische, wirtschaftliche und stadtentwicklungsrelevante
Ziele zu realisieren. Daher ist es folgerichtig, die Verfahren auch bei der Vergabe von
Gewerbegrundstücken anzuwenden.
Die im folgenden geschilderte Vorgehensweise bezieht sich auf die im aktuellen Flächennutzungsplan
Aachen*2030 als Gewerbeflächen dargestellten städtischen Grundstücke. Die Verwaltung schlägt vor,
auch bei gemischt genutzt Gebieten (Mischgebiete, Kerngebiete) städtische Grundstücke im Rahmen
von Konzeptverfahren zu vergeben (Anm.: der bisherige Beschluss zur Konzeptvergabe bezieht sich
ausschließlich auf Wohnungsbaugrundstücke).
In der Vergangenheit hat die Stadt Aachen gewerbliche Grundstücke meist freihändig vergeben. Dabei
wurden in der Regel Festpreise vereinbart. Als Vergabekriterien dienten z.B. die Zahl der Arbeitsplätze,
die Branche oder das Maß der Bebauung, Bauverpflichtungen wurden kaufvertraglich mit
Fristsetzungen vereinbart und durch Vertragsstrafen gesichert. Wettbewerbliche Verfahren wurden in
Aachen bisher im gewerblichen Bereich nur in Ausnahmefällen durchgeführt, z.B. bei Büro- oder
Hotelneubauten, weniger bei klassischen gewerblichen Nutzungen, wie etwa Produktionsstandorten
oder Werkstätten.
Die Stadt Aachen verfügt nur noch über eine überschaubare Zahl an gewerblich zu nutzenden Flächen.
Umso wichtiger ist es, die Potentiale dieser Flächen zu nutzen und deren Entwicklung gezielt zu
steuern. Gewerbliche Bauflächen in exponierten Lagen oder mit städtebaulicher Relevanz (s.o. und
weitere Belange wie z.B. Lage der Grundstücke an Hauptverkehrsstraßen, angrenzend an öffentliche
Grünzüge, Baumasse, Sichtbarkeit etc.) sollen daher künftig im Wege des Konzeptverfahrens vergeben
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werden. Das Konzeptverfahren für Gewerbeflächen wurde bisher weder in Aachen noch in den meisten
anderen deutschen Kommunen angewandt, einzelne Beispiele zeigen aber durchaus die Sinnhaftigkeit
des Verfahrens. Grundsätzlich kann die Stadt ihre Grundstücke nach drei Verfahrensarten vergeben:
1) Direktvergabe
Die Direktvergabe als freihändige Vergabe ohne Auflagen bietet sich nur bei Vorliegen eines
Alleinstellungsmerkmales an oder wenn keine städtebaulichen Anforderungen an die Nutzung
und Gestaltung bestehen. Das Verfahren war bis vor ein paar Jahren üblich, wird heute aber in
der Regel nicht mehr angewandt. Die Direktvergabe unter Auflagen, die vertraglich gesichert
werden, entspricht der jetzigen Vergabepraxis und wird in Einzelfällen auch weiter angewandt.
2) Bieterverfahren
Das Bieterverfahren zielt meistens auf ein Höchstpreisgebot ab und kann mit Vorgaben oder
auch Wettbewerbsverfahren kombiniert werden. Dieses Verfahren ist aus Sicht der Verwaltung
nicht zielführend, da es zur weiteren Steigerung der Bodenpreise führt und weniger
zahlungskräftige Unternehmen benachteiligt.
3) Konzeptverfahren
Bei der Vergabe nach Konzeptqualität wird in der Regel ein ermittelter Festpreis vorgegeben,
der auch bei Vergabe im Erbbaurecht zum Tragen kommt. Entscheidend für den
Vergabezuschlag ist die Qualität des eingereichten Konzeptes, nicht der gebotene
Grundstückspreis.
