Datei: Vorlage-Sammeldokument

Die Oberbürgermeisterin

Vorlage
Federführende Dienststelle:
FB 61 - Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und
Mobilitätsinfrastruktur
Beteiligte Dienststelle/n:

Vorlage-Nr:

FB 61/0282/WP18

Status:

öffentlich

Datum:
Verfasser/in:

20.12.2021
Dez. III / FB 61/200

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006 -Burtscheider Straße/
Kasinostraße-;
hier: Aufstellungs- und Offenlagebeschluss
Ziele:

Klimarelevanz
nicht eindeutig

Beratungsfolge:
Datum
12.01.2022
13.01.2022

Gremium
Bezirksvertretung Aachen-Mitte
Planungsausschuss

Zuständigkeit
Anhörung/Empfehlung
Entscheidung

Beschlussvorschlag:
Die Bezirksvertretung Aachen-Mitte nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
Sie empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen
der Öffentlichkeit sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.
Darüber hinaus empfiehlt sie dem Planungsausschuss, gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und
gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur
Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr. 1006 -Burtscheider Straße / Kasinostraße- in der
vorgelegten Fassung zu beschließen.

Der Planungsausschuss nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis.
Er empfiehlt dem Rat, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange, die Stellungnahmen der
Öffentlichkeit sowie der Behörden, die nicht berücksichtigt werden konnten, zurückzuweisen.
Gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Aufstellung und gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschließt er die öffentliche
Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Innenentwicklung nach § 13 a BauGB Nr.
1006 -Burtscheider Straße / Kasinostraße- in der vorgelegten Fassung.

Vorlage FB 61/0282/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 20.12.2021

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Finanzielle Auswirkungen
JA

NEIN
X

Investive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

Gesamtbedarf (alt)

Gesamtbedarf
(neu)

Einzahlungen

Auszahlungen

Ergebnis

+ Verbesserung /

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

vorhanden

- Verschlechterung

konsumtive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Ertrag

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

Folge-

Folgekosten (alt)

kosten
(neu)

Abschreibungen

Ergebnis

Personal-/
Sachaufwand

+ Verbesserung /
- Verschlechterung

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

vorhanden

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):

Vorlage FB 61/0282/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 20.12.2021

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Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig
X

Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering

mittel

groß

nicht ermittelbar
X

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig
X

Größenordnung der Effekte
Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.
Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):
gering

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)

mittel

80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)

groß

mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):
gering

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)

mittel

80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)

groß

mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49 %)
nicht
X

nicht bekannt

Vorlage FB 61/0282/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 20.12.2021

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Erläuterungen:
1.

Bisheriger Verlauf des Planverfahrens /Beschlusslage
Verlauf
- Programmberatung PLA: 14.01.2021
FB 61/0034/WP18
- Programmberatung Bezirk: 03.02.2021 FB 61/0034/WP18

einstimmig beschlossen
einstimmig beschlossen

Der Planungsausschuss hatte in seiner Sitzung am 14.01.2021 im Rahmen der
Programmberatung einen erweiterten Beschluss gefasst und die Verwaltung beauftragt,
gemeinsam mit den Vorhabenträgern nach Möglichkeiten eines anderen Wohnungsmix für
das studentische Wohnen mit größeren und WG-geeigneten Wohnungen zu suchen.
Wenn auch im beschleunigten Verfahren auf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
verzichtet werden kann, hatte die Verwaltung dennoch empfohlen, die Bürger*innen in einem
sehr frühen Stadium über die Planung zu informieren. Aufgrund der Corona-Pandemie und
den vorgeschriebenen Hygieneregeln wurde auf die Durchführung einer öffentlichen
Anhörungsveranstaltung verzichtet. Stattdessen wurden vertonte Präsentationen erstellt, die
einerseits das Bauleitplanverfahren und andererseits die Vorhabenplanung erläutert haben
und über das Internet abrufbar waren. In der Zeit vom 29.03.2021 bis 30.04.2021 wurde die
Planung öffentlich ausgestellt und die betroffenen Behörden beteiligt. Die Öffentlichkeit hatte
die Möglichkeit, sich schriftlich zu der Planung zu äußern. Die Planung war und ist zusätzlich
im Internet einsehbar. Von der Möglichkeit sich zu äußern, haben fünf Bürger*innen Gebrauch
gemacht. Es wurden 19 Träger öffentlicher Belange an der Planung beteiligt. Davon haben
vier Institutionen planungsrelevante Angaben vorgetragen.
Gestaltungsbeirat
Die Vorhabenplanung wurde am 24.02.2021 dem Gestaltungsbeirat vorgestellt. Der Entwurf
fand im Gremium eine große Zustimmung und wurde als gelungen eingestuft. Bei der
weiteren Bearbeitung soll die Rolle der Bahndamm-böschung tiefer beleuchtet und in den
Planungsprozess der Freiraumplanung nach Möglichkeit einbezogen werden. Der Beirat
favorisiert die geschlämmte Variante der Fassadengestaltung, regt aber einen subtileren
Umgang mit dem Material und seinen Kontrasten an. Das Gremium ist offen für eine weitere
Beratung nach Fortentwicklung der gegebenen Ideen und Empfehlungen.
Bauland- bzw. Quotenbeschluss
In seiner Sitzung am 16.12.2020 hat der Hauptausschuss auf eine Anwendung des
Baulandbeschlusses verzichtet. Im Gegenzug verpflichtet sich die Vorhabenträgerin (gewoge
AG) in dem abzuschließenden Durchführungsvertrag zur Errichtung von ca. 33 % der
Wohnfläche im öffentlich geförderten Wohnungsbau und ca. 33 % der Wohnfläche als
öffentlich geförderte Studentenappartements. Weiterhin wurde beschlossen, bei einem
Grundstücksverkauf an die gewoge AG das der Stadt Aachen zustehende Vorkaufsrecht nicht
auszuüben.
Flächennutzungsplan
Der Feststellungsbeschluss zum Flächennutzungsplan Aachen*2030 wurde durch den Rat der
Stadt Aachen am 26.08.2020 gefasst und der Bezirksregierung Köln zur Genehmigung
vorgelegt. Mit Schreiben vom 24.02.2021 wurde der Flächennutzungsplan AACHEN*2030
unter Auflagen genehmigt. Derzeit werden die Auflagen eingearbeitet, im Anschluss erfolgt die
öffentliche Bekanntmachung. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan
AACHEN*2030 rechtskräftig.
Der Flächennutzungsplan AACHEN*2030 stellt den Planbereich als Gemischte Baufläche dar.
Der gesamte Planbereich liegt innerhalb der Signatur „Schutzbereich Stadtklima“, der bereits
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Ausdruck vom: 20.12.2021

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heute durch eine hohe thermische Belastung in den Sommermonaten gekennzeichnet ist.
Zusätzlich wird der nördliche Bereich des Plangebietes von der “Belüftungsbahn Stadtklima“
überlagert, für die nach klimatischen Aspekten entsprechend angemessene Maßnahmen und
Erfordernisse bei der Realisierung von Vorhaben zu berücksichtigen sind. Für Flächen
innerhalb der Klimasignatur im Flächennutzungsplan AACHEN*2030 im Allgemeinen sind im
nachfolgenden verbindlichen Bauleitplanverfahren verschiedene Maßnahmen zur Vermeidung
nachhaltiger Auswirkungen, insbesondere auf die Gesundheit des Menschen, vorrangig zu
beachten. Lagebedingte klimarelevante Maßnahmen sind in den zukünftigen
Planungsprozess zu integrieren. Tendenziell ist eine Fläche in einer bestehenden
Belüftungsbahn als höherwertig einzustufen, da sie klimatisch effektive Funktionen
übernimmt. In den Dossiers der Umweltprüfung (Anlage 2 zu Teil B der Begründung zum FNP
AC*2030) wird auf entsprechende Empfehlungen für diese Flächen innerhalb einer
Klimasignatur hingewiesen.
Für gemischte Bauflächen überlagert mit der Klimasignatur Belüftungsbahn Stadtklima
werden stadtklimatische Ziele zum Erhalt der Belüftungsfunktion in den Belüftungsbahnen
formuliert, in unbebauten und bebauten Bereichen. Die noch nicht bebauten Flächenanteile
sind unbebaut zu erhalten. Soweit eine teilweise Bebauung nicht zu vermeiden ist, sind hier
insbesondere Gebäudestellung, -höhe und Abstände der Gebäude zueinander so zu
gestalten, dass die Belüftungsbahn geringstmöglich beeinträchtigt wird. Darüber hinaus wird
für gemischte Bauflächen innerhalb der Klimasignatur Schutzbereich Stadtklima das Ziel
formuliert, einen Versiegelungsgrad von maximal 60 % anzustreben. Diese entsprechenden
Maßnahmen und besonderen Anforderungen an die Planung konkreter Bauvorhaben können
der Anlage 6 der städtebaulichen Begründung zum Flächennutzungsplan AACHEN*2030
entnommen werden, die Hinweise für die Bauleitplanung in Flächendarstellungen mit
Klimasignatur aufführt.
Die geplante Wohnbebauung widerspricht nicht dem Grundzug der Planung des
Flächennutzungsplans AACHEN*2030. Das Vorhaben gilt als aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplans AACHEN*2030 entwickelt, eine Änderung des Flächennutzungsplans
ist nicht erforderlich.
Gesamtplanung
Der neue Südausgang für den Hauptbahnhof und der Bunkerdurchstich sind gemeinsam mit
der Vorplatzgestaltung, der Erschließung und Entwicklung des Blockinneren zwischen
Bahngleisen und Kasinostraße, der bahnparallelen Wegeverbindung von der Burtscheider
Straße aus und der vorliegenden Bauleitplanung der gewoge AG Gegenstand einer
städtebaulichen Gesamtbetrachtung. Dies hat der Planungsausschuss im Juni 2020 im
Grundsatz beschlossen. Eine noch zu beauftragende Mehrfachbeauftragung soll in einem
kooperativen Qualifizierungsverfahren alle bisher gewonnenen Planungs- und Projektstände
sortieren und verfolgt das Ziel, in einem ganzheitlichen Ansatz von Städtebau,
Landschaftsplanung, Verkehrsplanung und Architektur für den Südausgang Hauptbahnhof
einen attraktiven und sicheren Stadtraum zu gestalten. Die Planung der gewoge AG reagiert
durch eine 8,0 m bereite, bahnparallele Wegeparzelle und eine angepasste Nutzung der
Erdgeschoss-ebene auf die geplante Gesamtsituation. Die Gestaltung der Wegeparzelle bleibt
dem Ergebnis der Mehrfach-beauftragung vorbehalten.
2.

Bericht über das Ergebnis der Öffentlichkeitsinformation
Obwohl es sich hier um eine freiwillige Öffentlichkeitsinformation handelt, werden die
eingegangenen Anregungen dennoch in die Abwägung aufgenommen. Die Eingaben und die
Stellungnahmen der Verwaltung sind in der Anlage beigefügt. Insbesondere von Nachbarn
wurde die Sorge geäußert, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan vorab einen
Teilbereich der Gesamtquartiersentwicklung rund um die Öffnung des Hauptbahnhofs in

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Richtung Burtscheid abdeckt, ohne den Gesamtkontext in Betracht zu ziehen und alle
Belange ausreichend zu würdigen. Zudem werden Schallreflexionen durch das Bauvorhaben
befürchtet, die Bauhöhe kritisiert und auf Artenschutzbelange hingewiesen. Weiterhin wird
darauf hingewiesen, dass die Außenwände der Bestands-gebäude auf dem
Vorhabengrundstück an Gartenflächen und Anbauten auf den benachbarten Grundstücken
grenzen eine Höhendifferenz von ca. 2,0 m besteht und bei einem Abriss sowohl statische als
auch Feuchtigkeits-probleme zu befürchten seien, denen zu begegnen sei. Darüber hinaus
wurde die Baugebietskategorie als Allgemeines Wohngebiet kritisiert und ein Lärmgutachten
gefordert.
Die Anregungen haben nicht zu einer Änderung der Vorhabenplanung geführt. Jedoch
wurden die Sachverhalte durch Gutachten bewertet und konnten hinsichtlich der
Schallimmissions- und Artenschutzproblematik entkräftet werden. Die Anregung zu der
Baugebietskategorie hat zu einer Neubewertung geführt und die Festsetzung wurde im Sinne
des Vorhabenbezugs nicht dem Katalog der Baunutzungsverordnung entlehnt, sondern
gemäß den spezifischen Nutzungsanforderungen des Vorhabens geschärft. Bezüglich der
Thematik mit den grenzständigen Mauern ist die Vorhabenträgerin mit den jeweiligen
Nachbarn in konstruktiven Abstimmungsgesprächen. Bei der vorgezogenen Entwicklung des
ehemaligen Telekom-Geländes wurde der städtebauliche Kontext der Gesamtentwicklung
Hauptbahnhof-Südausgang in die Vorhabenplanung einbezogen und die Forderungen der
Verwaltung haben zu einer Anpassung der Planung der Vorhabenträger geführt. Sowohl
bezüglich der Nutzung im Erdgeschoss als auch hinsichtlich der räumlichen und vertraglichen
Ausgestaltung des Vorhabens werden Ziele der Gesamtplanung berücksichtigt.
3.

Bericht über das Ergebnis der Behördenbeteiligung
Die Abteilung Straßenverkehr und Sondernutzungen/Straßenverkehrsbehörde weist darauf
hin, dass die Ein- und Ausfahrten zu dem Grundstück eine ungehinderte Zu- und Abfahrt
gewährleisten müssen, um den Rad- und Fahrzeugverkehr in der Gefällestrecke nicht zu
gefährden. Für die Anlieferung, die Abfallentsorgung und die Feuerwehrbewegungsflächen
sind Flächen vorzuhalten, um die Gefällestrecke der Burtscheider Straße nicht zu
beeinträchtigen. Städtebaulichräumliche Umsetzungsmöglichkeiten sind aufgrund der
vorhandenen Situation nicht umsetzungsfähig bzw. notwendig. Organisatorische Maßnahmen
zur Wahrung der Leichtigkeit des Verkehrs sollen im Durchführungsvertrag geregelt werden.
Der Landschaftsverband Rheinland weist auf die besondere historische Bedeutung der
Schnittlinie der Bahntrasse zwischen den beiden zeitgleich und in unmittelbarer Nachbarschaft
mit Stadtrechten versehenen Orten Aachen und Burtscheid hin und fordert eine Erwähnung in
der Begründung. Der Sachverhalt wurde in den Begründungstext aufgenommen.
Die Regionetz GmbH weist in ihrer Stellungnahme auf das Vorhandensein von
Versorgungsanlagen im Geltungsbereich hin und sieht Abstimmungsbedarf hinsichtlich zu
verlegender Ver- und Entsorgungsleitungen. Die Vorhabenträger und die Verwaltung der Stadt
Aachen sind mit der Regionetz in Verhandlungen bezüglich der vorhandenen und noch zu
verlegenden Leitungen. Eine Regelungsrelevanz besteht allenfalls für den
Durchführungsvertrag und wird, falls notwendig, aufgenommen.

Klimanotstand
Zur Einschätzung des Vorhabens hinsichtlich der Aspekte zum Schutz des Klimas und zur
Anpassung an die Folgen des Klimawandels wurde die Klima-Checkliste für städtebauliche
Entwürfe und Bebauungspläne angewendet. Durch die sehr zentrale Lage, die
hervorragenden Erschließung durch den öffentlichen Nah- und Fernverkehr und die
vorhandene Fahrradinfrastruktur ergibt sich in der Planungsphase 1 eine sehr positive
Bewertung. Auch in der Planungsphase 2, der Bewertung des städtebaulichen Entwurfs,

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schneidet das Vorhaben wegen der vorgesehenen Maßnahmen ebenfalls sehr positiv ab.
Insbesondere die Wärmeversorgung des Vorhabens durch den Anschluss an das
Fernwärmenetz der STAWAG, den Baustandard KfW 55, die geplanten Photovoltaikanlagen
auf den Flachdächern mit optimaler Ausrichtungsmöglichkeit zur Sonne und die vorgesehene
Lade- und Sharing-Infrastruktur für Pedelec und Kfz, qualifizieren das Vorhaben hinsichtlich
der Einsparung schädlicher Klimagase. Der reduzierte Stellplatzschlüssel für Kfz, verbunden
mit der klaren Priorisierung des Radverkehrs und der vorhandenen ÖPNV-Infrastruktur bieten
zusätzliche Faktoren zur Vermeidung weiterer CO2-Belastung der Atmosphäre. Die
Nutzungskonversion einer bereits nahezu vollständig versiegelten Fläche im erschlossenen
Stadtgrundriss und damit verbunden eine Teilentsiegelung, die Begrünung der Dachflächen
und Grenzwände sowie die vollständige Kompensation der Ersatzpflanzungen nach der
Baumschutzsatzung stellen Faktoren zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels dar.
Darüber hinaus wurden Retentionsmaßnahmen zur Rückhaltung von Abflussspitzen des
Niederschlagswassers für ein hundertjähriges Regenereignis vorgesehen. Negative Aspekte
im Sinne der Klimafolgenanpassung sind die Beseitigung von sieben teils großkronigen
Bäumen am nordöstlichen Rand des Geltungsbereiches sowie die nahezu Schließung des
Baublockes durch Gebäude und die damit verbundene Reduzierung der natürlichen
Belüftungsfunktion.
Eine dingliche Sicherung der vorgenannten Aspekte zum Schutz des Klimas und zur
Anpassung an die Folgen des Klimawandels erfolgt durch den Durchführungsvertrag. Die
Checkliste ist der Vorlage als Anlage beigefügt.
5.

Aufstellungs- und Offenlagebeschluss
Die Zeit nach dem Abschluss der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger
öffentlicher Belange wurde genutzt, um die Planung zu konkretisieren und in alle Richtungen
abzustimmen. Entstanden ist ein Entwurf, der inhaltlich sehr gereift und soweit gefestigt ist,
dass die nächste Stufe des Bauleitplanverfahrens eröffnet werden kann.
Wohnungsmix studentisches Wohnen
Der erweiterte Beschluss des Planungsausschusses zu flexibleren Grundrissen und
Möglichkeiten zur Bildung von studentischen Wohngemeinschaften wurde durch die
Einplanung von 17 Doppelappartements als Zweier-Wohngemeinschaften mit gemeinsamem
Bad/WC und Küchenbereich vorgesehen. 13 Doppelappartements sollen öffentlich gefördert
und 4 freifinanziert erstellt werden. Die übrigen 90 Wohneinheiten für Studierende und
Auszubildende sollen als Einzelappartements mit öffentlicher Förderung erstellt werden. Im
Erdgeschoss mit Ausrichtung zur Promenade wird ein Gemeinschaftsraum mit ca. 100 m²
vorgesehen. Insoweit wurde dem Wunsch der Politik Rechnung getragen. In dem Quartier ist
die Errichtung von insgesamt 187 Wohneinheiten vorgesehen. Alle Einheiten werden
barrierefrei errichtet. Die vielfältigen Grundrisslösungen mit 2-, 3- und 4-Zimmerwohnungen
und den Appartements sind für Einzelpersonen, Senior*innen, Alleinerziehende, junge
Familien, Paare, Auszubildende und Studierende etc. zu nutzen. Dadurch wird eine vielfältige
Durchmischung des neuen Wohnquartiers erzielt. Zugleich wird die hohe Nachfrage nach
günstigem Wohnungsraum bedient. Neben 45 Einheiten werden auch 103 Appartements
öffentlich gefördert. Entsprechend dem Beschluss des Hauptausschusses wird die Quote des
öffentlich geförderten Wohnungsbaus 2/3 zu 1/3 freifinanziert durch den Durchführungsvertrag
festgeschrieben.
Votum Gestaltungsbeirat
Das Anliegen des Gestaltungsbeirates zur Einbeziehung des Böschungsbereiches in den
Gesamtplanungskontext wird von der Verwaltung begrüßt. Jedoch kann eine Umsetzung nicht
innerhalb des laufenden Bebauungsplan-verfahrens erfolgen. Mit der gewoge AG wurde
vereinbart, die Gestaltung des Fuß- und Radweges (Promenade) in einer Breite von 8,00 m

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und der Grundstückslänge der Freiflächenqualifizierung der Mehrfachbeauftragung zur
Gesamtplanung des HBF-Südausgangs zu überlassen. Da Bahnböschung und Promenade
bis zum möglichen Südausgang fortlaufen, erscheint eine Betrachtung der Freiflächenplanung
in Gänze durch die Mehrfachbeauftragung sinnvoll. Zudem handelt es sich bei der
Bahnböschung um Bahnanlagen, die nicht der gemeindlichen Planungshoheit unterliegen und
somit allenfalls nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen werden können. Insoweit
ist eine Verständigung mit der DB AG notwendig, die im Zuge der laufenden Abstimmungen
zwischen der Bahn und der Stadt Aachen zum Südausgang des Hauptbahnhofs geführt
werden sollen. Die gewoge AG soll somit von dieser Aufgabe freigestellt werden. Die
Fassadengestaltung wurde durch das entwurfsverfassende Büro Kada Wittfeld Architekten
entsprechend der fortentwickelten Grundrissplanung konkretisiert und die Farbgestaltung
entsprechend dem Votum des Gestaltungsbeirats weniger kontrastreich gestaltet. Die
Vorhabenträger beabsichtigen, die Überarbeitung der Fassadengestaltung vor der
Unterzeichnung des Durchführungsvertrages erneut im Gestaltungsbeirat vorzustellen. Ohne
dem abschließenden Votum des Beirates vorzugreifen, sehen die Verwaltung wie auch die
verfassenden Architekten in der Überarbeitung einen Gewinn (siehe Anlage).
Schallimmissionsschutz
Die Schallimmissionen aus dem Verkehr insbesondere durch den Bahnverkehr sind extrem
hoch und belasten den Standort insbesondere in den Nachtstunden durch den Güterverkehr.
Bei einer freien Schallausbreitung in den Nachtstunden in einer Höhenlage von 15 m liegt die
Belastung als Worst-Case-Betrachtung zwischen 75- 80 dB(A) und überschreitet der Schwelle
der Gesundheitsgefährdung bei Weitem. Ein aktiver Schallschutz würde eine 18 m hohe
Schallschutzwand erfordern, die weder städtebaulich möglich noch wirtschaftlich tragbar wäre.
Durch ein Schallimmissionsschutzgutachten wird der Nachweis geführt, dass trotz der extrem
hohen Belastung passive Schallschutzmaßnahmen ein gesundes Wohnen ermöglichen
können. Drei passive Maßnahmen sollen zum Einsatz kommen. Durch Wohnungen, deren
Räume sowohl zur lauten Bahnseite als auch zur ruhigen Blockinnenseite ausgerichtet sind
und die Schlaf- und Kinderzimmer ausschließlich zur ruhigen Seite ausgerichtet werden
(durchgesteckte Wohnungen). Bei Wohnungen, die nicht durchgesteckt sind, sollen
vollverglaste Wintergärten einen Puffer zwischen der lauten Außenfassade und dem
schutzwürdigen Aufenthaltsraum schaffen. Ist im Ausnahmefall keine der vor genannten
Maßnahmen umsetzbar, müssen die Außenbauteile (Wände und Fenster) ein entsprechendes
Schalldämmmaß aufweisen, um einen gesunden Aufenthalt und Schlaf zu gewährleisten. Die
studentischen Wohnungen mit Ausrichtung zur lauten Bahnseite sollen durch
Doppelfassaden, verglaste Vorbauten oder “Hamburger Fenster“ geschützt werden und
erlauben ein Lüften bei gekipptem Fenster.
Alternativ sind schallgedämmte mechanische Lüftungseinrichtungen mit der vorgeschriebenen
Luftwechselrate in Verbindung mit vorgeschriebenen schallgedämmten Fenstern möglich.
Freisitze als Außenwohnbereich zu den lauten Seiten müssen über halbhohe Glaswände
verfügen, um den Aufenthalt erträglich zu gestalten.
Mobilität
Wie in der Klima-Checkliste ersichtlich, qualifiziert die Lage im Stadtgrundriss das Vorhaben in
besonderem Maße durch kurze Wege zur öffentlichen Nah- und Fernverkehrsinfrastruktur, zu
Kindergärten, Schulen und Versorgungs-infrastruktur. Insoweit erscheint das Vorhaben
prädestiniert, um ein innovatives Mobilitätskonzept umzusetzen. Durch Stärkung des
Radverkehrs sowie Sharing-Angebote für Pkw, E-Bike und Cargo-Bike, wird ein Angebot
jenseits des eigenen Pkw geboten. Durch ein Bündel von Maßnahmen, die in einem
Mobilitätskonzept dargestellt und mit der Verwaltung abgestimmt wurden, wird ein Instrument
geschaffen, um den Bedarf an notwendigen Kfz-Stellplätze zu reduzieren. Es ist vorgesehen,
60 Stellplätze in der Tiefgarage und drei Stellplätze für Menschen mit Behinderung im
Innenhof unterzubringen. Darüber hinaus sollen 344 Fahrradabstellplätze in
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Garagengeschossen untergebracht werden, davon sollen 18 Abstellplätze für Lastenräder zur
Verfügung stehen. Zusätzlich sollen 18 Fahrradabstellplätze verteilt im Außengelände
untergebracht werden. Zur Förderung der Mobilität per Rad sind eine Pedelec-Verleihstation
mit 12 Pedelecs und 15 Lastenrädern im Durchgang zur Promenade vorgesehen. Weiterhin
soll eine Cambio-Verleihstation im Umfeld, voraussichtlich in der Reumontstraße, durch zwei
zusätzliche Pkws erweitert werden. Wegweiser zu Nahverkehrsangeboten und eine
Fahrradreparatursäule runden das Angebot ab. Mit diesem Mobilitätskonzept soll die
Stellplatzsatzung nicht zur Anwendung kommen, sondern durch eigene örtliche
Bauvorschriften in den schriftlichen Festsetzungen und durch Sicherung im
Durchführungsvertrag der Stellplatzbedarf geregelt werden. Sowohl die Stellplatzsatzung, die
Bauordnung als auch das Baugesetzbuch ermöglichen diese Vorgehensweise. Die
Verwaltung sieht in diesem Ansatz einen Beitrag zur Reduzierung des Pkw-Anteils und
Förderung des ÖPNV wie auch des Fahrradverkehrs.
Aufstellungsbeschluss
Der Aufstellungsbeschluss A 110, der dem gesamten Quartier zugrunde liegt, stammt aus
dem Jahre 1994 und bedarf hinsichtlich der Zielstellung einer aktuellen Beschlussfassung.
Durchführungsvertrag
Im Durchführungsvertrag sollen folgende Themen aufgenommen und verbindlich geregelt
werden:


