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Vorlage-Sammeldokument

                                    
                                        Der Oberbürgermeister

Vorlage
Vorlage-Nr:
Status:
AZ:
Datum:
Verfasser:

Federführende Dienststelle:
Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
Dezernat VI
Fachbereich Soziales und Integration
Fachbereich Wohnen

FB 23/0118/WP17
nichtöffentlich
30.07.2015
FB 23/49

Mietpreisgestaltung im städtischen Wohnhausbestand
Beratungsfolge:

TOP:__

Datum

Gremium

Kompetenz

18.08.2015
24.09.2015

WLA
SGA

Kenntnisnahme
Kenntnisnahme

Beschlussvorschlag:
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss:
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt die Vorlage zur Kenntnis.
Ausschuss für Soziales, Integration und Demographie:
Der Ausschuss für Soziales, Integration und Demographie nimmt die Vorlage zur Kenntnis.

finanzielle Auswirkungen

Investive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Fortgeschriebener Ansatz

Fortgeschriebe-

Ansatz

ner Ansatz

20xx ff.

20xx

Gesamt-

Gesamtbedarf (alt)

20xx ff.

bedarf
(neu)

Einzahlungen

0

0

0

0

0

0

Auszahlungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

+ Verbesserung /
-

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

Verschlechterun
g

konsumtive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Ertrag

Fortgeschriebener Ansatz

Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

ner Ansatz

20xx ff.

20xx
0

Fortgeschriebe-

Ansatz

0

20xx ff.
0

Ausdruck vom: 16.12.2015

0

Folgekos-

Folgekos-

ten (alt)

ten (neu)
0

0
Seite: 1/8

Personal-/

0

0

0

0

0

0

Abschreibungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

Sachaufwand

+ Verbesserung /
Verschlechterun

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

g

Finanzielle Auswirkungen ergeben sich nicht.

Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 16.12.2015

Seite: 2/8

Erläuterungen:
1. Ausgangslage
Die gewoge AG führt regelmäßig im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages und nach
Abstimmung mit der Verwaltung Mieterhöhungen für die rund 2600 städtischen Wohnungen durch.
Daher wurden im Mai 2015 für 719 Wohnungen Mieterhöhungsbegehren verschickt. Diese
Mieterhöhungen werden erst durch die Zustimmung des Mieters rechtswirksam. 555 der betroffene
Mieter (77,2 %, Stand: 20.07.2015) haben den Mieterhöhungsbegehren inzwischen zugestimmt.
Aus der Mieterschaft kamen in diesem Jahr jedoch auch erstmals Widersprüche gegen diese
Mieterhöhungen. Der Stadt als Vermieterin wird unter anderem von einigen Mietern in den
Wohnungen Körnerstr./ Weberstr. vorgeworfen, nicht sozial genug zu handeln und soziale
Verdrängung durch die Mieterhöhungen zu bewirken.
Es steht die übergeordnete Frage im Raum, welche Verantwortung der gewoge AG und der Stadt als
Vermieterin in Bezug auf die Zurverfügungstellung von bezahlbarem Wohnraum im Stadtgebiet
zukommt.
Diese Vorwürfe nimmt die Verwaltung sehr ernst. Die Mieterhöhungen in den Objekten Körnerstr. 25/
Weberstr. 34-42 wurden daher nochmals genau in den Blick genommen und überprüft. Es fand auch
ein Treffen mit Vertretern der Mieter in den Räumen der gewoge AG statt, bei dem die
Vorgehensweise und auch die rechtlichen Rahmenbedingungen von gewoge AG und Stadt erläutert,
aber auch die Einwände der Mieter entgegengenommen wurden.

2. Mietpreisgestaltung in den Objekten Körnerstr. 25/ Weberstr. 34-42
Generell werden Mieterhöhungen im städtischen Bestand unter folgenden Prämissen durchgeführt:
-

Der Mittelwert des Mietspiegels wird angestrebt

-

Die Erhöhung liegt im rechtlich zulässigen Rahmen (15% innerhalb von drei Jahren)

-

Der Mindestbetrag für Erhöhungen liegt bei 10,-€ monatlich

-

Eine Mieterhöhung bei Neuvermietungen findet erst nach einer Wartezeit von zwei Jahren
statt

Das Ziel, im städtischen Wohnungsbestand den Mittelwert des Mietspiegels anzustreben, soll
mittelfristig durch Mieterhöhungen erreicht werden, wobei aktuell die Mieten der städtischen
Wohnungen in den meisten Fällen von diesem Wert weit entfernt sind und sich überwiegend im
unteren Bereich des Mietspiegels oder auch darunter befinden, wie dies im Beispiel Weberstr./
Körnerstr. der Fall ist.

Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 16.12.2015

Seite: 3/8

Die Objekte Weberstr./ Körnerstr. mit Baujahr 1931 wurden im Jahr 1986 vollmodernisiert; der
überwiegende Teil der 40 Wohneinheiten besteht aus 4- Zimmer Wohnungen mit einer Größe
zwischen 62 m² und 125 m². Die Häuser liegen in einer ruhigen Nebenstraße im Innenstadtbereich
und haben eine gute Infrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung. Die Wohnungen verfügen über
Balkone und den Mietern steht eine Grünanlage zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. Die
Einstufung im Mietspiegel erfolgt daher in einer mittleren Wohnlage und auf Grund der
Vollmodernisierung in der Baujahresklasse 1983–1993.
Die Mieten in der Weberstr./ Körnerstr. haben sich seit dem Jahr 2011 wie folgt entwickelt:
Jahr

Mietspiegelspanne

Mittelwert des

Durchschnittsmiete

Mietspiegels

in der Wohnanlage

Erhöhung

2015

6,40 – 8,50 €

7,45 €

5,85 €

8,94 %

2014

6,40 – 8,00 €

7,20 €

5,37 €

0,00 %

2013

6,40 – 8,00 €

7,20 €

5,37 €

5,50 %

2012

3,80 – 6,60 €

5,20 €

5,09 €

4,73 %

2011

3,80 – 6,60 €

5,20 €

4,86 €

Anhand dieser Übersicht ist abzuleiten, dass die vorab genannten Prämissen der Mietpreisgestaltung
eingehalten wurden und die Durchschnittsmiete auch nach den erfolgten Erhöhungen deutlich unter
dem untersten Wert der Mietspiegelspanne liegt.
Im Ergebnis sind die aktuell durchgeführten Mieterhöhungen daher rechtlich nicht zu beanstanden.
Sie sind ebenso unter sozialen Gesichtspunkten grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dies schließt
allerdings nicht aus, dass in Einzelfällen, zum Beispiel für Transferleistungsempfänger/innen oder für
Geringverdiener/innen, die angemessenen Mietkosten überschritten werden. Hierzu wird im
Folgenden Näheres erläutert.
Den Mietern in der Weberstr. und Körnerstr. wurde daher angeboten, in persönlichen Gesprächen mit
den zuständigen städtischen Fachbereichen Wohnen sowie Soziales und Integration nach
individuellen Hilfsmöglichkeiten zu suchen. Einer Mieterin konnte durch die gewoge AG innerhalb
kurzer Zeit eine kleinere und damit günstigere Wohnung angeboten werden. Diese Einzelfallprüfung
wird es auch zukünftig bei jeder Beschwerde gegen Mieterhöhungen geben, damit insbesondere
soziale Härten vermieden werden.

Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 16.12.2015

Seite: 4/8

Außerdem wurde vereinbart, dass die Beratung der Mietparteien in den städtischen Wohnungen
künftig vom Fachbereich Wohnen gemeinsam mit der gewoge AG strukturiert und „aufsuchend“
individuell gestaltet wird.
3. Angemessenheit von Unterkunftskosten
Die gewoge AG prüft bei Mieterhöhungen, ob die Wohnungen nach der Erhöhung bei
bedarfsgerechter

Belegung

mit

den

sozialhilferechtlich

anerkannten

Unterkunftskosten

übereinstimmen und eine Angemessenheit der Miete für WBS- Inhaber/innen gewahrt ist.
Die „Angemessenheit“ von Mietkosten ist zwischen den relevanten Rechtsbereichen, nämlich
-

angemessene Kosten der Unterkunft (KdU) nach SGB

-

Miete für WBS-Inhaber/innen sowie

-

wohngeldfähige Miete

allerdings nicht harmonisiert. Im Folgenden wird daher auf die Differenzierung hingewiesen.