Die Direktvergabe mit vertraglich vereinbarten Auflagen war bisher meistens die Regel bei der
Veräußerung städtischer Grundstücke. Sie bietet sich weiterhin als Vergabeart in den Fällen an, bei
denen es z.B. um die Erweiterung bestehender Unternehmen geht oder bei denen eine
Bieterkonkurrenz möglicherweise Expansionspläne ansässiger Betriebe verhindern würde. Künftig
werden einzelne Qualitätskriterien, die auch im Konzeptverfahren verwendet werden,
Vertragsbestandteil bei der Direktvergabe von Grundstücken, um gewollte Standards verbindlich zu
sichern.
Die Verwaltung schlägt vor, dieses Verfahren künftig bei weniger exponierten Flächen, Arrondierungen
bestehender Flächen sowie Unternehmenserweiterungen anzuwenden. Dabei werden vertraglich
weitergehende Anforderungen als bisher üblich vereinbart, z.B. zu ökologischen Qualitäten oder
Mobilitätsangeboten. Grundstücke, die in einer erweiterten Direktvergabe im Erbbaurecht vergeben
oder veräußert werden sollen, gehören z.B. die Grundstücke
-
Gewerbepark Brand (Restgrundstück)
Im Ginster (Neuerschließung)
Neuenhofstraße
Prager Ring (sog. RWE-Fläche)
Das Grundstück Prager Ring weist zwar allein aufgrund der Größe von ca. 17.000m² eine
städtebauliche Relevanz auf, die Lage in „zweiter Reihe“ führt aber dazu, dass das Grundstück vom
öffentlichen Raum aus schwer einsehbar ist. Die angrenzend ansässigen Unternehmen haben bereits
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Expansionsbedarfe angemeldet, was dafür spricht, die Grundstücke freihändig an die dortigen
Unternehmen unter der Erfüllung noch zu definierender Auflagen zu vergeben. Durch dieses Verfahren
wird die Qualität der Gewerbebauten unter den genannten Gesichtspunkten auch ohne
Konzeptverfahren erhöht.
Alle anderen größeren Gewerbeflächen der Stadt sollten über ein Konzeptverfahren veräußert oder im
Erbbaurecht vermarktet werden, hierzu gehören z.B. die Flächen
-
Krefelder Straße / Feldchen
Charlottenburger Allee
Hülser Feld
Kellershaustraße.
Madrider Ring / Eisenbahnweg
Die Fläche am Madrider Ring, welche nach Verlagerung der Kleingartenanlage und dem Bau der
notwenigen Erschließung vermarktet werden kann, stellt einen Sonderfall dar. Zum einen ist sie ein
wichtiger Baustein im Strukturwandel des Bereiches Rothe Erde und soll die Möglichkeit eröffnen, dort
Ersatzarbeitsplätze im produzierenden Bereich anzusiedeln. Auf der anderen Seite ist die Fläche
aufgrund der notwendigen Durchströmung von Kaltluft (hierzu liegt ein Gutachten des FB 36 vor) in der
künftigen Bauhöhe begrenzt und wird planungsrechtlich voraussichtlich nur für wenig emittierendes
Gewerbe zulässig sein. So liegt die Wohnbebauung am Goldammerweg nur knapp 100m vom Standort
entfernt. Stärker emittierende oder Störfall-Betriebe wie Solaranlagenhersteller werden dort nicht
zulässig sein. Vor Entscheidung über die Vergabekriterien sind daher noch die planerischen
Voraussetzungen zu spezifizieren.
Bei der Vergabe der Grundstücke werden aus einem Katalog von Kriterien standortspezifisch
individuelle, transparente und nachvollziehbare Anforderungen definiert und als Voraussetzung für die
Bewerber festgelegt. Die Bewertung kann im jeweiligen Einzelfall per Matrix oder nach dem besten
integrierten Gesamtkonzept vorgenommen werden. Hierzu wird in jedem Verfahren ein Vorschlag zum
best geeigneten Verfahren in die politische Beratung eingebracht.
