Der Oberbürgermeister
Vorlage
Vorlage-Nr:
Status:
AZ:
Datum:
Verfasser:
Federführende Dienststelle:
Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Beteiligte Dienststelle/n:
FB 61/0170/WP17
öffentlich
35040-2013
07.04.2015
Dez. III / FB 61/200
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße
hier:
- Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 3 (2) BauGB
- Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß §
4 (2) BauGB
- vereinfachte Änderung
- Empfehlung zum Satzungsbeschluss
Beratungsfolge:
TOP:__
Datum
Gremium
Kompetenz
06.05.2015
07.05.2015
B0
PLA
Anhörung/Empfehlung
Anhörung/Empfehlung
Beschlussvorschlag:
Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der
öffentlichen Auslegung zur Kenntnis.
Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan
gemäß § 4 a Abs. 3 wie folgt vereinfacht zu ändern:
Im Plangebiet ist auf der im Bebauungsplan mit *3 markierten Fläche Antiquitätenhandel
mit einer Verkaufsfläche von maximal 400 m² zulässig.
Außerdem empfiehlt sie dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur
öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.
Sie empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße
gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.
Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung über das Ergebnis der öffentlichen
Auslegung zur Kenntnis.
Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange den Bebauungsplan
gemäß § 4 a Abs. 3 wie folgt vereinfacht zu ändern:
Im Plangebiet ist auf der im Bebauungsplan mit *3 markierten Fläche Antiquitätenhandel
mit einer Verkaufsfläche von maximal 400 m² zulässig.
Außerdem empfiehlt er dem Rat, die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Behörden zur
öffentlichen Auslegung, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.
Er empfiehlt dem Rat, die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße
gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen.
Vorlage FB 61/0170/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 15.02.2016
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Erläuterungen:
1.
Bisheriger Verlauf des Planverfahrens
Der Bebauungsplan Nr. 896 wurde aufgestellt, um die Verkaufsflächen und Sortimente im Plangebiet
zu steuern bzw. zu reglementieren und den vorhandenen Gewerbestandort zu sichern. Dieses Ziel
verfolgt auch weiterhin die I. Änderung des Bebauungsplanes. Aufgrund veränderter
Rahmenbedingungen soll jedoch der Erweiterungsspielraum der vorhandenen Discounter auf 1000 m²
Verkaufsfläche vergrößert werden.
Der Planungsausschuss fasste am 25.09.2014 den Änderungs- und Offenlagebeschluss nach
vorheriger Beratung in der Bezirksvertretung Aachen-Mitte am 24.09.2014.
Der Entwurf der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 – Weststraße – einschließlich Begründung
und schriftlicher Festsetzungen lag aus in der Zeit vom 27.10.2014 bis einschließlich 28.11.2014.
2.
Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB
Während der Öffentlichen Auslegung gingen seitens der Öffentlichkeit zwei Stellungnahmen von
Bürger/innen ein.
In der ersten Stellungnahme wurde angeregt, auf Verkaufsflächenerweiterungen zu verzichten, um die
Verkehrssituation im Bereich Weststraße nicht weiter zu verschlechtern. Die Verwaltung schlägt vor,
dieser Anregung nicht zu folgen. Die Gründe sind in der Abwägung der Öffentlichkeitsbeteiligung
dargelegt.
In der zweiten Stellungnahme wurde darauf hingewiesen, dass eine seit langem bestehende
Einzelhandelsnutzung (Antiquitätenhandel) im Bebauungsplan nicht berücksichtigt wurde. Da dieses
Sortiment zentrenrelevant ist, wäre dieser Betrieb über den Bestandsschutz hinaus nicht mehr
zulässig. Nach Prüfung der Genehmigungslage, schlägt die Verwaltung vor, dieser Anregung zu
folgen. Der Betrieb befindet sich seit Jahrzehnten im Plangebiet und sollte deshalb auch künftig
gesichert werden. Aufgrund des speziellen Sortimentes sind negative Auswirkungen auf benachbarte
Versorgungsbereiche nicht zu befürchten. Die Gründe sind ebenfalls in der Abwägung der
Öffentlichkeitsbeteiligung dargelegt.
Da durch diese Änderung der schriftlichen Festsetzungen die Grundzüge der Planung nicht berührt
werden, kann sie im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden.
Dem von der Änderung betroffenen Eingabesteller bzw. Eigentümer wurde der Änderungsvorschlag
zugeschickt und zur Stellungnahme innerhalb einer Frist aufgefordert.
Es wurde erneut eine Stellungnahme eingereicht. Diese enthält die Forderung, keine
Einschränkungen bezüglich des Sortiments vorzunehmen, sondern grundsätzlich für das betreffende
Grundstück Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzulassen. Die
Verwaltung schlägt vor, dieser Anregung nicht zu folgen. Die Gründe sind in der Abwägung der
Öffentlichkeitsbeteiligung dargelegt.
3.
Bericht über das Ergebnis der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB
Parallel wurden 12 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt, zwei
davon haben eine Anregung zur Planung abgegeben.
Vorlage FB 61/0170/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 15.02.2016
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Beide Eingaben kritisieren die durch die Bebauungsplanänderung ermöglichte Erweiterung der beiden
Discounter, da diese über einen zur Sicherung des Bestandes notwenigen geringfügigen
Erweiterungsspielraum hinausgehe.
Die Verwaltung schlägt vor, diesen Anregungen nicht zu folgen. Die Eingaben der Behörden sowie
Stellungnahmen der Verwaltung hierzu sind der Vorlage ebenfalls als Anlage (Abwägungsvorschlag
Behörden) beigefügt.
4.
Empfehlung zum Satzungsbeschluss
Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 Weststraße soll der vorhandene
Gewerbestandort an der Weststraße gesichert werden. Darüber hinaus soll eine weitere Zunahme von
Einzelhandelsbetrieben mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Betrieben vermieden werden zum
Schutz der benachbarten Versorgungszentren. Der Erweiterungsspielraum der beiden im Plangebiet
vorhandenen Discounter soll erhöht werden, da diese wesentlich zur Versorgung der angrenzenden
Wohngebiete beitragen.
Als Ergebnis der Offenlage empfiehlt die Verwaltung, die schriftlichen Festsetzungen durch
nachfolgende Ergänzung der im Plangebiet zulässigen Verkaufsflächen und Sortimente wie folgt
vereinfacht zu ändern:
Nr.