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Umsetzungspflicht Quotenbeschluss 1/3 freifinanziert, 2/3 öffentlich geförderter Wohnungsbau
Umsetzungspflicht Wärmeversorgung durch Fernwärme STAWAG
Umsetzungspflicht Photovoltaikanlagen, entweder Anteil Dachfläche in % oder Leistung in KilowattPeak
Definition Kombidach Photovoltaik/Gründach
Umsetzungspflicht Begrünung Grenzwände
Umsetzungspflicht KfW 55 Standard
Prüf- und Umsetzungspflicht Maßnahmen gegen Schwingungen / Erschütterungen aus
Bahnverkehr
Verbindlichkeit Freiflächenplanung inkl. Ersatzbaumpflanzung
Verbindlichkeit Retentionsraum Niederschlagswasser aus Überflutungsstudie
Verbindlichkeit Maßnahmenpaket Mobilitätskonzept: Sharing Angebote Cambio/Velo-City/CargoBike, Anzahl Radabstellplätze in Garage, E-Ladeinfrastruktur, Radreparatursäule,
Definition Personenkreis als Nutzer der Tiefgarage und Stellplätze auf die Mieter*-/Eigentümer*/Besucher*innen der Wohnanlage sowie der gewerblichen Anlagen
Verbindlichkeit Fassadengestaltung durch Definition von Leitdetails
Definition Nutzungsspektrum im Erdgeschoss des Gebäudeflügels parallel zur öffentlichen
Verkehrsfläche
Erschließungsfläche (Fuß- und Radweg): Kostentragung, kosten- und lastenfeie Übergabe an Stadt
Ausgleichszahlung öffentlicher Kinderspielplatz
Organisatorische Anforderungen bezüglich der Anlieferung/Abfallentsorgung/Quell- und Zielverkehr
zur Sicherstellung der Leichtigkeit des Verkehrs auf der Burtscheider Straße

Die Verwaltung empfiehlt, für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1006 -Burtscheider
Straße / Kasinostraße- den Aufstellungsbeschluss zu fassen und den Bebauungsplanentwurf
in der vorliegenden Form öffentlich auszulegen.

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Anlage/n:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.

Übersichtsplan
Luftbild
Entwurf des Rechtsplanes
Entwurf Vorhaben- und Erschließungsplan
Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen
Entwurf der Begründung
Abwägungsvorschlag frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
Abwägungsvorschlag frühzeitige Behördenbeteiligung
Entwurf Freiflächenplanung
Baumbilanzplan
Klima-Checkliste
Exemplarische Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Vorhabens
Visualisierung der Fassadengestaltung

Vorlage FB 61/0282/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 20.12.2021

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4358

STADT AACHEN
Bebauungsplan Nr.
1006

OK
OK

n
se
i
E

1
21

h
ba

l
Kö

en
h
c
Aa

4963

4962

4
21

Durchgang
im EG/1.OG
LH mind.
4,50 m

vorhabenbezogener Bebauungsplan nach §12 BauGB
Burtscheider Straße / Kasinostraße

Lageplan
Entwurf

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan besteht aus:
- Lageplan
- Schriftlichen Festsetzungen
- Vorhaben- und Erschließungsplan

GH 214

1255

4986

4937

4908

Nebenzeichnung:
Festsetzungen ab 198,5 m ü.NHN

1237

4936

- Begründung
Beigefügt ist dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan:
- Durchführungsvertrag

GH 211

Hinweis: Die in dem Bebauungsplan in Bezug genommenen DIN-Vorschriften und
sonstigen außerstaatlichen Regelwerke werden bei der Stelle, an der der Bebauungsplan auf Dauer ausliegt, zur Einsicht bereitgehalten.

4987

5021

Für die Richtigkeit der Darstellung des gegenwärtigen Zustandes
(Stand:
), des städtebaulichen Entwurfs und der
geometrisch eindeutigen Festlegung der Planung.

GH 211

4907
2139

Aachen, den

Fachbereich Stadtentwicklung, -planung
und Mobilitätsinfrastruktur

Baudezernat
In Vertretung

GH 214

-F+R-

Die Oberbürgermeisterin

GH 217

GH 214

Öffentl. bestellter
Vermessungsingenieur

Im Auftrag

GH 211

GH 208
GH 217

GH 214

I. Festsetzungen

GH 211

Straßenbegrenzungslinie - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (grün)

Räumlicher Geltungsbereich
- Bestimmungslinie (schwarz), Begleitsignatur (schwarze Blöcke)

-F+R-

4259

GH 211

4358

1256

ZEICHENERKLÄRUNG

4988

GH 212

a
G
T

Verkehrsfläche mit bes. Zweckbestimmung - Fußgänger- u. Radfahrverkehr-

4261

Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen"

Einfahrtbereich

GRZ 0.5
GFZ 2.6

Grundflächenzahl
Geschossflächenzahl
geschlossene Bauweise

TGa 195

Bereich ohne Ein- und Ausfahrt

Gilt jeweils für die überbaubare Fläche, in der es dargestellt ist:

2772

Zu erhaltender Baum

GH 212
TGa 195

Max. zulässige Gebäudehöhe in Meter über NHN im DHHN2016
Max. zulässige Oberkante der Rohdecke Tiefgarage in Meter über NHN im DHHN2016

OK 214

Oberkante Gebäudehöhe zwingend
in Meter über NHN im DHHN2016 mit Fassadenabschnitt

St
TGa

"Innerstädtisches
Wohnen"

Bereich für Anbau an Brandwand

Stellplätze
Tiefgaragen unterhalb der Geländeoberfläche

Durchgang / Durchfahrt mit Angabe der Lichten Höhe (LH)
und Breite als Mindestmaß in Meter

Nutzungsgrenze
Baulinie - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (rot)

Fassade mit Festsetzungen zum Lärmschutz
gemäß Schriftlicher Festsetzungen Ziffer 6.1.3

Baugrenze - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (blau)

GH 214

1255

Wechsel Baulinie - Baugrenze - Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (rot und blau)

GH 211

Nutzungsgrenze gleichzeitig Baugrenze
- Bestimmungslinie (schwarz), Begleitlinie (blau)

Flächenbegrenzungslinie (nähere Bezeichnung der Fläche siehe Angabe im Plan)

4265

GRZ 0,5
GFZ 2,6

B
4272

4266
76

4268

Bei Bestimmungslinien ist die Mitte der Strichstärke maßgebend.

GH 208

1253

e
ß
a

e
p
am

4264

Höhe in Meter über NHN

Gemarkungsgrenze

Gartenland

Flurstücksgrenze
Wohnhaus mit Hausnummer

Nutzungsartengrenze

1124

Topographische Umrisslinie

Wirtschaftsgebäude
Durchfahrt

40kV

Unterirdische Wasserleitung
Oberirdische Hochspannungsleitung

Pultdach

Aufnahmepunkt

Krüppelwalmdach

Trigonometrischer Punkt

eid

598

Zahl der Vollgeschosse

Hecke

tra

Baum

S
er

Naturdenkmal

1 : 250

1315

/9
90

n
si

688

2820

2302

687

1899

HINWEIS:
Der vorliegende Bebauungsplan hat für den Geltungsbereich
cm-Genauigkeit.
Diese Genauigkeit bezieht sich nur auf die Geltungsbereichsgrenze und die zeichnerischen Festsetzungen.

ße

Zaun

Durchfahrt
1592
im
EG
LH mind.
3,5
m,
4269
Breite
mind. 3,5 m

e
ß
a

t
s
o

Flachdach

Kanalschacht

GH 216

rts

Satteldach

1885

Wltg

4270

Grünland

Flurstücksnummer

Böschung

Flurgrenze

/8
81

4263

4262
16

Kreisgrenze

4273

III. Bestandsangaben

Anbau an
Brandwand

tr
S
r

II. Nachrichtliche Übernahmen
Keine

4267

4271

422

Alle zeichnerischen Festsetzungen sind aus Koordinaten
dem digitalen Plan zu entnehmen.

0
10

646

1125

2211

/28

2
10

686

GEMARKUNGAachen
FLUR72
Der Vorhabenträger hat am
die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB)
bei der Stadt Aachen beantragt.

Aachen, den

Der Planungsausschuss hat in der Sitzung am
gemäß § 2 (1) BauGB die Aufstellung und gemäß
§ 3 (2) BauGB die öffentliche Auslegung dieses Planes beschlossen.

Dieser Plan hat gemäß § 3 (2) BauGB in der Zeit
vom
bis
öffentlich ausgelegen.

Dieser Plan ist aufgrund von Stellungnahmen geändert worden. Die Änderungen sind eingetragen.
Der geänderte Plan hat gemäß § 4a (3) BauGB in
Anwendung des § 3 (2) BauGB in der Zeit
vom
bis
öffentlich ausgelegen.

Aachen, den

Dieser Plan ist gemäß § 10 (1) BauGB vom Rat
der Stadt Aachen am
als Satzung
beschlossen worden.

Es wird bestätigt, dass der Bebauungsplan den Ratsbeschlüssen entspricht
und dass alle Verfahrensvorschriften bei dem Zustandekommen beachtet
worden sind.

Dieser Plan ist gemäß § 10 (3) BauGB mit der am
erfolgten Bekanntmachung des
Satzungsbeschlusses in Kraft getreten.

Aachen, den

Die Oberbürgermeisterin

Im Auftrag:

Die Oberbürgermeisterin

Aachen, den
Die Oberbürgermeisterin

Im Auftrag:

In Vertretung:

Im Auftrag:
Oberbürgermeisterin

BEBAUUNGSPLAN NR.

1006

STADT AACHEN
Bebauungsplan Nr.1006

Kö

n
ah

-A

190.15
190.76
192.30

h
Ba

192.85
194.47

OK Mauer
194.31
194.37

äs
se
ru
ng
sr
in
ne

Planung Strauch

nt
w

h
ac
nd
h
5.
60

SD
IV

SD
V

ße

tra

6.
21

s
ino

5
Ri 3.1
21

2
.3

1
i2

Fi
5
.0 0
15 .9
i2 6
R i 21
R

6
.6

SD
V

EFH
197.48

1
i2

EFH
197.50

EFH
197.48

200.26

GH max.
216 ü.NHN

196.70

4
21

SD
IV

196.32

196.52

8
8.

SD
V

SD
IV

7
21

8
99

/32
30

Dieser "Vorhaben- und Erschließungsplan" ist Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Rat der Stadt Aachen
am ......................... den Bebauungsplan Nr.1006 als Satzung beschlossen hat.
Es wird bestätigt, dass der oben genannte "Vorhaben- und Erschließungsplan" den Ratsbeschlüssen entspricht
und dass alle Verfahrensvorschriften beim Zustandekommen beachtet worden sind.

/2
26

Gemarkung Aachen
FLUR 72

1 : 500

SD
V

Flur 73

BEBAUUNGSPLAN NR.

Aachen, den

1006

Burtscheider Straße

OberbürgermeisterIn

H/B = 420 / 594 (0.25m²)

SD
IV

FD
I

197.16

Feuerwehrzufahrt

SD
IV

KWD
IV

200.09

PD
I

197.57

c
Da

200.36

raß

St
Durchfahrt
im EG
LH min. 3,50m 196.00
LB min. 3,50m

EFH
196.39

c
Da

199.93
199.82

SD
III

199.86
199.94

er
195.88

197.43

199.20

FD
I

197.91
197.95

197.01

PD
5
II 05.3

199.25

199.88

eid

rts

PD
IV

198.09

EFH 198.18

197.91

EFH 198.21

KS 195.82
198.07
198.09
St
198.10
KD
198.10
KS 196.95
198.13

197.89

OK Mauer
199.50
Feuerwehraufstellfläche

EFH 198.18

198.12

197.64
Rasen

Rasen
196.82

EFH
196.42
EFH
196.43

199.97

199.81
199.57

199.89

198.13

198.10

Pedelec
12 Stück
KD 198.12

198.08

198.20

195.78

196.65

195.14

te
ar

-8.

195.64

OK Mauer
199.05

SD
IV

198.08
Ein-/Ausfahrt
Fahrradgarage

198.20

FD
I

196.04

195.76

SD
IV

-3.

198.25

196.40

197.53

Geländehöhe Bestand im m ü.NHN
Hinweis: alle Gebäudehöhen beziehen sich auf m ü.NHN

SD
I

EFH 198.19

197.82

Tiefgarage/Unterkellerung

194.00

195.66
196.17

193.21

SD
IV

194.95

Trafostation

198.06

-7.

195.77
192.90

nte rn
ka ue
iss ma
r
Ab renz
0
.7
G
03

198.16

43 Dac

.
07

EFH 198.01

198.19

195.20

GH max.
208 ü.NHN

GH max.
212 ü.NHN
EFH 198.20

196.47
4-

195.22

Terrassen

-13

-4.

195.93

.62

195.48
195.24

194.67

198.04

EFH 198.19

198.15

196.58

195.56

OK Dach 198.02

Balkone

20
-.41 195.83

194.62

Hauseingang/Zufahrt/Durchgang

196.37

.71

194.69

199.37
199.37

198.14

198.03

196.50

1
20

194.58

194.51

Wohnungsnahe Spielflächen

extensive Dachbegrünung

-25

PV-Anlage/Technik

räumlicher Geltungsbereich
des Plangebietes

198.23

198.21

Aufzugüberfahrt

GH max.
211 ü.NHN

Ein-/Ausfahrt
Tiefgarage
194.38
5,50 x 2,30

Innenhof

.
01

GH max.
214 ü.NHN

194.24

GH max.
214 ü.NHN

EFH 198.21

198.34

EFH 198.31

GH max.
217 ü.NHN

Fläche für
Außengastro.
unter Erker

H2
O

Laubbaum 4-st.
Stamm U= 1.40,
2.61, 2.86,
1.19 Krone
197.69 d= 12.0

Halle
II
PD

194.52 8
6
9.
19
DR EFH 194.53
K

ün

197.77

GH max.
211 ü.NHN

198.24

194.43

194.00

entfallender Baum nicht geschützt
gemäß Baumschutzsatzung

intensive Dachbegrünung

194.22

EFH
194.95

EFH
194.90

194.20

196.79

-6.

Überbau
oberhalb
OK Mauer
194.25
198,5 194.04
m ü.NHN

GH max.
211 ü.NHN

EFH 194.59

GH max.
211 ü.NHN

-2.

Sand (Spielplatz)

GH max. OK
211
ü.NHN
194.29

OK Mauer
192.56
194.16
OK Mauer
194.23
192.77

Abstellfläche
Fahrräder in
Durchgang

194.51

-1.

entfallender Baum geschützt
gemäß Baumschutzsatzung

KD 194.52ch
Da

9
.4

196.69

EFH FH
195.01
198.18
18 Stg.
H 0,17
T 0,23

GH max.
211 ü.NHN

194.48

KD 194.48
KS 192.28

-2.

Wegefläche

194.00

r
de
än
el
G

Bestandsbaum geschützt
gemäß Baumschutzsatzung

194.39

196.65

EFH
195.14
EFH
195.58

GH max.
214 ü.NHN

194.45

194.41

194.32

196.02

G
rü

194.13
194.03

194.11

EFH 194.50

194.39

KD 194.29
194.17
KS 191.84

GH max.
211 ü.NHN

194.18

192.91
OK Mauer
194.11
192.83KD
194.13

195.82

Halle
GH
max.
217
I ü.NHN

GH max.
217 ü. NHN

194.15

P
(F rom
uß en
-& ad
Ra e
dw
Gr
eg
ün
)
da
ch

Legende

GH max.
211 ü.NHN

195.65

KD 194.49
KS 192.09

194.28
OK Mauer
192.93
194.19

194.42

En
194.23
OK Mauer
193.25
194.33

OK Mauer
188.09

c
da

KD 194.41
KS 192.08
rün

GH max.
e ü.NHN
208

n
rin

ä
tw

186.16

195.63

ne
rin
en

186.12

195.27

st
Ka

Vorhaben- und Erschließungsplan

ün

195.03

194.87

GH max.
211 ü.NHN

80
2.
2

Abstellfläche
Fahrräder

Da
c

194.35

itu

186.12 rle
be
O
e
öh
186.09 H
OK Mauer
188.64

ß-&

9
.2

ng
ng

u
ch

193.42

.
06

2
Fi

OK Mauer
194.56

OK Mauer
190.16

186.14

17
5.

OK Mauer
194.54
OK Mauer
194.56
194.62
194.54 KD 194.45
KS 192.80
ne
194.36rin
s
ng
ru
eKD
194.45
s
GH max.
äs KS 192.35
tw
214
Enü.NHN
194.40

193.71

Flur 72

EFH 194.78

(Fu

Durchgang
194.61im EG/1.OG
LH mind. 4,50m

193.63

186.14 O
e
öh
H

Üb

itu

OK Mauer
rle
189.38 be

193.48

193.67

e
ad g)
en adwe
rom R

191.41

.
02

194.16

194.02

188.59

Betonsockel

Mast

192.81

Rasen/Schotterrasen

193.37

193.53

194.06

186.13

186.10

Planung Baum

193.27

188.00

186.12

Pflanzfläche

193.06
191.72

186.14

Vorhabenbezogener Bebauungsplan nach §12 BauGB
Burtscheider Straße/Kasinostraße

190.40

186.12

t
ns

192.49
192.73

190.08

187.88

Fachbereich Stadtentwicklung,
-planung und Mobilitätsinfrastruktur

Die Oberbürgermeisterin

Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße im Stadtbezirk Aachen-Mitte
für den Bereich zwischen Bahntrasse und Burtscheider Straße
zur öffentlichen Auslegung

Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 14.12.2021

Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der
Bauordnung NRW (BauO NRW), jeweils in der derzeit geltenden Fassung
wird festgesetzt:
1

Art der baulichen Nutzung

Im Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" sind zulässig:
•

Wohngebäude,

•

Gemeinschaftseinrichtungen für studentisches Wohnen,

•

Dienstleistungen, Räume für freie Berufe, nicht störende Handwerksbetriebe sowie der Versorgung des Gebietes
dienende Läden,

•

in den zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ausgerichteten Baukörpern sind zusätzlich in der Erdgeschossebene die Nutzungen Bäckerei/Café, Kiosk, Stadtteilbüro zulässig.

Maß der baulichen Nutzung

2.1

Grundflächenzahl / zulässige Grundfläche

Im Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" ist eine Überschreitung der in § 17 BauNVO vorgegebenen Orientierungswerte
der Grundflächenzahl auf GRZ 0,5 allgemein zulässig.
2.2

Überschreitung der zulässigen Grundfläche

Die festgesetzte Grundflächenzahl darf durch Tiefgaragen sowie sonstige bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Plangebiet lediglich unterbaut wird, bis zu einem Wert von 0,7 überschritten werden.
Die festgesetzte Grundflächenzahl darf durch Wege, Zufahrten, Treppenanlagen, Spiel- und Platzflächen bis zu einem
Wert von 0,75 überschritten werden.
2.3

Geschossflächenzahl

Bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl ist der die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung überlagernde Teil
des Gebiets für "Innerstädtisches Wohnen" (siehe Nebenzeichnung) mit einzurechnen.
2.4

Höhe baulicher Anlagen

Die Oberkanten der baulichen Anlagen dürfen die in der Planzeichnung festgesetzten maximalen Gebäudehöhen (GH) in
Meter über NHN nicht überschreiten. Die maximal zulässigen Gebäudehöhen beziehen sich auf die Oberkante Attika der
baulichen Anlagen.
Die im Bebauungsplan festgesetzten maximalen Gebäudehöhen (GH über NHN) dürfen durch folgende Aufbauten ausnahmsweise überschritten werden:
1.

nutzungsbedingte Anlagen, die zwingend der natürlichen Atmosphäre ausgesetzt sein müssen (Auslassöffnungen,
Mündungen und Rückkühler, Solar- und Photovoltaikanlagen), bis zu einer Höhe von maximal 1,50 m,

Lüftungs- und Klimaanlagen bis zu einer Höhe von maximal 1,50 m,

Brüstungen und Absturzsicherungen bis zu einer Höhe von maximal 1,50 m,

Aufzugmaschinenhäuser und Treppenhäuser bis zu einer Höhe von maximal 2,50 m.
2

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 14.12.2021

Alle genannten Anlagen müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Außenkante des darunter liegenden Geschosses abrücken. Für Aufzugmaschinenhäuser und Treppenhäuser kann auf den Abstand zur Gebäudekante verzichtet
werden, sofern der Aufbau nicht den öffentlichen Verkehrsflächen zugewandt ist. Grundsätzlich sind technische Aufbauten einzuhausen. Die Einhausung ist optisch in die Fassadengestaltung einzubinden.
Die im Bebauungsplan zwingend festgesetzten Höhen der baulichen Anlagen dürfen die in der Planzeichnung festgesetzten Gebäudehöhen in Meter über NHN um maximal bis zu 30 cm unterschreiten. Die im Rahmen der zwingenden Gebäudehöhe festgesetzten Fassadenabschnitte dürfen um +/- 30 cm von den Außenkanten der jeweils festgesetzten Fassadenabschnitte abweichen.
Die zwingend festgesetzten zulässigen Gebäudehöhen beziehen sich auf die Oberkante Attika der baulichen Anlagen.
3

Überbaubare Grundstücksfläche

Eine Überschreitung der Baugrenzen durch Terrassen und Balkone ist bis zu einer Tiefe von 2,00 m unter Berücksichtigung der Abstandsflächenregelung der BauO NRW ausnahmsweise zulässig. Davon ausgenommen sind die in Richtung
der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (Fuß- und Radweg) und zur Burtscheider Straße ausgerichteten Baugrenzen. An den vorgenannten Gebäudeseiten sind Überschreitungen jeglicher Art durch Terrassen, Terrassenüberdachungen, Wintergärten sowie Balkone nicht zulässig.
An der in Richtung Norden zur Bahntrasse ausgerichteten Baulinie beträgt die Tiefe der Abstandsflächen 0,16 H.
4

Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze

4.1

Stellplätze und Garagen

Im Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" sind Stellplätze und Garagen, ausgenommen Behindertenstellplätze, nur auf
den festgesetzten Flächen für Tiefgaragen oder in unterirdischen Garagengeschossen innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig.
Ausnahmsweise sind Stellplätze oberirdisch innerhalb des als Fläche für Stellplätze festgesetzten Bereichs „St“ für Menschen mit Schwerbehindertenausweis zulässig.
5

Verkehrsflächen / Ein- und Ausfahrten

Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen sind nur an den entsprechend festgesetzten Bereichen zulässig.
6

Bauliche Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen

6.1

Verkehrslärm

6.1.1 Innerhalb der überbaubaren Flächen sind zum Schutz vor dem Verkehrslärm die Anforderungen an die
Luftschalldämmung von Außenbauteilen nach DIN 4109-1:2018-01 einzuhalten. Die erforderlichen bewerteten
Bau-Schalldämm-Maße (R'w,ges) der Außenbauteile errechnen sich nach DIN 4109-1 anhand der maßgeblichen
Außenlärmpegel und der Raumarten, wobei nach DIN 4109-1 grundsätzlich eine Mindestanforderung R'w,ges = 30
dB einzuhalten ist. Der jeweilige maßgebliche Außenlärmpegel (La) ist den Karten unter Punkt 11.1 (Hinweise) zu
entnehmen.
6.1.2 Ausnahmen von den Festsetzungen können zugelassen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren durch
einen anerkannten Sachverständigen nachgewiesen wird, dass geringere Schalldämmmaße der Außenbauteile
entsprechend DIN 4109 ausreichend sind. Die baulichen Maßnahmen zum Schutz gegen den Außenlärm sind nur
dann voll wirksam, wenn die Fenster bei den Lärmeinwirkungen geschlossen sind. Zur Gewährleistung gesunder
3

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 14.12.2021

Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind daher schallgedämmte Lüftungseinrichtungen in Aufenthaltsräumen
vorzusehen. Alternative Nachweise nach dem Stand der Technik sind zulässig.
6.1.3 Entlang der entsprechend gekennzeichneten Fassade ist für dort vorgesehene Schlafräume und Kinderzimmer
ohne vorgelagerten Wintergarten durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen wie zum Beispiel
Doppelfassaden, verglaste Vorbauten, besondere Fensterkonstruktionen (z.B. „Hamburger Fenster“) oder in ihrer
Wirkung vergleichbare Maßnahmen sicherzustellen, dass durch diese baulichen Maßnahmen insgesamt eine
Schallpegeldifferenz erreicht wird, die es ermöglicht, dass in Schlafräumen ein Innenraumpegel bei teilgeöffneten
Fenstern von 30 dB(A) während der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) nicht überschritten wird. Alternativ ist die
vorgeschriebene Luftwechselrate zur Nachtzeit durch eine schallgedämmte Lüftungsanlage zu gewährleisten.
6.1.4 Zur Minderung der Verkehrslärmimmissionen im Innenhof sind die Wände und Deckenflächen des von der
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ausgehenden Durchgangs in den Innenhof absorbierend
auszubilden. Die Absorber müssen mindestens einen Absorptionsgrad αw = 0,60 aufweisen.
6.1.5 Schlafräume und Kinderzimmer ohne vorgelagerten Wintergarten mit Ausrichtung zu den Bahnanlagen sind –
sofern sie nicht unter Festsetzung Ziffer 6.1.3 fallen – nur in Ausnahmefällen zulässig.
6.1.6 Die zur Bahnanlage ausgerichteten Wintergärten erhalten ein öffenbares Fenster oder eine öffenbare Verglasung.
Gefordert wird mindestens ein bewertetes Schalldämmmaß erf. Rw = 25 dB. Mit dieser Anforderung kann davon
ausgegangen werden, dass in den Wintergärten als schutzwürdige Freiräume ein Außenlärmpegel von 55 dB(A)
unterschritten wird. Diese Schalldämmung kann beim Nachweis zum passiven Schallschutz berücksichtigt werden.
6.1.7 Die zur Bahnanlage und Burtscheider Straße hin ausgerichteten Dachterrassen und Balkone werden durch eine
mindestens 1,5 m hohe Glaswand vor den Lärmeinwirkungen geschützt. Gefordert wird mindestens ein bewertetes
Schalldämmmaß erf. Rw = 15 dB der Bauteile. Diese Anforderung beschränkt sich auf Wohnungen ohne einen
zusätzlichen Außenbereich im Innenhof.
6.2

Schallschutz Tiefgaragen und Stellplätze

6.2.1 Innerhalb der Tiefgaragenrampe sind sämtliche Deckenflächen sowie mindestens 50 Prozent der Wandflächen
schallabsorbierend auszubilden. Die Absorber müssen einen Absorptionsgrad αw > 0,60 aufweisen.
Innerhalb der Tiefgarage im Bauteil B sind mindestens 60 Prozent der Deckenflächen schallabsorbierend
auszubilden. Die Absorber müssen einen Absorptionsgrad αw > 0,60 aufweisen.
Innerhalb der erdgeschossigen Durchfahrt im Bauteil C ist die gesamte Deckenfläche schallabsorbierend
auszubilden. Die Absorber müssen einen Absorptionsgrad αw > 0,60 aufweisen.
6.2.2 Für die Tiefgarage ist eine natürliche Lüftung vorgesehen. Sämtliche Wandflächen von Lüftungsschächten sowie
die Unterseiten der Regenabdeckungen müssen schallabsorbierend ausgebildet werden. Die Absorber müssen
einen Absorptionsgrad αw > 0,60 aufweisen.
6.2.3 Das zur Burtscheider Straße hin ausgerichtete Garagentor muss dem Stand der Lärmminderungstechnik
entsprechen und ist mit einem elektrischen Antrieb auszuführen.
6.2.4 Die Gitterroste notwendiger Regenrinnen müssen zwingend auf Hartgummiprofilen dauerhaft starr montiert
werden. Die Tiefgaragenrampe erhält eine Befestigung aus einem Beton oder einem Asphaltbeton.
6.2.5 Für die oberirdischen Stellplätze ist eine Befestigung aus einem ungefasten Pflaster, für die Erschließung und
Durchfahrt im Bauteil C eine Befestigung aus Beton oder Asphaltbeton umzusetzen.
Hinweis: die in der Festsetzung genannten Bauteile sind in der Schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan –
Stand November 2021 – zu entnehmen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße 6.3

Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 14.12.2021

Lufthygiene / Tiefgaragen-Entlüftung

Die Tiefgarage mit ihrer Zufahrt sind so herzustellen, dass keine schädlichen Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft
entstehen. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist nachzuweisen, dass die Grenzwerte der 39. Verordnung zur
Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchV) eingehalten werden und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können.
6.4

Lichtanlagen im Außenbereich

Lichtanlagen und Lichtpunkte sind so anzubringen, dass von ihnen keine Abstrahlung in die Vertikale nach oben erfolgt,
eine Gebäudebestrahlung konturenscharf erfolgt und die Lichtfarbe 3.500 Kelvin (K) nicht überschreitet.
6.5

Schwingungen und Erschütterungen

Zum Schutz vor Schwingungen und Erschütterungen aus dem angrenzenden Bahnverkehr sind beim Bau der Gebäudekörper die folgenden Maßgaben zu berücksichtigen:
•

Das Gebäude ist auf großzügige dimensionierte Fundamente zu stellen.

•

Das Untergeschoss ist als steifer Stahlbetonkasten zu planen.

•

Das Gebäude ist in massiver Bauweise mit Stahlbetondecken zu errichten.

•

Große Deckenspannweiten sind zu vermeiden, um Überhöhungen der Erschütterungen im Gebäude gering zu halten.

Im fertiggestellten Gebäude ist eine Messung der Schwingungseinträge vorzunehmen. Sollten dabei nennenswerte Belästigungen nachgewiesen werden, sind nachträgliche Maßnahmen umzusetzen. Vorrangig empfohlen wird die Einbringung
einer senkrechten Schicht von geeignetem elastischem Material im Erdreich zwischen Außenwand des Gebäudes und
Gleisanlage. Das Bauvorhaben ist so auszuführen, dass die nachträgliche Umsetzung dieser Maßnahmen noch möglich
ist.
7

Anpflanzungen und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

7.1

Erhalt von Bäumen

Der innerhalb der Planzeichnung zum Erhalt festgesetzte Einzelbaum ist dauerhaft zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang
nachzupflanzen (Mindestqualität Hochstamm, 4 x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 20 – 25 cm).
7.2

Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

Innerhalb des Gebietes für "Innerstädtisches Wohnen" sind auf Flächen außerhalb von Tiefgaragendecken mindestens 17
Bäume II. Ordnung (Mindestqualität Hochstamm oder Solitärbaum, 4 x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 20 – 25 cm)
zu pflanzen, zu pflegen und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Es sind standortgerechte Arten wie Feldahorn (Acer
campestre), Kolchischer Ahorn (Acer cappadocicum), Rotahorn (Acer rubrum), Hainbuche (Carpinus betulus), Eberesche
(Sorbus aucuparia „Edulis“) und Blumenesche (Fraxinus ornus) zu verwenden.
Auf Tiefgaragendecken, die nicht durch Gebäude überbaut oder versiegelt werden, sind mindestens drei weitere Bäume
III. Ordnung (Pflanzqualität: Hochstamm, 3 x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang 18 – 20 cm oder gleichwertiger Solitär)
zu pflanzen, zu pflegen und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen. Es sind standortgerechte Arten wie Blütenkirschen
(Prunus serrulata oder gleichwertig) zu verwenden.
Auf Tiefgaragendecken, die nicht durch Gebäude überbaut oder versiegelt werden, sind mindestens 9 Großsträucher
(Pflanzqualität: Solitär, 4x verpflanzt mit Drahtballierung, Breite 150-200, Höhe 250-300) zu pflanzen, zu pflegen und bei

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen zur Offenlage
Fassung vom 14.12.2021

Abgang gleichwertig zu ersetzen. Es sind standortgerechte Arten wie Felsenbirne (Amelanchier lamarckii) und Zierapfel
(Malus in Sorten) zu verwenden.
7.3

Dach- und Tiefgaragenbegrünung

Die Flachdachflächen der Gebäude sind unter Beachtung der brandschutztechnischen Bestimmungen mit einer standortgerechten Vegetation mindestens extensiv zu begrünen. Die Stärke der Vegetationstragschicht muss im Mittel mindestens 8 cm betragen. Für Bereiche mit intensiver Begrünung muss die Stärke der Vegetationstragschicht im Mittel mindestens 60 cm betragen. Das Begrünungssubstrat für die Dachbegrünung ist entsprechend der jeweils bei Eingang des Bauantrages eingeführten Fassung der Richtlinie der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V.
Bonn vorzusehen (FLL-Richtlinie, siehe Punkt 10. Hinweise, Dach- und Tiefgaragenbegrünung). Von der Dachbegrünung
ausgenommen sind verglaste Flächen, Technikaufbauten, soweit sie gemäß der Festsetzung 2.2 auf der Dachfläche zulässig sind, sowie Wege-, Terrassen- und Dachterrassenflächen. Diese Ausnahme von der Verpflichtung zur Begrünung
gilt nicht für aufgeständerte Anlagen von Solarenergie.
Auf Tiefgaragendecken oder unterirdischen Gebäudeteilen ist – soweit sie nicht durch Gebäude überbaut oder versiegelt
werden – eine Vegetationsfläche bestehend aus einer mindestens 60 cm starken Bodensubstratschicht zuzüglich einer
Drainschicht fachgerecht aufzubauen. Das Begrünungssubstrat für die Tiefgaragenbegrünung ist entsprechend der jeweils bei Eingang des Bauantrages als Richtlinie eingeführten Fassung der FLL-Richtlinie vorzusehen (siehe Punkt 11.
Hinweise, Dach- und Tiefgaragenbegrünung).
8

Örtliche Bauvorschriften

Im Plangebiet sind nur Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis zu max. 10° zulässig.
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind nachfolgende Einrichtungen zum Nachweis der Stellplätze zu errichten:
•

60 PKW-Stellplätze sind in Tiefgaragen unterzubringen. Mindestens 10 % der Stellplätze sind für Elektroautos vorzuhalten.

•

3 PKW-Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen sind oberirdisch im Innenhof unterzubringen.

•

344 Fahrradstellplätze sind in Tiefgeschossen unterzubringen. Davon sind 18 Stellplätze für Spezialräder vorzuhalten.

•

18 Fahrradstellplätze sind oberirdisch anzuordnen.

•

Eine Pedelec-Verleihstation mit 12 Pedelecs und 15 Lastenrädern ist im Durchgang von der Promenade in den Innenhof unterzubringen.

Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist die Stellplatzsatzung der Stadt Aachen nicht anzuwenden.
9

Zulässigkeit von Vorhaben

Gemäß § 12 Abs. 3a i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB sind im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes nur derartige Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet hat.

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Kennzeichnung
1

Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind

Das Grundstück Burtscheider Straße 17-25 wird im Altlastenverdachtsflächenkataster mit der Kennzeichnung AS 1038 geführt. Der Altlastenverdacht beruht auf diversen ehemaligen gewerblichen Nutzungen, u.a.
Reichspost: Errichtung der bestehenden Gebäude (u.a. Werkstätten, Garage) (1937)
-

Wiederaufbau Bezirkswerkstatt: Betankungsanlage, Benzinabscheider (1951).

Auf dem gesamten Grundstück wurden bei Bodenuntersuchungen Auffüllungsmaterialien mit einer Mächtigkeit bis 1,9 m
unter Geländeoberkante angetroffen. Anthropogene Fremdbestandteile wurden überwiegend in Form von Schlacken, Ziegel- und Asphaltbruch sowie lokal Holzkohle, Papier-, Textil- und Porzellanreste nachgewiesen. In dem Auffüllungsmaterial
wurden punktuell erhöhte Schwermetallgehalte (Blei, Kupfer, Zink) und polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK)
ermittelt. In zwei Bereichen (Ölabscheider, ehemalige Tankstelle) wurden erhöhte Schadstoffbelastungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW), leichtflüchtigen aromatischen Kohlenwasserstoffen (Benzol, Toluol, Ethylbenzol, Xylole = BTEX)
und polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen (PAK) ermittelt.
Die Kennzeichnung bezieht sich auf alle Flächen des Geltungsbereiches.
Wirkungspfad Boden-Mensch
Unter der Annahme, dass Auffüllungsmaterialien auf dem Grundstück verbleiben, aber das Grundstück zukünftig versiegelt
wird, kann eine Gefährdung für den Wirkungspfad Boden-Mensch ausgeschlossen werden.
In den Teilbereichen, wo Auffüllungsmaterialien verbleiben, ist auf offenen Bodenflächen eine Abdeckung mit mind. 0,35 m
unbelastetem Bodenmaterial gem. Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) als ausreichender Schutz für
den Wirkungspfad Boden-Mensch vorzusehen. Die Anforderungen an das Aufbringen und Einbringen von Materialien auf
oder in den Boden gem. § 12 BBodSchV sind zu beachten. Die Vorsorgewerte des Anhangs 2 der BBodSchV sind hierbei
einzuhalten. Dies ist der Unteren Bodenschutzbehörde nachzuweisen.
Hinweise
1

Kriminalprävention

Zur Kriminalprävention sollten neben stadtplanerischen auch sicherheitstechnische Maßnahmen an den Gebäuden berücksichtigt werden. Das Kommissariat Vorbeugung (KK44) der Polizei Aachen bietet kostenfreie Beratungen über kriminalitätsmindernde Maßnahmen an.

Kampfmittel

Innerhalb des Plangebietes fanden vermehrte Kampfhandlungen statt, deswegen hat vor Durchführung der Bauarbeiten
eine Überprüfung der Bauflächen auf Kampmittel zu erfolgen. Erdarbeiten sind mit entsprechender Vorsicht auszuführen.
Es ist Kontakt mit dem Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW – Rheinland, Außenstelle Kerpen, Heinrich-Hertz-Straße 12,
50170 Kerpen, Tel: 0211/4759753 aufzunehmen. Beim Auffinden von Kampfmitteln / Bombenblindgängern sind die Bauarbeiten sofort einzustellen und der Kampfmittelbeseitigungsdienst NRW, die nächstgelegene Polizeidienststelle oder das
Ordnungsamt der Stadt Aachen zu informieren.

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- Burtscheider Straße / Kasinostraße 3

Entwurf der Schriftlichen Festsetzungen zur Offenlage
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Bodendenkmäler

Bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Funde und Befunde sind der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde
der Stadt Aachen oder dem LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45,
52385 Nideggen, Tel.: 02425 / 90 39-0, Fax: 02425 / 90 39-199, unverzüglich zu melden. Bodendenkmal und Fundstelle
sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. Der Beginn der Bauarbeiten ist der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Aachen anzuzeigen.

Dach- und Tiefgaragenbegrünung

Der Begrünungsaufbau und die verwendeten Materialen und Substrate für die Dach- und Tiefgaragenüberdeckung sind
gemäß der jeweils bei Eingang des Bauantrags als Richtlinie eingeführten Fassung der „FLL-Richtlinie für die Planung,
Ausführung und Instandhaltung von Dachbegrünungen“ auszuführen (FLL = Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. Bonn).

Artenschutz

Zur Verhinderung des Eintretens artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind Gehölzfällungen nur im Zeitraum vom 1. Oktober bis Ende Februar jedes Kalenderjahres durchzuführen. Dies gilt auch für den dichten Efeubewuchs an den Fassaden.

Anlage Isophonenlärmkarten
Maßgeblicher Außenlärmpegel
Für die Berechnung der Bau-Schalldämmmaße R`w,ges der Außenbauteile von schutzbedürftigen Räume (gemäß DIN
4109-1 „Schallschutz im Hochbau – Teil 1: Mindestanforderungen“, Ausgabe Januar 2018) wurden bei der Aufstellung
des Bebauungsplanes der maßgebliche Außenlärmpegel in dB (A) bei freier Schallausbreitung für die Tag-Situation und
die Nacht-Situation ermittelt.
Die Karten hierzu werden als Auszug des „Schalltechnischen Prognosegutachtens“ vom Büro SWA GmbH November
2021 gezeigt.

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Lärmkarte Tag-Situation
9

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Lärmkarte Nacht-Situation
10

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Fassung vom 14.12.2021

Diese schriftlichen Festsetzungen sind Bestandteil des Beschlusses, mit dem der Planungsausschuss in seiner Sitzung
am …….2022 die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr.1006 – Burtscheider Straße / Kasinostraße - beschlossen hat.
Aachen, den

(Sibylle Keupen)
Oberbürgermeisterin

Fachbereich Stadtentwicklung,
-planung und Mobilitätsinfrastruktur

Die Oberbürgermeisterin

Entwurf der Begründung
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße für den Bereich zwischen Bahntrasse und Burtscheider Straße
im Stadtbezirk Aachen-Mitte
zur öffentlichen Auslegung

Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Inhaltsverzeichnis
1.

2.
3.

Städtebauliche und planungsrechtliche Situation
4
1.1 Beschreibung des Plangebietes..........................................................................................................................4
1.2 Regionalplan .......................................................................................................................................................4
1.3 Flächennutzungsplan ..........................................................................................................................................4
1.4 Landschaftsplan ..................................................................................................................................................5
1.5 Masterplan AACHEN*2030 .................................................................................................................................5
1.6 Rahmenplan........................................................................................................................................................6
1.7 Silhouettenschutz Welterbe ................................................................................................................................6
1.8 Bestehendes Planungsrecht ...............................................................................................................................6
Anlass der Planung
7
Ziel und Zweck der Planung
7
3.1 Ziel der Planung ..................................................................................................................................................7
3.2 Städtebauliches Konzept ....................................................................................................................................8
3.3 Architekturkonzept ............................................................................................................................................10
3.4 Erschließung .....................................................................................................................................................12
3.5 Freiraumkonzept ...............................................................................................................................................14
3.6 Soziale Infrastruktur ..........................................................................................................................................15
3.7 Jugend- und Familienfreundlichkeit sowie kinder- und jugendspezifische Einrichtungen .................................15
3.7.1 Erlebnisvielfalt im Gebiet .......................................................................................................................16
3.7.2 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen ................................16
3.7.3 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen ...........................................16
3.7.4 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität und Zeitsouveränität von Kindern und Jugendlichen...............16
3.8 Klimaschutz und Klimaanpassung ....................................................................................................................17
3.8.1 Mindestanforderung ...............................................................................................................................17
3.8.2 Standortwahl der Bebauung ..................................................................................................................17
3.8.3 Städtebaulicher Entwurf.........................................................................................................................18
3.8.4 Kubatur der Gebäude ............................................................................................................................18
3.8.5 Solare Wärme- und Energiegewinnung .................................................................................................18
3.8.6 Umgang mit Freiflächen.........................................................................................................................19
3.8.7 Umgang mit Niederschlagswasser ........................................................................................................19
3.8.8 Umgang mit der Energieversorgung ......................................................................................................19
Begründung der Festsetzungen
20
4.1 Art der baulichen Nutzung.................................................................................................................................20
4.2 Maß der baulichen Nutzung ..............................................................................................................................20
4.3 Bauweise ..........................................................................................................................................................22
4.4 Überbaubare Grundstücksflächen ....................................................................................................................22
4.5 Stellplätze und Garagen ...................................................................................................................................23
4.6 Bereich für Ein- und Ausfahrten ........................................................................................................................23
4.7 Ein- und Ausfahrtverbote ..................................................................................................................................23
4.8 Lärm / Immissionsschutz...................................................................................................................................23
4.9 Dachbegrünung ................................................................................................................................................25
4.10 Erhalt und Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern ......................................................................................25
4.11 Gestalterische Maßnahmen ..............................................................................................................................26
Umweltbelange
26
5.1 Lärmschutz .......................................................................................................................................................26
2

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

6.
7.
8.
9.

