Der Oberbürgermeister
Vorlage
Federführende Dienststelle:
Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
Bauverwaltung
Dezernat III
Dezernat VI
Fachbereich Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen
Fachbereich Wohnen
Vorlage-Nr:
Status:
AZ:
Datum:
Verfasser:
FB 23/0048/WP17
öffentlich
25.11.2014
Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
Beratungsfolge:
TOP:__
Datum
Gremium
Kompetenz
04.12.2014
09.12.2014
10.12.2014
PLA
WLA
Rat
Anhörung/Empfehlung
Anhörung/Empfehlung
Entscheidung
Beschlussvorschlag:
Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er empfiehlt dem Rat der
Stadt Aachen das in der Vorlage beschriebene Verfahren zur Stärkung des öffentlich geförderten
Wohnungsbaus zu beschließen.
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er
empfiehlt dem Rat der Stadt Aachen das in der Vorlage beschriebene Verfahren zur Stärkung des
öffentlich geförderten Wohnungsbaus zu beschließen.
Der Rat der Stadt Aachen nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Er beauftragt die
Verwaltung, bei Vorhaben des Wohnungsbaus, die im Rahmen eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes umgesetzt werden, den Vorhabenträger vertraglich zu verpflichten, im Plangebiet
öffentlich geförderten Wohnungsbau zu realisieren. Der Anteil
des öffentlich geförderten
Wohnungsbaus soll zwischen 20% und 40% am geplanten Vorhaben betragen. In der Regel wird ein
Anteil von 30% angestrebt.
Die Quote wird im Einzelfall für jedes Bauvorhaben unter Beachtung der Bedarfslage sowie der
sozialen Quartiersstruktur festgelegt. Dabei bezieht sich die festgesetzte Quote sowohl auf
Wohneinheiten als auch auf Wohnflächen, jeweils der kleinere Anteil ist dabei maßgeblich für die
Erfüllung der Vereinbarung.
(z.B. 30 % der Wohneinheiten, mindestens jedoch 30 % der Nettowohnfläche).
Im gegenseitigen Einvernehmen kann in begründeten Ausnahmefällen die Realisierung der
festgesetzten Quote an anderer Stelle erfolgen. Der Standort wird ebenso einvernehmlich festgelegt.
Hierbei sind insbesondere soziale Bedarfe zu berücksichtigen.
Vorlage FB 23/0048/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
Seite: 1/6
Die Verwaltung wird beauftragt, analog zu dieser Regelung, bei der Vermarktung städt. Grundstücke,
mindestens eine Quote von 30% der veräußerten Flächen für den öffentlichen geförderten
Wohnungsbau vorzusehen. Die vereinbarte Quote ist im Kaufvertrag festzusetzen.
Der mit Datum vom 14.03.2007 vom Rat der Stadt Aachen verabschiedete Beschluss „Kommunale
Bodenvorratspolitik zur Sicherung preiswerter Grundstücke“ (sog. Baulandbeschluss) behält weiterhin
seine Gültigkeit.
In Abgrenzung beider Beschlüsse ist für solche Vorhaben, bei denen das Plangebiet mindestens
5.000 m² umfasst, bevorzugt der Baulandbeschluss anzuwenden, in diesen Fällen findet die hier zur
Beschlussfassung vorliegende Quotenregelung keine Anwendung. Wird
im Einzelfall der
Baulandbeschluss nicht umgesetzt, kommt zwingend die oben beschriebene Quotenregelung zum
Zuge.
Vorlage FB 23/0048/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
Seite: 2/6
Erläuterungen:
Ratsantrag:
Mit Datum vom 30.09.2014 stellten die Fraktionen von CDU und SPD den gemeinsamen Antrag zur
„Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus“.