Gemarkung
Flur
Flurstück
Verkaufsfläche
zulässige Sortimente
(maximal)
*3
Aachen
10
467, 190,
400 m²
Kunstgegenstände, Bilder,
184, 548,
kunstgewerbliche Erzeugnisse,
824
Briefmarken, Münzen, Geschenkartikel
(WZ 47.78.3)
Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ
47.79)
Die Verwaltung empfiehlt, für die so geänderte I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 –
Weststraße - den Satzungsbeschluss zu fassen.
Anlage/n:
1.
Übersichtsplan
2.
Luftbild
3.
Rechtsplan
4.
Schriftliche Festsetzungen
5.
Begründung
6.
Abwägungsvorschlag Öffentlichkeitsbeteiligung
7.
Abwägungsvorschlag Behörden
Vorlage FB 61/0170/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 15.02.2016
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FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Der Oberbürgermeister
Schriftliche Festsetzungen
Zur I. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 896
Weststraße
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen
Lage des Plangebietes
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen
Fassung vom 10.03.2015
gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der
Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt:
1.
Gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe sowie Gewerbebetriebe mit
Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten
nach der Aachener Sortimentsliste (März 2011) nicht zulässig.
2.
Gemäß § 9 (2a) BauGB werden für die mit *(Ziffer) markierten und durch Lagebezeichnung definierten Teile
(Grundstücke) des räumlichen Geltungsbereiches abweichende Festsetzungen getroffen. Einzelhandelsbetriebe
mit den nachfolgend aufgeführten Sortimenten und den jeweils zugeordneten maximalen Verkaufsflächen sind
zulässig:
Nr.
Gemarkung
Flur
Flurstück
*1
Aachen
10
455
*2
Aachen
10
867
*3
Aachen
10
467, 190,
184, 548,
824
Verkaufsfläche
zulässige Sortimente
(maximal)
1.000 m² nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem
1.000 m²
400 m²
Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von
maximal 20% (WZ-Nr. 47.11)
nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem
Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von
maximal 20% (WZ-Nr. 47.11)
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche
Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen,
Geschenkartikel (WZ 47.78.3)
Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79)
Die Liste der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente der Stadt Aachen (2011) und die Klassifikation
der Wirtschaftszweige nach dem Statistischen Bundesamt (WZ 2008) sind in der Anlage beigefügt.
3.
Bei Einzelhandelsbetrieben mit nicht- zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten darf der Anteil
zentrenrelevanter Randsortimente maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche betragen.
4.
Im Plangebiet können gem. § 1 (9) BauNVO Gewerbe- und Handwerksbetriebe mit Verkaufsflächen
ausnahmsweise zulässig sein, wenn
die Art der Waren bzw. Sortimente in einem betrieblichen Zusammenhang mit der Produktion, der Verund Bearbeitung der Produkte oder von Reparatur- und Serviceleistungen stehen, die Lage im
räumlichen Zusammenhang mit einem im Plangebiet ansässigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieb
steht und
der Umfang der Verkaufsfläche nicht größer als 20 % der gesamten Nutzfläche der entsprechenden
Betriebsart ist und 200 m² nicht überschreitet.
Hinweis
Im Plangebiet befinden sich im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen die Altstandorte AS 291 bis AS 295
sowie AS 903 und AS 2895. Weiterhin findet sich noch die Eintragung von zwei Altablagerungen AA 9754 und AA 9947.
Hier sind bei baulichen Veränderungen im Rahmen des Bauantragsverfahrens entsprechende Untersuchungen
vorzunehmen.
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen
Fassung vom 10.03.2015
Anlagen zu den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 896
1.
Einzelhandel
1.1
Sortimentsliste der Stadt Aachen (6/2008)
1.2
Auszug Klassifikation der Wirtschaftszweige (Statistisches Bundesamt, WZ 2003)
Anlage 1.1
Sortimentsliste Aachen - nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente
In Anlehnung an das Warenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes WZ 2008
Nahversorgungsrelevante Sortimente
•
Lebensmittel, Getränke
Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke* und
Tabakwaren (WZ 47.11)
Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränke* und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)
(WZ 47.2)
•
Drogerie, Kosmetik
Drogerieartikel (WZ 47.75)
Hygieneartikel (WZ 47.75), einschließlich Putz- und Reinigungsmittel (WZ 47.78.9)
•
Apotheken (WZ 47.73)
•
Schnittblumen und kleine Topfpflanzen (WZ 47.76.1)
•
Grundbedarf Schreibwaren (WZ 47.62.2)
* Das Sortiment Getränke ist in Form eines Getränkefachmarktes nicht nahversorgungsrelevant.
Zentrenrelevante Sortimente
•
Bücher (WZ 47.61)
•
Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf (WZ 47.62)
•
Bekleidung, Wäsche (Damen-, Herren-, Kinderkonfektion) ( WZ 47.71)
•
Schuhe, Lederwaren (WZ 47.72)
•
Medizinische und orthopädische Artikel (WZ 47.74)
•
Bespielte Ton- und Bildträger (WZ 47.63)
•
Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ 47.59.2)
•
Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel (47.59.9)
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen
Fassung vom 10.03.2015
•
Haushaltsgegenstände
Nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat-, und Tafelgeschirre, Schneidwaren,
Bestecke (WZ 47.59.9)
•
Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltwaren
Unterhaltungselektronik (WZ 47.43)
Kommunikationselektronik (WZ 47.42)
Computer, Computerzubehör (WZ 47.41)
Elektrohaushaltwaren (Elektrokleingeräte) (WZ 47.54)
•
Foto, Optik
Augenoptiker (WZ 47.78.1)
Foto- und optische Erzeugnisse (WZ 47.78.2)
•
Kunst, Antiquitäten
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen,
Geschenkartikel (WZ 47.78.3)
Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79)
•
Haus- und Heimtextilien (ohne Bettwaren), Einrichtungszubehör (ohne Möbel),
Stoffe, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten (WZ 47.51)
Gardinen, Vorhänge, Dekorationsstoff, dekorative Decken (WZ 47.53)
•
Spielwaren, Bastelartikel (WZ 47.65)
•
Musikalienhandel
Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 47.59.3)
•
Uhren, Schmuck (WZ-Nr. 47.77)
•
Sportartikel
Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe (ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote,
Yachten) (WZ 47.64.2)
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen
Fassung vom 10.03.2015
Anlage 1.2
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen
Fassung vom 10.03.2015
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen
Fassung vom 10.03.2015
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Fachbereich Stadtentwicklung
und Verkehrsanlagen
Der Oberbürgermeister
Begründung
zur I. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 896
Weststraße
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen
Lage des Plangebietes
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung
Fassung vom 10.03.2015
Inhaltsverzeichnis
1.
Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation ................................................................................. 3
1.1.
Beschreibung des Plangebietes ......................................................................................................................... 3
1.2.
Regionalplan ...................................................................................................................................................... 3
1.3.
Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................................................................... 3
1.4.
Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................................... 3
1.5.
Einzelhandelskonzepte....................................................................................................................................... 3
2.
Anlass, Ziel und Zweck der Planung......................................................................................................................... 4
3.
Begründung der Festsetzungen ................................................................................................................................ 6
4.
Umweltbelange ........................................................................................................................................................... 7
5.
Auswirkungen der Planung ....................................................................................................................................... 7
6.
Kosten.......................................................................................................................................................................... 7
7.
Plandaten..................................................................................................................................................................... 7
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung
Fassung vom 10.03.2015
1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation
1.1. Beschreibung des Plangebietes
Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche, die im Norden begrenzt wird durch die Bahntrasse, im Süden durch die
Weststraße und im Westen durch die Halifaxstraße. Das Gebiet ist geprägt durch eine heterogene Nutzungs- und
Baustruktur mit gewerblicher Nutzung, Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben und einem geringen Wohnanteil.
Das Gebiet ist erschlossen über die Weststraße, die über die Lennéstraße und die Welkenrather Straße an die Vaalser
Straße angebunden ist. Dabei bildet die Weststraße eine deutliche Zäsur zwischen dem gewerblich geprägten Bereich
entlang der Bahntrasse und der mischgebietstypischen Nutzung entlang der Vaalser Straße. Im Kreuzungsbereich
Vaalser Straße / Weststraße / Halifaxstraße befindet sich ein großflächiger Verbrauchermarkt und weitere Fachmärkte.
Die Bahnlinie bildet eine Grenze zum nördlich gelegenen Wohngebiet Hörn.
1.2. Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen aus dem Jahr 2003 mit Ergänzungen
(Stand April 2013) wird der Planbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich” (ASB) dargestellt.
1.3. Flächennutzungsplan (FNP)
Im Flächennutzungsplan der Stadt Aachen 1980 ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche, gemischte Baufläche
sowie als Fläche für Bahnanlagen dargestellt.
Der Vorentwurf des derzeit in Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplanes (Stand 2014) stellt die Fläche als
gewerbliche Baufläche dar; entlang der Bahnlinie ist eine Grünfläche (Kleingartenanlage) dargestellt.
1.4. Bestehendes Planungsrecht
Seit 2008 besteht für das Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 896 - Weststraße -. Dieser Bebauungsplan wurde auf
Grundlage des § 9 (2a) BauGB zur Steuerung des Einzelhandels aufgestellt.
1.5. Einzelhandelskonzepte
Als übergeordnetes Konzept empfiehlt das Städteregionale Einzelhandelskonzept Aachen (STRIKT; BBE 2007;
aktualisiert 2010), großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen
anzusiedeln. Außerhalb der Zentren ist ein ausreichender Einwohnerbesatz bzw. Kaufkraft nachzuweisen, um eine
Schädigung benachbarter Zentren ausschließen zu können.
Dies entspricht auch der landesplanerischen Zielsetzung (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, 2013).
Entsprechend dieser Vorgaben wurde für die Stadt Aachen ein Zentren- und Nahversorgungskonzept erstellt, das der Rat
der Stadt Aachen am 10.09.2008 beschlossen hat. 2011 wurde das Konzept aktualisiert. Der Ratsbeschluss erfolgte am
08.06.2011.
Inhalt des Konzeptes ist es, zur generellen Stärkung des Einzelhandelsstandortes Aachen und zur Sicherung der
gewachsenen Nahversorgungsstandorte in den Stadtteilen, Maßnahmen zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels zu
ergreifen. Eine dieser Maßnahmen stellt dieses Bebauungsplanverfahren dar.
Nach diesem Konzept ist der Ansiedlungsraum für großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten das
Hauptzentrum Aachen (City-Aachen) sowie die Stadtteilzentren Burtscheid, Elsassstraße, Brand und Eilendorf.
Ansiedlungsorte für (großflächige) Lebensmittelmärkte sind neben dem Hauptzentrum und den Stadtteilzentren die
Nahversorgungszentren. In Bezug auf das Plangebiet sind die nächstgelegenen Zentren das Aachener Hauptzentrum
und das Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen.
Im Zentren- und Nahversorgungskonzept sind weiterhin die Voraussetzungen für die Ansiedlung von
Lebensmittelmärkten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche festgelegt. Bedingung ist, dass eine ausreichende
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung
Fassung vom 10.03.2015
Kaufkraft im Einzugsbereich vorliegt sowie der Einzugsbereich sich nicht wesentlich mit den Einzugsbereichen der
nächstgelegenen Zentren überschneidet.
Im Konzept sind außerdem die Umgrenzungen der Zentren sowie deren Einzugsbereiche festgelegt.
Bestandteil des Konzeptes ist weiterhin eine Sortimentsliste für die Stadt Aachen.
2. Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Das Plangebiet ist ein überwiegend gewerblich orientierter Standort. Durch seine gute Anbindung an das örtliche und
überörtliche Straßennetz, ist der Standort zunehmend attraktiv geworden für Einzelhandelsnutzungen. Die Nähe zur
holländischen Grenze ist ein zusätzlicher Standortvorteil. Demnach ist der Einzelhandelsstandort überwiegend
autoorientiert.
Derzeit befinden sich im Plangebiet zwei Lebensmitteldiscounter (Lidl und Aldi), ein Antiquitätenhandel, ein Möbel-, ein
Parkett- und ein Maschinenhandel, ein Getränke- und ein Zoofachmarkt. Die übrigen Nutzungen setzen sich zusammen
aus produzierendem Gewerbe, Handwerksbetrieben, Dienstleistungen und Großhandel.
