Der Oberbürgermeister
Vorlage
Federführende Dienststelle:
Fachbereich Wohnen
Beteiligte Dienststelle/n:
Fachbereich Recht- und Versicherung
Vorlage-Nr:
Status:
AZ:
Datum:
Verfasser:
FB 64/0006/WP17
öffentlich
19.12.2014
FB 64 / 00
Erlass einer Satzung zum Schutz und zur Erhaltung von
Wohnraum im Stadtgebiet Aachen
Beratungsfolge:
TOP:__
Datum
Gremium
Kompetenz
27.01.2015
28.01.2015
WLA
Rat
Anhörung/Empfehlung
Entscheidung
Beschlussvorschlag:
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt, die Satzung zum Schutz
und zur Erhaltung von Wohnraum im Stadtgebiet Aachen zu beschließen. Die Satzung soll am
01.04.2015 in Kraft treten.
Der Rat der Stadt beschließt die als Anlage beigefügte Satzung zum Schutz und zur Erhaltung von
Wohnraum im Stadtgebiet Aachen (Wohnraumschutzsatzung). Sie wird am 01.04.2015 in Kraft treten.
Vorlage FB 64/0006/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 23.01.2017
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Erläuterungen:
Am 30.04.2014 ist das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom 10.04.2014 in Kraft getreten.
Hierin werden für den freifinanzierten Wohnungsmarkt im Vergleich zu den bis dato geltenden
Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein
Westfalen (WFNG NRW) die rechtlichen Möglichkeiten der Gemeinden ergänzt und intensiviert
(Eingriffsmöglichkeiten bei der Gefahr der Verwahrlosung oder bei einer Überbelegung),
Eine Zweckentfremdungsverordnung als landesrechtliches Instrument besteht nicht und ist auch nicht
wieder beabsichtigt. Daher besteht nunmehr für die Gemeinden gem. § 10 WAG NRW ein
Satzungsrecht für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf, in denen Wohnraum nur mit Genehmigung
zweckentfremdet werden darf. In der Satzung können weitere Bestimmungen über finanzielle
Auflagen der Genehmigung oder die Wiederherstellung des früheren oder eines gleichwertigen
Zustandes getroffen werden, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
Ein erhöhter Wohnungsbedarf besteht, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist
Die Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen ergibt sich für das Stadtgebiet Aachen bereits aus der von der
Landesregierung erlassenen Kündigungssperrfristverordnung (KSpVO NRW) vom 24.01.2012 sowie
der Kappungsgrenzenverordnung (KappGrenzVO NRW) vom 20. Mai 2014.
In beiden Verordnungen wurde die Stadt Aachen in die Gebietskulisse aufgenommen, da auf der
Grundlage entsprechender Gutachten die vorgenannte. Gefährdung nachgewiesen wurde.
Angesichts des bereits bestehenden angespannten Wohnungsmarktes und des zusätzlichen Bedarfs
an Wohnraum durch Flüchtlinge ist es letztlich nur schlüssig und konsequent, dem „ungeregelten“
Verlust von Wohnraum ein wirksames Schutzinstrument entgegen zu setzen.
Durch die vorgeschlagene Einführung des Genehmigungsvorbehaltes für Zweckentfremdungen
können die bereits bestehenden Instrumente der Wohnraumförderung, der Mietpreiskontrolle und der
Wohnungsaufsicht sinnvoll ergänzt werden. So ist z.B. nur durch den Erlass der Satzung die
Möglichkeit gegeben, bei dauerhaftem Wohnungsleerstand von vernachlässigten Wohnungen
entsprechende Eingriffsmöglichkeiten zu sichern.
Gem. § 10 Abs. 2 WAG NRW ist die Satzung auf maximal 5 Jahre zu befristen.
Die Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung kann nur durch zusätzliche Personalressourcen
erfolgen, da bereits die Maßnahmen nach dem WAG NRW im Rahmen der Wohnungsaufsicht bei
konsequentem Handeln einen erhöhten Arbeitsaufwand erfordern, der bis heute zu versucht wird, mit
dem vorhandenen Personalbestand zu bewältigen.
Darüber hinaus muss Anzeigen und Hinweisen auf die wohnungsaufsichtlich / satzungsgemäß
relevanten Aspekte im Einzelfall nachgegangen werden.
Bei Fortfall des Zweckentfremdungsverbotes zum Ende 2006 wurde seinerzeit im Einvernehmen
zwischen FB Wohnen und FB Personal und Organisation eine für dieses Aufgabenfeld bestandene
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Planstelle eingespart. Mindestens in diesem Umfang wird seitens der Fachverwaltung die
Bereitstellung eines personellen Mehrbedarfes zur Umsetzung der neuen Wohnraumschutzsatzung
für erforderlich gehalten.
Der Fachbereich Personal und Organisation ist daher zu beauftragen, den insgesamt erforderlichen
personellen Mehrbedarf festzustellen und dem Personal- und Verwaltungsausschuss zur
Entscheidung vorzulegen.
