Der Oberbürgermeister
Vorlage
Federführende Dienststelle:
Fachbereich Kinder, Jugend und Schule
Beteiligte Dienststelle/n:
Vorlage-Nr:
Status:
AZ:
Datum:
Verfasser:
FB 45/0049/WP17
öffentlich
27.11.2014
45/200
Investorenmodell KiTA Eintrachtstraße - Abschluss eines
Mietvertrages
Beratungsfolge:
TOP:__
Datum
Gremium
Kompetenz
10.12.2014
15.12.2014
Rat
KJA
Entscheidung
Kenntnisnahme
Beschlussvorschlag:
Der Rat der Stadt Aachen
1. nimmt die Ausführungen der Verwaltung zustimmend zur Kenntnis
2. beschließt, dass der vorhandene Mietvertrag mit der DeKo Kita Eintrachtstraße GmbH & Co.
KG über einen Fläche von 919m² zu einem Mietpreis von 14,50 m² für 5 Betreuungsgruppen
abgeschlossen wird
3. beauftragt die Verwaltung die Anmietung einer erweiterten Gesamtfläche von insgesamt
974 m² zum Zweck der Einrichtung einer 6. Betreuungsgruppe anzustreben und einen
entsprechenden „Letter of Intent“ an den Investor zu erstellen
4. beschließt, dass die jährlichen nicht über das Kibiz refinanzierbaren Kosten in Höhe von
9.744,- € der übersteigenden Mietfläche von 56 m² als weitere freiwillige Leistung durch die
Stadt Aachen übernommen werden.
Vorlage FB 45/0049/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 11.08.2016
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finanzielle Auswirkungen
Mittel für die Übernahme der freiwilligen Mietkosten stehen in ausreichender Höhe auf PSP 4060101-929-3; 53180000 Großtagespflegestellen LENA im Haushalt 2014ff zur Verfügung.
Investive
Ansatz
Auswirkungen
20xx
Fortgeschriebener Ansatz
Fortgeschriebe-
Ansatz
ner Ansatz
20xx ff.
20xx
Gesamt-
Gesamtbedarf (alt)
20xx ff.
bedarf
(neu)
Einzahlungen
0
0
0
0
0
0
Auszahlungen
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
0
0
0
0
0
0
+ Verbesserung /
0
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
Verschlechterung
konsumtive
Ansatz
Auswirkungen
2014
Ertrag
Fortgeschrie
bener Ansatz
-ner Ansatz
2015 ff.
0
525.900 €
525.900 €
Abschreibungen
0
0
Ergebnis
0
0
Sachaufwand
Ansatz 2015 ff.
2014
0
Personal-/
Fortgeschriebe
0
Folgekos-
Folgekos-
ten (alt)
ten (neu)
0
0
0
1.559.700 €
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.559.700 €
+ Verbesserung /
-
0
0
Deckung ist gegeben
Deckung ist gegeben
Verschlechterung
Vorlage FB 45/0049/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 11.08.2016
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Erläuterungen:
1. Ausgangslage
Die Beschlussfassung zu dem hier vorgestellten Sachverhalt war als Tischvorlage für die Sitzung des
Kinder- und Jugendausschusses am 13.11.2014 vorgesehen.
Ein Versand der Vorlage im Vorfeld der Sitzung war aus zeitlichen Gründen nicht mehr möglich.
Unter diesen Voraussetzungen hat der Ausschuss entschieden die Vorlage nicht zu beraten und sie
von der Tagesordnung abzusetzen.
Da eine Entscheidung zum Abschluss des Mietvertrags mit Blick auf die im Kaufvertrag vereinbarten
Fristen bis zum 15.12.2014 getroffen sein muss, ist eine erneute Beratung in der nächsten Sitzung
des Kinder- und Jugendausschusses nicht mehr möglich, da diese erst für den 15.12.2014 angesetzt
ist und ein Beschluss damit nicht mehr fristgerecht vorliegen würde.
Aus diesem Grund wird die weitestgehend inhaltsgleiche Vorlage dem Rat in seiner Sitzung am
10.12.2014 zur Entscheidung vorgelegt.
Unter Punkt 5 wurde die Vorlage dahingehend ergänzt, dass die in der Anlage benannten Kosten für
die Übernahme des Trägeranteils an den Betriebskosten der 6. Gruppe in den Text mit aufgenommen
wurden. Die Übernahme des Trägeranteils für die 5 Gruppen ist bereits im April dieses Jahres beraten
worden.