Neben der Erhöhung sozialer Standards, der Verbesserung der ökologischen Situation und dem
Mehrwert bei der Gestaltung oder den Mobilitätsangeboten soll die Anwendung des Konzeptverfahrens
auch bei derzeit im Umbruch befindlicher Gebiete wie Rothe Erde den Strukturwandel positiv
unterstützen.
Bei der Festlegung der Vergabekriterien und der für die Einreichung eines Angebots geforderten
Unterlagen ist abzuwägen, dass der Aufwand zur Erarbeitung eines integrierten Gesamtkonzeptes in
Relation zum erzielbaren Mehrwert für die Stadt steht. Grundsätzlich sind Konzeptverfahren für die
Bieter deutlich aufwändiger als Direktvergaben, da in den meisten Fällen Fachleute für die Erstellung
des Konzeptes beauftragt werden müssen und in der Umsetzung Mehrkosten entstehen. Auch sind
Konzeptverfahren im gewerblichen Bereich bisher eher unüblich, es bleibt abzuwarten, wie die
Resonanz auf die ersten Verfahren sein wird.
Die Fachbereiche 02, 61 und 23 haben einen ersten Kriterienkatalog ausgearbeitet, welcher derzeit
ausformuliert wird und die zu fordernden Qualitäten beschreiben wird. In diesen Katalog fließen alle
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relevanten politischen Beschlüsse (z.B. aus den Vorgaben des IKSK) ein, gegliedert wird er in die sechs
nachfolgend stichpunkthaft aufgelisteten Themenbereiche A - F:
A
Gebäudeplanung (Gebäudekonzept)
Kompakte, flächen- und energiesparende Bauweise
Höhenentwicklung, Mindesthöhen, Dichte, Nachhaltigkeit, Flächenausnutzung
Intelligente Haussteuerungen (Klimaanlage, Fenster- und Rolladensteuerung)
Klimaneutrales Bauen (DGNB-Standard)
- Schadstofffreiheit
- Recyclebare Baustoffe
- Nachwachsende Rohstoffe
- demontierbare Verbindungen
- Innovative Bauformen
Nutzungs- bzw. Aufwertung von Bestandsbauten
architektonische Qualität
städtebauliche Qualität
B
Energie und Umwelt
C
Verwendung erneuerbarer Energien, z.B. Solarenergie, „grüner Strom“, Geothermie
Energierückgewinnung
Anschluss Fernwärme
Energieeinsparung durch effektivere Energienutzung
Gemeinsame Energieversorgung mehrerer Betriebe
Gemeinsame Wertstoffströme und Abfallentsorgung
Mobilität (Mobilitätskonzept)
Betriebliches Mobilitätsmanagement
effiziente
Parkraumnutzung,
Bündelung
Flächenreduzierung
Minimierung des straßenbegleitenden Parkraums
Fahrradabstellanlagen / teilweise überdacht
E-Mobilität / Ladeinfrastruktur
Car-Sharing / Fahrradleasing
Jobticket
Angebot von Home-Office
D
Stellplatzanlagen
(Parkpalette),
Entwässerung (Entwässerungskonzept)
E
von
Entwässerung im Straßenraum (gebietsbezogen)
Regenrückhaltung (gebiets- / grundstücksbezogen)
Retentionsflächen
Entsiegelung, Begrünung, Versickerung
Begrünung (Grün- / Freiflächenkonzept)
Erhalt vorhandener Grünstrukturen
Anpflanzung von Bäumen und Hecken, Anlage von Grünflächen
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F
Begrenzung versiegelter Flächen
Dachbegrünung (Grünsatzung)
Begrünung Stellplatzanlagen (Grünsatzung)
Fassadenbegrünung
Schaffung öffentlicher Grünstrukturen
