Der Oberbürgermeister
Vorlage
Federführende Dienststelle:
Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Beteiligte Dienststelle/n:
Vorlage-Nr:
Status:
AZ:
Datum:
Verfasser:
FB 61/0041/WP17
öffentlich
01.09.2014
Dez. III / FB 61/20
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896 Weststraße
hier:
- Änderungs- und Offenlagebeschluss
Beratungsfolge:
TOP:__
Datum
Gremium
Kompetenz
24.09.2014
25.09.2014
B0
PLA
Anhörung/Empfehlung
Entscheidung
Beschlussvorschlag:
Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
Sie empfiehlt dem Planungsausschuss, gemäß § 2 Abs.1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs.8 BauGB
die Änderung und
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 –
Weststraße - in der vorgelegten Fassung zu beschließen.
Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung BauGB zur Kenntnis.
Er beschließt gemäß § 2 Abs.1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs.8 BauGB die Änderung und gemäß
§ 3 Abs.2 BauGB die öffentliche Auslegung der I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896
Weststraße in der vorgelegten Fassung.
Vorlage FB 61/0041/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
Seite: 1/4
Erläuterungen:
Bebauungsplan Nr. 896 – Weststraße hier: Änderungs- und Offenlagebeschluss
Das Plangebiet ist ein überwiegend gewerblich orientierter Standort. Durch seine gute Anbindung an
das örtliche und überörtliche Straßennetz, ist der Standort zunehmend attraktiv geworden für
Einzelhandelsnutzungen. Die Nähe zur holländischen Grenze ist ein zusätzlicher Standortvorteil.
Demnach ist der Einzelhandelsstandort überwiegend autoorientiert.
Derzeit befinden sich im Plangebiet zwei Lebensmitteldiscounter (Lidl und Aldi), ein Möbel-, ein
Parkett- und ein Maschinenhandel, ein Getränke- und ein Zoofachmarkt. Die übrigen Nutzungen
setzen sich zusammen aus produzierendem Gewerbe, Handwerksbetrieben, Dienstleistungen und
Großhandel.
Der Einzelhandelsstandort wird ergänzt durch den außerhalb des Plangebietes liegenden
großflächigen Vollsortimenter an der Vaalser Straße mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.500 m². Dieser
ist planungsrechtlich gesichert über den Bebauungsplan Nr. 859 – Vaalserstraße / Halifaxstraße -.
Daneben befinden sich außerdem ein Sport- bzw. Outdoorfachmarkt mit ca. 700 m² Verkaufsfläche
und ein Matratzenmarkt mit ca. 230 m² Verkaufsfläche.
Die beiden im Plangebiet ansässigen Discounter verfügen über eine Verkaufsfläche von 900 m² (Lidl)
und 834 m² (Aldi).
Das Sortiment der Discounter ist überwiegend nahversorgungsrelevant. Der Anteil zentrenrelevanter
Randsortimente beträgt ca. 20%.
Die Sortimente der übrigen Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet sind nicht zentren- oder
nahversorgungsrelevant.
Der Möbelmarkt verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 180 m², der Getränkemarkt ca. 950 m², der
Zoofachmarkt ca. 435 m², der Parketthandel ca. 50 m² und der An- und Verkauf von
Werkzeugmaschinen ca. 600 m².
Der Bebauungsplan Nr. 896 wurde 2008 aufgestellt, um die Ziele des Aachener Zentren- und
Nahversorgungskonzeptes (letzter Stand 2011) umzusetzen. Anlass war auch, dass nach Ansiedlung
des großflächigen Vollsortimenters an der Vaalser Straße in der damaligen Situation die
Genehmigungsvoraussetzung auf Grundlage des § 34 BauGB für weitere großflächige
Einzelhandelsansiedlungen bestand. Zum Schutz benachbarter Versorgungszentren und zum Schutz
des Gewerbestandortes wurden die im Plangebiet vorhandenen Verkaufsflächen zentren- und
nahversorgungsrelevanter Sortimente im Bestand gesichert und eine weitere
Einzelhandelsentwicklung nur noch bei nicht zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten
zugelassen.
Das Ziel, die Verkaufsflächen und Sortimente im Plangebiet zu steuern bzw. zu reglementieren,
besteht weiterhin.
Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen, wird jedoch angestrebt, den Erweiterungsspielraum der
vorhandenen Discounter auf 1000 m² Verkaufsfläche zu vergrößern.
