Der Oberbürgermeister
Vorlage
Federführende Dienststelle:
Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Beteiligte Dienststelle/n:
Vorlage-Nr:
Status:
AZ:
Datum:
Verfasser:
FB 61/0197/WP17
öffentlich
35060-2014
12.05.2015
Dez. III / FB 61/200
XI. vereinfachte Änderung Bebauungsplan Nr. 592 - Gut Kullen /
Erweiterung Dreiländer-Carrée
hier: Änderungs- und Offenlagebeschluss
Beratungsfolge:
TOP:__
Datum
Gremium
Kompetenz
10.06.2015
11.06.2015
B5
PLA
Anhörung/Empfehlung
Entscheidung
Beschlussvorschlag:
Die Bezirksvertretung Aachen-Laurensberg nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
Sie empfiehlt dem Planungsausschuss, gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 8
BauGB die Änderung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der XI. vereinfachten
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 – Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée - in der
vorgelegten Fassung zu beschließen.
Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
Er beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 8 BauGB die Änderung und
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der XI. vereinfachten Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 592 – Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée - in der vorgelegten Fassung.
Vorlage FB 61/0197/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.02.2016
Seite: 1/5
finanzielle Auswirkungen
Investive
Ansatz
Auswirkungen
20xx
Fortgeschriebener Ansatz
Fortgeschriebe-
Ansatz
ner Ansatz
20xx ff.
20xx
Gesamt-
Gesamtbedarf (alt)
20xx ff.
bedarf
(neu)
Einzahlungen
0
0
0
0
0
0
Auszahlungen
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
0
0
0
0
0
0
+ Verbesserung /
-
0
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
Verschlechterun
g
konsumtive
Ansatz
Auswirkungen
20xx
Ertrag
Fortgeschriebener Ansatz
Fortgeschriebe-
Ansatz
ner Ansatz
20xx ff.
20xx
20xx ff.
Folgekos-
Folgekos-
ten (alt)
ten (neu)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Abschreibungen
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
0
0
0
0
0
0
Personal-/
Sachaufwand
+ Verbesserung /
Verschlechterun
0
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
g
Vorlage FB 61/0197/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.02.2016
Seite: 2/5
Erläuterungen:
XI. vereinf. Änderung Bebauungsplan Nr. 592 – Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée hier: Änderungs- und Offenlagebeschluss
Planungsrechtliche Situation
Der Ursprungs-Bebauungsplan Nr. 592 – Vaalser Straße / Gut Kullen – wurde 1975 aufgestellt, um im
Umfeld des in Bau befindlichen Universitätsklinikums die Schaffung von Wohnraum sowie von
Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen zu ermöglichen. Im südlichen Bereich an der Vaalser
Straße sah der Bebauungsplan ein Mischgebiet vor mit Versorgungseinrichtungen für das Plangebiet
sowie für das südlich angrenzende Baugebiet „Steppenberg“.
Im Rahmen der X. Änderung des Bebauungsplans wurde im Jahr 2002 das Mischgebiet in ein
Kerngebiet geändert, um damit vorwiegend die Unterbringung von Handelsbetrieben, von zentralen
Einrichtungen der Wirtschaft sowie der Verwaltung und der Kultur zu ermöglichen. Das im Osten des
Geltungsbereichs der X. Änderung bereits vor über 10 Jahren durch die GEWOGE AG Aachen
realisierte Dreiländer-Carrée beherbergt vorrangig Büro- und Laborflächen sowie ein Bistro und
kleinere Ladenflächen.
Anlass und Ziel der Bebauungsplanänderung
Nach Realisierung des östlichen Bereiches der X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 soll nun
als 2. Bauabschnitt der westliche Bereich umgesetzt werden. Ein bereits auf der Grundlage des
Bebauungsplanes Nr. 592, X. Änderung durch die GEWOGE AG eingereichter Bauantrag sah neben
Wohnungen und einem Einzelhandelsbetrieb eine Beherbergungsstätte in Form eines BoardingHouses vor. Diese Absicht wurde jedoch nach Erteilung der Baugenehmigung aufgegeben, weil
zwischenzeitlich offensichtlich wurde, welch erheblicher Wohnungsbedarf im Umfeld des Plangebietes
besteht. Ziel ist es nunmehr, unter Beibehaltung der bisher geplanten Gebäudekubatur alle Flächen,
die bisher als Boarding-House vorgesehen sind, als Wohnflächen zu nutzen. Diese Umnutzung setzt
allerdings die Änderung der rechtsgültigen X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 voraus, weil
eine weitergehende Nutzung der geplanten Anlage zu Wohnzwecken mit den bestehenden
Festsetzungen nicht möglich ist.
Im Zuge der notwendigen Bebauungsplanänderung sollen auch einzelne Festsetzungen geändert
werden, die im Rahmen der bereits erteilten Baugenehmigung Befreiungen von den Festsetzungen
oder Abweichungen von den Vorschriften der Bauordnung (BauO NRW) und der
Sonderbauverordnung (SBauVO) erforderten. Im Rahmen der planungsrechtlichen Prüfung des
Bauvorhabens in 2013 wurde bereits festgestellt, dass diese Änderungen nicht die Grundzüge der
Planung berühren und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen
Belangen vereinbar sind.
Vorlage FB 61/0197/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.02.2016
Seite: 3/5
Städtebauliches Konzept
Die Planung sieht drei parallel Nord-Süd ausgerichtete fünfgeschossige Baukörper vor, die im Norden
durch zwei viergeschossige Zwischenbauten verbunden werden. Im Süden sollen die beiden
Zwischenräume auf ganzer Höhe durch Glaswände abgeschirmt werden, so dass zwei Innenhöfe
entstehen, in denen ein ausreichender Lärmschutz gewährleistet ist. Das architektonische
Erscheinungsbild des geplanten Vorhabens fügt sich in das vorhandene von Solitären und
Geschosswohnungsbau geprägte Umfeld ein.
Im Erdgeschoss des westlichen Gebäudes, im Erdgeschoss des westlichen Teilbereiches des
mittleren Gebäudes und im westlichen Zwischenbereich ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb für
den Verkauf von Getränken und Lebensmitteln vorgesehen. Insgesamt sollen innerhalb der Anlage
auf allen Geschossen 118 Wohnungen unterschiedlicher Größe realisiert werden. Unterhalb der
gesamten Anlage und dem südlichen Vorbereich an der Vaalser Straße soll eine Tiefgarage mit
insgesamt 117 Einstellplätzen ermöglicht werden.
Wesentliche vorgeschlagene Festsetzungen
An der Festsetzung „Kerngebiet“ soll festgehalten werden, so dass (im Bereich MK1) ein großflächiger
Einzelhandelsbetrieb und andere kerngebiets-typische Nutzungen weiterhin zulässig sind. Aufgrund
der bestehenden hohen Nachfrage nach Wohnraum, die durch die Realisierung des Campus Melaten
noch zunehmen wird, die sehr gute Anbindung an das städtische Straßenverkehrsnetz und den
öffentlichen Nahverkehr und das Fehlen ähnlich guter Alternativstandorte in städtebaulich integrierter
Lage soll innerhalb des Änderungsbereichs ein hoher Anteil der Geschossfläche (bis zu 65 %) für
Wohnungen genutzt werden. Mit dieser Festsetzung wird die bisherige Festsetzung, dass sonstige
Wohnungen gemäß § 7 (2) BauNVO ab dem 2. Obergeschoss zulässig sind, aufgehoben und das
Wohnen aus besonderen städtebaulichen Gründen in allen Geschossen zu einer Hauptnutzung
erhoben. Dieser Teilbereich des Kerngebiets dient somit nicht mehr vorwiegend der Unterbringung
von kerngebiets-typischen Nutzungen i.S. § 7 BauNVO, jedoch ist dies nach § 7 Abs. 4 Satz 2
zulässig, da die allgemeine Zweckbestimmung des gesamten Kerngebietes innerhalb des
Bebauungsplanes Nr. 592 insgesamt gewahrt bleibt.