Ökologische Vernetzung mit Umfeld und Landschaft: Freiräume für Mitarbeiter*innen
Betriebswirtschaftliches Konzept / Soziale Aspekte
Bonität
Branchenzugehörigkeit (Reduzierung Konjunkturabhängigkeit durch Beibehaltung oder
Erweiterung Branchenmix)
regionales Wirtschaften, regionale Lieferketten
Art und Anzahl der Arbeitsplätze
erwartete zusätzliche Beschäftigungswirkung in fünf Jahren
Gewerbesteuerleistung, Gewinn- und Umsatzentwicklung der letzten fünf Jahre
Gesellschaftliche Verantwortung des Unternehmens
o Ausbildungsplatzangebot
o Umgang mit Gleichstellung
o Umgang mit Inklusion
o Umgang mit Integration
o Umgang mit älteren Arbeitnehmern
o Soziales Engagement / soziale Projekte des Unternehmens
Basisangebote wie Kinderbetreuung oder Sozial-, Freizeit- und Nahversorgungseinrichtungen
Synergien mit Nachbarunternehmen
Netzwerk, Zulieferer und Partner am Standort
Strahlkraft/Außenwirkung
Der Kriterienkatalog wird im Konzeptverfahren standortspezifisch gewichtet und bei jedem
Vergabeverfahren beraten. Er könnte künftig auch bei privaten Bauvorhaben auf nicht städtischen
Flächen als Beurteilungskriterium bei der Bewertung von Bauvorhaben Dritter oder als Vorgabe für
städtebauliche Planungen von Investor*innen genutzt werden. Der FB 61 hat in der Vergangenheit z.B.
mit den Leitlinien der Innenentwicklung ähnliche Vorgaben erstellt, die auf alle
Grundstücksentwicklungen in der Stadt anwendbar sind.
Nach einer Bewerbungsfrist findet eine Vorprüfung der abgegebenen Konzepte statt, deren Ergebnis in
einer Jury beraten und entschieden wird. Daraufhin erfolgt der Zuschlag auf das beste Konzept.
Nachbesserungen können beschlossen werden, ehe abschließend mit dem anzusiedelnden
Unternehmen ein Erbbaurechts- oder Kaufvertrag abgeschlossen wird.
Bei allen Konzeptverfahren der Stadt Aachen werden die Grundsätze der Transparenz, der Gleichheit
und der Wirtschaftlichkeit eingehalten. Alle Ausschreibungen werden in den üblichen Vergabeportalen
veröffentlicht, sodass alle Interessenten die gleichen Ausgangsvoraussetzungen bekommen. Auch die
Verfahrensschritte und Anforderungen werden einheitlich und transparent erläutert, ebenso werden mit
der Ausschreibung bereits die Bewertungsmaßstäbe veröffentlicht.
Wie auch bei der Vergabe von Wohnungsbaugrundstücken erfolgt die Festlegung der
Bewertungskriterien individuell für den einzelnen Standort und wird vor der Ausschreibung im
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Ausschuss für Arbeit, Wirtschaft und Regionalentwicklung sowie im Planungsausschuss vorberaten und
durch den Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beschlossen. Auch die Zusammensetzung des
Gremiums könnte nach Vorschlag der Verwaltung analog den bisherigen Konzeptverfahren gestaltet
werden. In der Regel könnte das Gremium aus Vertreter*innen der Ausschüsse (AAWR, PLA und WLA)
und Verwaltungsmitarbeiter*innen der Fachbereiche 02, 36, 61 und 23 bestehen und kann bei Bedarf
entsprechend auch durch externe Fachleute erweitert werden.