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

5.2 Boden................................................................................................................................................................27
5.3 Wasser ..............................................................................................................................................................28
5.4 Klima und Luft ...................................................................................................................................................28
5.5 Artenschutz .......................................................................................................................................................29
5.6 Stadtbild ............................................................................................................................................................30
5.7 Baumschutz ......................................................................................................................................................30
5.8 Elektromagnetische Strahlung ..........................................................................................................................30
5.9 Schwingungen und Erschütterungen ................................................................................................................31
5.10 Verschattung und Belichtung ............................................................................................................................31
5.11 Kultur- und Sachgüter .......................................................................................................................................31
Auswirkungen der Planung
33
Kosten
33
Durchführungsvertrag
33
Plandaten
34

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Fassung vom 14.12.2021

Städtebauliche und planungsrechtliche Situation

1.1

Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet befindet sich im Stadtbezirk Aachen-Mitte, nördlich der Kasinostraße und östlich der Burtscheider Straße,
welche als Burtscheider Brücke über die nördlich an das Plangebiet angrenzenden Gleisanlagen der Deutschen Bahn (DB)
führt.
Das Plangebiet umfasst das Flurstück Nr. 2772 der Gemarkung Aachen, Flur 72 sowie teilweise das Flurstück 272. Es weist
eine Größe von rund 5.700 m² auf. Es war lange Zeit durch einen derzeit im Rückbau befindlichen Gewerbehallen-Komplex
mit zugehörigen Parkplätzen geprägt. Das Plangebiet ist im aktuellen Zustand aufgrund der (ehemaligen) gewerblichen Nutzung, mit Ausnahme von Baumbestand im Osten des Plangebiets, fast vollständig versiegelt.
Das Relief des Geländes weist im Nord-Süd-Verlauf eine Steigung von ca. 4 m und innerhalb des geplanten Blockinnenbereichs von ca. 1 m auf.
Der Geltungsbereich wird im Nordwesten durch die Böschungskante der Bahntrasse des Fern-, Regional- und Güterverkehrs, im Nordosten durch Hinterhöfe der Bebauung entlang der Kasinostraße, im Südosten durch die Grundstücksgrenzen
der Blockrandbebauung entlang der Kasinostraße und im Südwesten durch die Grundstücksgrenzen der Blockrandbebauung entlang der Burtscheider Straße sowie der öffentlichen Verkehrsfläche Burtscheider Straße begrenzt. Die umliegende
Blockrandbebauung ist überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt. In den Erdgeschossbereichen befinden sich stellenweise gewerbliche Nutzungen und Dienstleistungsangebote.
Der Aachener Hauptbahnhof grenzt unmittelbar nördlich an das Plangebiet. Nordwestlich des Plangebiets, auf der gegenüberliegenden Seite der Bahngleise, befindet sich derzeit die Baustelle des sogenannten BlueGate. Dort entstehen fünf
große, im Erdgeschoss miteinander verbundene Gebäuderiegel, die zukünftig als Hotel, Bürokomplex und Studentenappartements genutzt werden. Sie werden mit 6 Geschossen und einem 8-geschossigen Gebäude Richtung Hauptbahnhof errichtet.
1.2

Regionalplan

Der derzeit gültige Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region
Aachen, stellt das Plangebiet als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die Planung ist somit an die Ziele der Regionalplanung angepasst.
1.3

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan schafft als vorbereitender Bauleitplan ein umfassendes, die gemeindlichen Planungen integriertes
Bodennutzungskonzept. Er zeigt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet auf.
Der Feststellungsbeschluss zum Flächennutzungsplan AACHEN*2030 wurde durch
den Rat der Stadt Aachen am 26.08.2020 gefasst und der Bezirksregierung Köln zur
Genehmigung vorgelegt. Mit Schreiben vom 24.02.2021 wurde der Flächennutzungsplan AACHEN*2030 unter Auflagen genehmigt. Derzeit werden die Auflagen eingearbeitet, im Anschluss erfolgt die öffentliche Bekanntmachung. Mit erfolgter Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan AACHEN*2030 rechtskräftig.
Der Flächennutzungsplan AACHEN*2030 stellt den Planbereich als Gemischte Baufläche dar. Der gesamte Planbereich
liegt innerhalb der Signatur „Schutzbereich Stadtklima“, der bereits heute durch eine hohe thermische Belastung in den
Sommermonaten gekennzeichnet ist. Zusätzlich wird der nördliche Bereich des Plangebiets von der Klimasignatur ‘Belüftungsbahn Stadtklima‘ überlagert, für die nach klimatischen Aspekten entsprechend angemessenen Maßnahmen und Erfordernisse bei der Realisierung von Vorhaben zu berücksichtigen sind.
4

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
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Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
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Diese entsprechenden Maßnahmen und besondere Anforderungen an die Planung konkreter Bauvorhaben können der Anlage 6 der städtebaulichen Begründung zum Flächennutzungsplan AACHEN*2030 entnommen werden, die Hinweise für die
Bauleitplanung in Flächendarstellungen mit Klimasignatur aufführt.
Allgemein:
Für Flächen innerhalb der Klimasignatur im Flächennutzungsplan AACHEN*2030 sind im nachfolgenden verbindlichen Bauleitplanverfahren verschiedenen Maßnahmen zur Vermeidung nachhaltiger Auswirkungen, insbesondere auf die Gesundheit
des Menschen, vorrangig zu beachten. Lagebedingte klimarelevante Maßnahmen sind in den zukünftigen Planungsprozess
zu integrieren.
Tendenziell ist eine Fläche in einer bestehenden Belüftungsbahn als höherwertig einzustufen, da sie klimatisch effektive
Funktionen übernimmt. In den Dossiers der Umweltprüfung (Anlage 2 zu Teil B der Begründung zum FNP AC*2030) wird
auf entsprechende Empfehlungen für diese Flächen innerhalb einer Klimasignatur hingewiesen.
Für gemischte Bauflächen überlagert mit der Klimasignatur Belüftungsbahn Stadtklima werden stadtklimatische Ziele
formuliert zum Erhalt der Belüftungsfunktion in den Belüftungsbahnen, in unbebauten und bebauten Bereichen. Die noch
nicht bebauten Flächenanteile sind unbebaut zu erhalten. Soweit eine teilweise Bebauung nicht zu vermeiden ist, sind hier
insbesondere Gebäudestellung,- höhe und Abstände der Gebäude zueinander so zu gestalten, dass die Belüftungsbahn
geringstmöglich beeinträchtigt wird. Darüber hinaus wird für gemischte Bauflächen innerhalb der Klimasignatur Schutzbereich Stadtklima das Ziel formuliert, einen Versiegelungsgrad von maximal 60% anzustreben. Das Plangebiet befindet sich
vollständig innerhalb der Signatur Schutzbereich Stadtklima sowie teilweise (im Norden) innerhalb der Signatur Belüftungsbahn Stadtklima.

Hinsichtlich der geplanten Wohnnutzung kann das Vorhaben als aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans
AACHEN*2030 entwickelt betrachten werden, dem Grundzug der Planung wird nicht widersprochen.
1.4

Landschaftsplan

Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereichs des Landschaftsplanes der Stadt Aachen.
1.5

Masterplan AACHEN*2030

Der Masterplan AACHEN*2030 ist am 19.12.2012 vom Rat der Stadt Aachen als gesamtstädtische Zielkonzeption beschlossen worden. Im Rahmen von Bebauungsplanverfahren ist diese daher gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch
(BauGB) als städtebauliche Entwicklungskonzeption zu berücksichtigen. Der Masterplan AACHEN*2030 soll mögliche Perspektiven und Impulse für die räumliche Entwicklung der Stadt Aachen aufzeigen. Er erfüllt die Funktion eines strategischen
Instrumentes, welches einen Rahmen für die künftige Entwicklung absteckt.
In folgenden Handlungsfeldern werden Aussagen zum Plangebiet und seiner unmittelbaren Umgebung gemacht:
•

Handlungsfeld Wohnen – Qualitätsoffensive
Vor dem Hintergrund einer Wohnungsmarktoffensive für Aachen sind Wohnraumangebote für Studierende zu entwickeln und zu erneuern. Für gesunde Wohnquartiere besteht hier Handlungsbedarf im Hinblick auf Immissionsschutz.

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•

Handlungsfeld Hochschulen – Wissenschaftsstadt Aachen
Hochschulbezogene Infrastrukturen sind zu qualifizieren, dabei sind flexible Wohnraumangebote zu entwickeln bzw. zu
erneuern.

•

Handlungsfeld Lebensumfeld – Lebensvielfalt
Als 'Sozial gerechte Stadt' besteht für den Bereich als Lebensraum ein vorrangiger Handlungsbedarf hinsichtlich der
Verbesserung der Lebensqualität aller Menschen, der Sicherstellung der sozialen Infrastruktur im Stadtteil sowie bezüglich einer zielgruppen-gerichteten Integration vor Ort und der Förderung einer altengerechten Stadt.

•

Handlungsfeld Stadt-Bau-Kultur – Tradition der Baukultur
Unter dem Gesichtspunkt einer 'kompakten und gemischten Stadt' sind neue Nutzungsmischungen zu fördern, einer
Entflechtung ist entgegenzuwirken. Der hier vorgesehenen Innenentwicklung ist Vorrang zu gewähren vor einer Außenentwicklung unter Berücksichtigung von Klimaanpassungsmaßnahmen, einer kompakten und energieeffizienten Raumbzw. Siedlungsstruktur und eines damit anzustrebenden ökologisch tragfähigen Siedlungsraumes.

•

Handlungsfeld Klimaschutz/Klimaanpassung – KlimaAktiv
Bezogen auf eine energieeffiziente Stadt sind für den Bereich Fern- und Nahwärme sowie -kälteversorgung zu sichern
und auszubauen. Des Weiteren sind ein leistungsfähiger ÖPNV und SPNV auszubauen.

1.6

Rahmenplan

Das Plangebiet liegt innerhalb des Untersuchungsgebietes des städtebaulichen Rahmenplanes 'Bahnhofsumfeld Aachen'
aus dem Jahr 1999. Bereits in diesem Zuge wurde das Plangebiet als Potenzialfläche für eine städtebauliche Entwicklung
identifiziert. U.a. wurde für das Plangebiet der konzeptionelle Vorschlag einer 'bahntrassen-zugewandten Raumkanten-Bildung' als „Gesicht zur Bahn“ erarbeitet.
1.7

Silhouettenschutz Welterbe

Das Plangebiet liegt außerhalb des Denkmalschutzbereiches, jedoch innerhalb des Silhouettenschutzes für das Welterbe
Dom zu Aachen. Durch den Erlass der Denkmalschutzsatzung wurde u.a. die Silhouette der ehemaligen Pfalzanlage von
verschiedenen markanten Hochpunkten rund um Aachen geschützt. Der Bereich Burtscheider Straße / Kasinostraße liegt
innerhalb der Sichtachse des Bismarckturms. Die Planung berücksichtigt die Sichtachse, sodass es zu keiner Beeinträchtigung kommen wird (siehe auch Kapitel 5.11).
1.8

Bestehendes Planungsrecht

Für das Plangebiet besteht ein Bebauungsplan-Aufstellungsbeschluss (A110) vom 23.11.1994. Dieser umfasst das Gebiet
zwischen Burtscheider Straße, Bahntrasse und Kasinostraße. Ziel dieses Aufstellungsbeschlusses ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für eine südliche Erschließung des Hauptbahnhofs in Richtung Burtscheid zu sichern. Durch die Berücksichtigung einer öffentlichen Verkehrsfläche, welche als Fuß- und Radwegeverbindung sowie als Anliegererschließung für
den östlich angrenzenden Blockbereich parallel zur Bahntrasse geführt wird, berücksichtigt das geplante städtebauliche
Konzept die Ziele dieses Aufstellungsbeschlusses. Durch eine zeitlich parallele Bearbeitung der Planung zum Südausgang
des Hauptbahnhofs einschließlich des städtebaulichen Umfeldes und des vorhabenbezogenen Bebauungsplans - Burtscheider Straße / Kasinostraße - werden Synergien und die Einhaltung der ganzheitlichen Planungsziele sichergestellt. Zur Findung einer optimalen städtebaulichen Konzeption soll der Bereich nordwestlich durch ein konkurrierendes Verfahren in
Form einer Mehrfachbeauftragung erfolgen. Als wesentliche Schnittmenge beider Verfahren soll die Gestaltung und Funktion der im Bebauungsplan zum Teil erfassten Erschließungsfläche parallel zu den Bahngleisen Gegenstand der Mehrfachbeauftragung sein.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1006 wird aufgrund der aktuellen und im Plangebiet geklärten Eigentumsverhältnisse zeitnah umgesetzt. Insoweit greift der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1006 der Umsetzung des oben genannten Gesamtplans innerhalb des Bereiches des Aufstellungsbeschlusses (A 110) vor. Damit wird für ein konkretes Vorhaben, durch das das Wohnungsbauunternehmen gewoge AG kurzfristig Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen
schafft, umgesetzt.
2.

Anlass der Planung

Anlass der Planung ist die städtebauliche Neuordnung und die Reaktivierung einer untergenutzten Brachfläche in einem
zentral in Aachen gelegenen Bereich. Damit verbunden ist das städtebauliche Ziel, in Aachen dringend benötigten Wohnraum zu schaffen und somit die Nachfrage nach unterschiedlichen Segmenten im Wohnungsmarkt in der Stadt Aachen zu
bedienen. Insoweit soll hiermit die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erfolgen. Aufgrund der Aufgabe der gewerblichen Nutzung innerhalb des Plangebietes plant das Wohnungsbauunternehmen gewoge AG die Schaffung von gefördertem, frei finanziertem und studentischem Wohnraum in Form einer baulichen Nachverdichtung im Blockinnenbereich. Hierfür werden die bestehenden gewerblichen Hallen abgerissen. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für
das Vorhaben sowie zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Da das Gebiet Teil eines übergeordneten Rahmenplans ist, der die funktionalen Zusammenhänge mit dem
Umfeld darstellt, ist es möglich, diesen Bebauungsplan als Teilabschnitt des Rahmenplans vorzuziehen.
Das Vorhaben eröffnet damit die Chance, den vormals gewerblich genutzten Bereich umzunutzen und somit die städtebaulichen Ziele des Rahmenplans 'Bahnhofsumfeld Aachen' zu verwirklichen. Dies umfasst neben der Innenentwicklung und
Nachverdichtung eines zentralen und innerstädtischen Standorts insbesondere die Schaffung einer klaren baulichen Stadtkante zum Gleiskorridor der Deutschen Bahn und somit die stadtgestalterische Attraktivierung des Stadteingangs an dieser
Stelle. Zugleich können die notwendigen Flächen für einen künftigen Zugang zum Südeingang des Hauptbahnhofs planungsrechtlich gesichert werden.
3.

Ziel und Zweck der Planung

3.1

Ziel der Planung

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

ist städtebauliches Ziel; mit dieser Anbindung eine qualitätvolle Eingangssituation und Wegeführung von der Burtscheider
Brücke zum geplanten Südausgang des Aachener Hauptbahnhofes zu schaffen. Der 8,0 m breite Grundstücksstreifen wird
im Bebauungsplan als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Damit schafft der vorhabenbezogene Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verkehrsachse und ermöglicht eine Bauausführung nach
Maßgabe einer nachgeschalteten Mehrfachbeauftragung.
Das Bebauungsplanverfahren soll als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt werden. Dadurch
kann, insbesondere über den Vorhaben- und Erschließungsplan einschließlich des Durchführungsvertrages, eine hochwertige Architektur- und Freiraumqualität für die stadträumlich bedeutende Lage des Plangebietes sowie eine zeitnahe Umsetzung gesichert werden.
Das Verfahren soll gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden. Somit wird kein
Umweltbericht erstellt, die Anwendung der Eingriffsregelung ist nicht erforderlich. Jedoch werden die für die Abwägung erforderlichen Umweltbelange ermittelt und geprüft (siehe Kapitel 5).
3.2

Städtebauliches Konzept

Das städtebauliche Konzept sieht die Planung eines neuen, zentral gelegenen Wohnquartiers zwischen der Bahntrasse und
Kasinostraße, auf der Brachfläche des ehemaligen Postgebäudes an der Burtscheider Brücke vor. Das Konzept definiert
eine neue Stadtkante an der Stelle, wo sich bis dato eine vernachlässigte Gewerbebrache mit Hinterhoffassaden und Stellplatzhöfen der Kasinostraße nachteilig präsentieren. Mit der Weiterentwicklung an der Südseite des Gleisbetts entsteht eine
städtebauliche Nachverdichtung, die den ankommenden Bahnreisenden sowie den Passanten der Burtscheider Brücke eine
zeitgemäße und qualitative Adressbildung bietet. Oberhalb der Bahngleise soll ein mehrgeschossiger, nachhaltiger Wohnungsbau entsprechend den Klimaschutzzielen der Stadt Aachen entstehen, der die vorhandene Blockrandbebauung fortführt. An der Burtscheider Brücke wird das Gebäude entlang der Bahntrasse als geschlossener Riegel fortgesetzt und definiert so einen neuen Blockinnenbereich. Durch den parallel zur Bahn hin abknickenden Verlauf wird der Baukörper optisch
verkürzt.
Im Erdgeschosssockel sind kleine Gewerbe-, Kiosk- oder Cafénutzungen sowie Gemeinschaftsräume vorgesehen. Eine
Fußgänger- und Radverbindung entlang der Bahnkante dient als sogenannte Promenade der Belebung des öffentlichen
Außenbereichs. Die Promenade wird als neuer, für jeden erlebbaren Stadtraum gestaltet und soll in einem zukünftigen Planungsschritt die südliche Verbindung zum Bahnhof erschließen.
Durch die Weiterführung der Blockrandbebauung entsteht eine fünf- bis siebengeschossige Bebauung als Stadtkante zur
Bahn, so dass – wie im Rahmenplan vorgesehen – eine bahntrassen-zugewandte Raumkante ausgebildet wird. Im Zuge
der Entwicklung von BlueGate auf den Flächen der alten Bahnbrache stellt das Vorhaben eine korrespondierende Erweiterung auf der südlichen Seite der Gleisanlage dar.
Dabei überlagert der geplante Baukörper H1 im Eckbereich zur Burtscheider Straße die als Promenade vorgesehene Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung, so dass sich an dieser Stelle private und öffentliche Flächen miteinander vernetzen. Die geplante Überlagerung des Gebäudes H1 berücksichtigt eine lichte Durchgangshöhe von 2 Vollgeschossen, so
dass darunter Fußgänger- und Radverkehr sowie die Unterfahrung durch PKW oder Rettungs- und Müllfahrzeuge erfolgen
kann.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Abbildung 1:

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Vorhaben mit Bezeichnung der Häuser (vonhoegen. architekten gmbh)

Die Flachdächer des Bauvorhabens orientieren sich hinsichtlich der baulichen Höhe an den Firsthöhen der umliegenden
Bestandsbebauung und an dem achtgeschossigen Gebäude der BlueGate-Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite
des Bahngeländes. Bei der Ausgestaltung der Dachlandschaft ist vorgesehen, dass die Wirkung der begrünten Dachlandschaft als Flachdach mit aufgeständerten Photovoltaikanlagen prägend ist. Notwendige technische Aufbauten, wie zwingend der Atmosphäre auszusetzende Abluft- oder Zuluftleitungen, sollen nur in möglichst untergeordnetem Umfang Einfluss
auf die Nah- und Fernwirkung beziehungsweise das Stadtbild nehmen und werden insoweit minimiert. Ein Technikgeschoss
ist nicht vorgesehen und bis auf Aufzugsüberfahrten nicht zulässig
Die geschlossene Bebauung entlang der Bahngleise erzielt neben der stadtbildgestalterischen Funktion auch eine lärmmindernde Wirkung für die Umgebung und den Blockinnenbereich, so dass im Plangebiet von den Bahngeräuschen abgeschirmte Wohnaußenbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen. Entlang der Burtscheider Straße ist vorgesehen, die
vorhandenen Baulücken zu schließen, sodass in südwestliche Richtung eine geschlossene Raumkante als Abschluss entsteht. Im nördlichen Bereich des Plangebiets findet die Raumkante ihren Abschluss im Bereich der geplanten Wegeverbindung zur Südeingang des Hauptbahnhofs. Diese wird künftig als öffentliche Fläche und Promenade für die Allgemeinheit
zugänglich sein. Der blockinnenseitige Gebäudeabschluss lässt dementsprechend einen geschützten und begrünten Innenhof entstehen. Innerhalb der parallel zur Bahntrasse verlaufenden Bebauung sowie ausgehend von der Burtscheider Straße
sind auf der Fußgängerebene jeweils Durchgänge für Fußgänger und Radfahrer in den Innenhof vorgesehen. Der Innenhof
ist maßgeblich durch Kleinkinderspiel- und Grünflächen mit verschiedenen Verweilmöglichkeiten geprägt.
Das städtebauliche Konzept sieht überdies vor, einen ortsangepassten Übergang der geplanten Gebäude zu den benachbarten Flächen der Bestandsbebauung an der Kasinostraße zu schaffen. Der dort vorhandene Geländeversprung wird
durch die Bebauung aufgefangen. Im Übergang zur Bestandsbebauung wird der Versprung baulich so gestaltet, dass sich
die Gebäudehöhe in Richtung Kasinostraße auf rund 13m bis 16m und vom Innenhof betrachtet, rund 16m über Gelände
entwickelt (siehe Abbildung 2). Fragmente der bisherigen Hallenwand bleiben auf dem Vorhabengrundstück stehen und
werden integriert.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Insgesamt sieht die Planung die Schaffung von 187 neuen Wohneinheiten sowie 3 gewerblichen Einheiten vor. Das Vorhaben berücksichtigt freifinanzierten, geförderten und geförderten studentischen Wohnraum. So entsteht durch verschiedene
Grundrisse und Wohnraumausstattungen Wohnraum für Studierende, Familien und ältere Menschen. In der Summe wird
ein vielfältiges, generationen- und nutzergruppenübergreifendes Wohnraumangebot in verschiedenen Marktsegmenten verfolgt und eine ausgewogene Mischung der Bewohnerschaft gewährleistet.

Abbildung 2:
3.3

Geländeschnitt durch geplantes Haus 5 (vonhoegen. architekten gmbh)

Architekturkonzept

Das Architekturkonzept hält die für Aachen bedeutenden Sichtachsen zu Dom und Rathaus denkmalgerecht frei, so dass
diese in der Planung berücksichtigt werden. Die Stadt Aachen hat darauf geachtet, dass die Höhe der geplanten Gebäude
unterhalb der Firstlinie der Bestandsgebäude beidseits der Kasinostraße und auch nicht höher als das höchste Bauteil BlueGate liegt. Der Rechtsplan Nr. 928 lässt unterschiedliche Bauhöhen zwischen ca. 208, 210 und 217m über NHN für die Gebäuderiegel BlueGate zu. Durch die Festsetzungen zum VEP werden ebenfalls unterschiedliche Höhenfestsetzungen getroffen und in zwei Bereichen eine bauliche Höhe von GH max. 217 m über NHN festgesetzt.
Die Textur des Fassadenentwurfes von kadawittfeldarchitektur definiert die neu gestaltete und 'Stadtkrone' genannte räumliche Fassung entlang der Bahnkante. Das Baukörpervolumen wird nach oben hin durch mehrgeschossige Terrasseneinschnitte, Loggien und Rücksprünge zur Plastizität der 'Stadtkrone' aufgelockert ausgebildet. Die vorgesehene, Klinkerfassade präsentiert sich hell und freundlich im Stadtbild. Die Materialwechsel im Bereich der Fassadeneinschnitte des Sockels

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- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

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und der oberen Loggien setzen klare, punktuelle Akzente im Bereich der gestaltprägenden Einschnitte. Die drei verwendeten Fenstertypen erzeugen auf der Fassade einen alternierenden Rhythmus aus filigranen und großflächigen Formaten, der
die belebte Plastizität des Baukörpers hervorhebt. Die plastische Fassadengestaltung wurde vom städtischen Gestaltungsbeirat lobend anerkannt.