Die Grundflächenzahl für das Kerngebiet soll gegenüber der X. Änderung von 0,4 auf 0,5 erhöht
werden, liegt damit aber nach wie vor deutlich unterhalb des Maximalwertes von 1,0 gemäß BauNVO.
Die Geschossflächenzahl soll von 1,2 auf 1,5 erhöht werden, um damit die konzipierte hofartige
Bebauung realisieren zu können. Durch die Erhöhung der Geschossflächenzahl wird die notwendige
Geschossfläche ermöglicht, die Voraussetzung insbesondere für den Schallschutz innerhalb der
Innenhöfe ist. Die vorgeschlagene Geschosszahl von fünf stellt keine Veränderung zur
Ursprungsfestsetzung dar, die festgesetzten Firsthöhen sollen jedoch geringfügig um ca. 1 m erhöht
werden, um das konkrete Vorhaben zu ermöglichen.
Vorlage FB 61/0197/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.02.2016
Seite: 4/5
Die vorgeschlagenen Schallschutzfestsetzungen im schriftlichen Teil des Bebauungsplans wurden so
gewählt, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowohl für das konkret
geplante Bauvorhaben als auch für eventuelle andere Bauvorhaben gewährleistet werden.
Änderungs- und Offenlagebeschluss
Durch die XI. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 wird die Möglichkeit eröffnet,
nördlich der Vaalser Straße zwischen Schurzelter Straße und Neuenhofer Weg im Bereich des bereits
seit langem brachliegenden Grundstücks eine städtebaulich verträgliche und geordnete bauliche
Entwicklung einzuleiten. Aufgrund des dringenden Wohnraumbedarfs sollen innerhalb des
Kerngebietes bis zu 65 % der Geschossfläche für Wohnzwecke genutzt werden können.
Die Verwaltung empfiehlt, für den Bebauungsplan 592 - Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée den Änderungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form
öffentlich auszulegen.
Anlage/n:
1.
Übersichtsplan
2.
Luftbild
3.
X. Änderung B-Plan 592 (Ursprungsplan)
4.
Entwurf des Rechtsplans XI. Änderung BP 592
5.
Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen
6.
Entwurf der Begründung
Vorlage FB 61/0197/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.02.2016
Seite: 5/5
Fachbereich Stadtentwicklung
und Verkehrsanlagen
Der Oberbürgermeister
Schriftliche Festsetzungen
zur
XI. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée im Bereich zwischen dem Hit-Supermarkt und dem Dreiländer-Carrée an der Vaalser Straße
Lage des Plangebietes
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Schriftliche Festsetzungen
Stand 04.05.2015
Gemäß
§ 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der
Bauordnung NRW (BauONW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung
wird festgesetzt:
1.
Art der baulichen Nutzung
Kerngebiete (MK 1 und MK 2)
1.1
In den Kerngebieten MK 1 und MK 2 sind Vergnügungsstätten, Anlagen für sportliche Zwecke und Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen unzulässig.
1.2
Die gemäß § 7 (3) Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Tankstellen sind unzulässig.
1.3
Verkaufsflächen von Einzelhandelsbetrieben sind nur im 1. Vollgeschoss zulässig.
1.4
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 1.200 m² Bruttogeschossfläche sind im Kerngebiet MK 2
unzulässig.
1.5
Gemäß § 7 (4) Nr. 2 BauNVO wird festgesetzt, dass in den Kerngebieten MK 1 und MK 2 maximal 65 %
der gesamten zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden sind. Die Größe der Wohnfläche
berechnet sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
2.
Maß der baulichen Nutzung
2.1
Die festgesetzte Grundflächenzahl darf durch Stellplätze und ihre Zufahrten und durch bauliche Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück unterbaut wird, bis zu einem Wert von 0,8
überschritten werden.
2.2
Unter Firsthöhe (FH) ist der oberste Abschluss des Gebäudes einschließlich Dachrandabdeckung zu
verstehen.
2.3
Die festgesetzten maximalen Firsthöhen (FH) dürfen ausnahmsweise überschritten werden durch
- nutzungsbedingte Anlagen, die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen (Wärmetauscher, technische Empfangsanlagen, Lichtkuppeln und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie, Ansaug- und Fortführungsöffnungen) bis zu einer Höhe von maximal 1,50 m (gilt nicht
für Lüftungs- und Klimaanlagen),
- Aufzugsmaschinenhäuser / Treppenhäuser bis zu einer Höhe von maximal 1,90 m.
- Brüstungen und Absturzsicherungen bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m.
Die technischen Aufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter
liegenden Geschosses entfernt angeordnet sein.
3.
Stellplätze und Garagen
3.1
Stellplätze und Tiefgaragen sind nur in überbaubaren Flächen und in den dafür ausgewiesenen Flächen
zulässig.
3.2
Garagengeschosse sind in sonst anders genutzten Gebäuden nicht auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse anzurechnen.
2/4
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Schriftliche Festsetzungen
Stand 04.05.2015
4.
Besondere Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen
4.1
Für die Fassaden, die parallel zu den mit ‚AAAA‘ gekennzeichneten Bereichen liegen, muss in allen Geschossen für Aufenthaltsräume von Wohnungen das erforderliche Schalldämmmaß von mindestens
40 dB, für Büroräume ein Schalldämmmaß von mindestens 35 dB nachgewiesen werden.
4.2
Für die Fassade, die parallel zu dem mit ‚BBBB‘ gekennzeichneten Bereich liegt, muss im Erdgeschoss
für Aufenthaltsräume von Wohnungen das erforderliche Schalldämmmaß von mindestens 35 dB, für Büroräume ein Schalldämmmaß von mindestens 30 dB nachgewiesen werden. Ab dem 1. Obergeschoss ist
für Aufenthaltsräume ein Schalldämmmaß von mindestens 40 dB, für Büroräume von mindestens 35 dB
nachzuweisen.
4.3
Für die Fassade, die parallel zu dem mit ‚CCCC‘ gekennzeichneten Bereich liegt, ist einschließlich des 2.
Obergeschosses ein erforderliches Schalldämmmaß von mindestens 35 dB für Aufenthaltsräume von
Wohnungen und von mindestens 30 dB für Büroräume nachzuweisen. Oberhalb des 2. Obergeschosses
ist für Aufenthaltsräume ein Schalldämmmaß von mindestens 40 dB, für Büroräume von mindestens
35 dB notwendig.
4.4
Für die Fassaden, die parallel zu den mit ‚DDDD‘ gekennzeichneten Bereichen liegen, ist in allen Geschossen für Aufenthaltsräume von Wohnungen das erforderliche Schalldämmmaß von mindestens
35 dB, für Büroräume ein Schalldämmmaß von mindestens 30 dB nachzuweisen. Im 1. Obergeschoss ist
unmittelbar oberhalb der Tiefgaragenzufahrt ein erforderliches Schalldämmmaß von mindestens 40 dB
bzw. mindestens 35 dB vorzusehen.
4.5
Für die seitlichen Fassaden der Staffelgeschosse muss bis zu einem Abstand von 11,50 m zur mit ‚AAAA‘
gekennzeichneten südlichen Fassade für Aufenthaltsräume von Wohnungen ein Schalldämmmaß von
mindestens 40 dB, für Büroräume ein Schalldämmmaß von mindestens 35 dB nachgewiesen werden.
4.6
Für Aufenthaltsräume und Büroräume mit einem erforderlichen Schalldämmmaß von mindestens 35 dB ist
zur Gewährleistung der Belüftbarkeit eine mechanische Belüftung erforderlich.
5.
Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
5.1
Stellplätze und ihre Zufahrten müssen mit Rasengittersteinen oder Pflasterrasen hergestellt werden, wenn
sie nicht über Tiefgaragen angeordnet werden. Alternativ können wasserdurchlässige Porensteine
(Durchlässigkeit > 1,5 m³/m²h) verwendet werden.