Der Einzelhandelsstandort wird ergänzt durch den außerhalb des Plangebietes liegenden großflächigen Vollsortimenter
an der Vaalser Straße mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.500 m². Dieser ist planungsrechtlich gesichert über den
Bebauungsplan Nr. 859 – Vaalserstraße / Halifaxstraße -. Daneben befinden sich außerdem ein Sport- bzw.
Outdoorfachmarkt mit ca. 700 m² Verkaufsfläche und ein Matratzenmarkt mit ca. 230 m² Verkaufsfläche.
Die beiden im Plangebiet ansässigen Discounter verfügen über eine Verkaufsfläche von 900 m² (Lidl) und 834 m² (Aldi).
Das Sortiment der Discounter ist überwiegend nahversorgungsrelevant. Der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
beträgt ca. 20%. Der Antiquitätenhandel verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 390 m².
Die Sortimente der übrigen Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet sind nicht zentren- oder nahversorgungsrelevant.
Der Möbelmarkt verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 180 m², der Getränkemarkt ca. 950 m², der Zoofachmarkt ca.
435 m², der Parketthandel ca. 50 m² und der An- und Verkauf von Werkzeugmaschinen ca. 600 m².
Der Bebauungsplan Nr. 896 wurde 2008 aufgestellt, um die Ziele des Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzeptes
(letzter Stand 2011) umzusetzen. Anlass war auch, dass nach Ansiedlung des großflächigen Vollsortimenters an der
Vaalser Straße in der damaligen Situation die Genehmigungsvoraussetzung auf Grundlage des § 34 BauGB für weitere
großflächige Einzelhandelsansiedlungen bestand. Zum Schutz benachbarter Versorgungszentren und zum Schutz des
Gewerbestandortes wurden die im Plangebiet vorhandenen Verkaufsflächen zentren- und nahversorgungsrelevanter
Sortimente im Bestand gesichert und eine weitere Einzelhandelsentwicklung nur noch bei nicht zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugelassen.
Das Ziel, die Verkaufsflächen und Sortimente im Plangebiet zu steuern bzw. zu reglementieren, besteht weiterhin.
Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen, wird jedoch angestrebt, den Erweiterungsspielraum der vorhandenen
Discounter auf 1000 m² Verkaufsfläche zu vergrößern.
Anlass ist einmal die veränderte Zentrenstruktur. Das 2008 noch vorhandene, nächstgelegene Nahversorgungszentrum
„Kronenberg“ besteht nicht mehr. Nach Aufgabe des dort vorhandenen Lebensmittelmarktes, waren die Voraussetzungen
für die Einstufung als Nahversorgungszentrum nicht mehr gegeben. Insofern kann das Plangebiet nicht mehr als
Ergänzungsstandort des Nahversorgungszentrums angesehen werden, sondern als Standort außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche, bei dem die Tragfähigkeit nachzuweisen ist.
Um die Versorgung der umliegenden Wohngebiete zu gewährleisten, wird die Verkaufsfläche auf die im Einzugsbereich
lebenden Einwohnern bzw. deren Kaufkraft abgestimmt.
Bei der Beurteilung wird davon ausgegangen, dass ein Lebensmittelmarkt der verbrauchernahen Versorgung dient, wenn
der Gesamtumsatz 35% der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt. Diese
Tragfähigkeitsberechnung entspricht den Vorgaben des STRIKT sowie dem „Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung
Fassung vom 10.03.2015
Lebensmitteleinzelhandel und Paragraph 11 Abs. 3 BauNVO“. Nach dem Aachener Konzept ist die Anzahl der Einwohner
anzusetzen, die in einem Radius von 700 m um den Einzelhandelsstandort leben.
In einem Radius von 700 m um das Plangebiet bzw. um die dort vorhandenen Lebensmitteldiscounter, leben ca. 9000
Einwohner. Es ist vertretbar diese Einwohnerzahl anzusetzen, auch wenn die nördlich angrenzende Bahnlinie, die
westlich gelegene Halifaxstraße und die südlich gelegene Vaalserstraße als Barrieren wirken. In den umliegenden
Bereichen „Hörn“ (ca. 5500 EW), „Westpark“ (ca. 7400) und „Kronenberg“ (ca.3400 EW) sind keine Lebensmittelmärkte
vorhanden, sodass das Plangebiet trotz der Einschränkungen für die fußläufige Erreichbarkeit, ein wichtiger
Nahversorgungsschwerpunkt ist und die im Einzugsbereich lebende Bevölkerung sich auch tatsächlich zum Standort
Weststraße hin orientiert. Durch die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zur holländischen Grenze ist aber ein weitaus
größeres Einzugsgebiet und Kaufkraftpotential realistisch.
Bei einer nahversorgungsrelevanten Kaufkraft von 2140 € je Einwohner pro Jahr (Quelle: IHK Aachen) liegt bei 9000
Einwohnern eine Kaufkraft von 19,3 Mio. € vor. 35 % hiervon bzw. 6,7 Mio. € stehen dem jeweiligen Standort im
Plangebiet zur Verfügung.
Die Umsatzerwartung eines Discounter liegt zwischen 5500 bis 8000 € / m² Verkaufsfläche pro Jahr. Bei einer
Gesamtverkaufsfläche von 1000 m² entfallen 80 % (800 m²) der Verkaufsfläche auf nahversorgungsrelevante Sortimente
und 20 % (200 m²) auf zentrenrelevante Randsortimente. Wird der worst-case zugrunde gelegt, ist mit einer
Umsatzerwartung bei einer Verkaufsfläche von 800 m² von 6,4 Mio. € zu rechnen. Demnach ist die Tragfähigkeit
gegeben, da die Umsatzerwartung unterhalb der zur Verfügung stehenden Kaufkraft bleibt.
Eine Gefährdung benachbarten Versorgungsbereiche kann somit ausgeschlossen werden, zumal dem im benachbarten
Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen gelegene Vollsortimenter ein Kaufkraftpotential von ca. 9300 Einwohner
zur Verfügung steht. Die Bahntrasse, der Westfriedhof und der Pariser Ring bilden eine städtebauliche Zäsur, so dass
diese ca. 1,7 km westlich vom Plangebiet liegenden Siedlungsbereiche sich als eigenständiges Stadtviertel mit separatem
Einzugsbereich darstellen. Der Einzugsbereich des Standorte Weststraße überschneidet sich nur geringfügig mit dem des
Nahversorgungszentrums Steppenberg / Kullen und nur in einem Bereich, der nicht besiedelt ist (Friedhof), sodass hier
die Vorgabe des Zentrenkonzeptes, dass sich Einzugsbereiche nicht überschneiden dürfen, eingehalten wird.