Demnach soll bei Vorhaben des Wohnungsbaus, die im Rahmen eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplans umgesetzt werden, der Vorhabenträger verpflichtet werden, im Plangebiet
geförderten Wohnungsbau zu realisieren. Der Anteil des geförderten Wohnungsbaus soll zwischen 20
und 40% am geplanten Vorhaben liegen. In der Regel wird ein Anteil von 30% angestrebt. Die
Regelung soll für städtische Vorhaben in gleichem Maße gelten.
Zur Begründung heißt es, dass die Stadt Aachen seit einigen Jahren Vorhabenträger
bei
Wohnbauprojekten zur Realisierung von gefördertem Wohnungsbau in einem Anteil von 20% am
Vorhaben verpflichtet. Die Stadt habe damit gute Erfahrungen gemacht. Neben der Regelung des sog.
20%-Beschlusses versuche die Stadt Aachen durch Anwendung des sog. Baulandbeschlusses
zusätzlich geförderten Wohnungsbau zu realisieren.
Die Entwicklung des Bestandes an Wohnungen des geförderten Wohnungsbaus zeige aber, dass die
Neubauten den Wegfall von Bindungen nicht ausgleichen können. Das Angebot von Wohnungen des
geförderten Wohnungsbaus sei damit rückläufig und führe für viele Menschen zu Problemen bei der
Suche nach bezahlbarem Wohnraum.
Die Vorhabenträger sollen daher zur Realisierung eines erhöhten Anteils verpflichtet werden. Der
Baulandbeschluss soll unverändert bestehen bleiben. Beide Beschlüsse sollen alternativ angewendet
werden.
Aktuelle Beschlusslage:
Im April 2000 fasste der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss (04.04.2000) und der
Planungsausschuss (13.04.2000) einen Beschluss zum „Finanziellen Ausgleich zwischen
Investoren
und
der
Stadt
Aachen
bei
der
Aufstellung
neuer
vorhabenbezogener
Bebauungspläne“, den sogenannten 20%- Beschluss (im Folgenden auch Quotenbeschluss).
Dieser regelt, dass bei der Aufstellung neuer vorhabenbezogener Bebauungspläne Investoren und
Verwaltung die entstehenden Folgekosten, die vom Investor übernommenen Kosten und die
planungsbedingte Wertsteigerung der betroffenen Grundstücke ermittelt und gegenüberstellen.
Auf dieser Grundlage wird eine angemessene Beteiligung des Investors an den Folgekosten
1)
durch Erstellung von 20% öffentlich geförderter Wohnungsbau im Plangebiet oder an anderer
Stelle in der Stadt,
2)
oder alternativ durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages,
3)
oder durch die Übertragung von Grundstücken an die Stadt zum planungsunbeeinflußten Wert
vereinbart.
4)
Die drei Möglichkeiten können dabei untereinander kombiniert werden.
Vorlage FB 23/0048/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
Seite: 3/6
Am 14.03.2007 fasste der Rat der Stadt Aachen den Beschluss „Kommunale Bodenvorratspolitik
zur Sicherung preiswerter Grundstücke“, den sogenannten Baulandbeschluss.
Der Rat der Stadt Aachen beauftragt darin die Verwaltung, bevorzugt B-Pläne zu bearbeiten, bei
denen die Stadt mindestens 25% der Grundstücke besitzt, oder entsprechender Grunderwerb nach
dem in der Vorlage beschriebenen Kooperationsmodell gesichert ist, soweit kein formelles
Umlegungsverfahren gemäß §§ 45 ff. BauGB erforderlich ist.
Das Kooperationsmodell sieht vor, dass der/die Grundstückseigentümer vor Einleitung eines
Planverfahrens sich bereit erklärt, der Stadt ein notarielles Kaufangebot über 25% der zukünftigen
Netto-Baulandfläche des beantragten Gebietes zum planungsunbeeinflussten Wert zu unterbreiten.
Über das Angebot – insbesondere über den planungsunbeeinflussten Wert - ist vorab eine
einvernehmliche Regelung zwischen dem Grundstückseigentümer und der Verwaltung zu treffen.