Vorlage FB 61/0041/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
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Anlass ist einmal die veränderte Zentrenstruktur. Das 2008 noch vorhandene, nächstgelegene
Nahversorgungszentrum „Kronenberg“ besteht nicht mehr. Nach Aufgabe des dort vorhandenen
Lebensmittelmarktes, waren die Voraussetzungen für die Einstufung als Nahversorgungszentrum
nicht mehr gegeben. Insofern kann das Plangebiet nicht mehr als Ergänzungsstandort des
Nahversorgungszentrums angesehen werden, sondern als Standort außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche, bei dem die Tragfähigkeit nachzuweisen ist.
Um die Versorgung der umliegenden Wohngebiete zu gewährleisten, sollte die Verkaufsfläche auf die
im Einzugsbereich lebenden Einwohnern bzw. deren Kaufkraft abgestimmt werden.
Bei der Beurteilung wird davon ausgegangen, dass ein Lebensmittelmarkt der verbrauchernahen
Versorgung dient, wenn der Gesamtumsatz 35% der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im
Nahbereich nicht übersteigt. Diese Tragfähigkeitsberechnung entspricht den Vorgaben des STRIKT
sowie dem „Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und Paragraph 11
Abs. 3 BauNVO“. Nach dem Aachener Konzept ist die Anzahl der Einwohner anzusetzen, die in einem
Radius von 700 m um den Einzelhandelsstandort leben.
In einem Radius von 700 m um das Plangebiet bzw. um die dort vorhandenen Lebensmitteldiscounter,
leben ca. 9000 Einwohner. Es ist vertretbar diese Einwohnerzahl anzusetzen, auch wenn die nördlich
angrenzende Bahnlinie, die westlich gelegene Halifaxstraße und die südlich gelegene Vaalserstraße
als Barrieren wirken. In den umliegenden Bereichen „Hörn“ (ca. 5500 EW), „Westpark“ (ca. 7400) und
„Kronenberg“ (ca.3400 EW) sind keine Lebensmittelmärkte vorhanden, sodass das Plangebiet trotz
der Einschränkungen für die fußläufige Erreichbarkeit, ein wichtiger Nahversorgungsschwerpunkt ist
und die im Einzugsbereich lebende Bevölkerung sich auch tatsächlich zum Standort Weststraße hin
orientiert. Durch die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zur holländischen Grenze ist aber ein
weitaus größeres Einzugsgebiet und Kaufkraftpotential realistisch.
Bei einer nahversorgungsrelevanten Kaufkraft von 2140 € je Einwohner pro Jahr (Quelle: IHK Aachen)
liegt bei 9000 Einwohnern eine Kaufkraft von 19,3 Mio. € vor. 35 % hiervon bzw. 6,7 Mio. € stehen
dem jeweiligen Standort im Plangebiet zur Verfügung.
Die Umsatzerwartung eines Discounter liegt zwischen 5500 bis 8000 € / m² Verkaufsfläche pro Jahr.
Bei einer Gesamtverkaufsfläche von 1000 m² entfallen 80 % (800 m²) der Verkaufsfläche auf
nahversorgungsrelevante Sortimente und 20 % (200 m²) auf zentrenrelevante Randsortimente. Wird
der worst-case zugrunde gelegt, ist mit einer Umsatzerwartung bei einer Verkaufsfläche von 800 m²
von 6,4 Mio. € zu rechnen. Demnach ist die Tragfähigkeit gegeben, da die Umsatzerwartung unterhalb
der zur Verfügung stehenden Kaufkraft bleibt.
Eine Gefährdung benachbarten Versorgungsbereiche kann somit ausgeschlossen werden, zumal dem
im benachbarten Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen gelegene Vollsortimenter ein
Kaufkraftpotential von ca. 9300 Einwohner zur Verfügung steht. Die Bahntrasse, der Westfriedhof und
der Pariser Ring bilden eine städtebauliche Zäsur, so dass diese ca. 1,7 km westlich vom Plangebiet
liegenden Siedlungsbereiche sich als eigenständiges Stadtviertel mit separatem Einzugsbereich
darstellen. Der Einzugsbereich des Standorte Weststraße überschneidet sich nur geringfügig mit dem
des Nahversorgungszentrums Steppenberg / Kullen und nur in einem Bereich, der nicht besiedelt ist
(Friedhof), sodass hier die Vorgabe des Zentrenkonzeptes, dass sich Einzugsbereiche nicht
überschneiden dürfen, eingehalten wird.
Vorlage FB 61/0041/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
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Da das Nahversorgungszentrum Kronenberg nicht mehr vorhanden ist, bestehen auch hier keine
Bedenken mehr hinsichtlich negativer Auswirkungen und Überschneidung von Einzugsbereichen.