Da das Nahversorgungszentrum Kronenberg nicht mehr vorhanden ist, bestehen auch hier keine Bedenken mehr
hinsichtlich negativer Auswirkungen und Überschneidung von Einzugsbereichen.
Auch wenn das Plangebiet ein Versorgungsschwerpunkt für die Umgebung ist, besteht weiterhin das Ziel, den
Gewerbestandort zu schützen. Es sollen keine weiteren Einzelhandelsstandorte für zentren- oder
nahversorgungsrelevante Sortimente zugelassen werden, um Verdrängungseffekte zu vermeiden. Die Lagegunst des
Plangebietes soll vielmehr Gewerbe- und Handwerksbetrieben zugutekommen, die aufgrund ihrer Emissionen integrierte
Standorte aufgeben müssen bzw. dort keine Ansiedlungsmöglichkeiten haben. Es ist zu beachten, dass keine
Verschiebungen im Bodenpreisgefüge auftreten, die zu Verdrängungseffekten führen können. In diesem Zusammenhang
ist Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel weniger problematisch, da hier Renditeerwartungen geringer
sind. Insofern besteht das Ziel, dass dieser weiterhin zulässig ist, unter der Beschränkung der Anteile zentrenrelevanter
Randsortimente.
Darüber hinaus besteht das Ziel, auch den seit 1959 im Plangebiet vorhandenen Antiquitätenhandel planungsrechtlich zu
sichern. Dieser war im Bebauungsplan bislang nicht berücksichtigt worden.
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung
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Jugend- und Familienfreundlichkeit :
Da dieses Verfahren ausschließlich der Steuerung des Einzelhandels dient, sind die Belange der Kinder und Familien nur
in untergeordnetem Maße berührt. Dennoch wirkt sich die Planung positiv gerade auf Familien aus, da die Zielsetzung
verfolgt wird, eine verbrauchernahe Versorgung zu gewährleisten.
3. Begründung der Festsetzungen
Gemäß § 9 (2a) BauGB können für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) zur Erhaltung und Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der
Innenentwicklung der Gemeinden, bestimmte Nutzungsarten ausgeschlossen bzw. zugelassen werden. Auf dieser
Grundlage wurde 2008 der Bebauungsplan Nr. 896 – Weststraße – aufgestellt. Da die I. Änderung dieses
Bebauungsplanes dieser Intention entspricht, erfolgt die Änderung auf der gleichen gesetzlichen Grundlage.
Zum Schutz der benachbarten Versorgungszentren (Steppenberg / Kullen, City Aachen) soll die Entwicklung weiterer
Einzelhandelsstandorte im Plangebiet vermieden werden. Da schädliche Auswirkungen insbesondere von zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgehen, wird Einzelhandel mit diesen Sortimenten ausgeschlossen. Anhand
der oben ausgeführten Tragfähigkeitsberechnung kann nachgewiesen werden, dass die Versorgung der umgebenden
Wohngebiete bei einer Verkaufsfläche für nahversorgungsrelevante Sortimente von 800 m² gewährleistet werden kann.
Die bei Discountern üblichen zentrenrelevanten Randsortimente werden auf 20 % der Gesamtverkaufsfläche begrenzt .
Bei einem Anteil von maximal 200 m² Verkaufsflächen kann davon ausgegangen werden, dass sich hierdurch keine
schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Zentren ergeben.
Der Erweiterungsspielraum für die Verkaufsfläche der beiden im Plangebiet ansässigen Discounter wird deshalb von
heute 800 m² bzw. 900 m² auf künftig 1000 m² erhöht werden. Bei dieser Größenordnung können schädliche
Auswirkungen aufgrund des oben ausgeführten Tragfähigkeitsnachweises ausgeschlossen werden und außerdem eine
Gleichbehandlung beider Standorte erreicht werden.
Der im Plangebiet vorhandene Antiquitätenhandel verfügt über eine genehmigte Verkaufsfläche von ca. 390 m². Dieser
Handel mit dem zentrenrelevantem Sortiment „Antiquitäten“ besteht bereits seit 55 Jahren. Angegliedert ist eine Werkstatt
mit Lager. Um diesen Handel auch künftig in seinem Bestand zu sichern, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass
Handel mit Antiquitäten bzw. den Sortimenten dieser Warengruppe auf maximal 400 m² Verkaufsfläche stattfinden kann.
Das Grundstück des Eigentümers besteht aus mehreren Flurstücken, die teilweise flurstücksübergreifend bebaut sind.
Um die Verkaufsfläche flexibel anordnen zu können, bezieht sich die Festsetzung auf das gesamte Grundstück des
Eigentümers.
Darüber hinaus dient der Ausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im übrigen Gebiet dem
Schutz der gewerblichen genutzten Flächen. Einzelhandel mit nicht- zentren- oder nahversorgungsrelevanten
Sortimenten erzeugen dagegen weniger Verdrängungseffekte. Diese Vorhaben haben in der Regel einen hohen
Flächenbedarf und sind auf einen autoorientierten Standort angewiesen. Deshalb sind diese Sortimente weiterhin
zulässig. Zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, wird der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente auf 10 % der
Gesamtverkaufsfläche festgesetzt. Diese Größenordnung entspricht auch den Zielen der Landesplanung.
Ausnahmen vom Ausschluss zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente werden zugelassen bei Verkaufsflächen
von Gewerbe- und Handwerksbetrieben, die nur in Gewerbegebieten zulässig sind und einen Verkauf von Produkten, die
im Zusammenhang mit ihrer gewerblichen Tätigkeit stehen, auf einer untergeordneten Betriebsfläche anstreben. Eine
Unterordnung kann als gegeben angesehen werden, wenn die Verkaufsfläche nicht größer als 20 % der gesamten
Nutzfläche des Betriebsgeländes ist und eine maximale Größe von 200 m² nicht übersteigt.