Abbildung 3:

Fassadengestaltung (kadawittfeldarchitektur)

In dem Quartier ist die Errichtung von 187 Wohneinheiten vorgesehen. Alle Einheiten werden barrierefrei errichtet. Die vielfältigen Grundrisslösungen mit 2-, 3- und 4-Zimmerwohnungen und den Appartements sind für Einzelpersonen, Senior*innen, Alleinerziehende, junge Familien, Paare, Auszubildende und Studierende etc. zu nutzen. Um Bedarfe an Wohnraum
mit größeren Einheiten decken zu können werden 30 Drei- bis Vierzimmer-Wohnungen eingeplant. Dadurch wird eine vielfältige Durchmischung des Quartiers erzielt. Zugleich wird die hohe Nachfrage nach günstigem Wohnungsraum bedient.
Neben den 45 Einheiten werden auch die Appartements (103 WE) öffentlich gefördert. Dies entspricht in Summe ca. 2/3
des geplanten Wohnflächenanteils und steht im ausgeglichenen Verhältnis zu den 1/3 freifinanzierten Wohnungseinheiten
(39 WE). Dieser Wohnschlüssel erfüllt die Forderungen des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung
des Landes NRW in Abstimmung mit der Förderbehörde der StädteRegion Aachen. Unterschiedliche Appartement-Typen
sind im Angebot, teils als Einzel- und teils als WG-taugliche Einheiten. Das abwechslungsreiche Angebot wurde ebenfalls
vom Ministerium im Zuge der in Aussicht gestellten Fördergelder gefordert.
Die Mehrzahl der Wohnungen ist durchgesteckt geplant, um eine gute Belichtung und den Schallschutz der Schlafräume zu
gewährleisten. Die Erdgeschosswohnungen erhalten im ruhigen Innenhof kleine private Terrassenflächen. Alle weiteren
Wohnungen in den Häusern 1 bis 4 (siehe

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- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Abbildung 1) erhalten einen Freisitz in Form von Balkonen, Loggien oder Dachterrassen. Die Freisitze zur Bahn werden in
den unteren bis mittleren Geschossen als schallgeschützter Wintergarten ausgebildet. Die Terrassen in den oberen Geschossen werden mit gläsernen Schallschutzbrüstungen versehen.
Der halböffentliche, ruhige und begrünte Innenhof ist durch 2 Tordurchgänge, einmal von der Burtscheider Straße sowie von
der Promenade zu erreichen. Er bietet den Bewohnern attraktive Freiflächen in Verbindung mit einer hohen Durchgrünung
und einem dadurch angenehmen Mikroklima.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

3.4

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Erschließung

Verkehr
Die Erschließung des Plangebietes für den Autoverkehr erfolgt über die westlich des Plangebiets verlaufende Burtscheider
Straße mit unmittelbarer Anbindung an das klassifizierte Straßennetz. Bislang bestand am Planungsstandort ein Parkplatz
einer überwiegend gewerblichen Nutzung, der entfallen wird (die Lage der Ein- und Ausfahrt liegt etwa an gleicher Stelle).
Es ist davon auszugehen, dass sich die Verkehrsqualität auf der Burtscheider Straße mit der neuen Tiefgarage mit maximal
10 Einfahrten in der Spitzenstunde gegenüber der heutigen Verkehrsqualität mit dem Parkplatz nicht wesentlich ändert. Die
Ausfahrten aus der Tiefgarage haben keinen Einfluss auf die Verkehrsqualität der Burtscheider Straße, so dass die Erschließung des Vorhabens unter Berücksichtigung von Verkehrsfluss und -sicherheit gewährleistet ist.
Das Plangebiet ist insbesondere aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Aachener Hauptbahnhof sehr gut durch den ÖPNV
erschlossen. Der Aachener Hauptbahnhof mit Zugverbindungen des Regional- und Fernverkehrs ist fußläufig in ca. 200 m
erreichbar. Der geplante Südausgang des Aachener Hauptbahnhofs mit der Verbindung zur Burtscheider Straße wird die
Anbindung an den ÖPNV zusätzlich aufwerten. Ca. 50 m entfernt befindet sich die Bushaltestelle Burtscheid Hauptstraße
und ca. 200 m entfernt die Bushaltstelle am Aachener Hauptbahnhof. Beide Haltestellen werden von zahlreichen Busverbindungen mit Anbindung u. a. an die Aachener Innenstadt bedient. Tagsüber verkehren die Linienbusse in einem dichten Takt
zum Bushof. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist daher als sehr gut zu bewerten.
Im direkten Umkreis von 10 Gehminuten um das Untersuchungsgebiet liegen insgesamt sieben CarSharing-Stationen von
drei verschiedenen Anbietern. Stationsgebunden sind dies 5 cambio-Stationen und eine Scooter-Station sowie das stationsunabhängige Flinkster-Angebot der Deutschen Bahn AG. Das CarSharing-Angebot ist auf Grund der unterschiedlichen
Anbieter im nahen Umfeld ebenfalls als gut zu bezeichnen. Der Planungsstandort liegt unmittelbar am lokalen Radnetz sowie verschiedenen Themenrouten und ist somit mit dem Fahrrad sehr gut zu erreichen.
Der verkehrlichen und fußläufigen Erschließung sowie der Ermittlung des Stellplatzbedarfs liegt ein Mobilitätskonzept1 zugrunde, das auf die Besonderheiten des Standorts und den Mix der künftigen Bewohner (insbesondere den hohen Anteil
von Studierenden) abgestellt ist.
Entlang der nördlichen Plangebietsgrenze ist zwischen der Bahntrasse und dem geplanten Gebäudekörper eine Fuß- / Radund Anliegerwegeverbindung geplant, die über den Geltungsbereich hinaus eine Verbindung zwischen Burtscheider Straße
und dem geplanten Südausgang des Aachener Hauptbahnhofs darstellt. Diese künftig auch öffentlich zugängliche Verbindung wird im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung gesichert und über ein qualitätssicherndes Verfahren (Mehrfachbeauftragung) gestalterisch entwickelt. Vorgesehen ist eine boulevardartige Gestaltung in
einer Gesamtbreite von rund 8,00 m. Mit dem Vorhabenträger wurde eine Verbreiterung des derzeit noch grundbuchlich mit
4 m eingetragenen Wegerechtes auf 8,00 m Gehwegbreite und eine Gestaltung gemäß Ergebnis der Mehrfachbeauftragung
für den Gesamtbereich vereinbart. Die Verkehrsfläche soll vorrangig Fußgängern und Radfahrern sowie bei Bedarf Rettungsfahrzeugen dienen. Untergeordnet kann auch eine begrenzte Kfz-Nutzung durch Anlieger – beispielsweise für Umzüge
oder Ähnliches – genutzt werden. Ausgehend von dieser Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung wird für Fußgänger
und Radfahrer ein Durchgang zum Innenhof des geplanten Gebietes für "Innerstädtisches Wohnen" geplant.
Die Feuerwehrzufahrt zum Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" wird über den geplanten, parallel zu den Gleisanlagen
geführten öffentlichen Fuß-, Rad- und Anliegerweg gesichert und über einen den geplanten Baukörper umlaufenden Weg
fortgeführt. Eine weitere Zufahrtsmöglichkeit besteht über die an der Burtscheider Straße vorgesehene Durchfahrt.
Von der Burtscheider Straße wird eine Zufahrt zur Tiefgarage in das Plangebiet geführt. Diese Hauptzufahrt zur unter der
Wohnanlage angeordneten Tiefgarage liegt im Bereich des geplanten Gebäudes Burtscheider Straße 17. Eine weitere, untergeordnete Zufahrt ist im Bereich Burtscheider Straße 25 als Durchfahrt in der geplanten Baulückenschließung angelegt.
Diese Durchfahrt soll vorrangig für Fußgänger und Radfahrer sowie im Bedarfsfall für Rettungsfahrzeuge genutzt werden.

BSV, 2021: Mobilitätskonzept für die Projektentwicklung Burtscheider Brücke in Aachen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

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Nachrangig dient diese Durchfahrt der Erschließung von 3 Stellplätzen für mobilitätseingeschränkte Personen im Hofbereich.
Mit Hilfe der vorgeschlagenen Maßnahmen des Mobilitätskonzepts kann aufgrund zu erwartender Veränderungen beim KfzBesitz und bei der Verkehrsmittelwahl zugunsten der Verkehrsmittel des Umweltverbunds eine Anpassung der erforderlichen PKW-Stellplätze erfolgen:
•

60 PKW-Stellplätze sind in Tiefgaragen unterzubringen. Mindestens 10 % der Stellplätze sind für Elektroautos vorzuhalten.

•

3 PKW-Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen sind oberirdisch im Innenhof unterzubringen.

•

344 Fahrradstellplätze sind in Tiefgeschossen unterzubringen. Davon sind 18 Stellplätze für Spezialräder vorzuhalten.

•

18 Fahrradstellplätze sind oberirdisch anzuordnen.

•

Eine Pedelec-Verleihstation mit 12 Pedelecs und 15 Lastenrädern ist im Durchgang von der Promenade in den Innenhof unterzubringen.

Gemäß Stellplatzsatzung wären ohne Mobilitätsmaßnahmen für die 187 Wohneinheiten und 300 m² Gewerbefläche 114
PKW-Stellplätze und 297 Fahrradabstellplätze erforderlich. In dieser Berechnung, die neben der Größe der Wohnungen
auch zwischen frei finanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen unterscheidet, sind Besucherstellplätze eingeschlossen. Durch Förderung des Umweltverbunds kann der Bedarf an PKW-Stellplätzen auf ein notwendiges Minimum beschränkt
werden. Die Stellplatzsatzung ermöglicht
•

den Ersatz von 14 PKW-Stellplätzen durch je 4 Fahrradstellplätze pro PKW- Stellplatz

•

eine Reduktion um 8 PKW-Stellplätze für die Bereitstellung eines CarSharing-Angebots (10 %)

•

eine Reduktion um 6 PKW-Stellplätze für die Bereitstellung einer Pedelec-Verleihstation (7,5 %)

Aufgrund der überdurchschnittlich guten Anbindung an den ÖPNV, der guten Radverkehrsanbindung sowie der ergänzenden Maßnahmen für die bereits heute guten Sharing-Angebote können Maßnahmen umgesetzt werden, die über die Vorgaben der Stellplatzsatzung der Stadt Aachen hinausgehen:
•

Reduktion um 17 PKW-Stellplätze aufgrund der sehr guten ÖV-Erschließung (15 %)

•

Reduktion um 6 PKW-Stellplätze aufgrund weiterer Mobilitätsmaßnahmen (hochwertige Fahrradabstellanlagen, Beschilderung, Lastenradverleih, Serviceeinrichtungen für Radverkehr, Hinweise auf Mobilitätsmaßnahmen)

Somit ergibt sich nach Umsetzung der im Mobilitätskonzept aufgeführten Maßnahmen insgesamt ein Stellplatzbedarf von 63
PKW-Stellplätzen. Im Plangebiet werden 60 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage geschaffen. Davon sind 10% für Elektroautos vorgehalten, um den aktuellen Anforderungen der Mobilitätswende gerecht zu werden. 3 weitere Stellplätze für mobilitätseingeschränkte Personen entstehen im Innenhof.
Da 14 PKW-Stellplätze durch weitere 56 Fahrradabstellplätze in Anlehnung an die Stellplatzsatzung ersetzt werden, ergibt
dies einen Bedarf von insgesamt 356 Fahrradabstellplätzen. Eine 2. Garagenebene wird als Fahrradgarage für 278 Räder
angelegt. Mit weiteren Stellplätzen im Kellergeschoss und im Außenbereich sind insgesamt 362 Fahrradstellplätze geplant,
das sind 6 Stellplätze mehr als erforderlich.
Zur Reduktion des PKW-Stellplatzbedarfs sowie zur Förderung des Radverkehrs sind auf dem Grundstück 2 Standorte für
die Einrichtung von Pedelec-Verleihstationen inkl. Lastenradverleih vorgesehen, die öffentlich zugänglich sind und insofern
auch einen Mehrwert für die Nachbarschaft bieten. Sie befinden sich gegenüber den Behindertenstellplätzen und im Durchgang von der Promenade in den Innenhof.
Diese Maßnahmen werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt (vgl. Punkt 4.5).
Die im Mobilitätskonzept vorgesehene Carsharing-Station wird in Abstimmung mit dem Anbieter cambio in der Nähe des
Grundstücks angelegt. Eine Unterbringung innerhalb des Geltungsbereiches -wie in der Stellplatzsatzung gefordert- ist aus
Immissionsschutzgründen nicht möglich. Nach Abstimmung mit der Stadt Aachen sollen zwei Carsharing-Stellplätze auf
dem Grundstück Reumontstraße 1-5 untergebracht werden.
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Die Mobilität der Bewohnerinnen und Bewohner ist auch bei einem geringeren Stellplatzangebot für private PKW sichergestellt und die städtebauliche Ordnung wird durch diese Maßnahmen gewahrt.
Ver- und Entsorgung
Aufgrund der Vornutzung wird von einer Versickerung des anfallenden Niederschlagswasser abgesehen und das Vorhaben
an das vorhandene Mischkanalnetz angeschlossen. Seitens des Wasserverbandes Eifel-Ruhr bestehen in diesem Zusammenhang keine weiteren Anforderungen an den Hochwasserschutz, da das Plangebiet bereits im Istzustand nahezu vollständig versiegelt und an den Mischwasser-Kanal angeschlossen ist. Bei Umsetzung des Bebauungsplans erfolgt im Vergleich zum Bestand eine Entsiegelung der Flächen.
Zugleich wird über die Dach-, Tiefgaragen- und weiteren Begrünungen ein Retentionsvolumen im Plangebiet geschaffen.
Die extensive Dachbegrünung ist wirksam in Bezug auf den verzögerten Abfluss. Dieser resultiert aus dem Umstand, dass
Dachsubstrate in der Lage sind, das Niederschlagswasser zunächst wie ein Schwamm zurückzuhalten. Schon eine extensive Dachbegrünung fungiert damit als Retentionsfläche.
Das Regenwasser, das auf die Vegetationsflächen oberhalb der Tiefgarage im Innenhof trifft, wird von der 60 cm starken
Substratschicht aufgenommen, überschüssiges Wasser wird zunächst in eine darunter liegende 6 cm starke Festkörperdränage geleitet. Dann noch überschüssiges Wasser – im Jahresmittel nur noch 10 % des Regenwassers – läuft über Bodenabläufe auf der Abdichtungsebene der Tiefgarage in das Kanalnetz. Die entsprechenden Abläufe sind auf die Haustechnik abgestimmt.
Das Regenwasser, das auf die befestigten Flächen in den Freiräumen trifft, versickert zu ca. 40% über die Fugen. Auch
unter diesen Flächen befindet sich die Festkörperdränage, die wiederum erhebliche Regenwassermengen aufnehmen kann.
Ein darüber hinausgehender Ablauf von Regenwasser in das Kanalnetzt ist sichergestellt.
Das auf die befestigten Flächen treffende und ablaufende Wasser wird in eine umlaufende Rinne zwischen dem grünen
Kern des Hofes und den umlaufenden befestigten Flächen geleitet. Hier ist eine offene Rinne vorgesehen, die das vom Gebäude wegfließende Wasser aufnimmt. Vier Abläufe sorgen für einen schadfreien Abfluss.
Zusätzlich liegt ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 vor. Um auch ein 100-jähriges Regenereignis im Plangebiet
zurückhalten zu können, sind entsprechende Modellierungen der Freianlagen im Innenhof erforderlich, die im Freiraumkonzept berücksichtigt sind. Bei nicht funktionierenden Abläufen ist das Gefälle im Hof so ausgebildet, dass die Regenwassermenge bei einem 100-jährigen Regenereignis schadfrei zurückgehalten wird. Die offene Rinne hilft hierbei, weil diese nicht
unerhebliche Mengen aufnehmen kann. Darüber hinaus sind im Plangebiet zwei unterirdische Retentionsboxen vorgesehen, die weitere Niederschläge zurückhalten können. Somit wird mit der Planung eine Verbesserung gegenüber dem IstZustand erreicht.
Für die Stromversorgung sieht der Vorhaben- und Erschließungsplan die Entwicklung von Photovoltaikanlagen auf den
Dachflächen vor (siehe dazu auch Kapitel 3.8). Überdies ist vorgesehen, das Plangebiet an das bestehende Fernwärmenetz
der STAWAG anzuschließen. Die Anbindung an weitere Infrastruktur wie sonstige Medien oder die Wasserversorgung erfolgt über das umliegende Straßennetz.
3.5

Freiraumkonzept

Im Zuge der Planumsetzung wird ein Teil der derzeit befestigen Flächen entsiegelt, so dass Raum für wohnortnahe Grünund Freiflächen entsteht. Die Freiräume des Plangebietes, die ein Drittel des Gesamtgebietes einnehmen, sollen überwiegend barrierefrei gestaltet werden. Ein kleiner Teil der Freiflächen im Plangebiet wird künftig als privater Garten der Bestandsbebauung an der Burtscheider Straße genutzt.
Basis der künftigen Freiraumentwicklung im Plangebiet ist eine Freianlagenplanung (3PLUS Freiraumplaner). Die Planung
sieht im neu entstehenden Hofbereich über der Tiefgarage eine baumbestandene Rasenfläche (Blütenkirschen) vor. Planerisches Detail ist eine Aufkantung der Rasenfläche, die als Sitzmöglichkeit für die Bewohner der Wohnanlage dienen kann.
Darüber hinaus entsteht mit einem Baumhain aus Ebereschen und Hainbuchen ein weiterer Freiraum im Hofbereich. Die
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umlaufenden, den Gebäuden zugeordneten Grünstrukturen sollen mit Großsträuchern (Felsenbirne, Zieräpfel) bepflanzt und
unterpflanzt werden.
Im Innenhof entsteht ein rund 90 m² großer Kleinkinderspielplatz, der über die Gebäudedurchfahrt auch von der künftigen
Promenade aus öffentlich zugänglich ist.
An der südlichen und östlichen Grenze des Plangebietes ist die Pflanzung weiterer Bäume (Kolchischer Ahorn, Blumenesche, Rotahorn, Feldahorn, Hainbuche) vorgesehen. Ein vorhandener Laubbaum wird über entsprechende Festsetzungen
im Bebauungsplan gesichert. Die Freiflächen in den Randbereichen dienen zugleich als Feuerwehrumfahrt und -aufstellfläche. Dementsprechend werden hier Schotterrasenflächen entstehen. Randlich sind Pflanzflächen eingeplant, die mit
Strauchgruppen bepflanzt werden sollen. Die Mauern zu den Nachbargrundstücken sollen zudem mit Kletterpflanzen begrünt werden.
Im Zuge der Umstrukturierung des Plangebietes ist die Fällung von insgesamt 9 Bäumen erforderlich, wovon 7 unter den
Schutz der Baumschutzsatzung fallen. Zugleich werden aber insgesamt 20 neue Bäume gepflanzt (zur Anwendung der
Baumschutzsatzung siehe Kapitel 5.7). Aufgrund des Substrataufbaus auf den geplanten Tiefgaragen von mindestens
60 cm ist auch in diesen Bereichen die Pflanzung zumindest von kleineren Bäumen möglich und auch vorgesehen.
Die entlang der nördlichen Plangebietsgrenze geplante Promenade (Fuß- und Radweg) wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung gesichert. Um Maßgaben für die künftige Gestaltung zu
generieren, soll für diesen Bereich eine Mehrfachbeauftragung durch die Stadt Aachen durchgeführt werden. Über die Auslobung zu dieser Mehrfachbeauftragung wird auch der Schutz des zu den Bahnflächen ausgerichteten Baumbestandes in
den angrenzenden Böschungsbereichen sichergestellt.
Die geplante Promenade wird durch einen den Blockinnenbereich durchlaufenden Weg (Durchgang durch den nördlichen
Baukörper) und einen weiteren Weg, der den geplanten Baukörper umläuft (und zeitgleich als Feuerwehrzufahrt fungiert),
ergänzt. Die erforderlichen Fahrradstellplätze sollen überwiegend in einer Fahrradgarage untergebracht werden. Abstellmöglichkeiten in den Freiflächen für Besucher*innen sind nur sehr untergeordnet vorgesehen.
Auf den geplanten Gebäudekörpern werden umfangreiche extensive Gründächer angelegt, die den Vorgaben der Aachener
Grün- und Gestaltungssatzung entsprechen. In Teilbereichen sind die begrünten Dächer auch als Dachgarten bzw. Gemeinschaftsterrassen konzipiert, hier entsteht eine intensive Dachbegrünung. Darüber hinaus ist in weiteren Bereichen die Überstellung der Dachbegrünung mit Photovoltaikanlagen vorgesehen.
3.6

Soziale Infrastruktur

Die unmittelbare Nähe zum geplanten Fuß-, Rad- und Anliegerweg bietet eine sichere und konfliktarme Verbindung zum
Hauptbahnhof und weiter in die Innenstadt. Somit sind die in fußläufiger Entfernung zum Plangebiet gelegenen Einrichtungen sozialer Infrastruktur sowie der Nahversorgung gut erreichbar. Überdies lässt der vorhabenbezogene Bebauungsplan
mit seiner Festsetzung eines Gebietes für "Innerstädtisches Wohnen“ Einrichtungen für soziale Zwecke zu. Insoweit wird
damit auf lange Sicht ermöglicht, in untergeordnetem Umfang kleinere Einrichtungen für soziale Zwecke anzusiedeln.
3.7

Jugend- und Familienfreundlichkeit sowie kinder- und jugendspezifische Einrichtungen

Gemäß den Kriterien für einen kinder- und familienfreundlichen Städtebau sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen
pro Kind 10 m² öffentliche Kinderspielfläche vorzusehen. Pro Wohnung wird pauschal von zwei Kindern ausgegangen. Es
werden bei der Berechnung jedoch nur die Wohnungen berücksichtigt, die größer als 50 m² und somit für den dauernden
Aufenthalt von Kindern geeignet sind. Die geforderte Spielplatzgröße kann reduziert werden, wenn in der Nachbarschaft
bereits Spielmöglichkeiten bestehen.
Ziel der Planung ist es, innerhalb des Plangebietes Kleinkinderspielflächen vorzusehen. Die Freiraumplanung hat hierfür ein
entsprechendes Konzept im Hof entwickelt. Die Anforderung zur Schaffung eines öffentlichen Kinderspielplatzes kann innerhalb des Plangebietes wegen der gewünschten städtebaulichen Dichte und der unterhalb des geplanten Hofes befindlichen
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Tiefgarage nicht umgesetzt werden. Entsprechend wird vom Vorhabenträger die Möglichkeit der Ausgleichszahlung genutzt
und in den Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen.
Weitere jugendspezifische Einrichtungen wie schulische, universitäre oder sonstige Einrichtungen wie Sport- und Freizeitangebote sind im Umfeld des Plangebiets vorhanden.
3.7.1 Erlebnisvielfalt im Gebiet
Das Plankonzept entwickelt mit der Bebauungsstruktur einen ruhigen, vielfältig gestalteten Innenhof (abgeschirmt von der
nördlich gelegenen Bahntrasse), welcher den Bewohner*innen für verschiedene Aktivitäten und als Begegnungs- und Aufenthaltsraum zur Verfügung stehen soll. Überdies grenzt das Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" künftig unmittelbar an
einen autofreien Fußgänger- und Radfahrerbereich innerhalb des Plangebiets an. Auch dieser kann als Aufenthaltsbereich
für die künftigen Bewohner*innen dienen.
3.7.2 Sicherheits- und gesundheitliche Aspekte der jugendspezifischen Einrichtungen
Die Schaffung einer gemeinsamen Freifläche im Innenbereich, die frei von Autoverkehr ausgebildet wird und fußläufig ohne
Querung von Straßenverkehrsflächen erreicht werden kann, fördert die Sicherheit und das soziale Zusammenleben. Mit der
Wohnbebauung werden gesunde Wohnverhältnisse unter Berücksichtigung von öffentlichen und privaten Freiräumen geschaffen. Dabei wird mit der dichten Bebauung und des angestrebten Wohnungsmix eine gute soziale Kontrolle im Wohnquartier gewährleistet. Die für Familie geeigneten Wohnungen erhalten zumeist Balkone oder Dachterrassen.
3.7.3 Funktionaler Charakter der kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen
Es sind keine kinder- und jugendspezifischen Einrichtungen geplant.
3.7.4 Möglichkeit zu eigenständiger Mobilität und Zeitsouveränität von Kindern und Jugendlichen
Die nächstgelegenen Kindergärten befinden sich in rund 400 m Entfernung. Die Montessori-Grundschule Reumontstraße
und die Grundschule Annastraße liegen in rund 700 m Entfernung und mehrere weiterführende Schulen in einer Entfernung
zwischen 800 m und 1.400 m.
In einer fußläufigen Entfernung von 500-700 m sind darüber hinaus folgende Park- und Spielflächen zu erreichen:
•

Spielplätze an der Hauptstraße 54 und 34

•

Spielplatz an der Jägerstraße 9

•

Spielplatz am Krugenofen 98

•

Spielplatz an der Karmeliterstraße 9

•

Spielplatz am Marienplatz 2

•

Spielplatz an der Benediktinerstraße 29

•

Grünfläche am Marschiertor

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Grünfläche Kurgarten Burtscheid und Michaelbergstraße an der Klostertreppe

Das Plangebiet ist über die Bushaltestellen 'Hauptstraße' in 150 m sowie 'Hauptbahnhof' und 'Misereor' in rund 500 m Entfernung sehr gut mit dem öffentlichen Personennahverkehr vernetzt. Über den in ca. 500 m Entfernung liegenden Hauptbahnhof besteht eine gute Anbindung an das regionale und überregionale Schienennetz, mit dem geplanten Südausgang
halbiert sich diese Entfernung. Die Innenstadt mit einer Vielzahl von Infrastruktureinrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten
ist fußläufig erreichbar.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

3.8

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Klimaschutz und Klimaanpassung

