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Vorlage-Sammeldokument

                                    
                                        Die Oberbürgermeisterin

Vorlage
Federführende Dienststelle:
FB 61 - Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und
Mobilitätsinfrastruktur
Beteiligte Dienststelle/n:

Vorlage-Nr:

FB 61/0104/WP18

Status:

öffentlich

Datum:
Verfasser/in:

29.03.2021
Dez. III / FB 61/200

Vorkaufssatzung für die Vaalser Grenze
hier: Ratsantrag der SPD-Fraktion (AT 10/20) - Nr. 014/18
Ziele:
Beratungsfolge:
Datum
28.04.2021
06.05.2021

Gremium
Bezirksvertretung Aachen-Laurensberg
Planungsausschuss

Zuständigkeit
Kenntnisnahme
Kenntnisnahme

Beschlussvorschlag:
Die Bezirksvertretung Aachen-Laurensberg nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
Der Ratsantrag gilt damit als behandelt.
Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
Der Ratsantrag gilt damit als behandelt.

Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

Seite: 1/8

Finanzielle Auswirkungen
JA

NEIN
x

Investive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

20xx ff.

Gesamtbedarf (alt)

Gesamtbedarf
(neu)

Einzahlungen

0

0

0

0

0

0

Auszahlungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

+ Verbesserung /

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

- Verschlechterung

konsumtive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Ertrag

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

20xx ff.

Folge-

Folgekosten (alt)

kosten
(neu)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Abschreibungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

Personal-/
Sachaufwand

+ Verbesserung /
- Verschlechterung

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

Seite: 2/8

Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig

groß

nicht ermittelbar

x
Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering

mittel

x

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig

x
Größenordnung der Effekte
Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.
Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):
gering
mittel
groß

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):
gering
mittel
groß

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

Seite: 3/8

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49 %)
nicht
x

nicht bekannt

Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

Seite: 4/8

Erläuterungen:
Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 BauGB in Stadtbezirk AachenLauernsberg,
im Bereich zwischen Vaalser Straße, Schurzelter Straße und dem Steinbergweg
Hier: Planungsrechtliche Einschätzung der Erforderlichkeit / Ratsantrag –SPD AT 10/20
Erläuterung:
Vorkaufsrecht und Bebauungsplan
Die SPD-Fraktion stellt einen Antrag zur Beauftragung der Verwaltung mit der Erstellung einer
Satzung über ein Vorkaufsrecht und ggf. weiterer planungsrechtlich erforderlicher Maßnahmen zur
Sicherung der derzeit vorhandenen Nutzungen für den in der Anlage dargestellten Bereich. Der
Freizeit- und Erholungswert der Flächen sowie die außerordentliche Bodenqualität sollen bewahrt und
durch Erwerb der Stadt Aachen und ggf. Aufstellung eines Bebauungsplans langfristig gesichert
werden.
Gemäß Antrag käme der Erlass einer Satzung gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Betracht […] in
Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten
städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an
den Grundstücken zusteht. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden […]. Da die
Stadt Aachen aber keine städtebaulichen Maßnahmen in Betracht zieht, sondern ausschließlich den
Bestand schützen will, ist der Erlass einer Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht kein probates
Mittel zur Zielerreichung. Bei einer reinen Sicherung der vorhandenen Erholungs- und
Landwirtschaftsfunktion fehlt es an konkret geplanten städtebaulichen Maßnahmen. Eine Änderung
der bisherigen Nutzung, die durch den Erwerb der Grundstücke erleichtert werden könnte, zeichnet
sich nach den Zielen des Ratsantrages indes auch zukünftig nicht ab. Zur Erreichung des Ziels bedarf
es keines Erwerbs der Grundstücke. Zur Sachlage wurde in einem ähnlich gelagerten Fall durch das
Bundesverwaltungsgericht (15.02.200, BVerwG 4 B 10/00) folgender amtlicher Leitsatz definiert: […]
Eine aufgrund des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erlassene Vorkaufssatzung ist rechtswidrig, wenn
es eines gemeindlichen Grunderwerbs an den im Geltungsbereich der Satzung einbezogenen
Flächen nicht bedarf, um die mit der Bauleitplanung beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in der
Weise zu sichern, dass die künftige Umsetzung der planerischen Ziele zumindest erleichtert wird […]
Bei der benannten Fläche handelt es sich um ca. 92 ha Außenbereichsflächen, die größtenteils
landwirtschaftlich genutzt werden. Eine bauliche Nutzung ist ausschließlich nach Maßgabe der
privilegierten Nutzungskriterien des § 35 BauGB denkbar. Nach Einschätzung der Verwaltung liegt
hierin keine nachhaltige Gefahr für den Erhalt der Erholungsfunktion und der landwirtschaftlichen
Anbauflächen. Auch sind die Risiken durch die geplante Novellierung des BauGB bezüglich der
befristeten Verlängerung des §13b BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das
beschleunigte Verfahren) insoweit kalkulierbar, da in jedem Fall ein Bebauungsplanverfahren
erforderlich ist und die Planungsabsicht – egal ob durch einen privaten Vorhabenträger oder die
Kommune betrieben – immer der Entscheidung durch die politischen Gremien bedarf. Die politischen
Gremien halten somit das Heft der Entscheidung –auch ohne das “Schwert“ des Vorkaufsrechtes –
Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