Die Stadt erklärt sich bereit, ein Planverfahren einzuleiten mit dem Ziel, ein Wohngebiet zu entwickeln.
Beide Parteien erklären sich bereit, nach Einleitung des Planverfahrens das Plangebiet auf Basis von
städtebaulichen Verträgen zu entwickeln. Der sog. 20%-Beschluss findet in diesen Fällen keine
Anwendung. Der Baulandbeschluss soll nicht auf Plangebiete angewendet werden, die weniger als
5.000 m² Planfläche beinhalten.
Ausgangslage:
Der Aachener Wohnungsmarkt ist weiterhin als angespannt zu bezeichnen. Es mangelt unter
anderem an bezahlbarem Wohnraum. Erschwert wird die Situation dadurch, dass große Teile des
sozialen Wohnungsbestandes aus der Mietbindung fallen.
Aus dem Wohnungsmarktbericht 2012 lassen sich folgende Zahlen ablesen:
Neubau
Neubau
Bindungsausläufe *
Mietwohnung Eigentum
2009
58
66
345
2010
133
52
260
2011
60
14
487
2012
79
20
347
2013
75
1
210
Summe
405
153
1649
* Mietwohnungen und Eigentumsmaßnahmen
Im Zeitraum zwischen 2009 und 2013 fielen 1.649 Wohnungen aus der Bindung, im gleichen Zeitraum
wurden 558 Wohnungen (ca. 1/3 des Fortfalls) mit öffentlichen Fördermitteln gebaut.
Diese Zahlen belegen eindrücklich, dass die bisher angewendete Quotenregelung offensichtlich nicht
ausreichend
ist,
es
besteht
die
Notwendigkeit,
die
Instrumente
und
Maßnahmen
zur
Wohnraumerhaltung und –Schaffung zu schärfen.
Vorlage FB 23/0048/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
Seite: 4/6
Bewertung:
Die Verwaltung hat rückblickend die Anwendung des 20%-Beschlusses bewertet. Dabei wurde unter
anderem festgestellt, dass die Option der Zahlung eines Ausgleichsbetrages nicht zur Anwendung
gekommen ist. Die Ermittlung eines „gerichtsfesten“ und angemessenen Ausgleichsbetrages ist
offensichtlich schwer möglich, so dass in der praktischen Anwendung des Beschlusses im Einzelfall
andere Möglichkeiten vorgezogen wurden. Aufgrund der geschilderten Bedarfslage sollte aus Sicht
der Verwaltung ohnehin die Umsetzung der Quotenregelung durch Neubau von Wohnungen im Fokus
stehen.
Bei der Evaluation des Quotenbeschlusses führte die Verwaltung zahlreiche Gespräche mit anderen
Kommunen und Experten kommunaler Bodenpolitik. So stellte beispielsweise im September 2014
Prof. Dr. Kötter (Institut für Geodäsie und Geoinformation der Uni Bonn, Professur für Städtebau und
Bodenordnung) beim „Wohnungsbautag NRW 2014“ die vergleichende Analyse „Kommunale
Bodenpolitik und Baulandmodelle“ vor. Hierin werden die kommunalen Baulandbeschlüsse von neun
Kommunen gegenübergestellt und verglichen. Nach einer systematischen Analyse können unter
anderem folgende allgemeingültige Feststellungen getroffen werden:
-
Baulandbeschlüsse müssen transparent, einfach und leicht verständlich sein, damit sie von den
Akteuren des Wohnungsmarktes akzeptiert werden.
-
Ein Baulandmodell schafft einen gemeinsamen Rahmen für alle Fälle der Baulandentwicklung. Die
konsequente Anwendung und damit auch die Gleichbehandlung aller Akteure auf dem
Baulandmarkt führen erst dazu, dass es zu einer hohen Akzeptanz und der erforderlichen
Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen kommt.