Der Kinder- und Jugendausschuss hat in seiner letzten Ratsperiode die Verwaltung beauftragt, einen
Runden Tisch zum Thema Übernahme von Betriebskostenanteilen freier Träger durchzuführen, an
dem Vertreter aus der Verwaltung, der freien Träger und Politik teilnehmen sollen.
Aktuell laufen die Vorbereitungen für diesen Termin. Der Termin selber steht noch aus.
2. Sachstand
Nach der erfolgten europaweiten Ausschreibung „KiTa und Wohnen Eintrachtstraße“ ist ein Angebot
der Derichs u. Konertz GmbH & Co. KG aus Aachen eingegangen.
Im April dieses Jahres haben die politischen Gremien über das Angebot beraten. Anschließend hat
der Rat in seiner Sitzung am 09.04.2014 den Abschluss des Kaufvertrags mit dem o.g. Bieter
beschlossen.
Die darin enthaltenden Mietkonditionen für den abzuschließenden Mietvertrag für die KiTa wurden mit
14,50 €/m² bei 30 Jahren Laufzeit benannt.
Im Vorfeld der Beratungen wurde zwischen FB 23, E 26 und FB 45 ausführlich und detailliert erläutert,
welche Mietkosten über das KiBiZ refinanzierbar sind und ab wann wir uns im freiwilligen und damit zu
100% von der Stadt Aachen zu finanzierbaren Bereich bewegen.
Der anschließend abgeschlossene Kaufvertrag benennt u.a. die Errichtung einer fünfgruppigen,
integrativen Kindertageseinrichtung mit U3-Betreuung und einer Nutzfläche von mindestens 863m².
Ausgehend von dieser Nutzfläche wurden Finanzmittel für die Dauer der Mietlaufzeit der KiTa
eingeplant. Bereits hier wären erhebliche Mietanteile nicht mehr über das KiBiZ refinanzierbar und
wurden als freiwillige Leistung der Stadt hinterlegt.
Der zwischenzeitlich vorgelegte konkrete Planungsentwurf umfasste eine Nutzfläche von insgesamt
942m².
Da diese Fläche weit über der bisher etatisierten Nutzfläche lag, wurde gemeinsam mit dem Investor
die Möglichkeit von Flächenreduzierungen geprüft.
Vorlage FB 45/0049/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 11.08.2016
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Erreicht wurde eine Reduzierung auf insgesamt 919m². Eine weitere Flächenminimierung ist nicht
möglich.
Die Flächenabweichung zwischen in der Ausschreibung geforderter Mindestfläche und nunmehr
abschließend angebotener Fläche liegt bei 6 % und somit aus Sicht der Fachverwaltung durchaus im
Rahmen der regulären prozentualen Schwankungen bei Bauprojekten in ihren unterschiedlichen
Planungsphasen.
Insbesondere bei kombinierten Bauprojekten – hier Wohnungsbau und KiTa – wird auch künftig eine
Erreichung einer vorgegebenen Mindestquadratmeterzahl nicht immer möglich sein, da bestimmte
Parameter (z.B. Grundstücksgrenzen, Raumgeometrie, Abstandsflächen, städtebauliche Vorgaben)
vorliegen, die auf die Planung Einfluss haben.
3. Zeitschiene
Gem. § 10 Nr. 3 a) des Kaufvertrags behält sich der Käufer (Investor) ein Rücktrittsrecht von diesem
Vertrag für den Fall vor, dass der Mietvertrag nicht bis zum 15.12.2014 abgeschlossen ist.
Gem. § 5 Nr. 4 des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer mit den Bauarbeiten spätestens bis zum
30.06.2015 zu beginnen und das Objekt spätestens 1 ½ Jahre nach Baubeginn fertig zu stellen.
Mit einer Fertigstellung ist daher Anfang 2017 zu rechnen.
4. Finanzen
Die derzeit etatisierten Mittel (Pflichtleistung und freiwillige Leistung) für die Miete zu diesem Objekt
beinhalten bereits die maximalen Zuschüsse über das Kinderbildungsgesetz (KiBiz) und die damit
verbundenen Einnahmen aus Landesmitteln.
Demnach ist die Miete für die Fläche, die 863m² übersteigt, vollständig aus Mitteln der Stadt Aachen
als weitere freiwillige Leistung zu übernehmen.