Auch wenn das Plangebiet ein Versorgungsschwerpunkt für die Umgebung ist, besteht weiterhin das
Ziel, den Gewerbestandort zu schützen. Es sollen keine weiteren Einzelhandelsstandorte für zentrenoder nahversorgungsrelevante Sortimente zugelassen werden, um Verdrängungseffekte zu
vermeiden. Die Lagegunst des Plangebietes soll vielmehr Gewerbe- und Handwerksbetrieben
zugutekommen, die aufgrund ihrer Emissionen integrierte Standorte aufgeben müssen bzw. dort keine
Ansiedlungsmöglichkeiten haben. Es ist zu beachten, dass keine Verschiebungen im
Bodenpreisgefüge
auftreten, die zu Verdrängungseffekten führen können. In diesem Zusammenhang ist Einzelhandel mit
nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel weniger problematisch, da hier Renditeerwartungen geringer
sind. Insofern besteht das Ziel, dass dieser weiterhin zulässig ist, unter der Beschränkung der Anteile
zentrenrelevanter Randsortimente.
Die Verwaltung empfiehlt, für den Bebauungsplan 896 – Weststraße - den Änderungsbeschluss zu
fassen und den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen.
Anlage/n:
1.
Übersichtsplan
2.
Luftbild
3.
Entwurf des Rechtsplanes
4.
Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen
5.
Entwurf der Begründung
Vorlage FB 61/0041/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
Seite: 4/4
FB Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Der Oberbürgermeister
Schriftliche Festsetzungen
Zur I. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 896
Weststraße
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen
zur öffentlichen Auslegung
Lage des Plangebietes
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der
Bauordnung NRW (BauO NRW) jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt:
1.
Gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO sind Einzelhandelsbetriebe sowie Gewerbebetriebe mit
Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten
nach der Aachener Sortimentsliste (März 2011) nicht zulässig.
2.
Gemäß § 9 (2a) BauGB werden für die mit *(Ziffer) markierten und durch Lagebezeichnung definierten Teile
(Grundstücke) des räumlichen Geltungsbereiches abweichende Festsetzungen getroffen. Einzelhandelsbetriebe
mit den nachfolgend aufgeführten Sortimenten und den jeweils zugeordneten maximalen Verkaufsflächen sind
zulässig:
Nr.
Gemarkung
Flur
Flurstück
*1
Aachen
10
726
*2
Aachen
10
455
Verkaufsfläche
zulässige Sortimente
(maximal)
1.000 m² nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem
1.000 m²
Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von
maximal 20% (WZ-Nr. 47.11)
nahversorgungsrelevante Sortimente mit einem
Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten von
maximal 20% (WZ-Nr. 47.11)
Die Liste der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente der Stadt Aachen (2011) und die Klassifikation
der Wirtschaftszweige nach dem Statistischen Bundesamt (WZ 2008) sind in der Anlage beigefügt.
3.
Bei Einzelhandelsbetrieben mit nicht- zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten darf der Anteil
zentrenrelevanter Randsortimente maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche betragen.
4.
Im Plangebiet können gem. § 1 (9) BauNVO Gewerbe- und Handwerksbetriebe mit Verkaufsflächen
ausnahmsweise zulässig sein, wenn
die Art der Waren bzw. Sortimente in einem betrieblichen Zusammenhang mit der Produktion, der Verund Bearbeitung der Produkte oder von Reparatur- und Serviceleistungen stehen, die Lage im
räumlichen Zusammenhang mit einem im Plangebiet ansässigen Gewerbe- oder Handwerksbetrieb
steht und
der Umfang der Verkaufsfläche nicht größer als 20 % der gesamten Nutzfläche der entsprechenden
Betriebsart ist und 200 m² nicht überschreitet.
Hinweis
Im Plangebiet befinden sich im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen die Altstandorte AS 291 bis AS 295
sowie AS 903 und AS 2895. Weiterhin findet sich noch die Eintragung von zwei Altablagerungen AA 9754 und AA 9947.
Hier sind bei baulichen Veränderungen im Rahmen des Bauantragsverfahrens entsprechende Untersuchungen
vorzunehmen.
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
Anlagen zu den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 896
1.