Es werden Gebühreneinnahmen erzielt für erteilte Zweckentfremdungs- und
Leerstandsgenehmigungen. In der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung werden die Gebühren
zwischen 60 € und 200 € je Wohnung und höchstens 120 € bis 600 € je Haus festgesetzt.
Die Forderung nach der Schaffung von Ersatzwohnraum ist vorrangig zu betreiben. In besonders
gelagerten Ausnahmefällen kann auch eine einmalige oder laufende Ausgleichszahlung erhoben
werden, um die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die
Schaffung von Wohnraum zumindest teilweise zu kompensieren.
Die Ausgleichszahlungen werden zweckgebunden verwendet für wohnungspolitische Maßnahmen.
Die Einzelheiten hierzu werden nach Satzungsbeschluss bestimmt.
Um die zur Umsetzung der neuen Satzung erforderlichen Regelungen zum Personaleinsatz und zu
Verfahrensfragen vorbereiten und treffen zu können, wird der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung
auf den 01.04.2015 bestimmt.
Anlage/n:
Satzung zum Schutz und zur Erhaltung von Wohnraum im Stadtgebiet Aachen
(Wohnraumschutzsatzung)
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Satzung
zumzum
Schutz
undund
zur Erhalt
Erhaltung
von Wohnraum
Satzung
Schutz
von Wohnraum
in Aachen
im Stadtgebiet
Aachen
(Wohnraumschutzsatzung)
Der Rat der Stadt Aachen hat aufgrund des § 7 Abs. 1 und 2 und § 41 Gemeindeordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14. Juli 1994 (GV. NRW. S. 666 / SGV NRW 2023) in der zur Zeit
gültigen Fassung in Verbindung mit § 10 Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom 10.04.2014 (GV.
NRW. S. 269 / SGV NRW 237) in der zur Zeit gültigen Fassung in seiner Sitzung am 28.01.2015 folgende Satzung beschlossen:
§ 1 Gegenstand der Satzung
(1) In der Stadt Aachen besteht erhöhter Wohnungsbedarf.
Diese Satzung dient dem Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung. Sie gilt für alle
freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie einzeln vermietete Wohnräume im Stadtgebiet Aachen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung Wohnraum waren oder danach
werden.
Sie findet keine Anwendung auf von der/dem Verfügungsberechtigten eigengenutzten Wohnraum einschließlich Wohnungen von untergeordneter Bedeutung in einem eigengenutzten Objekt
(Einliegerwohnung).
(2) Die Regelungen gelten auch für geförderten Wohnraum nach Wegfall der Zweckbindung gem. § 22
des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen in der zur
Zeit gültigen Fassung (WFNG NRW9.
§ 2 Wohnraum
(1) Wohnraum im Sinne dieser Satzung ist umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur dauernden
Wohnnutzung geeignet und vom Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Es kann sich hierbei um
Wohngebäude, Wohnungen oder einzelne Wohnräume handeln.
(2) Tatsächlich geeignet sind Räume, wenn sie alleine oder zusammen mit anderen Räumen die Führung eines selbständigen Haushalts in zumutbarer Weise ermöglichen.
(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn
1. der Raum dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, weil das Wohnen in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit geknüpft ist (z. B.
Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung im Schulgebäude),
2. dieser bereits vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als
Wohnzwecken diente oder
3. er aufgrund der Umstände des Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen
wird, z. B. wegen seiner Größe, seines Grundrisses oder seiner Lage. Der/Die Verfügungsberechtigte hat die erfolglosen Vermietungsbemühungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu
belegen.
-24. Verfügungsberechtigt ist, wer Eigentümer ist oder aufgrund eines anderen dinglichen Rechts
die Verfügungsgewalt über den Wohnraum besitzt. Dem Verfügungsberechtigten stehen ein
von ihm Beauftragter sowie der Vermieter gleich. Nutzungsberechtigt ist, wer auf Grund eines
Mietverhältnisses oder eines sonstigen Rechts den Wohnraum nutzt.
§ 3 Zweckentfremdung
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn ihm durch Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte der
Wohnzweck entzogen wird. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
1. überwiegend (mehr als 50 % der Fläche) für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet
oder überlassen wird,
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr
geeignet ist,
3. länger als drei Monate leer steht oder
4. beseitigt wird (Abbruch).
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn
1. leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, modernisiert
wird oder alsbald veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer
steht,
2. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil er der/dem Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten bestimmungsgemäß als Zweitwohnung dient.
§ 4 Genehmigung
(1) Wohnraum im Sinne des § 2 darf nur mit der Genehmigung der Stadt Aachen zweckentfremdet werden.
(2) Eine Genehmigung kann auf Antrag erteilt werden, wenn besondere öffentliche Interessen oder
schutzwürdige private Interessen das allgemeine öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen
Wohnraums überwiegen.