5.2
Im Bereich nicht versiegelter Außenanlagen ist unbelasteter Mutterboden in einer Mächtigkeit von 0,30 m
aufzubringen. Der Mutterboden muss gem. § 12 Abs. 2 i.V.m. § 9 Abs. 1 BBodSchV die Vorsorgewerte
des Anhangs 2 der BBodSchV einhalten.
3/4
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Schriftliche Festsetzungen
Stand 04.05.2015
6.
Flächen mit Bindungen für die Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen
6.1
Die mit A im Kreis gekennzeichnete Fläche ist mit standortgerechten Hecken und Feldgehölzen gemäß
nachfolgender Arten (keine Hochstämme) zu bepflanzen. Vorhandene Gehölze sind zu erhalten. Über die
Fläche ragende Kronen angrenzender Bäume sind ebenfalls zu erhalten. Die Fläche darf mit einer maximal 3 m breiten Brücke mit entsprechenden Stützvorrichtungen überquert werden.
Sträucher, Güteklasse, 2-mal verpflanzt, ohne Ballen, 100 bis 125 cm hoch, z.B.:
Haselnuss
Hainbuche
Feldahorn
Schlehe
Hartriegel
Hundsrose
Kornelkirsche
Weißdorn
Salweide
Silberweide
Efeu
Holunder
6.2
Corylus avellanea
Carpinus betulus
Acer campestre
Prunus spinosa
Cornus sanguina
Rosa canina
Cornus mas
Crataegus oxyacantha
Salix caprea
Salix alba
Hedera helix
Sambucus racemosa
Die mit B im Kreis gekennzeichnete Fläche ist zu 10 % mit Sträuchern, Rasen und flach wurzelnden
Bäumen zu bepflanzen, wenn auf dieser Fläche gleichzeitig Stellplätze angeordnet werden. Ohne Anordnung von Stellplätzen sind die vorgenannten Flächen zu 60 % zu begrünen.
Anzupflanzen sind folgende Sträucher:
Güteklasse, Bodendecker, 2-mal verpflanzt mit Ballen, 30 bis 40 cm Höhe, z.B.:
Glanz-Rose
Fingerkraut
Spierstrauch
Heckenkirsche
Berberitze
Mahonie
als Baum z.B.:
Eberesche
6.3
Rosa nitida
Potenilla arbuscula
Spiraea bumalda
Lonicera pileata
Berberis verruculosa
Mahonia aquifolium
Sorbus aucuparia
Bei allen ebenerdigen Stellplätzen ist mindestens nach jedem 4. Stellplatz ein Baum in folgender Art zu
pflanzen:
Güteklasse, Hochstämme, 3-mal verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 18 bis 20 cm auf einer Höhe von
1,00 m über Erdanschnitt, z.B.:
Bergahorn
Gem. Esche
Stieleiche
Eberesche
Wildkirsche
Acer pseudoplatanus
Frasinus exzelsior
Quercus robur
Sorbus aucuparia
Prunus avium
4/4
Fachbereich Stadtentwicklung
und Verkehrsanlagen
Der Oberbürgermeister
Begründung
zur
XI. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée im Bereich zwischen dem Hit-Supermarkt und dem Dreiländer-Carrée an der Vaalser Straße
Lage des Plangebietes
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Inhaltsverzeichnis
1.
1.1
1.2
1.3
1.4
Städtebauliche und planungsrechtliche Situation ……………………… 3
Beschreibung des Plangebietes ……………………………………………….3
Regionalplan ……………………………………………………………………. 4
Flächennutzungsplan ………………………………………………………….. 4
Bestehendes Planungsrecht ………………………………………………… 4
2.
Anlass der Planung …………………………………………………………... 5
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
Ziel und Zweck der Planung ………………………………………………… 6
Allgemeine Ziele …………………………………………………………………6
Planverfahren …………………………………………………………………… 7
Städtebauliche Konzeption ……………………………………………………. 7
Erschließung ……………………………………………………………………. 7
Zentren- und Nahversorgungskonzept ………………………………………. 8
Belange der Kinder und Jugendlichen ………………………………………. 8
4.
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.5.1
4.5.2
4.5.3
4.5.4
4.5.5
4.5.6
Begründung der Festsetzungen …………………………………………… 9
Art der baulichen Nutzung …………………………………………………….. 9
Maß der baulichen Nutzung …………………………………………………. 10
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen …………………………. 11
Tiefgarage und Stellplätze …………………………………………………… 11
Umweltschützende Belange …………………………………………………. 11
Bodenschutz ……………………………………………………………………11
Wasserschutz …………………………………………………………………. 12
Artenschutz und biologische Vielfalt …………………………………………13
Lärmschutz ……………………………………………………………………..13
Klimaschutz ……………………………………………………………………. 14
Schutz der Kulturgüter …………………………………………………………15
5.
Auswirkungen der Planung …………………………………………….......15
6.
Kosten …………………………………………………………………………. 16
7.
Plandaten ……………………………………………………………………....16
2 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
1.
Städtebauliche und planungsrechtliche Situation
1.1
Beschreibung des Plangebietes
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk Aachen-Laurensberg in der Gemarkung Laurensberg, Flur 26 und
umfasst das Flurstück 634 und eine Teilfläche aus dem Flurstück 583. Das Plangebiet grenzt im Süden
an die Vaalser Straße und im Westen an den Fuß- und Radweg zwischen Philipp-Neri-Weg und
Vaalser Straße, der unmittelbar neben der Zufahrt zum Parkplatz des westlich angrenzenden HitMarktes liegt. Im Norden wird der Geltungsbereich des Plangebietes vom Parkplatz und einem Spielund Bolzplatz der städtischen Gemeinschaftsgrundschule Gut Kullen begrenzt. Die östliche Grenze
verläuft in Verlängerung der Mitte der heutigen Treppenanlage, die sich westlich des bestehenden
Dreiländer-Carrées befindet. Die Plangebietsgröße beträgt ca. 0,87 ha.
Schrägluftbild des Plangebiets (Microsoft Corporation 2015)
Die Fläche des Geltungsbereiches der XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 - Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée - lag bis zu Beginn der kürzlich erfolgten Ausschachtungsarbeiten brach
und stellte sich als Wiese dar. Ausgenommen ist ein ca. 7,00 m breiter Streifen entlang der östlichen
Grenze des Plangebietes, der dem in den Geltungsbereich einbezogenen Teilbereich des Flurstückes
583 entspricht und Bestandteil der gestalteten Freianlagen des bestehenden Dreiländer-Carrées ist.
Das Flurstück 634 liegt im Süden, Westen und Norden ca. 1,00-2,40 m unterhalb des angrenzenden
Geländeniveaus. Die Böschungen befinden sich im Süden und Westen innerhalb des Plangebietes, im
Norden vorrangig außerhalb des Plangebietes. Die nördliche Böschung zeichnet sich durch einen nahezu geschlossenen Baumbestand aus, dessen Kronentraufen teilweise in das Plangebiet hineinra-
3 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
gen. Westlich des Grundstücks befinden sich innerhalb der Verkehrsfläche des Philipp-Neri-Weges auf
Höhe des Plangebietes insgesamt 10 Linden, deren Kronen jedoch den Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht überragen. Am südlichen Plangebietsrand und im nordöstlichen Teilbereich befand
sich weiterer Baumbestand. Diese Bestände wurden bereits im Rahmen der Ausschachtungsarbeiten
beseitigt.
Unmittelbar östlich des Plangebietes wurde auf der Grundlage der X. Änderung des Bebauungsplanes
Nr. 592das so genannte Dreiländer-Carrée realisiert. Dieses Carrée besteht aus einem viergeschossigen U-förmigen Hauptbaukörper, dessen südwestliche Ecke durch einen schräggestellten ovalförmigen fünfgeschossigen Baukörper betont wird. Unterhalb des gesamten Baukörpers befindet sich ein
Untergeschoss als Vollgeschoss, das von Norden aus ebenerdig angefahren werden kann. Das Gebäude wird vorrangig durch Büro- und Laborflächen, durch ein Bistro und kleinere Ladenflächen genutzt.