Bei 919m² entspricht dies einer Fläche von 56m² (919m² - 863 m²).
Der Mietpreis beträgt 14,50/m².
Jährliche Kosten:
56m² x 14,50€ x 12 Monate = 9.744 €
Deckung kann im Rahmen der mittelfristigen Finanzplanung für die Jahre 2017 und 2018 aus der
Position PSP 4-060101-929-3; 53180000 Großtagespflegestellen LENA angeboten werden.
Weitere Kosten entstehen für die Anmietung von 6 Stellplätzen à 50 €/Monat in Höhe von 3.600
€/Jahr, welche ebenfalls nicht über KiBiz refinanzierbar sind.
Diese Stellplätze sollen dem Träger der Kindertagesstätte weiter vermietet werden. Alternativ prüft die
Verwaltung, ob auch eine Vermietung unmittelbar durch den Investor erfolgen kann.
5. Berücksichtigung einer 6. Gruppe
Nach erster Einschätzung besteht mit Blick auf die Entwurfsplanung grundsätzlich die Möglichkeit, die
beiden derzeit als Müllraum (31,85m²) und Fahrradabstellraum (22,55m²) vorgesehenen Räume für
die Wohneinheiten den KiTa Räumen zuzuschlagen.
vgl. Anlage 2 (gelb markierte Räume)
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Ausgehend von einer derzeitigen m²-Fläche von 919m² würde unter Hinzunahme der v.g. Flächen
eine Gesamtquadratmeterzahl von 974m² erreicht, die vollständig innerhalb der KiBiz-refinanzierbaren
Fläche liegt.
Somit würde ein weiterer freiwilliger kommunaler Anteil zu den Mietkosten entfallen.
Die Erweiterung der 6. Gruppe erhöht konsequenterweise den kommunalen Pflichtanteil zu den
Betriebskosten des Mietzuschusses, welcher noch nicht in der mittelfristigen Haushaltsplanung
berücksichtigt wurde.
Der Mietvertrag beginnt planmäßig am 01.01.2017. Damit wäre der Betriebskostenzuschuss zur Miete
für die 6. Gruppe i.H.v. 12.688,70 € für die Jahre 2017ff einzuplanen.
Von Seiten des Trägers wurde erklärt, dass er nicht in der Lage sein wird den gesetzlichen
Trägeranteil nach KiBiz von 9% an den anerkennungsfähigen Betriebskosten aus eigenen Mitteln zu
tragen und er daher entsprechende Anträge an die Stadt zur Übernahme dieser Trägeranteile stellen
wird.
Für die 6. Gruppe sind demnach Mittel in Höhe von jährlich ca. 15.000 € ab 2017 ff für die Übernahme
des Trägeranteils an den Betriebskosten (Kindpauschalen) einzuplanen.
Deckung kann im Rahmen der mittelfristigen Finanzplanung für die Jahre 2017 und 2018 aus der
Position PSP 4-060101-929-3; 53180000 Großtagespflegestellen LENA angeboten werden.
Ab dem Haushaltsjahr 2019 sind entsprechende Mittel aus dem Budget des investiven U3-Ausbaus zu
verwenden.
Die Hinzunahme weiterer Flächen mit der Aufgabe eine 6. Gruppe zu berücksichtigen, würde in jedem
Fall weitere Änderungen in der Entwurfsplanung nach sich ziehen, um die Anordnung der Räume
anzupassen.
Der Investor schließt die Realisierung dieses Vorhabens grundsätzlich nicht aus. Aufgrund der
Kurzfristigkeit dieses Prüfauftrags konnte zum Zeitpunkt der Vorlagenerstellung eine detaillierte
Abstimmung mit dem Investor und dem Architekt noch nicht erfolgen, um die Idee dieser veränderten
Planung abzustimmen.
6. Gegenüberstellung der Kosten
Eine Gegenüberstellung erfolgt zu den Varianten
Variante A - Anmietung der jetzigen Fläche von 919m² für 5 Gruppen
Variante B - Anmietung einer erweiterten Fläche von 974m² für 6 Gruppen
Variante C1 / C2 - Realisierung der 6. U3 Gruppe in einem anderen, vergleichbaren Projekt
Die bereits etatisierten Mittel werden in dieser Gegenüberstellung nicht mehr berücksichtigt.