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung
Fassung vom 10.03.2015
Beurteilungsgrundlage bei der Einstufung der Sortimente ist die Sortimentsliste der Stadt Aachen (2011) und die
Klassifikation der Wirtschaftszweige nach dem Statistischen Bundesamt (WZ 2008).
Ansonsten erfolgt die Beurteilung von Vorhaben nach § 34 BauGB.
Im Plangebiet befinden sich die im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen aufgeführten
Altlastenverdachtsflächen Nr. 291 bis 295 sowie Nr. 903. Hier sind bei baulichen Veränderungen im Rahmen des
Bauantragverfahrens entsprechende Untersuchungen vorzunehmen.
4. Umweltbelange
Da das Verfahren nach § 9 (2a) BauGB in einem vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt wird, ist eine
Umweltprüfung bzw. die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich.
Umweltbelange sind von der I. Änderung des Bebauungsplanes nicht betroffen; es erfolgt lediglich ein Hinweis auf
Altlastenverdachtsflächen im Plangebiet.
5. Auswirkungen der Planung
Durch den Bebauungsplan Nr. 896 bzw. die I. Änderung des Bebauungsplanes wird festgelegt, dass im Plangebiet
Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente nicht zulässig sind.
Ausnahmen stellen die beiden Lebensmitteldiscounter dar, deren Standorte gesichert werden und deren maximal
zulässige Verkaufsflächen durch die I. Änderung des Bebauungsplanes erhöht wird. Eine weitere Ausnahme ist der
Antiquitätenhandel, der in seinem Bestand gesichert wird.
Einzelhandelsbetriebe nicht- zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind dagegen zulässig.
Da alle übrigen Vorhaben weiterhin nach § 34 BauGB beurteilt werden und Umweltbelange nicht betroffen sind, bestehen
ansonsten keine weiteren Auswirkungen.
6. Kosten
Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 entstehen keine Kosten.
7. Plandaten
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 8,5 ha.
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Der Oberbürgermeister
Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Abwägungsvorschlag über die Beteiligung der Öffentlichkeit zur
I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896
Weststraße
Für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
(Stand 10.03.2015)
Lage des Plangebietes
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Zusammenstellung der Anregungen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung
1.
(12.11.2014)
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 1
Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 werden Erweiterungsmöglichkeiten bei den beiden im Plangebiet
ansässigen Discounter in Höhe von 300 m² geschaffen. Es ist davon auszugehen, dass die zusätzliche Verkaufsfläche nicht
zu einer Erhöhung des Verkehrsaufkommens führt. Neben den Discountern sind im Plangebiet weiterer Einzelhandel (u.a.
ein Getränkemarkt und eine Tierfachhandlung) ansässig. In unmittelbarer Umgebung an der Vaalser Straße ist ein großflächiger Kaufland-Markt angesiedelt, dessen einkaufsbezogenes Verkaufsaufkommen das Verkehrsgeschehen im Bereich
deutlich mitprägt. Die Erfahrung und Beobachtung vor Ort zeigt, dass die räumliche Nähe der verschiedenen Einzelhändler
deutliche Mitnahmeeffekte bei den einzelnen Verkehrserzeugungen bzw. Kunden bewirken. Eine Erhöhung der Verkaufsflächen um 300 m² wird deshalb keinen nennenswerten Effekt auf die Verkehrssituation haben.
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
2. RA Dr. Schidlowski
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
(28.11.2014)
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 2:
In der Eingabe wird darauf hingewiesen, dass der im Plangebiet vorhandene Antiquitätenhandel bislang nicht in der Planung
berücksichtigt wurde. Das Sortiment „Antiquitäten“ gehört gemäß der Aachener Sortimentsliste zu den zentrenrelevanten
Sortimenten und wäre bislang im Plangebiet über den Bestandsschutz hinaus nicht mehr zulässig.
Nach Prüfung der Bauakten wurde festgestellt, dass der Betrieb seit 1959 ansässig ist. Aus den damaligen Unterlagen geht
hervor, dass die Verkaufsräume eine Fläche von ca. 390 m² umfassen. Ansonsten befinden sich auf dem Grundstück verschiedene Lager-, Büroräume und Werkstätten. Um den Betrieb über den Bestandsschutz hinaus auch künftig zu sichern,
empfiehlt die Verwaltung, der Eingabe zu folgen und die Verkaufsfläche für den Antiquitätenhandel auf maximal 400 m²
einschließlich der zugehörigen Warengruppe im Bebauungsplan festzusetzen. Aufgrund des speziellen Sortimentes sind
negative Auswirkungen auf benachbarte Versorgungsbereiche nicht zu befürchten.
Über den vorhandenen Antiquitätenhandel hinaus soll auf diesem Grundstück entsprechend der Zielsetzung des Bebauungsplanes weiterer Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten nicht zulässig sein. Der Eigentümer hat ausreichende Möglichkeiten, seine Immobilien für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel, Gewerbe oder Dienstleistung zu nutzen bzw. zu vermieten.
Weiterhin wird in der Eingabe Bedenken geäußert, dass der in der Begründung aufgeführte Einzugsbereich im Widerspruch
steht zu der Barrierewirkung der Bahnstrecke.
Es ist richtig, dass die nördlich angrenzende Bahnlinie, die westlich gelegene Halifaxstraße und die südlich gelegene
Vaalserstraße als Barrieren wirken. Wie in der Begründung aufgeführt sind aber in den umliegenden Bereichen „Hörn“,
„Westpark“ und „Kronenberg“ keine Lebensmittelmärkte vorhanden, sodass das Plangebiet trotz der Einschränkungen für
die fußläufige Erreichbarkeit, ein wichtiger Nahversorgungsschwerpunkt ist und die im Einzugsbereich lebende Bevölkerung
sich auch tatsächlich zum Standort Weststraße hin orientiert.
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Anregung aus der eingeschränkten Beteiligung der Öffentlichkeit (nach der Offenlage) gem. § 3 Abs. 2 BauGB in
Verbindung mit § 13 Abs.2 Nr.2 BauGB zum Bebauungsplan mit der entsprechenden Stellungnahme der Verwaltung
RA Dr. Schidlowski
(13.02.2015)
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung:
Ein Ziel des Bebauungsplanes ist es, im Plangebiet Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten
auszuschließen. Bereits im Plangebiet vorhandener Einzelhandel mit diesen Sortimenten wird im Bebauungsplan gesichert
über eine Festsetzung des zulässigen Sortiments und der maximalen Verkaufsfläche. Nach der Offenlage wurde auf Anregung des Eingabestellers der vorhandene Antiquitätenhandel ebenfalls gesichert (s. Stellungnahme zu 2.). Zum Satzungsbeschluss soll der Bebauungsplan entsprechend vereinfacht geändert werden.