Einzelhandel
1.1
Sortimentsliste der Stadt Aachen (6/2008)
1.2
Auszug Klassifikation der Wirtschaftszweige (Statistisches Bundesamt, WZ 2003)
Anlage 1.1
Sortimentsliste Aachen - nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente
In Anlehnung an das Warenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes WZ 2008
Nahversorgungsrelevante Sortimente
•
Lebensmittel, Getränke
Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke* und
Tabakwaren (WZ 47.11)
Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränke* und Tabakwaren (in Verkaufsräumen)
(WZ 47.2)
•
Drogerie, Kosmetik
Drogerieartikel (WZ 47.75)
Hygieneartikel (WZ 47.75), einschließlich Putz- und Reinigungsmittel (WZ 47.78.9)
•
Apotheken (WZ 47.73)
•
Schnittblumen und kleine Topfpflanzen (WZ 47.76.1)
•
Grundbedarf Schreibwaren (WZ 47.62.2)
* Das Sortiment Getränke ist in Form eines Getränkefachmarktes nicht nahversorgungsrelevant.
Zentrenrelevante Sortimente
•
Bücher (WZ 47.61)
•
Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf (WZ 47.62)
•
Bekleidung, Wäsche (Damen-, Herren-, Kinderkonfektion) ( WZ 47.71)
•
Schuhe, Lederwaren (WZ 47.72)
•
Medizinische und orthopädische Artikel (WZ 47.74)
•
Bespielte Ton- und Bildträger (WZ 47.63)
•
Keramische Erzeugnisse und Glaswaren (WZ 47.59.2)
•
Lampen, Leuchten, Beleuchtungsartikel (47.59.9)
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
•
Haushaltsgegenstände
Nicht elektronische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat-, und Tafelgeschirre, Schneidwaren,
Bestecke (WZ 47.59.9)
•
Unterhaltungselektronik, Computer, Elektrohaushaltwaren
Unterhaltungselektronik (WZ 47.43)
Kommunikationselektronik (WZ 47.42)
Computer, Computerzubehör (WZ 47.41)
Elektrohaushaltwaren (Elektrokleingeräte) (WZ 47.54)
•
Foto, Optik
Augenoptiker (WZ 47.78.1)
Foto- und optische Erzeugnisse (WZ 47.78.2)
•
Kunst, Antiquitäten
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen,
Geschenkartikel (WZ 47.78.3)
Antiquitäten und Gebrauchtwaren (WZ 47.79)
•
Haus- und Heimtextilien (ohne Bettwaren), Einrichtungszubehör (ohne Möbel),
Stoffe, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten (WZ 47.51)
Gardinen, Vorhänge, Dekorationsstoff, dekorative Decken (WZ 47.53)
•
Spielwaren, Bastelartikel (WZ 47.65)
•
Musikalienhandel
Musikinstrumente und Musikalien (WZ-Nr. 47.59.3)
•
Uhren, Schmuck (WZ-Nr. 47.77)
•
Sportartikel
Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe (ohne Campingartikel, Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote,
Yachten) (WZ 47.64.2)
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
Anlage 1.2
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Schriftliche Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
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Fachbereich Stadtentwicklung
und Verkehrsanlagen
Der Oberbürgermeister
Begründung
zur I. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 896
Weststraße
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
für den Bereich zwischen Weststraße, Halifaxstraße und Bahnanlagen
zur öffentlichen Auslegung
Lage des Plangebietes
I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
Inhaltsverzeichnis
1.
Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation ................................................................................. 3
1.1.
Beschreibung des Plangebietes ......................................................................................................................... 3
1.2.
Regionalplan ...................................................................................................................................................... 3
1.3.
Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................................................................... 3
1.4.
Bestehendes Planungsrecht............................................................................................................................... 3
1.5.
Einzelhandelskonzepte....................................................................................................................................... 3
2.
Anlass, Ziel und Zweck der Planung......................................................................................................................... 4
3.
Begründung der Festsetzungen ................................................................................................................................ 6
4.
Umweltbelange ........................................................................................................................................................... 6
5.
Auswirkungen der Planung ....................................................................................................................................... 7
6.
Kosten.......................................................................................................................................................................... 7
7.
Plandaten..................................................................................................................................................................... 7
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation
1.1. Beschreibung des Plangebietes
Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche, die im Norden begrenzt wird durch die Bahntrasse, im Süden durch die
Weststraße und im Westen durch die Halifaxstraße. Das Gebiet ist geprägt durch eine heterogene Nutzungs- und
Baustruktur mit gewerblicher Nutzung, Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben und einem geringen Wohnanteil.
Das Gebiet ist erschlossen über die Weststraße, die über die Lennéstraße und die Welkenrather Straße an die Vaalser
Straße angebunden ist. Dabei bildet die Weststraße eine deutliche Zäsur zwischen dem gewerblich geprägten Bereich
entlang der Bahntrasse und der mischgebietstypischen Nutzung entlang der Vaalser Straße. Im Kreuzungsbereich
Vaalser Straße / Weststraße / Halifaxstraße befindet sich ein großflächiger Verbrauchermarkt und weitere Fachmärkte.