Es werden lediglich die jetzt neu entstehenden Mehrkosten für die Stadt Aachen gegenübergestellt.
Die Übersicht ist in der Anlage beigefügt.
Ergebnis Mehrkosten
Variante
Gesetzlicher
Kommunaler Anteil
Freiwilliger
kommunaler Anteil
Mehrkosten
gesamt/
Jahr
A
0,- €
9.744,- €
9.744,- €
B
12.688,70 €
Vollständig
refinanzierbar
27.886,56 €
C1*
12.688,70 €
12.363,90 €
40.250,46 €
C2**
12.688,70 €
Vollständig
refinanzierbar
27.886,56 €
Vorlage FB 45/0049/WP17 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 11.08.2016
Stadt
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*Ausgegangen wird von der Höchst m²-Zahl einer U3 Gruppe, die sowohl die Fläche für die Gruppeneinheit als
auch
allgemeine Flächen (Küche, Flure, Mehrzweckraum etc.) mit berücksichtigt.
** hier wird lediglich die Mindestfläche für die Gruppeneinheit (Gruppenraum, Nebenräume, Sanitär, Abstellraum)
zugrunde gelegt
7. Vorschlag der Verwaltung
Es besteht weiterhin großer Bedarf an der Schaffung von KiTa Plätzen an diesem Standort, so
dass eine zeitnahe Umsetzung des Projekts befürwortet wird.
Da die zeitliche Dringlichkeit zum Abschluss des Mietvertrages besteht, soll nun zunächst der
Mietvertrag für 5 Gruppen abgeschlossen werden.
Die Einrichtung einer 6. Gruppe führt zu einer Reduzierung der freiwilligen Leistung zu den
Mietkosten. Die entstehenden Mehrkosten für die Betriebskostenzuschüssen im Rahmen des
U3-Ausbaus würden an anderer Stelle ohnehin anfallen.
Daher besteht seitens der Verwaltung ein hohes Interesse daran die 6. Betreuungsgruppe zu
realisieren. Dies soll dem Investor in einem „Letter of Intent“ mitgeteilt und damit die Prüfung der
Realisierbarkeit vorangetrieben werden.
Anlage/n:
Anlage 1 – Übersicht Kalkulation Varianten
Anlage 2 – aktueller Planungsentwurf, Grundriss
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Anlage 1
Variante Beschreibung
A
Anmietung aktuelle Fläche
Ausgangs- faktische
fläche m² Fläche m²
863
refinanzierbar über KiBiz
B
Erweiterte Fläche 6. Gruppe
refinanzierbar über KiBiz
Differenz
m²
919
56
Miete/
m²
Miete/
Jahr
14,50 €
Gruppen- bezuschussungsabzug
fähig
Landeszuschuss
(36 %)
gesetzl. Komm.
Anteil
9.744,00 €
freiwilliger
Trägeranteil Mehrkosten
Komm. Anteil Betr.kosten Stadt gesamt
9.744,00 €
9.744,00 €
Refinanzierbarkeit vollständig ausgeschöpft
863
185
974
111
14,50 € 19.314,00 €
10,21 € 22.666,20 € 2.840,10 €
19.826,10 €
7.137,40 €
12.688,70 €
0,00 €
15.197,86 €
27.886,56 €
6. Gruppe in anderem Projekt
C1
Fläche Gruppeneinheit
+ allg. Flächen
(Flur, Küche, Mehrzweckraum)
185
185
14,50 € 32.190,00 €
refinanzierbar über KiBiz
185
185
10,21 € 22.666,20 € 2.840,10 €
19.826,10 €
7.137,40 €
12.688,70 €
12.363,90 €
15.197,86 €
40.250,46 €
110
185
110
185
14,50 € 19.140,00 €
10,21 € 22.666,20 € 2.840,10 €
19.826,10 €
7.137,40 €
12.688,70 €
0,00 €
15.197,86 €
27.886,56 €
6. Gruppe in anderem Projekt
C2
ausschließl. Fläche Gruppeneinheit
(Gruppenraum, Nebenräume;
Sanitär; Abstellraum)
refinanzierbar über KiBiz
Berechnung Trägeranteil für die 6. Gruppe (bisher nicht etatisiert);
10 Plätze in Gruppenform II c
Kindpauschale
IIc/Platz
16.886,51 €
Plätze
10
Kindpauschalen
Trägergesamt
anteil (9%)
168.865,10 € 15.197,86 €
MESCH