Die gesamte Bebauung im weiteren Umfeld des Plangebietes resultiert ursprünglich aus dem Bau des
Universitätsklinikums nördlich von Gut Kullen in den 70er Jahren: Hierdurch stieg der Bedarf an Wohnflächen in Klinikumsnähe sprunghaft an. Ebenso wurden dafür notwendige Infrastruktureinrichtungen in
der Folgezeit errichtet. Auch dem sehr hohen Bedarf an dienstleistungsorientierten Flächen für Betriebe der Medizintechnik, der Medizinforschung und für Dienstleistungen im EDV-Bereich wurde planungsrechtlich entsprochen. Das stark frequentierte Verkehrsband der Vaalser Straße trennt dabei
städtebaulich zwei unterschiedlich ausgerichtete Bereiche: Der Bereich ‚Steppenberg‘ südlich der
Vaalser Straße besteht vorrangig aus zweigeschossigen Wohnhäusern als Einzelhäuser oder aus
Hausgruppen, die blockhaft und straßenbegleitend angeordnet wurden. Der Bereich nördlich der
Vaalser Straße und insbesondere östlich der Schurzelter Straße wird durch Solitärbauten unterschiedlicher Höhe geprägt, die sowohl Wohnungen als auch gewerbliche Nutzungen beinhalten.
1.2
Regionalplan
Im Regionalplan Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen, bekanntgemacht am 27. Mai
2003, ist der Bereich des Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt.
1.3
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan 1980 der Stadt Aachen stellt den Geltungsbereich der XI. Änderung des Bebauungsplans Nr. 592 als gemischte Bauflächen dar.
1.4
Bestehendes Planungsrecht
Das Plangebiet der XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 ist identisch mit dem westlichen Teil
der X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592, die am 30.10.2002 als Satzung beschlossen wurde
und am 28.11.2002 in Kraft getreten ist.
4 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Im Westen und Norden grenzt die Bebauungsplanänderung an die VI. Änderung des Ursprungsplanes,
durch die die Nutzung des Kleinen Neuenhofs, der städtischen Gemeinschaftsgrundschule Gut Kullen
und der Städtischen Kindertagesstätte Gut Kullen I planungsrechtlich gesichert wurden. Südlich des
XI. Änderungsbereiches schließt sich die öffentliche Verkehrsfläche der Vaalser Straße an.
Im Rahmen der X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 wurde die vorherige Nutzung ‚Mischgebiet
(MI)‘ in ‚Kerngebiet (MK)‘ geändert, um damit vorwiegend die Unterbringung von Handelsbetrieben,
von zentralen Einrichtungen der Wirtschaft sowie der Verwaltung und der Kultur zu ermöglichen. Um
die Wohnnutzung auch in Form eines Boarding-Houses nicht auszuschließen, wurden ab dem 2.
Obergeschoss Wohnungen zugelassen. Die überbaubaren Flächen und die Höhenfestsetzungen gestatten eine Arrondierung der Bebauung auf der Nordseite der Vaalser Straße bis zur westlich gelegenen Bestandsbebauung an der Schurzelter Straße. So wurde die Geschossigkeit auf maximal fünf
Vollgeschosse und die Firsthöhen entsprechend der Topographie im Osten auf 231 m über NN, im
Westen auf 232,5 m über NN festgesetzt. Die maximale Grundflächenzahl beträgt innerhalb der X.
Änderung maximal 0,4, die maximale Geschossflächenzahl 1,2. Innerhalb des westlichen Bereiches
wird im Gegensatz zum übrigen Plangebiet großflächiger Einzelhandel zugelassen.
Der Geltungsbereich der XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 liegt im Bereich der Stellplatzsatzung der Stadt Aachen.
2.
Anlass der Planung
Nach Realisierung des östlichen Bereiches der X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 (Dreiländer-Carrée) durch die GEWOGE AG Aachen soll nun als 2. Bauabschnitt der westliche Bereich umgesetzt werden. Ein bereits auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 592, X. Änderung eingereichter
Bauantrag sah neben Wohnungen und einem Einzelhandelsbetrieb eine Beherbergungsstätte in Form
eines Boarding-Houses vor. Diese Absicht wurde jedoch nach Erteilung der Baugenehmigung aufgegeben, weil zwischenzeitlich offensichtlich wurde, welch erheblicher Wohnungsbedarf im Umfeld des
Plangebietes besteht. Ziel ist es nunmehr, unter Beibehaltung der bisher geplanten Gebäudekubatur
alle Flächen, die bisher als Boarding-House vorgesehen sind, als Wohnflächen zu nutzen. Diese Umnutzung setzt allerdings die Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. 592, X. Änderung
voraus, weil eine weitergehende Nutzung der geplanten Anlage zu Wohnzwecken mit den bestehenden Festsetzungen nicht möglich ist.
Im Zuge der notwendigen Bebauungsplanänderung sollen auch einzelne Festsetzungen geändert
werden, die im Rahmen der bereits erteilten Baugenehmigung entsprechend § 31 BauGB Befreiungen
oder auf der Grundlage des § 73 BauO NRW Abweichungen von den Vorschriften der BauO NRW und
der Sonderbauverordnung SBauVO erforderten.
Im Rahmen der planungsrechtlichen Prüfung des Bauvorhabens in 2013 wurde bereits festgestellt,
dass diese Änderungen nicht die Grundzüge der Planung berühren und auch unter Würdigung der
nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
5 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
3.
Ziel und Zweck der Planung
3.1
Allgemeine Ziele
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Im Bereich nördlich der Vaalser Straße zwischen Neuenhofer Weg und Schurzelter Straße soll eine
Bebauung ermöglicht werden, die die Baukanten und Bauhöhen der westlich und östlich angrenzenden Gebäude aufgreift und den heutigen Bereich sinnvoll arrondiert. Damit soll an dieser Stelle eine
geordnete städtebauliche Entwicklung abgeschlossen und langfristig sichergestellt werden. Aus städtebaulicher Sicht ist es zu begrüßen, dass das seit langer Zeit brachliegende Grundstück nun einer
Bebauung zugeführt werden soll.
Aufgrund der geringen Entfernung zum nördlich gelegenen Klinikum und zu dem sich daran anschließenden Campus Melaten der RWTH Aachen besteht im Bereich der westlichen Vaalser Straße ein
sehr hoher Bedarf an Wohnraum. Andererseits ist das Plangebiet Bestandteil des Nahversorgungszentrums Steppenberg / Kullen und damit für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb prädestiniert.
Das Vorhaben fügt sich somit problemlos in die städtebauliche Charakteristik der Vaalser Straße ein,
die in ihrem gesamten Verlauf von einer Mischung aus Wohnen und Gewerbe geprägt ist.
Um diese beiden Nutzungen ermöglichen zu können, soll die bisher vorgesehene Festsetzung ‚Kerngebiet‘ auch weiterhin Gültigkeit haben. Kerngebiete dienen gemäß der Baunutzungsverordnung vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtung der Wirtschaft, der
Vermarktung und der Kultur. Aus besonderen städtebaulichen Gründen soll eingeräumt werden, dass
in diesem Teil des Kerngebietes des Bebauungsplanes Nr. 592 die städtebauliche Funktion des Kerngebietes hinter dem Wohnen zurückstehen darf. Besondere städtebauliche Gründe sind die sehr hohe
Nachfrage nach Wohnraum durch die Nähe zum Klinikum und zum Campus Melaten, die sehr gute
Anbindung an das städtische Straßennetz und den öffentlichen Nahverkehr und das Fehlen ähnlich
guter Alternativstandorte in städtebaulich integrierter Lage.