Die Bahnlinie bildet eine Grenze zum nördlich gelegenen Wohngebiet Hörn.
1.2. Regionalplan
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Aachen aus dem Jahr 2003 mit Ergänzungen
(Stand April 2013) wird der Planbereich als „Allgemeiner Siedlungsbereich” (ASB) dargestellt.
1.3. Flächennutzungsplan (FNP)
Im Flächennutzungsplan der Stadt Aachen 1980 ist das Plangebiet als gewerbliche Baufläche, gemischte Baufläche
sowie als Fläche für Bahnanlagen dargestellt.
Der Vorentwurf des derzeit in Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplanes (Stand 2014) stellt die Fläche als
gewerbliche Baufläche dar; entlang der Bahnlinie ist eine Grünfläche (Kleingartenanlage) dargestellt.
1.4. Bestehendes Planungsrecht
Seit 2008 besteht für das Plangebiet der Bebauungsplan Nr. 896 - Weststraße -. Dieser Bebauungsplan wurde auf
Grundlage des § 9 (2a) BauGB zur Steuerung des Einzelhandels aufgestellt.
1.5. Einzelhandelskonzepte
Als übergeordnetes Konzept empfiehlt das Städteregionale Einzelhandelskonzept Aachen (STRIKT; BBE 2007;
aktualisiert 2010), großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen
anzusiedeln. Außerhalb der Zentren ist ein ausreichender Einwohnerbesatz bzw. Kaufkraft nachzuweisen, um eine
Schädigung benachbarter Zentren ausschließen zu können.
Dies entspricht auch der landesplanerischen Zielsetzung (Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel, 2013).
Entsprechend dieser Vorgaben wurde für die Stadt Aachen ein Zentren- und Nahversorgungskonzept erstellt, das der Rat
der Stadt Aachen am 10.09.2008 beschlossen hat. 2011 wurde das Konzept aktualisiert. Der Ratsbeschluss erfolgte am
08.06.2011.
Inhalt des Konzeptes ist es, zur generellen Stärkung des Einzelhandelsstandortes Aachen und zur Sicherung der
gewachsenen Nahversorgungsstandorte in den Stadtteilen, Maßnahmen zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels zu
ergreifen. Eine dieser Maßnahmen stellt dieses Bebauungsplanverfahren dar.
Nach diesem Konzept ist der Ansiedlungsraum für großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten das
Hauptzentrum Aachen (City-Aachen) sowie die Stadtteilzentren Burtscheid, Elsassstraße, Brand und Eilendorf.
Ansiedlungsorte für (großflächige) Lebensmittelmärkte sind neben dem Hauptzentrum und den Stadtteilzentren die
Nahversorgungszentren. In Bezug auf das Plangebiet sind die nächstgelegenen Zentren das Aachener Hauptzentrum
und das Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen.
Im Zentren- und Nahversorgungskonzept sind weiterhin die Voraussetzungen für die Ansiedlung von
Lebensmittelmärkten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche festgelegt. Bedingung ist, dass eine ausreichende
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
Kaufkraft im Einzugsbereich vorliegt sowie der Einzugsbereich sich nicht wesentlich mit den Einzugsbereichen der
nächstgelegenen Zentren überschneidet.
Im Konzept sind außerdem die Umgrenzungen der Zentren sowie deren Einzugsbereiche festgelegt.
Bestandteil des Konzeptes ist weiterhin eine Sortimentsliste für die Stadt Aachen.
2. Anlass, Ziel und Zweck der Planung
Das Plangebiet ist ein überwiegend gewerblich orientierter Standort. Durch seine gute Anbindung an das örtliche und
überörtliche Straßennetz, ist der Standort zunehmend attraktiv geworden für Einzelhandelsnutzungen. Die Nähe zur
holländischen Grenze ist ein zusätzlicher Standortvorteil. Demnach ist der Einzelhandelsstandort überwiegend
autoorientiert.
Derzeit befinden sich im Plangebiet zwei Lebensmitteldiscounter (Lidl und Aldi), ein Möbel-, ein Parkett- und ein
Maschinenhandel, ein Getränke- und ein Zoofachmarkt. Die übrigen Nutzungen setzen sich zusammen aus
produzierendem Gewerbe, Handwerksbetrieben, Dienstleistungen und Großhandel.