3.1 Sozialhilferechtliche Betrachtung
Im Rahmen der Leistungsgewährung nach dem SGB II (Arbeitslosengeld II) oder dem SGB XII
(Grundsicherung im Alter oder bei dauerhafter Erwerbsunfähigkeit, Hilfe zum Lebensunterhalt) können
nur die angemessenen Kosten für die Unterkunft übernommen werden.
Die Angemessenheit von Unterkunftskosten ist im Rahmen einer zusammenfassenden Bewertung
von Wohnungsgröße, Standard und Quadratmeterpreis zu beurteilen (sog. Produkttheorie).
Die Unangemessenheit nach einem einzelnen Kriterium ist demnach nicht entscheidend, da dieser
Umstand durch die Unterschreitung der Angemessenheitsgrenze bei einem anderen Kriterium
ausgeglichen werden kann. So kann beispielsweise eine Wohnung unangemessen groß sein, wenn
dies durch einen geringen Quadratmeterpreis kompensiert wird, solange das Produkt aus
Wohnungsgröße und Quadratmeterpreis angemessen ist.
Angemessen im Sinne des SGB II bzw. des

SGB XII sind Kosten für eine Wohnung, die nach

Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entspricht und
keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. Um die Kosten für derartigen Wohnraum festlegen zu
können, sind Ermittlungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt erforderlich.
Diese Ermittlungen haben auf der Grundlage eines sogenannten „schlüssigen Konzepts“ zu erfolgen,
das mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt:
-

Datenerhebung ausschließlich, aber umfassend in dem genau eingegrenzten Vergleichsraum

Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 16.12.2015

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-

nachvollziehbare Darlegung des Beobachtungszeitraums und des Gegenstandes der
Beobachtung

-

Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung

-

Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten

-

Validität der Datenerhebung

-

Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung

-

Angaben über die gezogenen Schlüsse.

Die StädteRegion Aachen hat, auch auf Initiative der Stadt Aachen hin, die Firma Analyse& Konzepte
Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbH in Hamburg beauftragt,
Ermittlungen vorzunehmen und einen grundsicherungsrelevanten Mietspiegel zu erarbeiten,der als
Grundlage für die Bestimmung angemessener Unterkunftskosten dient. Dieser wurde dem städtischen
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss im März 2014 vorgestellt.
Für die Stadt Aachen wurden folgende angemessenen Kosten ermittelt:
Haushalts-

1 Person

2 Personen

3 Personen

4 Personen

5 Personen

größe

< 50 qm

> 50 – 65 qm

> 65 – 80 qm

> 80 bis 95 qm

> 95 – 110 qm

KdU

380,50 €

458,25 €

555,20 €

668,80 €

742,50 €

Liegt die tatsächliche Miete über der angemessenen Miete, wird im Einzelfall geprüft, ob eine
Senkung der Unterkunftskosten vom Mieter verlangt werden kann. Eine Überschreitung der
angemessenen Miete führt also nicht zwangsläufig dazu, dass der Mieter zum Umzug aufgefordert
wird. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter belegen kann, dass aufgrund der
Anspannung

auf

dem

Wohnungsmarkt

keine

Wohnung

im

Rahmen

der

geltenden

Angemessenheitsgrenzen gefunden werden konnte.
Im Einzelfall muss also geprüft werden, ob ein Mieter tatsächlich aufgrund einer Mieterhöhung an die
Grenzen der Angemessenheit stößt, oder ob dies darauf zurückzuführen ist, dass die Wohnung nicht
bedarfsgerecht, d.h. zu groß, ist. In den Objekten Weberstr./ Körnerstr. ist dies teilweise der Fall.

3.2 Wohnungsrechtliche Betrachtung
3.2.1 Wohnberechtigungsschein
Zunächst wird darauf hingewiesen, dass in Aachen neben dem öffentlich geförderten auch der frei
finanzierte städtische Wohnungsbestand bis dato grundsätzlich Haushalten vorbehalten ist, die über
einen

Wohnberechtigungsschein

verfügen.

Diese

Selbstbindung

soll

auch

zukünftig

als

Grundsatzregelung bestehen bleiben. Sie bildet daher die wesentliche Grundlage für die
Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 16.12.2015

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Mietpreisgestaltung, wobei Ausnahmeregelungen - auch im Sinne einer gemischten Belegung durchaus möglich sind.
Die Miete für WBS- Inhaber/innen im öffentlich geförderten Wohnungsmarkt richtet sich nach den
Fördervorschriften, die zum Zeitpunkt der Förderzusage gültig waren. Die WBS- Berechtigung ergibt
sich aus dem förderrechtlichen Einkommen, beispielsweise
Haushalt
Bruttoeinkommen