3.8.1 Mindestanforderung
In Bezug auf das globale Klima formuliert § 1a Abs. 5 Nr. 5 BauGB, „den Erfordernissen des Klimaschutzes soll sowohl
durch Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, als auch durch solche, die der Anpassung an den Klimawandel
dienen, Rechnung getragen werden. Der Grundsatz nach Satz 1 ist in der Abwägung nach § 1 Absatz 7 BauGB zu berücksichtigen.“ Mit diesem ergänzenden Hinweis werden die Belange des Klimaschutzes und der Anpassung an die Folgen des
Klimawandels im Rahmen der Abwägung besonders hervorgehoben und gestärkt.
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Auswirkungen auf das Klima zu berücksichtigen. In Bezug auf das Lokalklima sind stadtklimatische Aspekte und Vorbelastungen zu berücksichtigen. Ziel ist es, klimaökologische Ausgleichsräume und Luftleitbahnen zu erhalten, klimatische Belastungsräume aufzuwerten und das Entstehen
stadtklimatisch problematischer Situationen zu vermeiden.
Das gesamtstädtische Klimagutachten rechnet den Geltungsbereich des Bebauungsplanes dem Klimatop ‚Stadtklima‘ zu.
Gemäß ‚Anpassungskonzept an die Folgen des Klimawandels im Aachener Talkessel‘ liegt der Geltungsbereich innerhalb
eines Belastungsschwerpunktes 2030, für den Maßnahmen zur Verbesserung des Lokal- und Bioklimas empfohlen werden.
Diese Einstufung beruht auf einer erhöhten lufthygienischen Belastung, Überwärmungstendenzen in der Mittags- und
Abendzeit und einer verringerten nächtlichen Kaltluftversorgung in Teilen des Gebietes. Die beschriebenen Überwärmungseffekte werden vor allem klimawandelbedingt verschärft. Sommerliche Hitzeperioden können im Plangebiet zu Belastungssituationen führen. Vor diesem Hintergrund liegt der Planbereich auch im Schutzbereich Stadtklima, der im Flächennutzungsplan AACHEN*2030 dargestellt ist.
Im Zuge der Planung reduziert sich der Versiegelungsgrad von aktuell rund 90 % auf rund zwei Drittel, wodurch Aufheizungseffekte weiter vermieden werden. Zur Minderung der Überwärmungseffekte berücksichtigt das Planungskonzept Tiefgaragenbegrünungen auf den nicht überbauten Flächen sowie Dachbegrünungen auf einer Fläche von über 1.360 m², wovon 250 m² intensiv begrünt werden. Darüber hinaus entstehen unversiegelte Flächen mit Baumbestand im Innenhofbereich
sowie an der östlichen und südlichen Plangebietsgrenze (siehe Kapitel 3.5).
Der Planbereich liegt am Rande einer großräumigen, ca. 10 m mächtigen Kaltluftbahn innerhalb der Bebauung, die aus
Richtung Kannegießerbachtal im Südwesten kommend dem Verlauf der Bahngleise nach Osten folgt. Die nördlichen Randbereiche sind vor diesem Hintergrund im FNP AACHEN*2030 als Belüftungsbahn Stadtklima dargestellt. Die nördlichen
Randbereiche des Plangebietes werden mit nächtlicher Kaltluftzufuhr versorgt. Ein weiteres Eindringen der Kaltluft in die
bebauten Bereiche wird durch die Bestandsbebauung verhindert. Kaltluft entsteht im Gebiet selbst nicht. Vorhabenbedingt
ist daher nicht von einer Verschlechterung der Kaltluftversorgung auszugehen, die vorhandene Kaltluftströmung wird nicht
beeinflusst.
3.8.2 Standortwahl der Bebauung
Im Sinne von § 1a Abs. 2 BauGB sollen Nachverdichtungsmöglichkeiten im bebauten Innenbereich gegenüber der Inanspruchnahme landwirtschaftlicher oder als Wald genutzter Flächen bevorzugt zur baulichen Entwicklung genutzt werden.
Der vorliegende Bebauungsplan ermöglicht durch die Wiedernutzbarmachung und die Neubebauung von zuvor gewerblich
genutzten Flächen die Schaffung von zentral im Aachener Stadtgebiet angeordneten Wohnungen. Er sieht ein Flächenrecycling mit teilweisem Rückbau von stark versiegelten Siedlungsflächen vor.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans befindet sich in innerstädtischer Lage und ist sehr gut an
die vorhandene Infrastruktur angebunden. Es besteht ein fußläufiger Anschluss an den Aachener Hauptbahnhof und zahlreiche Buslinien (Qualitätsstufe 1 gemäß Nahverkehrsplan). Zudem besteht in der Burtscheider Straße eine Radinfrastruktur. Ein Nahversorger liegt in weniger als 700 m Abstand, die nächstgelegenen Kindergärten und Grundschulen in weniger
als 1.000 m Entfernung. Der nächstgelegene Freiraum liegt mit dem Burtscheider Kurgarten weniger als 500 m entfernt.

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Zugleich können bereits bestehende Versorgungsinfrastrukturen (Fernwärme, Strom, Wasser und Abwasser) genutzt werden. Das städtebauliche Ziel der Nachverdichtung im Innenbereich und innerhalb bereits verkehrlich erschlossener Flächen
wird somit erfüllt.
3.8.3 Städtebaulicher Entwurf
Die städtebauliche Konzeption sieht eine fünf- bis siebengeschossige Bebauung vor, die aufgrund ihrer Ausrichtung gut für
die Nutzung solarer Energie geeignet ist. Es ist überwiegend keine Verschattung vorhanden, die Lage lässt eine günstige
solare Süd-Ausrichtung erwarten. Eine solarenergetische Optimierung des Entwurfs erfolgte unter Zuhilfenahme eines entsprechenden Simulationsprogrammes.
Konzeptionell ist vorgesehen, Wohnnutzungen in den neuen Gebäudekörpern zu ermöglichen. Durch die Festsetzung eines
Gebietes für "Innerstädtisches Wohnen" werden zugleich Ansätze einer Nutzungsmischung ermöglicht. Der Festsetzungskatalog des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ermöglicht in diesem Sinne u.a. die Einrichtungen von der Versorgung
des Gebiets dienenden Läden. Darüber hinaus sind Räume für freie Berufe und Büronutzungen sowie sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. In den zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ausgerichteten Baukörpern sollen zusätzlich in der Erdgeschossebene die Nutzungen Bäckerei/Café, Kiosk, Stadtteilbüro ermöglicht werden, um zu einer
Belebung des Wohnumfeldes beizutragen. Auch Infrastruktureinrichtungen für studentisches Wohnen sind im Nutzungskatlog des Bebauungsplans berücksichtigt. Somit wird planerisch gesteuert, dass einerseits eine Belebung und soziale Kontrolle im Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" sichergestellt wird und andererseits mit dem Wohnen unverträgliche oder
störende Nutzungen ausgeschlossen sind.
Über ein Mobilitätskonzept wurden Maßgaben zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs definiert, die bei der
städtebaulichen und architektonischen Konzeption berücksichtigt wurden.
Der Bebauungsplan setzt darüber hinaus fest, dass im Plangebiet nur Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis zu max.
10° zulässig sind. Das eröffnet weitreichende Möglichkeiten für Dachbegrünungen sowie die solarenergetische Nutzung der
Dachflächen.
Bei der Gestaltung der Fassaden sind helle Materialien mit hohem Albedo-Wert (Albedo = Maß für die Helligkeit eines Körpers.
Je heller der Körper ist. desto größer ist die Albedo) vorgesehen, die einer Überwärmung entgegenwirken. Zugleich findet
eine bauliche Eigenverschattung der Freiräume statt, so dass diese auch in den warmen Sommermonaten nutzbar sind.
3.8.4 Kubatur der Gebäude
Die Planung sieht einen kompakten, mehrgeschossigen Wohnungsbau mit Fernwärmeanschluss und moderner Dämmtechnik vor. Durch die großen, kompakten Baukörper mit einem energetisch günstigen Fassaden-Volumen-Verhältnis sinkt der
zu erwartende Heizwärmebedarf. Die geplante Bauweise ermöglich damit eine optimierte Wärmeversorgung.
3.8.5 Solare Wärme- und Energiegewinnung
Die Gebäude werden als Effizienzhaus Stufe 55 errichtet.
In großen Bereichen des Plangebietes werden die geplanten mehrgeschossigen Gebäudekörper nicht verschattet. Im Zusammenspiel mit der günstigen solaren Ausrichtung der künftigen Gebäude ergibt sich ein hohes Potenzial für die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf den geplanten Flachdächern. Insgesamt stehen rund 940 m² Dachflächen zur Verfügung,
die sich für die Errichtung von Photovoltaikanlagen eignen. Im Durchführungsvertrag wird die Größe der Photovoltaikflächen
sowie die zu entwickelnde Leistung in Kilowatt-Peak(kWp) verbindlich geregelt.

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3.8.6 Umgang mit Freiflächen
Für das Vorhaben wurde eine Freiraumplanung erstellt (siehe Kapitel 3.5). Die Reduzierung des Versiegelungsgrades bei
gleichzeitiger Schaffung von neuen Grünstrukturen, die Anpflanzung von Bäumen und die umfangreichen Tiefgaragen- und
Dachbegrünungen tragen insgesamt zur Verbesserung des Mikroklimas und zu einer attraktiven Grünausstattung bei.
Die Planung sieht u.a. die Entwicklung eines geschützten Blockinnenbereichs vor, der durch die umgebende Bebauung zumindest in Teilen vor direkter Sonneneinstrahlung und zugleich vor Lärmemissionen geschützt ist. Die Größe des Innenhofs
sowie eine Öffnung / Durchfahrt in Richtung Norden sowie in Richtung Burtscheider Straße ermöglichen eine Durchlüftung
und tragen zur Sicherung der Frischluftversorgung des Plangebietes bei. Eine weitere Verbesserung der Durchlüftung durch
größere Durchlässe und Gebäudeöffnungen zur Bahntrasse / Burtscheider Straße ist aus Lärmschutzgründen jedoch nicht
möglich.
Mit der Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung wird zudem ein erster Abschnitt der Fuß- und Radwegeverbindung gesichert, die künftig die Burtscheider Straße mit dem neuen Südausgang des Hauptbahnhofs verbinden
soll.
3.8.7 Umgang mit Niederschlagswasser
Das Plangebiet ist bereits heute bebaut und in hohem Ausmaß versiegelt. Der Versiegelungsgrad reduziert sich mit Umsetzung der Planung. Die geplanten Dach- und Innenhofbegrünungen dienen der Retention von Niederschlagswasser (siehe
Kapitel3.4). Eine Versickerung vor Ort ist aufgrund der Bodenverhältnisse (Aufschüttungen, Bodenbelastungen) nicht möglich. Es befindet sich zudem kein Gewässer in der Nähe, in welches anfallendes Niederschlagswasser eingeleitet werden
könnte.
Das anfallende Niederschlagswasser wird daher in den bestehenden Mischwasserkanal eingeleitet. Seitens des Wasserverbandes Eifel-Ruhr bestehen dabei keine weiteren Anforderungen an den Hochwasserschutz (siehe auch Kapitel 3.4 und
5.3).
Das Plangebiet selbst ist topografisch nicht exponiert, so dass die Gefährdung gegenüber Starkregenereignissen relativ
gering eingeschätzt wird. Der Rückhaltung von Starkregenereignissen im Plangebiet dienen die vorgesehenen Begrünungsmaßnahmen (Dach- und Freiflächenbegrünung). Dazu liegt ein Überflutungsnachweis nach DIN 1986-100 vor. Um auch ein
100-jähriges Regenereignis im Plangebiet zurückhalten zu können, sind entsprechende Modellierungen der Freianlagen im
Innenhof erforderlich. Darüber hinaus sind unterirdische Retentionsboxen vorgesehen (siehe Kapitel3.4). Dies wird bei der
Planumsetzung berücksichtigt.
3.8.8 Umgang mit der Energieversorgung
Der Vorhabenträger plant die Gebäude als kfw-Effizienzhaus 55 zur Erlangung entsprechender Fördermittel der kfw-Bank.
Im Vergleich zum Referenzgebäude des Gebäudeenergiegesetzes benötigt das Effizienzhaus 55 nur 55 % der Primärenergie. Zudem liegt der Transmissionswärmeverlust bei nur 70 % des Referenzgebäudes. Der bauliche Wärmeschutz ist somit
um 30 % besser. Das Plangebiet wird an das Fernwärmenetz der Stadt Aachen angeschlossen und darüber die künftige
Wärmeversorgung sichergestellt. Die derzeitige Fernwärmeerzeugung der Stawag beruht auf einer Kraft-Wärme-Kopplung,
deren regenerativer Energieträgeranteil künftig für das gesamte Stadtgebiet erhöht wird.
Darüber hinaus werden auf den Flachdächern Photovoltaikanlagen berücksichtigt, die der direkten Versorgung der Studierenden-Appartements dienen sollen. Somit erfolgt eine Nutzung erneuerbarer Energien, die deutlich über den gesetzlichen
Standard hinausgeht.

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Begründung der Festsetzungen

4.1

Art der baulichen Nutzung

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Das Plangebiet ist für die Entwicklung von dringend benötigtem Wohnraum und einem attraktiven Nutzungsmix für verschiedene Zielgruppen sehr gut geeignet. Es bietet mit der unmittelbaren Nähe zum Aachener Hauptbahnhof eine gute verkehrliche Anbindung an den ÖPNV und an das öffentliche und übergeordnete Verkehrsnetz. Die Nähe zu Nahversorgungseinrichtungen, Schulen und Kindergärten, Sport- und Freizeitangeboten gewährleistet einen attraktiven innerstädtischen Wohnstandort.
In Anlehnung an die bereits in der Umgebung umfangreich entstandenen Wohnbauentwicklungen (Geschosswohnungsbau)
wird innerhalb des Plangebiets daher ein Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" festgesetzt. Darin werden die zulässigen
Nutzungen in einem „Positivkatalog“ eingegrenzt. Da mit dem Vorhaben der angestrebte Nutzungsmix feststeht, kann insoweit auf die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets und des darin weit geöffneten Nutzungskatalog gemäß § 4
Baunutzungsverordnung (BauNVO) verzichtet werden. Dem Grunde nach entspricht der angestrebte Nutzungsmix hinsichtlich der Schutzbedürftigkeit jedoch der eines Allgemeinen Wohngebiets, da das Wohnen überwiegt. Damit ist es aus den
Darstellungen des derzeit geltenden Flächennutzungsplanes, welcher 'Gemischte Baufläche' darstellt, insbesondere wegen
der geringen Flächengröße, als entwickelt anzusehen.
Das Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" dient vorrangig dem Wohnen. Neben der überwiegenden Wohnnutzung können
jedoch untergeordnet einzelne ergänzende, nicht störende Nutzungen zugelassen werden. Für das an der Burtscheider
Straße als innerstädtischem Standort geplante Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" werden im Sinne einer lebendigen und
nachhaltigen Nutzungsmischung potenzielle, ergänzende Nutzungen zugelassen. Für das geplante Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" soll die Integration von Einrichtungen wie der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Gastronomie und
gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzungen ermöglicht werden. Sofern langfristig einzelne der genannten Nutzungen im
Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" untergebracht werden, kann dies zu Sicherung einer gewissen fußläufigen Infrastruktur, Versorgung und Belebung des Wohngebiets und somit zu einer mit dem Wohnen verträglichen Nutzungsmischung beitragen. Auch nicht störende Handwerksbetriebe können grundsätzlich zu einer sinnvollen Ergänzung der zulässigen Wohnnutzungen beitragen und werden zugelassen. Einzelne der zulässigen Nutzungen werden dabei planerisch so gesteuert,
dass diese nur in der Erdgeschossebene zulässig und damit zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgänger- und Radfahrverkehr“ ausgerichtet sind. Mit der Festsetzung, dass in den zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ausgerichteten Baukörpern nur in der Erdgeschossebene die Nutzungen Bäckerei/Café, Kiosk, Stadtteilbüro zugelassen werden, erfolgt eine Öffnung und Vernetzung des Gebietes für "Innerstädtisches Wohnen" in Richtung Bahnhofszugang
Süd.
Mit dem getroffenen Zulässigkeitskatalog wird gleichzeitig auf der Planungsebene ausgeschlossen, dass zum geplanten
Wohnstandort unverträgliche oder konfliktbeladene Nutzungen angesiedelt werden.
4.2

Maß der baulichen Nutzung

Für das Plangebiet wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 festgesetzt. Dies bedeutet, dass die geplanten Wohngebäude
oberirdisch maximal 50% des Wohngrundstücks überdecken dürfen. Darüber hinaus dürfen weitere Flächen entsprechend
der Regelung des § 19 Abs. 4 BauNVO zum Beispiel durch notwendige Wege, Zufahrten, Treppenanlagen, Spiel- und
Platzflächen bis zu einem GRZ-Wert von 0,75 überschritten werden. Damit werden auch im Freiraumkonzept vorgesehene
Einrichtungen in den Freianlagen, wie zum Beispiel Wege und der Spielplatz sowie die Zugänge zu den Häusern berücksichtigt. Das Grundstück darf zudem durch Tiefgaragen sowie sonstige bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,
durch die das Plangebiet lediglich unterbaut wird, bis zu einem Wert von 0,7 überschritten werden. Diese Überschreitungen
werden zugelassen, um den städtebaulichen Zielen 'Schaffung von attraktivem Wohnraum in zentralen Lagen' und 'Innenentwicklung' mit einer verträglichen Verdichtung nachzukommen. Insbesondere ist es städtebauliches Ziel, oberirdische

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Versiegelung und die Beeinträchtigung der Freiraumnutzung durch die Anordnung von ebenerdigen Stellplätzen zu vermeiden. Dementsprechend ist es zwingender Bestandteil des Gesamtvorhabens, bis auf wenige Ausnahmen die Stellplätze in
Tiefgaragen mit begrünten Dächern unterzubringen.
Die geplante Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 2,6. Diese ist so ausgerichtet, dass sich das geplante Vorhaben mit der
angestrebten Anzahl an Wohnungen umsetzen lässt. Da der nordwestlich geplante Baukörper die im Eckbereich zur Burtscheider Straße vorgesehene Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung überlagert und sich somit außerhalb des eigenen Baugrundstücks bewegt, fließt die dort überlappende Geschossfläche in die GFZ-Berechnung ein.
Hinsichtlich der Grundflächenzahl und der geplanten Geschossflächenzahl werden die Orientierungswerte des § 17
BauNVO überschritten. Diese Überschreitung ist städtebaulich begründet, da das Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" auf
Grund der besonderen zentralen Lage sowie seiner verkehrsgünstigen Lage für eine verdichtete Bauweise sehr gut geeignet ist. Zum Ausgleich der starken Verdichtung werden die geplante und unmittelbar an das Gebiet für "Innerstädtisches
Wohnen" und als Freiraum auszugestaltende Wegeverbindung (nördlicher Teil des Plangebietes) sowie hochwertig gestaltete Freiflächen im Blockinneren vorgesehen. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse werden durch
eine gute Belichtung, Besonnung sowie Belüftung der geplanten Wohnungen mit einer Abtreppung des Gebäudekörpers
von vier über drei auf zwei Geschosse und drei Öffnungen in der Erdgeschossebene sichergestellt. Der Sozialabstand bleibt
gewahrt, da ein ausreichender Abstand zu den Nachbarbebauungen eingehalten wird. Überörtlich ist zudem der nördlich an
das Plangebiet angrenzende Korridor der Bahnfreiflächen als innerstädtische Durchlüftungsbahn zu nennen. Überdies ist
der Standort durch seine Nähe zu umliegenden Freiflächen wie der Grünfläche Kurgarten Burtscheid / Michaelsbergstraße
an der Klostertreppe (rund 200 m Luftlinie) mit Freiräumen gekennzeichnet. Städtebaulich ist die Verdichtung in zentralen
Lagen der Stadt Aachen auch wegen der Flächenknappheit und des dringenden zusätzlichen Wohnflächenbedarfs erforderlich. Somit wird den städtebaulichen Zielen des Masterplans AACHEN*2030, der eine kompakte und energieeffiziente
Raum- bzw. Siedlungsstruktur anstrebt, Rechnung getragen und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt ausgeschlossen.
Das realisierbare Bauvolumen wird darüber hinaus durch die Festsetzung einer maximal zulässigen Gebäudehöhe abschließend begrenzt.
Die festgesetzten Gebäudehöhen lassen für die Nutzer*innen wahrnehmbare, je nach Standort differenzierte Höhen zu. Die
größte Höhe von bis zu rund 23m entwickelt sich entlang der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerund Radfahrerverkehr“ im Norden. Allerdings wird diese Höhe für Nutzer*innen nicht durchgehend wahrnehmbar, da sie
durch niedrigere Gebäudeeinschnitte mit Höhen ab rund 13 m gegliedert wird. Entlang der Burtscheider Straße nimmt die
Gebäudehöhe in Richtung Bestandsbebauung ab. Hier sind wahrnehmbare Gebäudehöhen von bis zu ca.16 m möglich. Im
Übergang zu Bestandsbebauung beträgt die Gebäudehöhe aufgrund des Geländeversprungs Richtung Kasinostraße rund
13 m bzw. 16 m und vom Innenhof betrachtet rund 16 m über Gelände. Um die technische Umsetzung des Gebäudes nicht
zu stark einzuschränken, wird festgesetzt, dass bestimmte betriebsnotwendige Aufbauten und Anlagen (wie Auslassöffnungen, Lüftungs- und Klimaanlagen, Aufzugmaschinen und Treppenhäuser sowie Brüstungen und Absturzsicherungen) die
festgesetzte Gebäudehöhe überschreiten dürfen. Dabei wird jedoch deren Höhe und Ausdehnung planerisch so begrenzt,
dass diese in der Nah- und Fernwirkung nicht dominierend, sondern nur untergeordnet wahrnehmbar sind. Ein zusätzliches
Technikgeschoss ist nicht zulässig.
Besonderes städtebauliches Ziel ist es, eine markante und in der Höhenentwicklung gegliederte Raumkante zum Korridor
der Bahnflächen zu entwickeln (vgl. Kapitel 3.1). Damit soll zugleich die geplante Wegeverbindung zum Bahnhof baulichräumlich gefasst werden. Daher wird eine gestaffelte maximale Bauhöhe für die nördliche Gebäudefront festgesetzt. Die
sichert zugleich die im architektonischen Konzept erarbeitete Linienführung der Fassade sowie deren durch variierende Höhen gegliederte Ansicht. Für den die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung überkragenden Teil des Bauwerks werden zudem eine lichte Durchfahrts- und Durchgangshöhe sowie gleichzeitig eine zwingende Höhe als Abschluss des Baukörpers festgesetzt. Damit wird der besonderen Bedeutung dieses markanten Eckbereichs zwischen Burtscheider Straße
und künftiger Anbindung an den Bahnhofseingang Süd Rechnung getragen.

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4.3

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Bauweise

Für weite Teile des Plangebiets wird keine Bauweise festgesetzt. Damit ist die Auslösung von Abstandsflächen in diesem
Bereich zu beachten. Um das städtebauliche Ziel, entlang der Burtscheider Straße künftig eine durchgehende Baukante
herzustellen, zu erreichen, wird im südlichen Bereich eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Damit ist an dieser Stelle
jeweils auf die seitliche Grundstücksgrenze zu bauen.
Ein Sonderfall besteht im Bereich der geplanten Tiefgarage. An dieser Stelle befindet sich an der Südkante eine etwa mittig
auf der Grundstücksgrenze befindliche Brandwand. Um auch in diesem Abschnitt den städtebaulich geplanten Baulückenschluss und damit eine geschlossene Bauflucht zur Burtscheider Straße zu ermöglichen, wird festgesetzt, dass an diese
Brandwand bzw. an den vorhandenen nördlichen Giebel des Hauses Burtscheider Straße 19 anzubauen ist.
4.4

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen und Baulinien festgesetzt. Wird eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese grundsätzlich und soweit nicht anders festgesetzt nicht überschreiten,
wohl aber von diesen zurückspringen. Die Baugrenzen richten sich an dem konkreten Vorhaben bzw. dem städtebaulichen
Konzept aus und nehmen sowohl die Gebäude- und Hofformen als auch die Raumkante Richtung Burtscheider Straße auf.
Geplante Freiräume und Aufenthaltsbereiche im Plangebiet werden von den Baugrenzen als nicht überbaubare Flächen
ausgespart. Eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksflächen durch untergeordnete Bauteile, wie z.B. Terrassen
und Balkone bis zu einer Tiefe von 2,00 m wird außer an der nach Norden zu den Bahngleisen und zur Burtscheider Straße
ausgerichteten Fassade, werden mit den schriftlichen Festsetzungen zugelassen. Die Festsetzung zur Überschreitung der
Baugrenze wird notwendig, da Gebäudeteile, wenn sie fest mit dem Gebäude verbunden sind, als Teile des Hauptgebäudes
anzusehen sind und dementsprechend ohne diesbezügliche Festsetzung ausschließlich innerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden können.
Nach Norden, zur Bahntrasse hin wird eine Baulinie festgesetzt, um dort den planerisch entwickelten baulichen Abschluss
sicherzustellen. Dort ist somit zwingend auf die Baulinie zu bauen, um die städtebauliche Raumkante zu den Verkehrsflächen öffentlicher Zweckbestimmung und zur Bahn zu sichern und somit den Stadteingang baulich klar auszuprägen und zu
gestalten. Die Baulinie überlagert entsprechend dem städtebaulichen Konzept auch die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung im Eckbereich an der Burtscheider Straße ab einer lichten Höhe von ca. 4,50 m über der Promenade.
Die verdichtete Bebauung in Verbindung mit der angrenzenden Promenade bedingt, dass die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen der nördlichen Fassade die Mitte der festgesetzten Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung überschreiten. Hier ist es städtebauliches Ziel, dass eine enge Verbindung zwischen Bebauung und Fußgängerbereich entsteht. Dies wird mit der Festsetzung einer verminderten Abstandsfläche ermöglicht. Da mit dem Fußgängerbereich
keine Hochbauten verbunden sind und da an diesen der nicht bebaute Korridor der Bahnflächen verläuft, sind keine nachbarschützenden Belange zu berücksichtigen. Hinsichtlich des Schallschutzes zur Bahn werden überdies durch geeignete
Vorkehrungen auch bei Unterschreitung der Abstandsflächen gesunde Wohnverhältnisse gewahrt. Eine Beeinträchtigung
des Bahnbetriebs kann ausgeschlossen werden, da keine Bahnflächen überplant werden. Um den markanten Eckbereich
zwischen Burtscheider Straße und künftiger Anbindung an den Bahnhofseingang Süd Rechnung zu tragen, wird für die die
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung überkragende Baulinie eine lichte Durchfahrts- und Durchgangshöhe sowie
gleichzeitig eine zwingende Höhe als Abschluss des Baukörpers festgesetzt.
Insgesamt ermöglichen die überbaubaren Flächen damit ein angemessenes Einfügen der Planung in die umliegende Bebauung und berücksichtigen die benachbarten Baustrukturen. Die Festsetzung trägt zu einer städtebaulich geordneten Entwicklung des Baugebiets bei.