Die Bedenken, die im Rahmen der X. Änderung bezüglich einer Wohnnutzung an der Vaalser Straße
aufgrund des hohen Lärmeintrages geäußert wurden, sind heute obsolet, weil mittlerweile technische
Möglichkeiten und Materialien existieren, die auch bei hohen Lärmbelastungen gesunde Wohnverhältnisse und eine ausreichende Be- und Entlüftung von Wohn- und Aufenthaltsräumen sicherstellen, die
zur Lärmquelle hin ausgerichtet sind.
Des Weiteren sollen durch die XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 die Voraussetzungen dafür
geschaffen werden, dass in einer erneuten Genehmigung des beantragten Bauvorhabens keine Befreiungserfordernisse bestehen oder Abweichungen zugelassen werden müssen. Die dafür notwendigen Änderungen werden im Rahmen der Begründung einzelner Festsetzungen detailliert aufgeführt.
6 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
3.2
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Planverfahren
Das Bebauungsplanverfahren soll aufgrund seiner geringfügigen Änderungen, die nicht die Grundzüge
der bisherigen Planung tangieren, im vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB durchgeführt werden.
Damit entfallen eine formale Umweltprüfung und der Umweltbericht. Anhaltspunkte für eine Pflicht zur
Umweltverträglichkeitsprüfung nach UVPG liegen nicht vor. Auf die Durchführung einer vorgezogenen
Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange soll verzichtet werden.
3.3
Städtebauliche Konzeption
Das städtebauliche Konzept sieht drei parallel Nord-Süd ausgerichtete fünfgeschossige Baukörper vor,
die im Norden durch zwei viergeschossige Zwischenbauten verbunden werden. Im Süden werden die
beiden Zwischenräume auf ganzer Höhe durch Glaswände abgeschirmt, so dass zwei Innenhöfe entstehen, in denen ein ausreichender Lärmschutz gewährleistet ist. Das architektonische Erscheinungsbild des geplanten Vorhabens fügt sich in das vorhandene von Solitären und Geschosswohnungsbau
geprägte Umfeld ein.
Im Erdgeschoss des westlichen Gebäudes, im Erdgeschoss des westlichen Teilbereiches des mittleren Gebäudes und im westlichen Zwischenbereich ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb für den
Verkauf von Getränken und Lebensmitteln vorgesehen. Die Anlieferung soll über eine Rampe im nördlichen Bereich des westlichen Gebäudes erfolgen. Insgesamt sollen innerhalb der baulichen Anlage
118 Wohnungen unterschiedlicher Größe realisiert werden.
Unterhalb der gesamten baulichen Anlage und dem südlichen Vorbereich ist eine Tiefgarage mit insgesamt 117 Einstellplätzen geplant. Die Zufahrt ist auf Höhe der Tiefgarage nördlich des Gebäudekomplexes vorgesehen. Westlich und oberhalb der Tiefgarage südlich sollen weitere 56 Stellplätze angelegt werden.
3.4
Erschließung
Die verkehrliche Anbindung erfolgt südwestlich des Gebäudes durch eine Zufahrt parallel zum PhilippNeri-Weg. Nordwestlich des Gebäudes ist eine zusätzliche Zu- und eine Abfahrt ebenfalls zum PhilippNeri-Weg vorgesehen. Des Weiteren soll im Osten an die Stellplatzanlage des bestehenden Dreiländer-Carrées angeknüpft werden. Die fußläufige Anbindung erfolgt in Richtung Vaalser Straße auf Höhe
des westlichen Gebäudes und in südlicher Verlängerung der bestehenden Treppenanlage zwischen
dem bestehenden und dem geplantem Dreiländer-Carrée.
Der Hauptzugang zum großflächigen Einzelhandelsbetrieb erfolgt in der Mitte des westlichen Gebäudeteils durch eine entsprechend breite Wegeverbindung zum Philipp-Neri-Weg.
7 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
In nördlicher Verlängerung des östlichen Innenhofes ist eine Fußgängerbrücke über die Tiefgaragenzufahrt geplant, die unmittelbar an den Parkplatz der nördlich angrenzenden Städtischen Gemeinschaftsgrundschule Gut Kullen anbindet.
Die einzelnen Wohnebenen werden durch insgesamt acht Treppenhäuser erschlossen, die vorrangig
an den den Innenhöfen abgewandten Seiten der äußeren Gebäuderiegel liegen. Im mittleren Gebäuderiegel werden im Erdgeschoss drei Wohnungen unmittelbar über den Innenhof angebunden.
3.5
Zentren- und Nahversorgungskonzept
Das Zentren- und Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen, Stand 03/2011 sieht für den Bereich um
die Einmündung der Schurzelter Straße in die Vaalser Straße das Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen vor. Das Plangebiet der XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 liegt am östlichen
Rand dieses Nahversorgungszentrums. Der Einwohnereinzugsbereich entspricht dem Bereich
‚Vaalserquartier‘. Die beiden Wohngebiete Steppenberg / Kullen werden heute durch einen großflächigen Vollsortimenter östlich der Schurzelter Straße und weitere ergänzende Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe teilweise versorgt. Ein Teil der Kaufkraft dieser Bereiche fließt heute Richtung Weststraße und Richtung Vaals ab.
Der Standort soll gemäß Nahversorgungskonzept aufgrund seiner integrierten Lage erhalten werden.
Der vorhandene Verbrauchermarkt soll in seinen Bemühungen, die wirtschaftlichen Bedingungen zu
verbessern, unterstützt werden.
3.6
Belange der Kinder und Jugendlichen
Gemäß der Satzung über die Beschaffenheit und Größe von Spielflächen für Kleinkinder (Stand
19.04.2002) sind für die geplanten 64 Wohnungen, die für die ständige Anwesenheit von Kindern geeignet sind Spielflächen für Kleinkinder zu realisieren. In Abstimmung mit der Bauaufsicht vom
29.01.2015 ist dieser Bedarf durch den nördlich angrenzenden Spielplatz abgedeckt.
Gemäß den Kriterien für einen kinder- und familienfreundlichen Städtebau sind bei der Aufstellung von
Bebauungsplänen pro Kind 10 m² öffentliche Kinderspielfläche vorzusehen. Pro Wohnung wird pauschal von zwei Kindern ausgegangen. Die geforderte Spielplatzgröße kann reduziert werden, wenn in
der Nachbarschaft bereits Spielmöglichkeiten bestehen. Da im Umfeld des Bebauungsplangebietes
der Spielplatz Reutershagweg mit 1.833 m², der Spiel- und Bolzplatz Neuenhofer Weg mit 3.176 m²
und der Spielplatz Steinbergweg mit 2.267 m² liegen, kann die Reduktion in Anspruch genommen
werden. Von den insgesamt 118 geplanten Wohnungen sind 64 Wohnungen für den Aufenthalt von
Kindern geeignet. Unter Berücksichtigung einer Reduktion von 50 % wären somit 640 m² für einen
Kinderspielplatz bereitzustellen. Aufgrund der ausreichend vorhandenen Spielplätze in diesem Lebensraum ist der durch das Bauvorhaben ausgelöste zusätzliche Bedarf finanziell abzulösen. Von dem
Ablösegeld sollen bestehende Kinderspielplätze aufgewertet werden.
8 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Nördlich des Bauvorhabens befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft zwei Kindertagesstätten, ein
Jugendheim und die Städtische Gemeinschaftsgrundschule Gut Kullen. Östlich des bestehenden Dreiländer-Carrée schließen sich zwei Sportplatzanlagen und großzügige Fuß- und Radwege zwischen
Vaalser Straße und Klinikum an.
An der Vaalser Straße in unmittelbarer Nähe des Plangebietes befinden sich die Bushaltestellen ‚Reutershag‘ und ,Steppenberg‘. Von dort bestehen werktags in enger Taktfolge Direktverbindungen ins
Stadtzentrum, zum Universitätsklinikum und nach Vaals.