Der Einzelhandelsstandort wird ergänzt durch den außerhalb des Plangebietes liegenden großflächigen Vollsortimenter
an der Vaalser Straße mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.500 m². Dieser ist planungsrechtlich gesichert über den
Bebauungsplan Nr. 859 – Vaalserstraße / Halifaxstraße -. Daneben befinden sich außerdem ein Sport- bzw.
Outdoorfachmarkt mit ca. 700 m² Verkaufsfläche und ein Matratzenmarkt mit ca. 230 m² Verkaufsfläche.
Die beiden im Plangebiet ansässigen Discounter verfügen über eine Verkaufsfläche von 900 m² (Lidl) und 834 m² (Aldi).
Das Sortiment der Discounter ist überwiegend nahversorgungsrelevant. Der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente
beträgt ca. 20%.
Die Sortimente der übrigen Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet sind nicht zentren- oder nahversorgungsrelevant.
Der Möbelmarkt verfügt über eine Verkaufsfläche von ca. 180 m², der Getränkemarkt ca. 950 m², der Zoofachmarkt ca.
435 m², der Parketthandel ca. 50 m² und der An- und Verkauf von Werkzeugmaschinen ca. 600 m².
Der Bebauungsplan Nr. 896 wurde 2008 aufgestellt, um die Ziele des Aachener Zentren- und Nahversorgungskonzeptes
(letzter Stand 2011) umzusetzen. Anlass war auch, dass nach Ansiedlung des großflächigen Vollsortimenters an der
Vaalser Straße in der damaligen Situation die Genehmigungsvoraussetzung auf Grundlage des § 34 BauGB für weitere
großflächige Einzelhandelsansiedlungen bestand. Zum Schutz benachbarter Versorgungszentren und zum Schutz des
Gewerbestandortes wurden die im Plangebiet vorhandenen Verkaufsflächen zentren- und nahversorgungsrelevanter
Sortimente im Bestand gesichert und eine weitere Einzelhandelsentwicklung nur noch bei nicht zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugelassen.
Das Ziel, die Verkaufsflächen und Sortimente im Plangebiet zu steuern bzw. zu reglementieren, besteht weiterhin.
Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen, wird jedoch angestrebt, den Erweiterungsspielraum der vorhandenen
Discounter auf 1000 m² Verkaufsfläche zu vergrößern.
Anlass ist einmal die veränderte Zentrenstruktur. Das 2008 noch vorhandene, nächstgelegene Nahversorgungszentrum
„Kronenberg“ besteht nicht mehr. Nach Aufgabe des dort vorhandenen Lebensmittelmarktes, waren die Voraussetzungen
für die Einstufung als Nahversorgungszentrum nicht mehr gegeben. Insofern kann das Plangebiet nicht mehr als
Ergänzungsstandort des Nahversorgungszentrums angesehen werden, sondern als Standort außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche, bei dem die Tragfähigkeit nachzuweisen ist.
Um die Versorgung der umliegenden Wohngebiete zu gewährleisten, sollte die Verkaufsfläche auf die im Einzugsbereich
lebenden Einwohnern bzw. deren Kaufkraft abgestimmt werden.
Bei der Beurteilung wird davon ausgegangen, dass ein Lebensmittelmarkt der verbrauchernahen Versorgung dient, wenn
der Gesamtumsatz 35% der relevanten Kaufkraft der Bevölkerung im Nahbereich nicht übersteigt. Diese
Tragfähigkeitsberechnung entspricht den Vorgaben des STRIKT sowie dem „Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
Lebensmitteleinzelhandel und Paragraph 11 Abs. 3 BauNVO“. Nach dem Aachener Konzept ist die Anzahl der Einwohner
anzusetzen, die in einem Radius von 700 m um den Einzelhandelsstandort leben.
In einem Radius von 700 m um das Plangebiet bzw. um die dort vorhandenen Lebensmitteldiscounter, leben ca. 9000
Einwohner. Es ist vertretbar diese Einwohnerzahl anzusetzen, auch wenn die nördlich angrenzende Bahnlinie, die
westlich gelegene Halifaxstraße und die südlich gelegene Vaalserstraße als Barrieren wirken. In den umliegenden
Bereichen „Hörn“ (ca. 5500 EW), „Westpark“ (ca. 7400) und „Kronenberg“ (ca.3400 EW) sind keine Lebensmittelmärkte
vorhanden, sodass das Plangebiet trotz der Einschränkungen für die fußläufige Erreichbarkeit, ein wichtiger
Nahversorgungsschwerpunkt ist und die im Einzugsbereich lebende Bevölkerung sich auch tatsächlich zum Standort
Weststraße hin orientiert. Durch die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zur holländischen Grenze ist aber ein weitaus
größeres Einzugsgebiet und Kaufkraftpotential realistisch.