Alleinstehende

Alleinstehende

Alleinerziehende

Ehepaar mit 2

Person

Person/ Rentner/in

mit 1 Kind

Kindern

ca. 29.600 €

ca. 21.100 €

ca. 42.600 €

ca. 53.400 €

Weiteres Merkmal für die WBS-Berechtigung ist die je nach Haushaltsgröße grundsätzlich
anzuerkennende Wohnungsgröße, beispielsweise
Haushalt

Alleinstehende

Zweipersonenhaushalt

Ehepaar mit 2 Kindern

2

4

65

95

Person
Räume
Quadratmeter

50

In bestimmten Haushaltssituationen (junge Eheleute; Alleinerziehende; Behinderte) wird ein
zusätzlicher Raum oder eine zusätzliche Wohnfläche von 15 m² zugebilligt.

3.2.2 Wohngeld
Die wohngeldfähige Miete wird im Rahmen der bundesrechtlichen Gesetzgebung (Wohngeldgesetz)
festgelegt. Die Höchstmiete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete zuzüglich der kalten
Betriebskosten.
Während die Angemessenheitsgrenzen nach SGB regelmäßig einer Überprüfung unterliegen, wurden
die Höchstgrenzen der zuschussfähigen Mieten sowie des wohngeldrechtlichen Einkommens zuletzt
im Jahr 2009 angepasst. Die nächste Anpassung ist für Anfang 2016 vorgesehen. Die aktuelle
Marktsituation spiegelt sich daher in den wohngeldrechtlichen Regelungen nicht wider. Ein globales
Heranziehen

der

Wohngeldmiete

zur

Mietpreisbildung

im

frei

finanzierten

städtischen

Wohnungsbestand ist daher auch nicht zielführend.

Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 16.12.2015

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4. Fazit und weitere Schritte
Im Rahmen der kommunalen Daseinsfürsorge ist für die Mietpreisgestaltung im Stadtgebiet die Frage
zu beantworten, welche verschiedenen Zielgruppen an welchen Standorten mit dem kommunalen
Bestand an Wohnraum versorgt werden sollen. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Anforderungen
an die Definition von Zielmieten.
Im Rahmen des Portfoliomanagements werden die Verwaltung und die gewoge AG daher gemeinsam
eine Strategie für die Entwicklung des städtischen Bestandes erarbeiten. Hierbei sollen u.a.
Investitionsalternativen definiert werden.
Im Zuge dessen können auch Wohnungsbestände bestimmt werden, für die eine Entwicklung zur frei
finanzierten Marktmiete vertretbar ist. Standort und tatsächliche Wohnungsbelegung werden hierbei
maßgeblich beachtet. Hierdurch erzielbare höhere Erträge dienen zur Deckung für geringere
Mieterträge im preisgeminderten Bestand.
Die erzielten Mieterträge werden auch zur Deckung der Kosten für die notwendigen Instandhaltungen
der Gebäude benötigt. Eine entsprechende Entwicklung der Mietpreisgestaltung ist zur Finanzierung
der erforderlichen Investitionen notwendig und garantiert so letztlich allen Mietern einen
gleichbleibenden Wohnstandard.
Ein kompletter Verzicht auf Mietpreiserhöhungen alleine aus sozialen Erwägungen heraus wird von
der Verwaltung grundsätzlich kritisch betrachtet. Seitens der gewoge AG wurde in diesem
Zusammenhang angeboten zu prüfen, ob ein geringer Anteil an Wohnungen aus dem städtischen
Bestand von der Durchführung regelmäßiger Sanierungen ausgenommen werden kann, um dort z.B.
zeitliche Abstände zwischen Mieterhöhungen zu verlängern (analog der Durchführung von
Mindeststandards an Renovierungen).
Über die Ergebnisse der Prüfungen wird die Verwaltung zu gegebener Zeit erneut berichten.
Die Tagesordnungsanträge der Fraktion Die Linke für die Sitzung des Wohnungs- und
Liegenschaftsausschusses am 18.08.2015 sowie des Ausschusses für Soziales, Integration und
Demographie am 24.09.2015 gelten hiermit als behandelt.

Anlagen:
1.

Antrag zur Tagesordnung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses der Fraktion DIE
LINKE vom 20.07.2015.

2.

Antrag zur Tagesordnung des Ausschusses für Soziales, Integration und Demographie der
Fraktion DIE LINKE vom 20.07.2015.

Vorlage FB 23/0118/WP17 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 16.12.2015

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