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4.5

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Stellplätze und Garagen

Stellplätze und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche (Baugrenzen) sowie innerhalb der in der
Planzeichnung festgesetzten Flächen für Tiefgaragen, Stellplätze zulässig. Fahrradabstellflächen sind gemäß der Umsetzung des Mobilitätskonzeptes vorwiegend in Tiefgeschossen unterzubringen und oberirdisch damit außerhalb der Baufenster quantitativ deutlich begrenzt und im Freiraumkonzept integriert bzw. räumlich verortet. Mit den getroffenen Festsetzungen werden damit die verbleibenden Freiflächen als Grün- bzw. Spielflächen auf dem Grundstück gesichert und die bauliche
Ausnutzung des Grundstücks nicht weiter erhöht. Um die gestalterische sowie funktionale Qualität des Innenhofs zu stärken, werden 60 PKW-Stellplätze in einer natürlich belüfteten Tiefgarage untergebracht. Oberirdisch werden nur 3 Stellplätze
für mobilitätseingeschränkte Personen im südlichen Bereich eingerichtet, um eine behindertengerechte Zuwegung zu den
Wohnungen zu erleichtern. Diese Stellplätze liegen unmittelbar an der südlichen Zufahrt, so dass sie den autofreien Innenbereich nicht mit Kfz-Verkehr belasten.
Aufgrund der in Kapitel 3.4 beschriebenen besonderen verkehrlichen Standortqualitäten des Vorhabens und der infolgedessen gegebenen Möglichkeit, einen Stellplatznachweis abweichend von der geltenden Satzung zu treffen, wird gemäß § 89
Abs. 1 Nr. 4 BauO NRW i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB festgesetzt, dass im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 63 Kfz-Stellplätze und 362 Fahrradstellplätze zu errichten sind. Die Festsetzung der Stellplätze für PKW und
Fahrräder erfolgt auf der Basis eines Mobilitätskonzepts, das die Eigenschaften und verkehrlichen Qualitäten des Standorts
berücksichtigt. Die Mobilität der Bewohner*innen ist auch bei einem geringeren Stellplatzangebot für private PKW sichergestellt und die städtebauliche Ordnung wird durch diese Maßnahmen gewahrt.
Dabei wird sichergestellt, dass die Tiefgarage nur den Eigentümer*innen, Mieter*innen und Besucher*innen des Vorhabens
zur Verfügung stehen wird.
.
4.6

Bereich für Ein- und Ausfahrten

Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Ordnung und Erschließung wird die Tiefgaragenzufahrt entlang der Burtscheider Straße räumlich festgesetzt. Damit ist Anzahl der Zufahrten und deren maximale Breite planerisch auf den im Vorhaben- und Erschließungsplan vorgesehenen Ein- und Ausfahrtbereich begrenzt. Mit der festgesetzten Bündelung der Zuund Ausfahrten zur Tiefgarage wird sichergestellt, dass die Verkehrsabwicklung und die Verkehrssicherheit entlang der Burscheider Straße auch in Anbetracht der Lage der Zufahrt möglichst übersichtlich und damit störungsfrei und leistungsfähig
bleibt.
4.7

Ein- und Ausfahrtverbote

Im Südosten des Plangebiets wird ein Ein- und Ausfahrtverbot festgesetzt. Hiermit soll vermieden werden, dass in diesem
Bereich Fahrzeugverkehre in beziehungsweise durch das Plangebiet auf Nachbargrundstücke geführt werden. Dies lässt
sich beispielsweise über eine Einfriedung sicherstellen. Eine fußläufige Durchgängigkeit zwischen Plangebiet und Nachbarschaft ist an dieser Stelle hingegen denkbar und könnte baulich berücksichtigt werden.
4.8

Lärm / Immissionsschutz

Lärmschutz
Prägend für die Lärmvorbelastung im Plangebiet ist der Straßenverkehrslärm sowie der von Norden einwirkende Schienenlärm. Die Orientierungswerte gemäß DIN 18005-1 und die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV werden deutlich überschritten, stellenweise auch die Lärmsanierungswerte (siehe Kapitel 5.1). Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB zu berücksichtigen. Insoweit
setzt der Bebauungsplan ausgehend von der in einem Lärmgutachten ermittelten und in Kapitel 5.1 beschriebenen Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet differenzierte und spezifische Lärmschutzmaßnahmen fest.
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Hierzu wurde zunächst im Rahmen einer schalltechnischen Modellierung prioritär untersucht, ob und welche aktive Lärmschutzmaßnahmen beispielsweise in Form von Lärmschutzwällen oder -wänden, die zwischen Lärmquelle und Gebiet für
"Innerstädtisches Wohnen" angeordnet wären, in Frage kommen. Als aktive Lärmschutzmaßnahme wurde die Errichtung
einer geschlossenen Wand entlang der nordwestlichen und der nordöstlichen Plangebietsgrenze geprüft. Um an den zum
Hauptbahnhof Aachen mit den zugehörenden Bahntrassen hin orientierten Fassaden zumindest eine Unterschreitung der
Immissionsgrenzwerte nach der 16. BImSchV zu realisieren, wäre hier eine Abschirmeinrichtung mit einer Mindesthöhe von
18 m in Bezug zum Erdgeschossniveau erforderlich. Zudem müsste die Wand an der Burtscheider Straße an das Bauteil H1
(siehe

Abbildung 1) angebunden werden. Aus Sicht der Stadt ist eine Lärmschutzwand in derartigen Abmessungen aus städtebaulichen Aspekten und aus Kostengründen nicht realisierbar. Unter anderem würde die parallel zur nördlichen Plangebietsgrenze geplante Bebauung und die damit als städtebauliches Ziel formulierte „Stadtkante“ als Eingang nach Aachen konterkariert.
Insgesamt sieht das Lärmschutzkonzept vor, dass durch weitgehend geschlossene bauliche Raumkanten in Richtung vorhandener Bebauung entlang der Kasinostraße und in Richtung des geplanten Innenhofs gegenüber der Bahn und der Burtscheider Straße lärmverschattete Bereiche entstehen. Somit können vom Lärm abgewandte Wohnaußenbereiche entstehen, die zur Qualität des vorhandenen, aber auch des geplanten Wohnraums beitragen.
Zum Schutz der dem Verkehrslärm ausgesetzten Fassaden werden vorrangig passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt,
die zu einer ausreichenden Schalldämmung bei künstlicher Belüftung beitragen. Durch gezielte Grundrissanordnung wie
bspw. durchgesteckte Grundrisse können zudem auf der lärmabgewandten Seite ruhige Schlafräume und Wohnaußenbereiche angeordnet werden. Die zur Bahn hin ausgerichtete Fassade sieht zudem Freisitze in Form von Wintergärten vor. Für
solche Anlagen setzt der Bebauungsplan nachhaltige Schutzvorkehrungen wie mindestens ein bewertetes Schalldämmmaß
erf. Rw = 25 dB der öffenbaren Fenster bzw. öffenbaren Verglasung fest. Mit dieser Anforderung kann davon ausgegangen
werden, dass in den Wintergärten als schutzwürdige Freiräume ein Außenlärmpegel von 55 dB(A) unterschritten wird.

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Die zur Bahnanlage und Burtscheider Straße hin ausgerichteten Dachterrassen und Balkone werden überdies durch eine
mindestens 1,5 m hohe Glaswand vor den Lärmeinwirkungen geschützt. Gefordert wird mindestens ein bewertetes Schalldämmmaß erf. Rw = 15 dB der Bauteile, sofern Wohnungen keinen zusätzlichen Außenbereich im Innenhof haben.
Nur in untergeordnetem Umfang ist denkbar, dass Schlafräume oder Kinderzimmer ohne vorgelagerten Wintergarten mit
Ausrichtung zu den Bahnanlagen zu entwickeln sein werden. Diese sind dabei nur in Ausnahmefällen zulässig.
Hiervon abzugrenzen sind die für das studentische Wohnen vorgesehenen Appartements, die in größerer Anzahl nur ein
Fenster ohne vorgelagerten Wintergarten in Richtung der mit Verkehrslärm erheblich vorbelasteten Fassade haben. Entlang
dieser entsprechend gekennzeichneten Fassade ist für Schlafräume durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen
wie zum Beispiel Doppelfassaden, verglaste Vorbauten, besondere Fensterkonstruktionen (z.B. „Hamburger Fenster“) oder
in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen des architektonischen Selbstschutzes zu ermöglichen, dass in Schlafräumen ein
Innenraumpegel bei teilgeöffneten Fenstern von 30 dB(A) während der Nachtzeit nicht überschritten wird.
Neben dem Schutz vor Verkehrslärm sind weitere differenzierte lärmtechnische Festsetzungen zur Minderung der Geräusche im Plangebiet vorgesehen. Hiermit wird gewährleistet, dass die Wohnruhe und gesunde Wohnverhältnisse nicht durch
den Betrieb der Tiefgarage beeinträchtigt werden. Beispielhaft sind die Festsetzungen zu schallabsorbierenden Oberflächengestaltungen von Tiefgaragenwänden oder Lüftungsschächten zu sehen. Weiterhin dienen sonstige technische Einrichtungen wie lärmoptimierte Rolltore dem vorbeugenden Immissionsschutz. Der von der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung in den Innenhof des Vorhabens geplante Durchgang wird gleichfalls schalltechnisch optimiert. Um dort eine
Schallausbreitung zur reduzieren, sind dessen Wände und Decken schallabsorbierend auszuführen.
Mit den getroffenen Festsetzungen wird dem Schutzbedürfnis gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Plangebietes Rechnung getragen. Sollte durch eine gutachterliche Untersuchung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
der Nachweis erbracht werden, dass die tatsächliche Lärmbelastung von der rechnerisch ermittelten zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes abweicht, können ausnahmsweise die neu ermittelten maßgeblichen Außenlärmpegel und
Beurteilungspegel als Grundlage zur Berechnung der Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß
der DIN 4109-1 herangezogen werden. Abweichungen in der Geräuschbelastung können sich beispielsweise durch die Eigenabschirmung der Gebäude ergeben oder dadurch, dass Lärmquellen entfallen. Durch die Öffnungsklausel wird es möglich gemacht, die baulichen Maßnahmen zum Schallschutz auf Grundlage der zum Zeitpunkt des Baugenehmigungsverfahrens aktuellen Lärmbelastung zu ermitteln.
Weiterer Immissionsschutz
Zum Schutz vor Störungen durch Lichtimmissionen enthält der Bebauungsplan Festsetzungen, die sowohl die Abstrahlrichtung, die Art der Bestrahlung sowie die Beleuchtungsfarbe regeln. Lichtanlagen und Lichtpunkte sind dementsprechend so
anzubringen, dass von ihnen keine Abstrahlung in die Vertikale nach oben erfolgt, eine Gebäudebestrahlung konturenscharf
erfolgt und die Lichtfarbe nicht 3.500 K überschreitet. Die Festsetzungen gewährleisten ein angenehmes und umweltverträgliches Umfeld.
4.9

Dachbegrünung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt auf Basis des Freiraumkonzeptes differenzierte Maßnahmen der Dach- und
Tiefgaragenbegrünung fest. Demzufolge werden die Flachdachflächen mit einer standortgerechten Vegetation mindestens
extensiv begrünt. Mit der Begrünung erfolgt eine Erhöhung des Vegetationsanteils im Plangebiet und trägt damit zur Kühlung und Gestaltung des Gebiets für "Innerstädtisches Wohnen" bei. Dabei ist die Begrünung mit der Errichtung der geplanten, aufgeständerten Anlagen für Solarenergie vereinbar. Ausschließlich verglaste Flächen, Technikaufbauten sowie Wege,
Terrassen- und Dachterrassenflächen dürfen von einer Begrünung ausgenommen werden, um betriebsbedingte Anlagen,
aber auch ein gewisses Maß an einer Dachflächennutzung nach Maßgabe des Freiraumkonzeptes zu ermöglichen.
Auf Tiefgaragendecken oder unterirdischen Gebäudeteilen ist – soweit sie nicht durch Gebäude überbaut oder versiegelt
werden – eine Vegetationsfläche bestehend aus einer mindestens 60 cm starken Bodensubstratschicht zuzüglich einer
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Drainageschicht fachgerecht aufzubauen. Auch diese Festsetzung trägt in Verbindung mit einer Bepflanzung zur Sicherung
eines Grünflächenanteils im Plangebiet und somit der stadtklimatischen und gestalterischen Aufwertung bei.
4.10 Erhalt und Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
Ein Bestandsbaum an der östlichen Grenze des Plangebietes wird über zeichnerische und schriftliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB zum Erhalt festgesetzt, da er aufgrund seines Alters und seiner Größe eine raumbildende
Wirkung hat und damit ein wesentliches Element der künftigen Freiraumgestaltung darstellt. Der Baum ist dauerhaft zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang nachzupflanzen.
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB sind außerhalb der Tiefgaragendecken 17 Bäume anzupflanzen. Davon werden zur Sicherung der Eingrünung an der südlichen und westlichen Plangebietsgrenze 9 Bäume festgesetzt. Weitere 8 Bäume sollen
zur Eingrünung auf den Grün- und Freiflächen im Hofbereich nach Maßgabe des Grünordnungsplans angepflanzt werden.
Die Artenauswahl umfasst Feldahorn (Acer campestre), Kolchischer Ahorn (Acer cappadocicum), Rotahorn (Acer rubrum),
Hainbuche (Carpinus betulus), Eberesche (Sorbus aucuparia „Edulis“) sowie Blumenesche (Fraxinus ornus) und damit Arten, die den Standortbedingungen angepasst sind.
Zur Begrünung der Tiefgaragendecken, die nicht überbaut werden, sind weitere Gehölze anzupflanzen. Festgesetzt ist die
Pflanzung von 3 Blütenkirschen sowie 9 Großsträuchern (Felsenbirne und Zierapfel).
Die Festsetzungen dienen der Sicherung der Eingrünung des neuen Gebiets für "Innerstädtisches Wohnen". Insbesondere
über die Pflanzung der Bäume wird eine Beschattung der Grün- und Freiflächen sichergestellt, um hier eine Aufenthaltsqualität auch in den wärmeren Sommermonaten sicherzustellen. Der Einsatz von blühenden Gehölzen und Gehölzen mit auffälliger Herbstfärbung lässt darüber hinaus den Wechsel der Jahreszeiten nachvollziehen.
Die genaue Lage der jeweiligen Bäume und Sträucher werden nicht festgesetzt, um die zukünftige Gestaltung des Plangebiets nicht einzuschränken.
4.11 Gestalterische Maßnahmen
Entsprechend dem architektonischen Konzept und zur homogenen Gestaltung der Dachlandschaft sind im Plangebiet als
Dachform nur Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis 10° zulässig.
5.

Umweltbelange

5.1

Lärmschutz

Einwirkungen auf die Planung durch Verkehrslärm
Das Plangebiet wird durch den Schienenverkehrslärm der nordwestlich bis nordöstlich gelegenen Bahnanlagen belastet.
Der Aachener Hauptbahnhof mit den zugehörenden Bahntrassen für den Fern-, Regional- und Güterverkehr grenzt unmittelbar an das Plangebiet. Weiterhin befinden sich auf dem Gelände eine Wagenhalle, verschiedene Serviceeinrichtungen sowie Abstell- und Bereitstellungsgleise der DB Regio AG. Relevante Emissionsquellen sind die Bahnstrecken Aachen – Kassel und Köln – Aachen Grenze.
Zudem wirkt der Straßenverkehrslärm der angrenzenden Burtscheider Straße auf das Plangebiet ein. Aus Ergebnissen von
Verkehrszählungen der Stadt Aachen (Fachbereich – Stadtentwicklung und Verkehrsanlagen) aus 2014 lässt sich eine
durchschnittlich tägliche Verkehrsstärke DTV von rund 13.000 Kfz/24h mit einem Lkw-Anteil p = 1,2 % ableiten. Die Verkehrsbelastung auf der Burtscheider Straße erhöht sich in der Prognose durch den vorhabenbedingten Zusatzverkehr um
200 Kfz/24h. Eine allgemeine Verkehrssteigerung wird in der Prognose nicht berücksichtigt, da die Verkehrszählungen aus
2014 gegenüber Erhebungen aus 2004 eine deutliche Verkehrsabnahme ergaben.

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In einem Lärmgutachten2 wurden die Lärmimmissionen für die zur Burtscheider Straße und zur Bahntrasse ausgerichteten
Fassaden ermittelt:
•

An den zur Burtscheider Straße und zu den Bahntrassen hin orientierten Fassaden werden sowohl die Orientierungswerte DIN 18005-1 als auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV in beiden Beurteilungsräumen deutlich überschritten. Zur Tagzeit beträgt die Überschreitung des Orientierungswertes für Wohngebiete bis zu 15 dB(A), zur Nachtzeit bis zu 22 dB(A). Zur Nachtzeit wird der Lärmsanierungswert von 60 dB(A) überschritten. Bestimmt werden die
Lärmverhältnisse durch den Güterverkehr.

•

An der zur Burtscheider Straße hin orientierten Fassade des Lückenschlusses (C1) werden der Orientierungswert und
der Immissionsgrenzwert in beiden Beurteilungsräumen aufgrund des Straßenverkehrslärms ebenfalls deutlich überschritten. In beiden Beurteilungsräumen wird der Orientierungswert um bis zu 16 dB(A) überschritten. Die Belastungen
zur Nachtzeit liegen hier im Grenzbereich des Lärmsanierungswertes von 60 dB(A).

•

An den lärmabgewandten Fassaden im Innenhof werden der Orientierungswert und der Immissionsgrenzwert zur Tagzeit weitgehend eingehalten. Zur Nachtzeit wird der Immissionsgrenzwert ebenfalls weitgehend eingehalten, an einzelnen Fassaden liegt die Belastung auch unterhalb des Orientierungswertes. Lediglich im Bereich des Durchgangs in
Richtung Promenade werden zur Nachtzeit der Orientierungswert und Immissionsgrenzwert überschritten.

Aufgrund der ermittelten Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005, der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV und des Lärmsanierungswertes werden differenzierte Maßnahmen zum Schutz vor Lärm im Bebauungsplan festgesetzt (siehe Kapitel 4.8). Damit können im Plangebiet gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden.

Auswirkungen der Planung
Relevante Emissionsquelle innerhalb des Plangebietes sind die natürlich belüftete Tiefgarage einschließlich ihrer Erschließung sowie drei oberirdische Stellplätze. Der Personenkreis als Nutzer*innen wird grundsätzlich auf die Mieter*innen, Eigentümer*innen sowie Besucher*innen beschränkt. Die Nutzung der Tiefgarage soll keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegen.
Im Plangebiet wird Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen" festgesetzt. Die umgebende Nachbarbebauung an der Burtscheider Straße und der Kasinostraße wird als Mischgebiet eingestuft. Nach der Berechnung werden unter Berücksichtigung von
Schallminderungsmaßnahmen in der konstruktiven Ausführung der geplanten Tiefgarage sowie der oberirdischen Stellplätze (siehe Kapitel 4.8) die Orientierungswerte für die städtebauliche Planung nach Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 in beiden
Beurteilungszeiträumen (Tag- und Nachtzeit) eingehalten. Auch die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm werden innerhalb
und außerhalb des Plangebietes eingehalten.
Die Verkehrsbelastung auf der Burtscheider Straße in der Prognose erhöht sich um den Plangebietsverkehr. Damit einher
geht nur eine marginale und nicht wahrnehmbare Pegelerhöhung in der Tagzeit und Nachtzeit von unter 0,1 dB(A).
Die geplante Bebauung bewirkt zudem eine Abschirmung des Schienenverkehrslärms zur Bestandsbebauung an der Kasinostraße.
Weitere Lärmquellen
Im Umfeld des Plangebietes befinden sich keine Sport- und Freizeitanlagen. In der Umgebung gelegene einzelne Verkaufsund Gaststätten werden lärmtechnisch als irrelevant eingestuft.
2

SWA - Schall- und Wärmemeßstelle Aachen GmbH (2021): Schalltechnisches Gutachten SI - 21/048/08. Projekt Vorhabenbezogener
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5.2

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Boden

Relief und Boden
Das Plangebiet ist relativ eben, steigt aber in Richtung Süden um rund 4 m an. Nördlich des Geltungsbereichs trennt eine
Böschung die rund 8 m tiefer gelegenen Bahnanlagen ab.
Im gesamten Plangebiet bestehen großflächige Versiegelungen sowie heterogene Anschüttungen mit Tiefen zwischen
0,4 m und 1,8 m (Kramm Ingenieure 2016)3. Die aktuelle Situation im Plangebiet ist geprägt durch eine weitgehende Versiegelung; der aktuelle Versiegelungsgrad beträgt rund 90%. Schutzwürdige Böden liegen nicht vor, ein bodenbezogenes Ausgleichserfordernis entsteht daher bei Umsetzung des Vorhabens nicht.
Altlasten
Das Grundstück wird als altlastenverdächtige Fläche im Sinne des § 2 Abs. 6 Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) eingestuft (Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Aachen, Altstandort Nummer AS 1038). Der Altlastenverdacht beruht
auf den ehemaligen gewerblichen Nutzungen, die auf dem Gelände seit dem Jahr 1900 stattfanden. Es liegen im Plangebiet
Bereiche mit sehr unterschiedlichem Belastungsniveau vor, wie verschiedene Untersuchungen zeigen.
Auf dem gesamten Grundstück wurden bei Bodenuntersuchungen Auffüllungsmaterialien mit einer Mächtigkeit bis 1,9 m unter
Geländeoberkante angetroffen. Anthropogene Fremdbestandteile wurden überwiegend in Form von Schlacken, Ziegel- und
Asphaltbruch sowie lokal Holzkohle, Papier-, Textil- und Porzellanreste nachgewiesen. In dem Auffüllungsmaterial wurden
punktuell erhöhte Schwermetallgehalte (Blei, Kupfer, Zink) und polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) ermittelt.
In zwei Bereichen (Ölabscheider, ehemalige Tankstelle) wurden erhöhte Schadstoffbelastungen mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW), leichtflüchtigen aromatischen Kohlenwasserstoffen (Benzol, Toluol, Ethylbenzol, Xylole = BTEX) und PAK
ermittelt. Derzeit werden in diesen beiden Bereichen Sanierungsmaßnahmen in Form einer vollständigen Dekontamination
durchgeführt. Die gesamten Erdarbeiten werden gutachterlich begleitet. Es ist davon auszugehen, dass die Arbeiten vor
Satzungsbeschluss abgeschlossen sind.
Auswirkungen des Vorhabens
Durch das geplante Vorhaben sind keine signifikanten zusätzlichen Schadstoffeinträge in den Boden zu erwarten.
Im Zuge der Abrissarbeiten im Plangebiet erfolgt eine vollständige Dekontamination des belasteten Materials. Die dafür erforderlichen Erdarbeiten werden unter gutachterlicher Begleitung durchgeführt. Die Einhaltung der vorab durch die Untere
Bodenschutzbehörde definierten Sanierungszielwerte werden durch Freimessungen nachgewiesen.
Diese Sanierungsarbeiten laufen zurzeit und werden vor Satzungsbeschluss des Bebauungsplans abgeschlossen sein.
Nach dieser erfolgten Sanierung ist eine Kennzeichnung gem. § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB nicht mehr erforderlich.
In zukünftig versiegelten Bereichen sind die ggf. verbleibenden Belastungen aus dem Auffüllungsmaterial als gesichert (in
Bezug auf den Wirkungspfad Boden-Mensch) zu betrachten.
In den künftig unversiegelten Teilbereichen, in denen Auffüllungsmaterialien verbleiben, ist deshalb auf offenen Bodenflächen eine Abdeckung mit mind. 0,35 m unbelastetem Bodenmaterial gem. Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung
(BBodSchV) als ausreichender Schutz für den Wirkungspfad Boden-Mensch vorzusehen. Dies entspricht der empfohlenen
Mindestmächtigkeit der ein- bzw. aufzubringenden Bodenschicht gemäß Gemeinsamen Runderlass des Ministeriums für