Bei einer nahversorgungsrelevanten Kaufkraft von 2140 € je Einwohner pro Jahr (Quelle: IHK Aachen) liegt bei 9000
Einwohnern eine Kaufkraft von 19,3 Mio. € vor. 35 % hiervon bzw. 6,7 Mio. € stehen dem jeweiligen Standort im
Plangebiet zur Verfügung.
Die Umsatzerwartung eines Discounter liegt zwischen 5500 bis 8000 € / m² Verkaufsfläche pro Jahr. Bei einer
Gesamtverkaufsfläche von 1000 m² entfallen 80 % (800 m²) der Verkaufsfläche auf nahversorgungsrelevante Sortimente
und 20 % (200 m²) auf zentrenrelevante Randsortimente. Wird der worst-case zugrunde gelegt, ist mit einer
Umsatzerwartung bei einer Verkaufsfläche von 800 m² von 6,4 Mio. € zu rechnen. Demnach ist die Tragfähigkeit
gegeben, da die Umsatzerwartung unterhalb der zur Verfügung stehenden Kaufkraft bleibt.
Eine Gefährdung benachbarten Versorgungsbereiche kann somit ausgeschlossen werden, zumal dem im benachbarten
Nahversorgungszentrum Steppenberg / Kullen gelegene Vollsortimenter ein Kaufkraftpotential von ca. 9300 Einwohner
zur Verfügung steht. Die Bahntrasse, der Westfriedhof und der Pariser Ring bilden eine städtebauliche Zäsur, so dass
diese ca. 1,7 km westlich vom Plangebiet liegenden Siedlungsbereiche sich als eigenständiges Stadtviertel mit separatem
Einzugsbereich darstellen. Der Einzugsbereich des Standorte Weststraße überschneidet sich nur geringfügig mit dem des
Nahversorgungszentrums Steppenberg / Kullen und nur in einem Bereich, der nicht besiedelt ist (Friedhof), sodass hier
die Vorgabe des Zentrenkonzeptes, dass sich Einzugsbereiche nicht überschneiden dürfen, eingehalten wird.
Da das Nahversorgungszentrum Kronenberg nicht mehr vorhanden ist, bestehen auch hier keine Bedenken mehr
hinsichtlich negativer Auswirkungen und Überschneidung von Einzugsbereichen.
Auch wenn das Plangebiet ein Versorgungsschwerpunkt für die Umgebung ist, besteht weiterhin das Ziel, den
Gewerbestandort zu schützen. Es sollen keine weiteren Einzelhandelsstandorte für zentren- oder
nahversorgungsrelevante Sortimente zugelassen werden, um Verdrängungseffekte zu vermeiden. Die Lagegunst des
Plangebietes soll vielmehr Gewerbe- und Handwerksbetrieben zugutekommen, die aufgrund ihrer Emissionen integrierte
Standorte aufgeben müssen bzw. dort keine Ansiedlungsmöglichkeiten haben. Es ist zu beachten, dass keine
Verschiebungen im Bodenpreisgefüge
auftreten, die zu Verdrängungseffekten führen können. In diesem Zusammenhang ist Einzelhandel mit nichtzentrenrelevantem Einzelhandel weniger problematisch, da hier Renditeerwartungen geringer sind. Insofern besteht das
Ziel, dass dieser weiterhin zulässig ist, unter der Beschränkung der Anteile zentrenrelevanter Randsortimente.
Jugend- und Familienfreundlichkeit :
Da dieses Verfahren ausschließlich der Steuerung des Einzelhandels dient, sind die Belange der Kinder und Familien nur
in untergeordnetem Maße berührt. Dennoch wirkt sich die Planung positiv gerade auf Familien aus, da die Zielsetzung
verfolgt wird, eine verbrauchernahe Versorgung zu gewährleisten.
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
3. Begründung der Festsetzungen
Gemäß § 9 (2a) BauGB können für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) zur Erhaltung und Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der
Innenentwicklung der Gemeinden, bestimmte Nutzungsarten ausgeschlossen bzw. zugelassen werden. Auf dieser
Grundlage wurde 2008 der Bebauungsplan Nr. 896 – Weststraße – aufgestellt. Da die I. Änderung dieses
Bebauungsplanes dieser Intention entspricht, erfolgt die Änderung auf der gleichen gesetzlichen Grundlage.