(3) Die Genehmigung wirkt für und gegen die Rechtsnachfolgerin / den Rechtsnachfolger; das Gleiche
gilt auch für Personen, die den Besitz nach Erteilung der Genehmigung erlangt haben.
(4) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden.
(5) Die wohnungsrechtliche Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach anderen Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z. B. des Baurechts).
-3-
§ 5 Genehmigung gegen Ersatzwohnraum
(1) Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums entfällt in der Regel, wenn die Antragstellerin / der Antragsteller beabsichtigt, Ersatzwohnraum bereit zu stellen, der die nachfolgenden
Voraussetzungen kumulativ erfüllt:
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Stadt Aachen neu geschaffen.
2. Der Ersatzwohnraum wird von der Inhaberin / vom Inhaber der Zweckentfremdungsgenehmigung geschaffen (Identität in der Verfügungsberechtigung).
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen
und wird dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.
4. Der neu zu schaffende Wohnraum weicht weder in der Größe, noch im Zuschnitt, noch in den
Ausstattungsmerkmalen in einer für den allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen Weise von
dem zweckentfremdeten Wohnraum ab. Der Interessenausgleich durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum ist auch in Kombination mit Ausgleichszahlungen (siehe § 6) möglich.
(2) Die Erstellungsabsicht nach Maßgabe von Abs. 1 hat die Antragstellerin / der Antragsteller durch
Vorlage geeigneter Unterlagen glaubhaft zu machen (z. B. Baupläne, Bauvorbescheid / Baugenehmigung, Kreditverträge).
§ 6 Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichszahlungen
(1) In besonders gelagerten Ausnahmefällen kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum auch zurücktreten, wenn die Antragstellerin / der Antragsteller eine Ausgleichszahlung leistet. Mit
der Ausgleichszahlung sollen die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen der Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums teilweise kompensiert und so ein Ausgleich für den
Verlust an Wohnraum geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge sind zweckgebunden für wohnungspolitische Maßnahmen zu verwenden.
(2) Bei dauerhaftem Verlust des Wohnraums wird eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von 50 %
der durchschnittlichen Neubaukosten/qm für die Erstellung von öffentlich gefördertem Wohnraum in
Aachen festgesetzt. Für die Geltungsdauer der Satzung wird der Durchschnittsbetrag/qm des Jahres
2013 als Bezugsgröße gewählt, er beträgt 1.805,00 Euro.
(3) Bei nur vorübergehender Umnutzung der Räume zu anderen als Wohnzwecken oder einem entsprechenden Leerstand wird im Geltungszeitraum dieser Satzung eine laufende, monatlich zu
entrichtende Ausgleichszahlung in Höhe von 5,75 Euro/qm Wohnfläche/Monat erhoben (Bewilligungsmiete 2013, Fördergruppe A).
(4) Die Ausgleichszahlung kommt als alleinige Ausgleichsmaßnahme oder als ergänzende Maßnahme
in Betracht.
§ 7 Negativattest
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist, wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt.
-4-
§ 8 Auskunfts- und Betretungsrecht
(1) Die Verfügungsberechtigten und die Nutzungsberechtigten des Wohnraums haben den Bediensteten der Stadt Aachen die Auskünfte zu geben und die Unterlagen vorzulegen, die erforderlich sind, um
die Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu überwachen.
(2) Darüber hinaus sind die Bediensteten der Stadt Aachen mit Einwilligung der Nutzungsberechtigten
berechtigt, Grundstücke und Wohnräume zu besichtigen, wenn dies für die Entscheidung über eine
Maßnahme nach dieser Satzung erforderlich ist, insbesondere die Einholung von Auskünften nicht ausreicht. Die Besichtigung ist nur zu angemessenen Tageszeiten nach vorheriger Ankündigung zulässig.
§ 9 Anordnungen
Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungsfähig, kann der / dem Nutzungsberechtigten unter Fristsetzung aufgegeben werden, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu
beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
§ 7 WAG NRW gilt entsprechend.
§ 10 Ordnungswidrigkeiten
(1) Gem. § 13 Abs. 1 Nr. 5 WAG NRW kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000,00 Euro belegt werden,
wer Wohnraum ohne die nach dieser Satzung erforderliche Genehmigung zweckentfremdet.
(2) Gem. § 13 Abs. 1 Nr. 6 WAG NRW kann mit einer Geldbuße bis zu 3.000,00 Euro belegt werden,
wer entgegen § 8 Abs. 1 dieser Satzung Auskünfte nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt oder
Unterlagen nicht oder nicht vollständig vorlegt.
§ 11 Verwaltungsgebühren
Die Erhebung von Verwaltungsgebühren richtet sich nach der Verwaltungsgebührenordnung nebst Gebührentarif der Stadt Aachen
§ 12 Inkrafttreten, Außerkrafttreten
Diese Satzung tritt zum 01.04.2015 in Kraft.
Sie tritt mit Ablauf des 31.12.2019 außer Kraft.