Seite: 5/8

fest in eigener Hand. Insofern erscheint die rein vorsorgliche Aufstellung eines Bebauungsplans zur
Festschreibung der Bestandsnutzungen ebenfalls nicht sinnvoll, da allenfalls ein
Umsetzungsanspruch nach Maßgabe der privilegierten Nutzungen des § 35 BauGB besteht und von
diesen Nutzungen keine nachhaltige Veränderungsgefahr ausgeht. Alle anderweitigen baulichen
Nutzungen erfordern die Aufstellung eines Bebauungsplans, dessen Entscheidungsträger die
politischen Gremien selbst sind. Darüber hinaus stellt sich die Frage, inwieweit die politischen Ziele in
den übergeordneten Leitplänen bereits ausreichend fixiert sind und einen eigenen Schutz des
Außenbereiches entfalten.
Regionalplan und Flächennutzungsplan Aachen*2030
Im Regionalplan ist der Bereich fast vollständig als "Freiraum und Agrarbereich" überlagert mit
"Regionale Grünzüge", dargestellt. Der Bereich zwischen der Vaalser Straße und der Schurzelter
Straße sowie ab dem 250 m südöstlich, parallel zum Schneebergweg verlaufenden Wirtschaftsweg,
ist in nordöstlicher Richtung zusätzlich mit "Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte
Erholung" überlagert. Nur zwei kleine Teilflächen von ca. 1,5 ha bzw. 1,8 ha unmittelbar westlich von
Kullen sind als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dargestellt.
Der Flächennutzungsplan Aachen*2030 stellt fast den gesamten Bereich als "landwirtschaftliche
Fläche" dar. Nur entlang der Vaalser Straße und der Grensstraat ist, bis zu einer Tiefe von ca. 60 m,
ein Streifen "gemischte Baufläche" und daran anschließend Wohnbaufläche dargestellt. Der Bereich
um das Gut Paffenbroich sowie die nordöstlich des Schneebergweges gelegenen Flächen werden in
dem rechtkräftigen FNP AACHEN*2030 gemäß der Genehmigungsverfügung der Bezirksregierung
Köln als Vermerk kenntlich gemacht sein, da sie hinreichend konkret bestimmt sind. Das nordöstliche
Drittel der Fläche ist zusätzlich mit der Signatur "Belüftungsbahn Stadtklima" überlagert.
Auf Grundlage des Regionalplanes wie auch des Flächennutzungsplanes Aachen*2030 entspricht die
Zielsetzung des SPD Antrages weitgehend den planerischen Vorgaben für den in Rede stehenden
Bereich. Auf Grund der landesplanerischen Vorgaben und des Entwicklungsgebotes der
Bauleitplanung sind nennenswerte bauliche Entwicklungen in diesem Bereich nicht möglich. Der bei
weitem überwiegende Teil der Flächen kann auch nicht auf Grundlage von Bebauungsplanverfahren
nach § 13 a oder, falls die Ausnahmeregelung verlängert wird, nach § 13 b BauGB entwickelt werden,
da die Anwendungsvoraussetzungen, wie Brachflächen oder angrenzende, im Zusammenhang
bebaute Ortslagen, nicht gegeben sind.
Durch das Zusammenwirken mehrerer wichtiger planerischer Vorgaben wie dem "Regionalen
Grünzug", der "Belüf-tungsbahn Stadtklima" und dem Vermerk zu den geplanten Naturschutzgebieten
ist der Bereich vor baulichen Entwicklungen geschützt. Sogar Bauleitplanung, die diese Vorgaben
berücksichtigt, wäre nicht zulässig bzw. nicht genehmigungsfähig. Dies resultiert insbesondere aus
der landesplanerischen Vorgabe, die in diesem Bereich einen "Regionalen Grünzug" darstellt. Aus
den textlichen Darstellungen des rechtskräftigen Regionalplanes geht hervor, dass die
Inanspruchnahme von Freiraum nur erfolgen darf, wenn dies alternativlos ist. Aufgabe der Regionalen
Grünzüge ist der Schutz der Freiräume vor Siedlungsinanspruchnahme sowie die Sicherung der
Freiraumfunktionen und die Verbindung der Freiräume miteinander.
Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