Zum Schutz der benachbarten Versorgungszentren (Steppenberg / Kullen, City Aachen) soll die Entwicklung weiterer
Einzelhandelsstandorte im Plangebiet vermieden werden. Da schädliche Auswirkungen insbesondere von zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgehen, soll Einzelhandel mit diesen Sortimenten ausgeschlossen werden.
Anhand der oben ausgeführten Tragfähigkeitsberechnung kann nachgewiesen werden, dass die Versorgung der
umgebenden Wohngebiete bei einer Verkaufsfläche für nahversorgungsrelevante Sortimente von 800 m² gewährleistet
werden kann. Die bei Discountern üblichen zentrenrelevanten Randsortimente sollen auf 20 % der Gesamtverkaufsfläche
begrenzt werden. Bei einem Anteil von maximal 200 m² Verkaufsflächen kann davon ausgegangen werden, dass sich
hierdurch keine schädlichen Auswirkungen auf benachbarte Zentren ergeben.
Der Erweiterungsspielraum für die Verkaufsfläche der beiden im Plangebiet ansässigen Discounter soll deshalb von heute
800 m² bzw. 900 m² auf künftig 1000 m² erhöht werden. Bei dieser Größenordnung können schädliche Auswirkungen
aufgrund des oben ausgeführten Tragfähigkeitsnachweises ausgeschlossen werden und außerdem eine
Gleichbehandlung beider Standorte erreicht werden.
Darüber hinaus dient der Ausschluss von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im übrigen Gebiet dem
Schutz der gewerblichen genutzten Flächen. Einzelhandel mit nicht- zentren- oder nahversorgungsrelevanten
Sortimenten erzeugen dagegen weniger Verdrängungseffekte. Diese Vorhaben haben in der Regel einen hohen
Flächenbedarf und sind auf einen autoorientierten Standort angewiesen. Deshalb sollen diese Sortimente weiterhin
zulässig sein. Zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche, soll der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente auf 10 %
der Gesamtverkaufsfläche festgesetzt werden. Diese Größenordnung entspricht auch den Zielen der Landesplanung.
Ausnahmen vom Ausschluss zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente sollen zugelassen werden bei
Verkaufsflächen von Gewerbe- und Handwerksbetrieben, die nur in Gewerbegebieten zulässig sind und einen Verkauf
von Produkten, die im Zusammenhang mit ihrer gewerblichen Tätigkeit stehen, auf einer untergeordneten Betriebsfläche
anstreben. Eine Unterordnung kann als gegeben angesehen werden, wenn die Verkaufsfläche nicht größer als 20 % der
gesamten Nutzfläche des Betriebsgeländes ist und eine maximale Größe von 200 m² nicht übersteigt.
Beurteilungsgrundlage bei der Einstufung der Sortimente ist die Sortimentsliste der Stadt Aachen (2011) und die
Klassifikation der Wirtschaftszweige nach dem Statistischen Bundesamt (WZ 2008).
Ansonsten erfolgt die Beurteilung von Vorhaben nach § 34 BauGB.
Im Plangebiet befinden sich die im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen aufgeführten
Altlastenverdachtsflächen Nr. 291 bis 295 sowie Nr. 903. Hier sind bei baulichen Veränderungen im Rahmen des
Bauantragverfahrens entsprechende Untersuchungen vorzunehmen.
4. Umweltbelange
Da das Verfahren nach § 9 (2a) BauGB in einem vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt wird, ist eine
Umweltprüfung bzw. die Erstellung eines Umweltberichtes nicht erforderlich.
Umweltbelange sind von der I. Änderung des Bebauungsplanes nicht betroffen; es erfolgt lediglich ein Hinweis auf
Altlastenverdachtsflächen im Plangebiet.
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I. Änderung Bebauungsplan Nr. 896
Weststraße
Begründung zur Offenlage
Fassung vom 01.09.2014
5. Auswirkungen der Planung
Durch den Bebauungsplan Nr. 896 bzw. die I. Änderung des Bebauungsplanes wird festgelegt, dass im Plangebiet
Einzelhandelsbetriebe mit Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente nicht zulässig sind.
Ausnahmen stellen die beiden Lebensmitteldiscounter dar, deren Standorte gesichert werden und deren maximal
zulässige Verkaufsflächen durch die I. Änderung des Bebauungsplanes erhöht wird. Einzelhandelsbetriebe nicht- zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind dagegen zulässig.
Da alle übrigen Vorhaben weiterhin nach § 34 BauGB beurteilt werden und Umweltbelange nicht betroffen sind, bestehen
ansonsten keine weiteren Auswirkungen.
6. Kosten
Durch die I. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 896 entstehen keine Kosten.
7. Plandaten
Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 8,5 ha.
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