4.
Begründung der Festsetzungen
4.1
Art der baulichen Nutzung
Das Baugebiet wird entsprechend der X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 als Kerngebiet
festgesetzt. Kerngebiete dienen üblicherweise vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben,
der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung, der Bildung und der Kultur sowie den zentralen Stätten des Gemeinschaftslebens. Dabei müssen sich Kerngebiete nicht auf den eigentlichen Innenstadtbereich konzentrieren, sondern bieten sich auch für Nebenzentren mit entsprechender verkehrlicher Anbindung an. Aufgrund der Ausweisung als Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen
im Nahversorgungskonzept der Stadt Aachen mit zentraler Lage innerhalb der Wohngebiete an der
Vaalser Straße, der Nachbarschaft zum Klinikum und der Zunahme der Bedeutung durch den zukünftigen Campus Melaten ist die Festsetzung als Kerngebiet auch in Zukunft gerechtfertigt. Mit der MKGebietsausweisung wird der Straßenrandbereich entlang der Vaalser Straße bis zum dominanten
Eckgebäude an der Schurzelter Straße logisch abgeschlossen.
Um zu gewährleisten, dass innerhalb der Kerngebiete MK1 und MK2 lediglich ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb realisiert wird, werden im mit MK2 gekennzeichneten Bereich großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 1.200 m² Bruttogeschossfläche ausgeschlossen. Somit ist nur innerhalb des
MK1, das unmittelbar der Hauptzufahrt Philipp-Neri-Weg zugeordnet ist, ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb zulässig. Um einen Betrieb in entsprechender Größe auch tatsächlich innerhalb der festgesetzten überbaubaren Flächen realisieren zu können, wird die bisherige Abgrenzung unterschiedlicher
Nutzungen zwischen den MK-Gebieten MK1 und MK2 gegenüber dem bisherigen Bebauungsplanstand
um 18 m nach Osten verschoben. Zur Eingrenzung zukünftiger Verkaufsflächen werden Einzelhandelsbetriebe in den Obergeschossen gänzlich ausgeschlossen.
Aufgrund der bestehenden hohen Nachfrage nach Wohnraum, die aufgrund der Realisierung des
Campus Melaten noch zunehmen wird, die sehr gute Anbindung an das städtische Straßenverkehrsnetz und den öffentlichen Nahverkehr und das Fehlen ähnlich guter Alternativstandorte in städtebaulich integrierter Lage soll innerhalb des Plangebietes eine hoher Anteil der Geschossfläche für Wohnungen genutzt werden. Aus den genannten besonderen städtebaulichen Gründen wird festgesetzt,
dass maximal 65 % der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden sind. Diese Festsetzung hat gemäß § 7 (4) Satz 2 BauNVO auch dann Gültigkeit, wenn dadurch dieser Teil der Kerngebiete MK1 und MK2 nicht vorwiegend den Hauptnutzungen eines Kerngebietes gemäß BauNVO
9 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
dient. Die allgemeine Zweckbestimmung des gesamten Kerngebietes (MK1 und MK2) innerhalb des
Bebauungsplanes Nr. 592 bleibt insgesamt gewahrt. Mit dieser Festsetzung wird die bisherige Festsetzung, dass sonstige Wohnungen gemäß § 7 (2) BauNVO ab dem 2. Obergeschoss zulässig sind,
aufgehoben und das Wohnen aus besonderen städtebaulichen Gründen zu einer Hauptnutzung erhoben. Damit die Wohnungsnutzung nicht zu weit ausgedehnt wird, wird gleichzeitig eine prozentuale
Beschränkung der Wohnfläche festgesetzt. Mit dieser Festsetzung können somit auch innerhalb des
Erdgeschosses Wohnungen errichtet werden. Die Größe der Wohnfläche ist entsprechend der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu ermitteln.
Vergnügungsstätten und Anlagen für sportliche Zwecke sowie Tankstellen jeglicher Art werden wie innerhalb der X. Änderung ausgeschlossen, weil diese Nutzungen dem angestrebten Charakter widersprechen würden.
4.2
Maß der baulichen Nutzung
Die Grundflächenzahl für die Kerngebiete MK1 und MK2 wird gegenüber der X. Änderung von 0,4 auf
0,5 erhöht, liegt aber nach wie vor deutlich unterhalb des Maximalwertes von 1,0 gemäß BauNVO. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der westliche Innenhof lediglich eingeschossig bebaut und die Dachfläche als Freiraum genutzt werden soll. Dieser Wert darf generell gemäß § 19 (4) BauNVO bis zu
50% durch Stellplätze, Zuwegungen, Nebenanlagen u.ä. überschritten werden, somit bis zu einer GRZ
von 0,75. Da aber nahezu im gesamten südlichen Bereich südlich der festgesetzten überbaubaren
Flächen eine Tiefgarage realisiert werden soll, wird eine Überschreitungsmöglichkeit bis zu 0,8 zugelassen.
Die Geschossflächenzahl wird von 1,2 auf 1,5 erhöht, um damit die konzipierte hofartige Bebauung
realisieren zu können. Durch die Erhöhung der Geschossflächenzahl wird die notwendige Geschossfläche ermöglicht, die Voraussetzung insbesondere für den Schallschutz innerhalb der Innenhöfe ist.
Durch die Erhöhung der Geschossflächenzahl werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf den angrenzenden Grundstücken und im Plangebiet selbst nicht in
Frage gestellt. Die gemäß Landesbauordnung notwendigen Abstandflächen, die sowohl dem Brandschutz als auch der Belichtung dienen, werden hinreichend eingehalten. Wie auch innerhalb der X.
Änderung des Bebauungsplans Nr. 592 wird festgesetzt, dass Garagengeschosse gemäß § 21a
BauNVO nicht auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse anzurechnen und somit auch nicht bei der
Ermittlung der zulässigen Geschossfläche zu berücksichtigen sind.
Die maximale Zahl der Vollgeschosse wird wie in der X. Änderung mit fünf Vollgeschossen festgesetzt.
Diese Zahl orientiert sich an der Geschossigkeit der westlich und östlich gelegenen Gebäude.
Die Gebäudehöhen werden entsprechend der konkreten Hochbauplanung festgesetzt. Aufgrund der
konkreten Vermessung des Plangebietes muss die Tiefgaragenoberkante um 80 cm gegenüber dem
bisherigen Stand erhöht werden. Daraus resultiert, dass die maximale Firsthöhe von 232,50 m ü. NN
auf 233,60 m ü. NN zu erhöhen ist.
10 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Der Wert der Firsthöhe bezieht sich auf den obersten Abschluss des Daches einschließlich Dachrandabdeckung. Um die Möglichkeit zu eröffnen, z.B. Gebäudeentlüftungen über Dach zu führen oder
Brüstungen und Absturzsicherungen vorzunehmen, werden Ausnahmen in den Höhenfestsetzungen
formuliert. Dabei müssen die technischen Aufbauten mindestens das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses entfernt angeordnet werden, um vom Geländeniveau aus
gesehen optisch weniger in Erscheinung zu treten.
Die geringfügige Erhöhung der maximalen Firsthöhe ist aufgrund der Entfernung zwischen überbaubaren Flächen und der Bestandsbebauung südlich der Vaalser Straße von 65 m unerheblich.
4.3
Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Gemäß § 22 BauNVO wird von der vorgegebenen Kann-Vorschrift Gebrauch gemacht und auf die
Festsetzung einer konkreten Bauweise verzichtet. Aufgrund der geringen Größe des Plangebietes ist
die Bauweise ohnehin durch die Festsetzung des Baufensters vorgegeben.
Die Lage der überbaubaren Flächen entspricht nahezu dem Stand der X. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592. Lediglich die westliche Baugrenze wird um 1,20 m Richtung Süden verlängert. Die Lage der südlichen Baugrenze wird entsprechend angepasst.