Die Konzeptverfahren führen nur dann zur nachhaltigen Umsetzung, wenn die Investor*innen sich auch
zur Umsetzung vertraglich verpflichten. Die Vorgaben werden schuldrechtlich mit Bauverpflichtung und
Nutzungsbindung im Kauf- oder Erbbaurechtsvertrag vereinbart und über Vertragsstrafen oder den
Heimfall im Erbbaurecht gesichert. Die Verlagerung von Qualitätsvorgaben in privatrechtliche Verträge
führt dazu, dass deren Umsetzung einfacher als über Bauleitplanung durchsetzbar ist. Zudem wird in
diesen Fällen die Bauleitplanung von notwendigen Festsetzungen entlastet, was zu einer höheren
Flexibilität in der Handhabung und Umsetzung von Qualitätsvorgaben führt.
Haushalterische Nachteile ergeben sich durch das Konzeptverfahren gegenüber der bisherigen
Vergabepraxis nicht, da nach wie vor der Bodenrichtwert die Basis der Vermarktung darstellen wird.
Die Verwaltung schlägt vor, die genannten städtischen Gewerbeflächen mit städtebaulicher Relevanz
im Konzeptverfahren zu vergeben und ein erstes Projekt, z.B. das Grundstück Charlottenburger Allee,
entsprechend auszuschreiben. Das Projekt dient dann als Testphase, ob Konzeptverfahren auch im
gewerblichen Bereich umsetzbar sind und ob Änderungen im Verfahren erforderlich werden.
Aufgrund der beschränkten personellen Ressourcen ist der FB 23 derzeit nicht in der Lage, zusätzlich
zu den bereits begonnenen Konzeptverfahren im Wohnungsbau auch die Verfahren für die übrigen
genannten Gewerbegrundstücke durchzuführen.
Mit der Vorlage gilt der Ratsantrag der Fraktion DIE LINKE vom 16.03.2021 als bearbeitet.
Anlagen:
-
Ratsantrag Nr. 101/18
Lageplan Grundstücke erweiterte Direktvergabe
Lagepläne Grundstücke Konzeptverfahren
Vorlage FB 23/0096/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 31.05.2022
Seite: 9/9
DIELÏNKE.
Fraktion im Rat der Stadt Aachen
www.fraktion-dielinke-aachen.de
Fraktion Die Linke. • Verwaltungsgebäude Katschhot • 52058 Aachen
Frau
Oberbürgermeisterin Sibylle Keupen
Rathaus/Markt - Fax 432-8008
52058 Aachen
Eingang bei FB 01
16. März 2021
Fraktion Die Linke
im Rat der Stadt Aachen
Verwaltungsgebäude Katschhof
Räume 137-139
52058 Aachen
Telephon: 0241 / 432 7244
fraktion.dielinke@mail.aachen.de
fyÇ. Slo -I jsig
Aachen, 16. März 2021
Ratsantrag
Konzeptvergabe von Gewerbegrundstücken
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin,
wir beantragen folgenden Beschluss zu fassen:
Die Verwaltung wird beauftragt eine Konzeptvergabe für
Gewerbegrundstücke zu erarbeiten, die den Mehrwert für die
regionale Entwicklung anhand von Nachhaltigkeit, sozialen
Standards und Strukturwandel definiert. Die Ausarbeitung wird den
zuständigen Fachausschüssen und dem Rat zur Beschlussfassung
vorgelegt.
Begründung
In unserer Region sind Flächen zur Ansiedlung von Gewerbe ein knappes Gut.
Umso wichtiger ist es, die wenigen zur Verfügung stehenden Gewerbeflächen
so zu vergeben, dass ein messbarer regionaler Mehrwert entsteht. Als
Parameter sollten soziale Standards in Bezug auf Lieferketten und
Arbeitsplätze vor Ort und Nachhaltigkeitskonzepte ebenso zugrunde gelegt
werden wie Strukturwandel und Verzahnung mit bereits niedergelassenen
Betrieben. Nicht zuletzt sollte auch das Gebaren der Unternehmen in Bezug
auf Steuerzahlungen Berücksichtigung finden.
Mit freundlichen Grüßen
Leo Deumens
Marc Beus
Ellen Begolli