-
Als wesentlicher Erfolgsfaktor ist der erforderliche breite Konsens zwischen Politik und
Verwaltung hervorzuheben. Einigkeit beim Beschluss und ebenso in der Umsetzung sind die
Voraussetzungen, um einen solchen weit reichenden Rahmen für die Baulandentwicklung und die
Bodennutzung dauerhaft erfolgreich zu etablieren.
-
Der Baulandmarkt ist ein dem Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarkt vorgelagerter Markt.
Dieser Zusammenhang erfordert es, dass die Bedingungen für die Baulandentwicklung langfristig
und verlässlich formuliert und beschlossen werden müssen.
-
Es gibt nicht das Baulandmodell, denn die Ausgestaltung des Modells hängt von lokalen
Problemlagen und Prioritätensetzungen einer Stadt ab. Unterschiedliche Rahmenbedingungen,
insbesondere Bodenpreisniveaus, Logiken der Akteure auf dem Bodenmarkt und Zielsetzungen in
den Städten und Gemeinden erfordern örtliche Lösungen.
Mit Blick auf den Aachener Wohnungsmarkt sind aus Sicht der Verwaltung bei der Neufassung des
Quotenbeschlusses folgende Aspekte zu beachten:
-
Das Ziel des Quotenbeschlusses ist eine angemessene Beteiligung des Investors an den
Folgekosten des Planvorhabens u.a. durch die Schaffung von preiswerten/ öffentlich geförderten
Vorlage FB 23/0048/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 29.06.2015
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Wohnungen. Die Bedarfslage erfordert, dass im Vordergrund die Umsetzung der Quotenregelung
durch Neubau von Wohnungen stehen muss.
-
Je weniger Alternativen obligatorisch geboten werden, desto grösser ist die Chance auf
konsequente Abstimmung zwischen Verwaltung und Politik sowie Zielerreichung.
-
Die bisher schon mögliche Alternativregelung, die geforderte Zahl von Wohnungen an anderer
Stelle zu realisieren, wird auch weiterhin im begründeten Ausnahmefall als zielorientiert gesehen.
-
Die bisherige alternativ mögliche Zahlung eines Ausgleichsbetrages sollte entfallen.
-
Es sollen beide Grundsatzbeschlüsse (Quotenbeschluss und Baulandbeschluss) parallel bestehen
bleiben. Die Schnittstelle ist zu optimieren.
-
Die geforderte Quote sollte sich sowohl auf Wohneinheiten, als auch auf Wohnflächen beziehen,
der kleinere Anteil ist dabei maßgeblich (z.B. 30 % der Wohneinheiten, mindestens jedoch 30 %
der Nettowohnfläche).
-
Die Quote wird im Einzelfall für jedes Bauvorhaben unter Beachtung der Bedarfslage sowie der
sozialen Quartiersstruktur definiert.
-
Wird vom Vorhabenträger eine über die Maßgabe der Verwaltung hinausgehende höhere Quote
anerkannt und erfüllt, so kann eine „Bonusanrechnung“ für andere Vorhaben desselben
Vorhabenträgers vorgesehen werden.
-
Die neue Quotenregelung soll analog auch für städtische Grundstücke gelten.
Aktuell
liegt
Politik
Ausdifferenzierung
und
der
Verwaltung
der
Entwurf
Aachen-Strategie-Wohnen“
der
vor.
„Aktualisierung
Das
Gutachten
und
soll
teilräumlichen
nach
einer
interfraktionellen und verwaltungsinternen Diskussion im Frühjahr 2015 in den zuständigen
Ausschüssen und abschließend im Rat beraten werden. Hier werden voraussichtlich zu den einzelnen
Empfehlungen
entsprechende
Beschlüsse
gefasst
werden.
Aufgrund
des
dringenden
Handlungsbedarfs soll Im Vorgriff auf diese Diskussion bereits zum jetzigen Zeitpunkt eine neue
Quotenreglung beschlossen werden.
Anlage/n:
- Ratsantrag der Fraktionen von CDU und SPD vom 30.09.2014
- Tagesordnungsantrag der Fraktionen von CDU und SPD vom 30.09.2014
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