4.4
Tiefgarage und Stellplätze
Die notwendigen Stellplätze sind innerhalb der überbaubaren Flächen und in der für Stellplätze und für
eine Tiefgarage festgesetzten Fläche unterzubringen. Die Zufahrt zur Tiefgarage soll nördlich der baulichen Anlage ebenerdig vom Philipp-Neri-Weg aus erfolgen. Die Tiefgarage kann unterhalb der überbaubaren Fläche und südlich dieser Fläche bis zur angrenzenden Verkehrsfläche realisiert werden.
Die Tiefgarage muss baulich derart ausgeführt werden, dass schädliche Emissionen durch Fahrzeuge
für die Nachbarschaft und für die zukünftigen Bewohner ausgeschlossen sind.
Südlich des geplanten Gebäudes werden wie in der X. Änderung weitere Stellplätze ermöglicht. Im
Gegensatz zur X. Änderung werden zusätzlich westlich der überbaubaren Flächen Stellplätze zugelassen, um die insgesamt notwendigen Stellplätze nachweisen zu können.
Aufgrund des breiten Querschnitts der Vaalser Straße und des Ausbaus entsprechend einer Hauptsammelstraße bestehen keine Probleme, das zukünftige zusätzliche Verkehrsaufkommen bedarfsgerecht zu- und abzuführen.
4.5
Umweltschützende Belange
4.5.1
Bodenschutz
Gemäß Gutachten des Büros Prof. Dr.-Ing. H. Dieler und Partner GmbH, Aachen, 27.06.2012 wurden
in den seinerzeit vorgenommenen Rammkernbohrungen Auffüllungsmächtigkeiten zwischen 2,4 m und
11 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
4,8 m festgestellt, die in östlicher Richtung auslaufen. Bei der Auffüllung handelt es sich um ein Gemisch aus natürlichen Lehmen und schluffigen Feinsanden, die untergeordnet Bauschuttreste wie Ziegel und Mörtel enthalten. Die chemischen Analysen ergaben für den Wirkungspfad Boden-Mensch
Prüfwertüberschreitungen im Feststoff für en Parameter Blei bezüglich der Nutzung Wohngebiete.
Deshalb sind sämtliche Erdarbeiten durch einen Sachverständigen zu überwachen. Es ist sicherzustellen, dass von den auf dem Grundstück verbleibenden Bodenmaterialien keine Gefährdung für Mensch
und Umwelt ausgeht. Nach Abschluss der Baumaßnahmen soll ein gutachterlicher Abschlussbericht
über die Begleitung der Maßnahme vorgelegt werden.
Innerhalb des Bebauungsplanes wird festgesetzt, dass zum Schutz vor belasteten Böden im Bereich
der nicht versiegelten Außenanlagen unbelasteter Mutterboden in einer Mächtigkeit von 0,3 m aufzubringen ist. Voraussetzung ist, dass der Mutterboden die Vorsorgewerte des Anhangs 2 der
BBodSchV einhält.
Als weitere Maßnahme zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
wird festgesetzt, dass Stellplätze und ihre Zufahrten, die nicht oberhalb der Tiefgarage angeordnet
sind, wasserdurchlässig herzustellen sind. Alternativ dürfen hierfür auch wasserdurchlässige Porensteine verwendet werden.
4.5.2
Wasserschutz
Da aufgrund der Bodenverhältnisse eine Versickerung ausgeschlossen und durch die großflächige
Tiefgarage auch nicht möglich ist, soll das Niederschlagswasser in den bestehenden Kanal eingeleitet
werden.
Der Geltungsbereich der XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 liegt jedoch im weiteren Einzugsbereich der Abwasserreinigungsanlage Aachen Soers. Wegen der bestehenden Hochwassergefahr an der Wurm müssen bei zusätzlichen maßgeblichen Flächenversiegelungen örtliche denzentrale
Maßnahmen zum Hochwasserschutz ergriffen werden, um die bestehende kritische Situation nicht zu
verschärfen.
Im Rahmen der Bebauungsplanänderung wurden zwar die überbaubaren Flächen geringfügig vergrößert, aber im gleichen Anteil wurden die Flächen für die Tiefgarage verkleinert, so dass sowohl in der
X. als auch in der XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 davon auszugehen ist, dass das
Grundstück entsprechend § 19 (4) BauNVO zu 80 % durch das Gebäude zuzüglich Tiefgarage versiegelt wird. Insofern ist bei der Bebauungsplanänderung nicht von einer zusätzlichen Flächenversiegelung auszugehen. Damit resultiert aus der Änderung keine maßgebliche Erhöhung des Oberflächenabflusses und des anfallenden Niederschlagswassers. Von einer Drosselung oder Rückhaltung des Niederschlagswassers innerhalb des Plangebietes kann somit abgesehen werden.
12 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
4.5.3
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Artenschutz und biologische Vielfalt
Die artenschutzrechtlichen Vorschriften des § 44 (1) BNatSchG betreffen sowohl den physischen
Schutz von Tieren als auch den Schutz ihrer Lebensstätten. Aufgrund des bestehenden Baurechts und
der bereits vorgenommenen Ausschachtungsarbeiten auf der Grundlage der erteilten Baugenehmigung ist eine Artenschutzvorprüfung nicht vorzunehmen. Unabhängig davon gilt auch für die Bauausführung, gemäß § 44 (1) BNatSchG das Verbot, europäisch geschützte Arten zu verletzen oder zu töten, sie erheblich zu stören oder ihre Fortpflanzungs- und Ruhestätten zu beschädigen oder zu zerstören.
Innerhalb des Bebauungsplanes werden nördlich und südlich des Baufensters zwei Flächen mit Bindungen für die Bepflanzung und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Im Bereich der Fläche nördlich der überbaubaren Fläche sind vorhandene Gehölze zu
erhalten. Hier sind ebenfalls die überragenden Kronen der Bäume, die unmittelbar nördlich des Plangebietes stehen zu schützen und zu erhalten. Die Fläche ist darüber hinaus mit Hecken und Feldgehölzen zu bepflanzen. Um eine fußläufige Verbindung Richtung Nordwesten schaffen zu können, darf
diese Fläche durch eine maximal 3 m breite Brücke mit den notwendigen Stützvorrichtungen gequert
werden.
Innerhalb der Fläche B südlich der überbaubaren Fläche werden entsprechend der X. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 592 Bepflanzungen in Abhängigkeit von zukünftigen Stellplätzen festgesetzt.
Generell ist auf allen Flächen nach jedem 4. Stellplatz ein Baum zu pflanzen.
Gegenüber der X. Änderung werden westlich des Baufensters festgesetzte Flächen zum Anpflanzen
von Bäumen und Sträuchern nicht in die XI. Änderung übernommen, weil von dieser Seite vorrangig
die Erschließung des Gebäudes erfolgen soll und somit keine sinnvoll zusammenhängenden Flächen
zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ausgewiesen werden können. Diese Reduzierung anzupflanzender Flächen wird dadurch kompensiert, dass das Anpflanzungsgebot innerhalb der Fläche B
nicht auf die Oberfläche der Tiefgarage wie innerhalb der X. Änderung beschränkt wird.
4.5.4
Lärmschutz
Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz sind die in der Bauleitplanung für bestimmte Nutzungen
vorgesehenen Flächen so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen untereinander vermieden werden. Gemäß § 1 (6) BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die
allgemeinen Anforderungen an gesundes Wohnen und Arbeiten zu berücksichtigen. Aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen und der Hauptsammelstraße Vaalser Straße sind insbesondere die Aspekte des Lärms zu betrachten.