Seite: 6/8

Landschaftsplanverfahren
Innerhalb der Vorkaufsrechtssatzung liegen 2 geplante Naturschutzgebiete: NSG Seffent mit
Wilkensberg (bereits im jetzigen LP 1988 NSG) und NSG Paffenbroich (neu), derzeit LB 24
Feuchtgebiet rund um Gut Paffenbroich. LB 93.29. ehem. Höckerlinie vom Senserbach an der
Schürzelter Straße, wird im neuen LP nicht weiter verfolgt. Hinter der Bebauung an der Vaalser
Straße / Grensstraat ist derzeit die Festsetzung “Bäume Hecken und Gewässer“ auf Grundlage des
FNP 1980. Der neue FNP AACHEN*2030 stellt lediglich entlang der Vaalser Straße und Grensstraat
Wohn- bzw. Mischbaufläche dar. Hierfür gibt es sofern diese im Geltungsbereich des neuen
Landschaftsplans liegen, die Zielsetzung Nr. 8: "Temporäre Erhaltung des jetzigen
Landschaftszustandes bis zur Realisierung der Bauleitplanung. Der Fokus der
Landschaftsentwicklung liegt bei diesem Entwicklungsziel in der temporären Erhaltung der
vorhandenen Landschaftselemente bis zur Realisierung der Bauleitplanung sowie der Einbindung der
Bebauung in die Landschaft." Mit der frühzeitigen Beteiligung Oktober / Dezember 2018 erfolgte eine
Veränderungssperre für die zukünftigen Naturschutzgebiete und geschützten
Landschaftsbestandteile: hier im Bereich der vorgeschlagenen Vorkaufsrechtssatzung (besonderes
Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) sind das:
•

NSG Nr. 5 Seffent mit Wilkensberg, NSG Nr. 6 Paffenbroich. Bei allen weiteren Planungen

und Genehmigungen ist sind die Zielsetzungen dieser Gebiete beachtlich.
•

Im Übrigen soll ein Landschaftsschutzgebiet festgesetzt werden. Hierfür sind klare

Festsetzungen im alten LP enthalten sowie im neuen LP vorgeschlagen (Ge- und Verbote,
Unberührtheiten und Ausnahmen/Befreiungen - allgemein wie gebietsspezifisch).
Speziell für die Naturschutzgebiete kann nach LNatSchG ein Vorkaufsrecht für ein Naturschutzgebiet
abgeleitet werden. Dies ist im 74 LNatSchG NRW - Vorkaufsrecht (Abweichung von § 66 des
Bundesnaturschutzgesetzes) geregelt. Ausgeübt wird das Vorkaufsrecht durch die höhere
Naturschutzbehörde. Dabei kann das Vorkaufsrecht nach Absatz 1 zugunsten der Kreise und
kreisfreien Städte (Träger der Landschaftsplanung), auf deren Antrag ausgeübt werden. Das
Vorkaufsrecht nach Absatz 1 steht dem Vorkaufsrecht auf den Gebieten des Grundstücksverkehrs
und des Siedlungswesens im Range gleich. Das Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz
führt und veröffentlicht ein Verzeichnis über die Grundstücke, für die das Vorkaufsrecht nach Absatz 1
besteht. Für die Naturschutzgebietsflächen kann die Stadt auf Antrag bei der Höheren
Naturschutzbehörde die Eintragung eines Vorkaufsrechts beantragen. Hier ist noch zu klären, ob das
bereits auch schon für die im Verfahren befindlichen Gebiete gilt und ob dies auch gerechtfertigt
werden kann. Im Übrigen wird durch die zukünftigen Festsetzungen des Landschaftsplans eine
ungeordnete bauliche Entwicklung, die sich im Wesentlichen auf den Bestandsschutz bezieht,
unterbunden. Die Sicherung der Landschaft und seiner Freiraumfunktionen sowie der
Naturschutzflächen und ihrer Biodiversitätspotentiale stehen hierbei im Vordergrund.
Fazit
Der Erlass einer Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht kommt aus rechtlichen Erwägungen
nicht in Frage. Laut Baugesetzbuch ist dies nur möglich, wenn „städtebauliche Maßnahmen in
Betracht“ gezogen werden. Ebenso erscheint die Aufstellung eines Bebauungsplans zur rein
vorsorglichen Sicherung der Naherholung und der landwirtschaftlichen Nutzung als nicht sinnvoll, da
Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

Seite: 7/8

zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen einer baulichen Nutzung - jenseits der
Maßgaben des § 35 BauGB- immer die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich ist und dieser
uneingeschränkt unter dem Vorbehalt der politischen Gremien steht. Die schon vorhandenen
Leitpläne (Regionalplan, Flächennutzungsplan) entfalten einen übergeordneten Schutz des
Landschaftsraumes, so dass allein hieraus ein Bebauungsplanverfahren mit hiervon abweichenden
Festsetzungen nicht zur Rechtskraft kommen könnte. Die Naturschutzflächen entfalten darüber hinaus
ein eigenes Vorkaufsrecht.

Anlage/n:
1. Ratsantragantrag SPD-Fraktion
2. Übersichtsplan
3. Luftbild

Vorlage FB 61/0104/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 26.01.2022

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