Im Rahmen der eingeschränkten Beteiligung erfolgte eine erneute Anregung , nun auch den im Plangebiet vorhandenen
Wollhandel, Weststraße 38 (Lana) zu berücksichtigen und hier zwecks besserer bzw. flexibler Ausnutzung des Grundstücks, Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf einer Fläche von 600 m² planungsrechtlich zu sichern.
Nach Prüfung der Genehmigungslage kommt die Verwaltung zu dem Ergebnis, dass nur der Antiquitätenhandel als Einzelhandelsfläche gesichert werden kann. Bei dem Betrieb „Lana“ handelt es sich um einen Groß- bzw. Versandhandel und
nicht um einen Einzelhandelsbetrieb. Dieser würde voraussetzen, dass Einzelhandel stattfindet, mithin Waren an den Letztverbraucher verkauft werden. Es muss eine Verkaufsstätte vorhanden sein, in der der Kaufvorgang stattfindet und dies ist
bei dem betreffenden Betrieb nicht der Fall. Es findet lediglich an wenigen Tagen im Jahr ein Lagerverkauf statt. Die eigentliche Verkaufsstätte des Betriebs befindet sich in der Jakobstraße 108.
Die ursprüngliche Baugenehmigung für diesen Betrieb stammt aus dem Jahr 1975. Genehmigt wurde eine Nutzung für
Büro, Ausstellung, Lager und Verkauf von Kunststoffen auf PVC-Basis. 1984 wurden die Räume durch den „Freymark Wollhandel“ übernommen, laut Betriebsbeschreibung als Versandhandel für Wolle. Mit Schreiben vom 07.05.1987 wurde die
Nutzung des Wollgroßhandels seitens der Bauaufsichtsbehörde akzeptiert.
Eine Ungleichbehandlung gegenüber den in der Eingabe genannten Discounter-Grundstücken (Flurstk.Nr. 455 und 867)
wird nicht gesehen, da bei diesen entsprechend der Zielsetzung des Bebauungsplanes der vorhandene und genehmigte
Einzelhandelsbestand gesichert wird.
Aus den genannten Gründen sieht die Verwaltung keinen Anlass, über die momentan ausgeübte Nutzung hinaus Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zu ermöglichen, weil dieses der Zielsetzung des Bebauungsplans entgegenstünde, und empfiehlt, die Eingabe zurückzuweisen.
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Behördenbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Der Oberbürgermeister
Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Abwägungsvorschlag über die Beteiligung der Behörden zur
I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896
Weststraße
Für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
(Stand 10.03.2015)
Lage des Plangebietes
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Behördenbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Zusammenstellung der Anregungen aus der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan
mit den entsprechenden Stellungnahmen der Verwaltung
1. EHDV (Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen-Düren-Köln)
(27.11.2014)
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Behördenbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 1:
Der Erweiterungsspielraum für die Verkaufsfläche der beiden im Plangebiet ansässigen Discounter soll von heute 800 m²
bzw. 900 m² auf künftig 1000 m² erhöht werden. Da es sich hier um einen Erweiterung handelt, die über den reinen Bestandsschutz hinausgeht, wurden die Auswirkungen geprüft. Der in der Begründung aufgeführte Tragfähigkeitsnachweis
weist nach, dass schädliche Auswirkungen ausgeschlossen werden können. Die Tragfähigkeitsberechnung basiert auf der
Annahme, dass in fußläufiger Entfernung (ca. 700 m) eine ausreichende Kaufkraft vorhanden ist. Es ist richtig, dass die
Erreichbarkeit der beiden Standorte insbesondere durch die Barrierewirkung der Bahn eingeschränkt ist. Bewohner des
Stadtteils „Hörn“ können nur über die Brücke Halifaxstraße und der von dort abzweigenden Treppe den Einzelhandelsstandort fußläufig erreichen. Realistisch ist die Annahme, dass diese Bewohner eher den PKW nutzen. Dennoch wurden
diese Einwohner in die Berechnung einbezogen, da der Stadtteil Hörn über keinen eigenen Nahversorgungsstandort verfügt
und sich die dort lebende Bevölkerung tatsächlich zum Standort Weststraße hin orientiert. Dies trifft nicht nur auf den Bereich „Hörn“ zu, sondern auch auf die südlich angrenzenden Bereich „Kronenberg“ und „Westpark“ zu.
Von einer Gefährdung des nächstgelegenen Nahversorgungszentrums „Steppenberg / Kullen“ ist nicht auszugehen, da in
diesem Bereich ca. 9300 Einwohner leben und somit eine ausreichende Tragfähigkeit für den Standort sichergestellt ist.
Darüber hinaus war Ziel, beiden Discountern die gleiche Verkaufsfläche zuzuordnen, um eine Gleichbehandlung zu erreichen.
In Bezug auf den Hinweis, dass das Sortiment „Getränke“ zentrenrelevant ist, wird auf das Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzept (2011) hingewiesen. Hier ist aufgeführt, dass Getränke, die in Fachmärkten angeboten werden, aufgrund
der angebotenen Mengen und Verpackungen einen hohen Flächen- und Stellplatzbedarf benötigen und somit auf eine gute
Anfahrbarkeit mit dem PKW angewiesen sind. Im Einzelfall ist sinnvoll, hier Standorte auch außerhalb der zentralen Lagen
zu ermöglichen. In diesem Fall ist gemäß der Aachener Sortimentsliste das Sortiment Getränke nicht zentrenrelevant.
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
2.
IHK (Industrie- und Handelskammer Aachen)
Abwägung Behördenbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
(27.11.2014)
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Behördenbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Behördenbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
Stellungnahme der Verwaltung zu Nr. 2.:
Die IHK äußert Bedenken, dass insbesondere die Erweiterung der Aldi-Filiale um ca. 20 % über einen angemessenen Entwicklungsspielraum hinausgeht, der gemäß den Zielen der Landesplanung (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel)
bei bestandsichernden Festsetzungen nur „geringfügig“ sein sollte. Sie sieht einen Erweiterungsspielraum bei maximal
10 %.