Das Lärmkataster der Stadt Aachen zeigt, dass die Vaalser Straße erheblich mit Verkehrslärm belastet
ist. Hier ist von einem Verkehrsaufkommen von rund 24.000 KfZ / 24 h auszugehen. Aufgrund der zugrunde zu legenden Ausgangsdaten zur Verkehrsbelastung ergeben sich Emissionspegel, die die Orientierungswerte deutlich übersteigen. Da aktive Maßnahmen zur Minderung der Schallausbreitung
städtebaulich nicht realisierbar sind, werden für den Gebäudekörper Anforderungen gemäß DIN 4109
13 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
‚Schallschutz im Hochbau‘ an die Außenbauteile gestellt. Dafür werden Lärmpegelbereiche für Fassadenabschnitte und parallel zur Baugrenze liegende Fassaden definiert. Diese Festsetzungen beziehen
sich je nach Situation auf alle oder nur auf konkret genannte Geschosse. In Richtung Vaalser Straße
wird vorrangig der Lärmpegelbereich IV festgesetzt.
Für Aufenthaltsräume mit Lärmpegelbereich III und Büroräume mit Lärmpegelbereich IV wird des Weiteren festgesetzt, dass eine mechanische Belüftung erforderlich ist. Damit soll sichergestellt werden,
dass bei geschlossenen Fenstern einerseits ein hinreichender Lärmschutz, aber auch eine ausreichende Belüftung gewährleistet ist.
Des Weiteren wurde anhand einer EDV-gestützten Schallberechnung geprüft, welche Reflexionen der
Verkehrsgeräusche bei unterschiedlichen Fassadenausbildungen der zukünftigen Bebauung zur gegenüberliegenden Bebauung erfolgen können. Die Berechnung ergab, dass nur geringfügige Pegelerhöhungen von < 0,4 dB aufgrund der Reflexionen zu erwarten sind. Dieser Unterschied ist von einem
durchschnittlich hörenden Menschen nicht wahrnehmbar. Für einen Teil der Nachbarbebauung, die
nicht gegenüber der zukünftigen Bebauung liegt, wirkt die Erweiterung des Dreiländer-Carrées abschirmend.
Aufgrund des Nebeneinanders unterschiedlicher Nutzungen und des Heranrückens an Nutzungen wie
den benachbarten Hit-Markt wurden die daraus resultierenden möglichen Konflikte untersucht. Aufgrund der bereits vorhandenen Immissionen wird von einem Vorhaltemaß von 3 dB ausgegangen.
Dies bedeutet, dass die Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm um mindestens 3 dB zu unterschreiten
sind. Die Simulationsberechnung ergab eine Unterschreitung der reduzierten Immissionsrichtwerte an
allen betrachteten relevanten Immissionsorten. Voraussetzung ist, dass die berücksichtigten Einzelmaßnahmen wie z.B. die Entlüftungsanlagen entsprechend der Planung durchgeführt werden. Der
Nachweis ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringen.
4.5.5
Klimaschutz
Standortwahl der Bebauung
Innerhalb der XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 werden Flächen überplant, für die bereits
Baurecht besteht. Durch das geplante Vorhaben werden Flächen innerhalb des Bebauungszusammenhanges in Anspruch genommen. Damit wird gesamtstädtisch ein sparsamer Umgang mit Grund
und Boden sichergestellt.
Städtebaulicher Entwurf
Die zukünftige Bebauung wird als Solitär auf dem Grundstück errichtet und schließt nicht in geschlossener Bauweise an den Bestand an. Somit ist davon auszugehen, dass die Belüftung und die Frischluftzufuhr nach wie vor gewährleistet sind und keine Bereiche durch eine geschlossene Bauweise geschaffen werden, in denen die Luftzirkulation stagniert.
14 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Gebäudestellung und -kubatur
Die Lage des Baufensters orientiert sich an der Bestandsbebauung bzw. an den Vorgaben der X.
Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 und an den Erfordernissen, die sich aus dem Schallschutz
ergeben. Die hofartige kompakte Bebauung lässt eine zusätzliche Reduzierung der Wärmeverluste
erwarten.
Solare Wärme- und Energiegewinnung
Aufgrund des Grundstückszuschnittes und unter Berücksichtigung der städtebaulichen Ziele ergibt sich
eine Baufenstergröße und -form, die keine eindeutige Gebäudestellung vorgeben kann. Das projektierte Gebäude öffnet sich mit den Höfen Richtung Süden. Dadurch werden Wärme- und Energiegewinne
möglich gemacht.
Umgang mit Freiflächen
Es ist davon auszugehen, dass sowohl in der X. Änderung als auch in der XI. Änderung des Bebauungsplans Nr. 592 durch die Tiefgarage eine 80%ige Überbauung des Grundstücks realisiert wird. Zur
Verbesserung des Kleinklimas wird textlich festgesetzt, dass Stellplätze und ihre Zufahrten mit wasserdurchlässigen Rasengittersteinen o.ä. auszuführen sind. Des Weiteren ist nach jedem 4. Stellplatz
ein Baum zu pflanzen.
Umgang mit Niederschlagswasser
Aufgrund der Möglichkeit, das Grundstück bis zu einer GRZ von 0,8 durch eine Tiefgarage zu unterbauen, ist die Versickerung des Niederschlagswassers im Bereich des Grundstückes ausgeschlossen.
Aus der Bebauungsplanänderung resultiert keine zusätzliche Flächenversiegelung und somit keine
maßgebliche Erhöhung des Oberflächenabflusses.
Umgang mit Energieversorgung
Die Energie- und Wärmeversorgung ist noch nicht abschließend geplant und befindet sich noch in der
Abstimmung.
4.5.6
Schutz der Kulturgüter
Im Rahmen der bereits vorgenommenen Ausschachtungsarbeiten ist die Untere Denkmalbehörde der
Stadt Aachen über den Beginn der Erdarbeiten informiert worden. Bei den Bodenbewegungen sind
keine archäologischen Funde und Befunde festgestellt worden, die einer unverzüglichen Meldung gemäß §§ 15 und 16 BSchG NW bedurft hätten.
15 / 16
Bebauungsplan Nr. 592, XI. Änd.
- Gut Kullen / Erweiterung Dreiländer-Carrée -
5.
Begründung zur Offenlage
Stand 04.05.2015
Auswirkungen der Planung
Durch die XI. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 592 wird die Möglichkeit eröffnet, nördlich der
Vaalser Straße zwischen Schurzelter Straße und Neuenhofer Weg im Bereich des heute unbebauten
Grundstücks eine städtebaulich verträgliche und geordnete bauliche Entwicklung einzuleiten. Aufgrund
des dringenden Wohnraumbedarfs, hervorgerufen durch die Nähe zum Klinikum und zukünftig verstärkt durch den Campus Melaten, durch die Lage an der Hauptsammelstraße Vaalser Straße und
aufgrund der guten integrierten Lage sollen aus besonderen städtebaulichen Gründen maximal 65 %
der Geschossfläche innerhalb der Kerngebiete MK1 und MK2 für Wohnzwecke genutzt werden können.
Gleichzeitig wird durch die Inanspruchnahme der innerhalb des Bebauungszusammenhangs liegenden
‚Baulücke‘ gesamtstädtisch ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden sichergestellt. Die bestehende Infrastruktur wird langfristig ausgelastet und das tägliche Verkehrsaufkommen zwischen Wohnort und Arbeitsplatz aufgrund der kurzen Wege reduziert.
Durch die Änderung und Umsetzung des Bebauungsplanes sind keine negativen Auswirkungen für die
Umwelt zu erwarten. Im Bereich der Vaalser Straße wird ein höheres Verkehrsaufkommen in Kauf genommen, das jedoch aufgrund des bestehenden Straßenquerschnittes problemlos abgewickelt werden
kann.
6.
Kosten
Der Stadt Aachen entstehen durch die Planung keine Kosten. Die Kosten sind vom Vorhabenträger zu
tragen.
7.
Plandaten
Plangebiet gesamt
Kerngebiet
darin:
Überbaubare Flächen
Flächen mit Bindungen für die Bepflanzung und für die
Erhaltung von Bäumen und Sträuchern
8.650 m²
8.650 m²
5.042 m²
2.680 m²
16 / 16