In der Begründung zum Ziel Nr. 7 im Teilplan Großflächiger Einzelhandel wird aufgeführt, dass die Entscheidung, was „geringfügig“ ist, vom Einzelfall abhängig ist. Neben dem wichtigsten Kriterium der fehlenden Beeinträchtigung ist bei der Beurteilung auch darauf zu achten, dass die Erweiterung im Verhältnis angemessen ist.
Die Entscheidung, beiden Standorten eine Verkaufsfläche von 1000 m² - und somit aus Sicht der Stadt Aachen einen angemessenen Erweiterungsspielraum - zuzuordnen, erfolgte aus zwei Gründen. Zum einen soll eine Gleichbehandlung erreicht werden, da beide Standorte im Plangebiet gleichermaßen zur Versorgung der angrenzenden Stadtteile beitragen.
Zum anderen deckt die in der Begründung vorgenommene Tragfähigkeitsberechnung eine Verkaufsfläche in dieser Größenordnung und stellt somit sicher, dass keine negativen Auswirkungen auf benachbarte Versorgungszentren entstehen.
Die Gründe für die Einbeziehung der Bewohner der angrenzenden Stadtteile wurden bereits in der Stellungnahme Nr. 1
dargestellt.
Die Ermittlung der Einwohneranzahl innerhalb des 700 m Radius erfolgte durch den Fachbereich Statistik, dem die entsprechenden Datengrundlagen zur Verfügung stehen. Die Verwaltung geht davon aus, dass die Angaben zur Bevölkerungsanzahl korrekt ermittelt wurden.
Die von der IHK angesetzten Einzugsbereiche betrachten beide Standorte sehr unterschiedlich. Im Gegensatz zum LidlStandort wird beim Standort Aldi angenommen, dass Einwohner nördlich der Bahnlinie nicht anzusetzen sind. Diese beiden
Standorte sind jedoch nur 200 m untereinander entfernt. Es ist nicht davon auszugehen, dass Einwohner des Stadtteils
Hörn oder auch Kronenberg nur bei Lidl einkaufen und nicht bei Aldi. Deshalb ist aus Sicht der Stadt für beide Standorte der
gleiche Einzugsbereich anzusetzen. Hinzu kommt, dass zwar grundsätzlich der fußläufige Einzugsbereich anzusetzen ist, in
der Realität aber der Einkauf bei beiden Discountern überwiegend mit dem PKW erfolgt. Deshalb wurden, wie in der Be-
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Abwägung Behördenbeteiligung
Fassung vom 10.03.2015
gründung zum Bebauungsplan dargestellt, trotz der Barrierewirkung der Bahnlinie, bei der Ermittlung des Einzugsbereiches
auch diese Stadtteile einbezogen.
Weiterhin wies die IHK darauf hin, dass die Auswirkungen der Verkaufsflächenerweiterung in Bezug auf die zentrenrelevanten Randsortimente (Non-Food) nicht dargestellt sind.
In der Begründung wurden nur die Auswirkungen der nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel,
Drogerieartikel) dargestellt, da diese mit 80 % der Verkaufsfläche das Kernsortiment darstellen.
Zentrenrelevante Randsortimente dürfen lediglich auf einer Fläche von maximal 200 m² angeboten werden. Die einzelnen
Sortimente sind bei Discountern breit gestreut. Hierunter fallen Sortimente wie
Papier-, Schreibwarenartikel
Bekleidung, sonstige Textilien
Schuhe, Lederwaren
Gartenartikel
Baumarktsortimente
Glas, Porzellan, Keramik
Spielwaren
Sportartikel, Fahrradartikel, Campingbedarf
Gardinen, Dekoration, Bettwaren, Haus-, Tisch-, Bettwäsche
Bad-, Gartenmöbel etc.
Elektro, Leuchten
Haushaltsgeräte
Unterhaltungselektronik, PC und Zubehör
Fotoartikel
Uhren, Schmuckartikel.
Nach einer marktüblichen Einschätzung zur Umsatzbewertung eines Lebensmitteldiscounters in Bezug auf die Randsortimente kann von einer jährlichen Umsatzerwartung in Höhe von maximal 1,5 Mio. € ausgegangen werden. Durch die sehr
große Spannbreite an Non-Food-Angeboten kommt es zu dem Effekt, dass sich diese Umsätze nach einzelnen Non-FoodWarengruppen auf sehr viele – deutlich geringere -Einzelumsätze verteilen. Die sehr breite Streuung der angebotenen NonFood-Waren auf einer Fläche von maximal 200 m² lässt den Schluss zu, dass städtebaulich relevante Wirkungen solch
kleiner Teilflächen, die auf eine Vielzahl von Sortimenten mit den entsprechenden Einzelumsätzen verteilt sind und zudem
nach Einkaufswochen wechseln, nicht zu erwarten sind. Hinzu kommt eine ausreichende Einwohneranzahl im Einzugsbereich, sodass insgesamt nicht mit negativen Auswirkungen auf benachbarte Versorgungszentren zu rechnen sind.
Die IHK weist außerdem darauf hin, dass das Sortiment Getränke gemäß der in der Landesplanung enthaltenen Sortimentsliste (Anhang Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel) als zentrenrelevant einzustufen ist.
Aus Sicht der Stadt ist es jedoch nicht realistisch, dass sich Getränkefachmärkte nur in zentralen Versorgungsbereichen
ansiedeln. Hier stehen geeignete Flächen oft nicht zur Verfügung. Wie bereits in der Stellungnahme zu Nr. 1 dargestellt,
haben diese Märkte aufgrund der angebotenen Mengen und Verpackungen einen hohen Flächen- und Stellplatzbedarf und
sind somit auf eine gute Anfahrbarkeit mit dem PKW angewiesen. Der Einkauf von Getränken in Kästen erfolgt in der Regel
mit dem PKW, dementsprechend sollten geeignete Standorte angeboten werden. Im Plangebiet befindet sich ein solcher
Standort, der in Nachbarschaft zu den Lebensmittelmärkten eine sinnvolle Ergänzung darstellt.
Das Sortiment „Getränke“ innerhalb eines Lebensmittelmarktes bleibt dagegen nahversorgungsrelevant.