Kramm Ingenieure 2016: Grundstück Burtscheider Brücke 17, Aachen. Vorerkundung des Baugrundes und oberflächennah anstehender anthropogener Bodenschichten sowie chemisch-analytische Bodenuntersuchungen hinsichtlich der Wiederverwertungs- und Deponierungsmöglichkeiten
von künftigem Bodenaushub

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Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport und des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz vom 14.3.2005 (Berücksichtigung von Flächen mit Bodenbelastungen, insbesondere Altlasten, bei der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren). Die Anforderungen an das Aufbringen und Einbringen von Materialien auf
oder in den Boden gem. § 12 BBodSchV sind zu beachten. Die Vorsorgewerte des Anhangs 2 der BBodSchV sind hierbei
einzuhalten.
Die entsprechenden Hinweise sind in den schriftlichen Festsetzungen des Bebauungsplans berücksichtigt.
5.3

Wasser

Grundwasser
Es befinden sich keine Schutzgebiete nach Wasserhaushaltsgesetz innerhalb oder angrenzend an das Plangebiet. Der
Grundwasserflurabstand liegt bei 8 bis 10 m unter Flur, Richtung Südosten bei 11 bis 12 m. Die geplante Tiefgarage bindet
nicht in das Grundwasser ein, so dass keine Maßnahmen wie eine druckwasserdichte Abdichtung der erdberührenden Bauwerke sowie Umleitungen des Grundwasserstromes um den Baukörper herum erforderlich werden.
Oberflächengewässer
Im Plangebiet befinden sich keine Oberflächengewässer.
Entwässerung
Ausführungen dazu enthalten die Kapitel 3.4 sowie 3.5.
5.4

Klima und Luft

Ausführungen zu stadtklimatischen Belangen sowie zu Aspekten der Klimawandelanpassung und des Klimaschutzes enthält Kapitel 3.8.
Für das Stadtgebiet besteht ein Luftreinhalteplan (Bezirksregierung Köln, Stand 2019). Zur Verringerung der Schadstoffimmissionen wurde eine Umweltzone innerhalb des Aachener Außenrings eingerichtet. Das Plangebiet liegt in dieser
Zone. Es liegen zwar Emissionen (Stickstoffdioxide und Feinstaub) aus den umgebenden Verkehrswegen (Straße und
Schiene) vor, im Plangebiet ist jedoch keine erhöhte lufthygienische Belastung zu verzeichnen.
Bei Umsetzung des Bauvorhabens ist nicht mit signifikant erhöhten Belastungen zu rechnen. Durch den geplanten Anschluss an die Fernwärmeversorgung werden vorhabenbedingte Emissionen von Luftschadstoffen am Vorhabensstandort
vermieden.
Gutachterlich4 untersucht wurde, ob die aus den Lüftungsschächten der natürlich belüfteten Tiefgarage austretenden KFZAbgase aus Motorbetrieb und Evaporation (Motor und Tankverschluss) Umwelteinwirkungen hervorrufen könnten. Bewertet
wurden mögliche Emissionen von Stickstoffdioxid, Feinstaub (PM10 bzw. PM2.5), Kohlenmonoxid sowie Benzol.
Die ermittelten Emissionsmassenströme liegen deutlich unterhalb der Bagatellmassenströme der TA Luft 2020. Eine Ermittlung von Immissionskenngrößen durch Messung und Prognose war daher nicht erforderlich.
Die zusätzlichen Immissionsbelastungen für Stickoxide (NO2) und Benzol überschreiten die Irrelevanzgrenze von 3% des
jeweiligen Jahresimmissionswertes gemäß 39. BImSchV geringfügig. Zur Einschätzung der Vorbelastung herangezogene
Messungen der Station Aachen-Wilhelmstraße des Luftqualitätsüberwachungssystems des Landes Nordrhein-Westfalen

TÜV Rheinland Energy GmbH 2021: Bericht zur Einschätzung der Belastung der Außenluft an Entlüftungen einer geplanten Tiefgarage am geplanten Wohnhaus an der Burtscheider Straße (Flurstück 2272) in Aachen. TÜV-Bericht Nr.: 936/21253643/A. Köln, 13.08.2021

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(LUQS) zeigen jedoch, dass eine Überschreitung von Immissionswerten durch die Gesamtbelastung nicht zu erwarten ist.
Die Immissionsbelastung wird daher gutachterlich als unbedenklich eingestuft.
5.5

Artenschutz

Für das Vorhaben wurde ein Gutachten zur artenschutzrechtlichen Prüfung erstellt5. Hinsichtlich der untersuchten
Avifauna wurden nur ubiquitäre Arten wie Amsel, Heckenbraunelle, Zaunkönig, Rotkehlchen, Mönchsgrasmücke,
Zilpzalp, Blau- und Kohlmeise festgestellt. Aktuelle Fortpflanzungsstätten von Gebäudebrütern wurden hingegen nicht
nachgewiesen. Gemäß Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (LANUV 2021) planungsrelevante Brutvogelarten wurden nicht nachgewiesen.
Zur Verhinderung des Eintretens artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände im Sinne des § 44 Abs. 1 BNatSchG ist bei der
Vegetationsbeseitigung die zeitliche Beschränkung auf das Winterhalbjahr (01.10. - Ende Februar) zu beachten, um nicht
Einzeltiere möglicherweise dort brütender, europäischer (nicht planungsrelevanter) Vogelarten zu schädigen und gegen das
Tötungsverbot des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG zu verstoßen. Diese Maßgabe schließt auch den dichten Efeubewuchs an
den Fassaden ein.
Ist eine Einhaltung dieser Fällzeitenbeschränkung aus zwingenden Gründen nicht möglich, können die Gehölze von einem
Fachbüro auf einen potenziellen Brutvogelbesatz kontrolliert werden. Bei fehlenden Nachweisen ist eine Fällung auch zu
anderen Zeiten möglich. Dies wird gutachterlich jedoch nicht empfohlen.
Außerhalb des Plangebietes konnten sechs Einzelquartiere von Zwergfledermäusen sowie eines der Breitflügelfledermaus
festgestellt werden. Diese Lebensstätten sind jedoch durch das geplante Vorhaben nicht betroffen, Hinweise auf Quartiere
in und an den abzureißenden Gebäuden konnten nicht gefunden werden. Einige Freiflächen des Plangebiets selbst werden
zwar von der Zwergfledermaus als Jagd- und/oder Transferhabitat genutzt, ein Vorkommen essenzieller Nahrungshabitate
der Art kann jedoch ausgeschlossen werden. Auch Hinweise auf Baumquartiere liegen nicht vor.
Im Zuge der Errichtung einer neuen Bebauung werden als freiwillige Maßnahme des Vorhabenträgers in einem Radius von
maximal 500 m um das Plangebiet 10 Fledermaus-Sommerkästen installiert.
5.6

Stadtbild

Bezogen auf die Nutzungen stellt sich der Planbereich aufgrund der vorhandenen Bebauung und Versiegelung als städtisch
bzw. gewerblich geprägt da. Gliedernd wirken die Gehölzbestände sowohl im Osten des Plangebietes als auch nördlich daran angrenzend.
Mit Umsetzung der Planung erfolgt hier die Umwandlung einer ursprünglich gewerblich genutzten, mittlerweile seit Jahren
brachgefallenen Fläche hin zu einer zeitgemäßen, innerstädtischen Wohnbebauung. Die Eingrünung auf der Böschung entlang der Bahn bleibt mit ihrer gliedernden und belebenden Funktion erhalten. Auch ein Teil des Baumbestandes an der östlichen Grenze des Plangebietes bleibt erhalten und wird entsprechend im Bebauungsplan festgesetzt. Außerdem sind hier
und im Süden des Plangebietes Baumneupflanzungen geplant, die der Eingrünung des Bauvorhabens dienen.
Aufgrund der Lage an einem Hochpunkt im Stadtgebiet bzw. im Aachener Talkessel ist das Plangebiet zumindest aus Richtung Norden gut einsehbar, wenngleich auch der Baumbestand im Bereich der Böschung zur Bahn optisch abschirmend
wirkt. Zugleich ist die Bedeutung der Sichtachse von den Gleisen als bedeutsamer Stadteingang für Bahnreisende hervorzuheben. Diese Wirkung wird bei Umsetzung des Neubauvorhabens verstärkt, da hier eine neue, moderne bahntrassenzugewandte Stadtkante entsteht. Aussagen zu Auswirkungen auf die Sichtachse Bismarckturm – Dom enthält Kapitel 5.11.

Büro Kreutz 2021: Gutachten zur artenschutzrechtlichen Prüfung „Wohnen an der Burtscheider Brücke“, Aachen. Stand: 06.07.2021

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5.7

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Baumschutz

Der Baumbestand des Plangebietes umfasst insgesamt 10 Bäume. Es handelt sich um 7 Berg-Ahorne, 2 Eschen und eine
Salweide. Aufgrund des Stammumfanges unterliegt der Baumbestand teilweise den Bestimmungen der Baumschutzsatzung
der Stadt Aachen, 8 der vorhandenen Bäume fallen unter den Schutz der Satzung.
Ein Teil des Baumbestandes im Bereich der östlichen Plangebietsgrenze muss entfallen, um die erforderliche Feuerwehrumfahrung realisieren zu können. Die Entnahme eines weiteren Baums ist für die Herstellung der Erschließung im Innenhof erforderlich. Im Zuge der Umstrukturierung des Plangebietes ist somit die Fällung von insgesamt 9 Bäumen erforderlich, von denen 7 unter den Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Aachen fallen und die eine Ersatzpflanzung von mindestens 17 Bäumen erfordern. Im Plangebiet ist außerhalb von Tiefgaragendecken die Pflanzung 17 neuer Bäume vorgesehen, die als Ersatzpflanzungen im Sinne der Baumschutzsatzung angerechnet werden können. Im Bereich der überdeckten
Tiefgarage sollen drei weitere Bäume gepflanzt werden.
Die Bäume auf der außerhalb des Plangebietes angrenzenden Böschung entlang der Bahntrasse unterliegen ebenfalls zum
Teil der städtischen Baumschutzsatzung. Innerhalb der steil abfallenden Bahndammböschung bzw. im unmittelbaren Umfeld des Böschungskopfes ist ein dichter Baum- und Strauchbestand vorhanden. Dieser Baumbestand im Bereich der
Bahnböschung wird durch die Planung nicht in Anspruch genommen und bleibt erhalten. Die vorhandene Mauer zwischen
der Böschung und dem Vorhabengrundstück ist frostfrei gegründet. Daher ist es unwahrscheinlich, dass die Wurzeln der
Böschungsbäume in das Plangebiet hineinragen. Insoweit ist eine Umsetzung der Promenade im Kronentraufbereich möglich, ohne diesen Baumbestand zu beeinträchtigen.
Östlich des Plangebietes besteht weiterer Baumbestand. Dieser wird durch die Planung ebenfalls nicht berührt.
5.8

Elektromagnetische Strahlung

Die Oberleitungen der Bahngleise, die im Norden an das Plangebiet angrenzen, sind Quelle für elektromagnetische Strahlung. Gutachterlich wurde jedoch nachgewiesen, dass im Plangebiet und dessen unmittelbarem Nahbereich nur sehr geringe Belastungen weit unterhalb der Grenzwerte für multifrequente Felder zu erwarten sind (FH Aachen 2017)6.
5.9

Schwingungen und Erschütterungen

Zu Beurteilung möglicher Erschütterungen und Schwingungen aus dem angrenzenden Bahnverkehr wurde ein Gutachten
erstellt7. In dem Gutachten werden Überschreitungen der Anhaltswerte zur Beurteilung von Erschütterungsimmissionen
nach DIN 4150-2 für Wohngebiete prognostiziert. Um eine Belästigung der künftigen Bewohner auszuschließen, werden
vorbeugende Minderungsmaßnahmen gutachterlich empfohlen. Beim Bau der Gebäudekörper sind die folgenden Maßgaben zu berücksichtigen:
•

Das Gebäude sollte auf großzügige dimensionierte Fundamente gestellt werden.

•

Das Untergeschoss ist als steifer Stahlbetonkasten zu planen.

•

Das Gebäude sollte in massiver Bauweise mit Stahlbetondecken errichtet werden.

•

Große Deckenspannweiten sind zu vermeiden, um Überhöhungen der Erschütterungen im Gebäude möglichst gering
zu halten.

Weitere Minderungsmaßnahmen werden zunächst nicht definiert, allerdings empfiehlt der Gutachter eine Messung der
Schwingungseinträge im fertiggestellten Gebäude. Sollten dabei nennenswerte Belästigungen nachgewiesen werden, sind

FH Aachen – Fachbereich Elektrotechnik und Informationstechnik (2017): Sachkundige Folgebeurteilung der magnetischen Feldbelastung im Bereich des Neubauprojekts „Burtscheider Brücke“ am Hauptbahnhof der Stadt Aachen in Bezug auf die in der 26. BImSchV genannten Grenzwerte
Wölfel Engineering GmbH 2021: Bauvorhaben „Burtscheider Brücke“ in Aachen. Erschütterungsprognose bei Schienenverkehr. Auswertung der
Messungen vom 31.05. - 01.06.2021

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nachträgliche Maßnahmen umzusetzen. Vorrangig empfohlen wird die Einbringung einer senkrechten Schicht von elastischem Material im Erdreich zwischen Außenwand des Gebäudes und der Gleisanlage. Das Bauvorhaben ist zunächst so
auszuführen, dass die nachträgliche Umsetzung dieser Maßnahmen noch möglich ist.
5.10 Verschattung und Belichtung
In einer Verschattungsstudie8 wurden die Besonnungsverhältnisse an den Fassaden der geplanten Bebauung analysiert
und anhand der in der DIN EN 17037 genannten Qualitätsanforderungen an die Besonnungsdauer bewertet.
Die Ergebnisse zeigen, dass im Innenhofbereich für die südöstlichen und südwestlichen Fassaden der Häuser 1 bis 4 gute
bis sehr gute Besonnungsverhältnisse mit größtenteils über 4 Sonnenstunden zu erwarten sind. Erwartungsgemäß nehmen
die Verschattungseffekte mit zunehmender Höhe ab. In den unteren Stockwerken von Haus 5 wird die Südfassade durch
die angrenzende Bestandsbebauung in der Kasinostraße verschattet. Die Anforderungen der DIN EN 17037 werden jedoch
deutlich eingehalten.
Die meisten nordseitigen Fassaden können den Mindestsollwert von 1,5 Stunden Besonnungsdauer am 21. März hingegen
nicht vollständig erreichen. Mithilfe einer Raumhelligkeitsanalyse gemäß DIN EN 17037 wurden daher exemplarisch drei
repräsentative Räume im Erdgeschoss untersucht. Dabei wurde festgestellt, dass für die Wohnungen mit überwiegend
nördlicher Ausrichtung in Haus 1 bis 4 eine ausreichende Tageslichtversorgung gewährleistet ist. Für die untersuchte Einzimmerwohnung in Haus 5 können die Anforderungen den DIN EN 17037 aufgrund der Innenhofsituation im Erdgeschoss
grundsätzlich nicht erfüllt werden. Es handelt sich hierbei jedoch um Einzimmerappartements, so dass das vordere, als Arbeitszone genutzte Drittel des Raumes ausreichende Beleuchtungsstärken aufweist (>300 lx bis ca. 2 m Raumtiefe). Im hinteren Teil des Raumes befindet sich eine abgetrennte Küche, die nicht in die Berechnung der Tageslichtversorgung mit einbezogen wird.
5.11 Kultur- und Sachgüter
Denkmalgeschützte bzw. denkmalwerte Gebäude sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Das Plangebiet liegt jedoch in einem historisch geprägten Umfeld. Die Bahntrasse markiert den Grenzverlauf zwischen den
ehemals selbstständigen Städten Aachen und Burtscheid. Die Bebauung in der Kasinostraße sowie der Burtscheider Straße
ist ein Beispiel für eine einheitliche Bebauung aus der Mitte des 19. Jahrhunderts, auch wenn das Gesamtbild durch Kriegszerstörungen zumindest gestört ist. Dies trifft insbesondere auf die Burtscheider Straße zu, die im Bereich des Vorhabens
nahezu ausschließlich durch eine Bebauung aus der Nachkriegszeit gekennzeichnet ist. Einzig das dem Vorhaben gegenüberliegende, dreigeschossige Wohngebäude mit Satteldach (Burtscheider Straße 20) ist als Baudenkmal aus der Gründerzeit geschützt. Aufgrund der Reliefs bilden die 3- bis 4-geschossigen Gebäude keine einheitliche Traufkante, sondern folgen
leicht gestaffelt der ansteigenden Straße. Die flach geneigten Satteldächer sind vom Straßenraum aus nicht erkennbar. Zudem sind den zurückspringenden Dachgeschossen teilweise Balkonreihen vorgelagert, so dass die Dachform nicht zu sehen ist. Bei einigen Gebäuden sind nachträglich Aufbauten ergänzt worden. So bietet sich aus kulturhistorischer Sicht nur
eine überwiegend geschlossene Straßenfront, jedoch keine einheitliche Baustruktur.
Das neue Vorhaben schließt eine Baulücke an der Burtscheider Straße und formt zur Brücke einen Abschluss der Baureihe.
Damit wird die geschlossene Bauflucht gestärkt und die Höhenabwicklung aufgenommen. Die neue Dachform des geplanten Flachdaches ist von den vorhandenen Satteldächern aus dem Straßenraum aus nicht unterscheidbar. Durch eine Neubebauung in zeitgerechter Architektursprache werden die unterschiedlichen baugeschichtlichen Epochen der Gebäude
deutlich abgegrenzt.
Weitere Baudenkmäler liegen in rund 150 m fußläufiger Entfernung in der Kasinostraße (Hausnummern 58 bis 64, 70 sowie
74 – 80). Es handelt sich dabei u.a. um einen 5-geschossigen Hochbunker, der in die umgebende Wohnbebauung eingefügt
wurde. Daneben sind hier 3- bis 4-geschossige Wohngebäude als Baudenkmal geschützt. Auch hier bildet die vorhandene
8

Lohmeyer GmbH 2021: Bauvorhaben „Burtscheider Brücke“ in Aachen – Verschattungsstudie

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Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Bebauung eine geschlossene Straßenfront. Da das Neubauvorhaben im rückwärtigen Bereich der Kasinostraße errichtet
werden soll, sind die Neubauten von der Kasinostraße aus nicht sichtbar. Das wahrnehmbare Erscheinungsbild dieser
denkmalgeschützten Gebäude wird daher durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt. Der rückwärtige Bereich ist durch Anbauten sehr heterogen gestaltet, so dass hier keine Aspekte des Denkmalschutzes zu beachten sind.
Das Plangebiet liegt innerhalb des Silhouettenschutzes für das Welterbe 'Dom zu Aachen' und gemäß Denkmalbereichssatzung innerhalb der Sichtachse vom Bismarckturm. Das Vorhaben überschreitet mit seiner Höhenentwicklung jedoch nicht
die Bebauungshöhe der bereits vorhandenen Bebauung beiderseits der Kasinostraße, die die Begrenzung der Sichtachse
auf das Weltkulturerbe definiert. Daher ist auch bei Umsetzung des Vorhabens an der Burtscheider Brücke keine Beeinträchtigung dieser Sichtachse zu erwarten.
Hinweise auf archäologisch bedeutsame Funde liegen bislang nicht vor. Grundsätzlich können diese zwar im Aachener
Siedlungsraum nicht ausgeschlossen werden, sind im Plangebiet jedoch aufgrund der bestehenden Aufschüttungsböden
eher unwahrscheinlich.

Abbildung 4:
6.

Schemaschnitt Vorhaben in der Sichtachse Bismarckturm / Dom (kadawittfeldarchitektur)

Auswirkungen der Planung

Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan sichert durch die Wiedernutzbarmachung und die Neubebauung von
zuvor gewerblich genutzten und nunmehr brachliegenden Flächen eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Er sieht ein Flächenrecycling mit teilweisem Rückbau von stark versiegelten Siedlungsflächen vor. Zugleich ist die Bedeutung der Sichtbeziehungen von den Gleisen als Stadteingang für Bahnreisende hervorzuheben. Diese Wirkung wird bei
Umsetzung des Neubauvorhabens verstärkt, da hier eine neue, moderne der Bahntrasse zugewandte Stadtkante entsteht.
Zudem wird das heute für die Bevölkerung unzugängliche Areal mit einer attraktiven Zuwegung zum geplanten Südausgang
des Hauptbahnhofs geöffnet und aufgewertet.
Durch die Umsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann dringend benötigter Wohnraum in innenstadtnaher
Lage geschaffen werden. Insgesamt sollen 187 neuen Wohneinheiten sowie 3 gewerbliche Einheiten geschaffen werden.
Das Vorhaben berücksichtigt freifinanzierten und in einem Anteil von 2/3 geförderten sowie geförderten studentischen
Wohnraum. In der Summe wird ein vielfältiges, generationen- und nutzergruppenübergreifendes Wohnraumangebot in verschiedenen Marktsegmenten geschaffen und eine ausgewogene Mischung der Bewohnerschaft gewährleistet.
Das angrenzende Straßennetz weist ausreichend Kapazitäten auf, um die Neuverkehre aufzunehmen. Aufgrund der innenstadtnahen Lage bieten die guten ÖPNV-Verbindungen eine attraktive Voraussetzung, um auf die Nutzung eines PKW zu
verzichten.
Von der Planung gehen unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen keine erheblichen Umweltauswirkungen aus. Mit dem über ein Mobilitätskonzept vorbereiteten und im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen kann der Umweltverbund mit ÖPNV, Sharingsystemen und Radverkehr gestärkt und der Bedarf an
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

PKW-Stellplätze reduziert werden. Zugleich wird die verkehrliche Belastung im angrenzenden Straßenraum gemindert, so
dass keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die Bewohnerinnen und Bewohner im Umfeld zu erwarten sind. Die
Bauweise mit geschlossener Kante zur lärmvorbelasteten Seite entlang der Bahntrasse ermöglicht einen ruhigen Innenhof
mit hoher Spiel- und Aufenthaltsqualität. Die Grundrisse bieten allen Wohnungen lärmabgeschirmte Aufenthaltsräume, so
dass die künftigen Bewohner*innen keinen gesundheitlichen Belastungen ausgesetzt sein werden. Zugleich wird eine ausreichende Belichtung sichergestellt.
Ein Drittel der Grundstücksfläche wird zukünftig begrünt sein. Zusammen mit den begrünten Dachflächen wird der Grünanteil im Plangebiet im Vergleich zur heutigen Situation deutlich verbessert. Dies hat zudem positive Auswirkungen auf die
mikroklimatische Situation und vermeidet eine weitere Aufheizung im klimatisch belasteten Stadtgebiet.
7.

Kosten

Für die Stadt Aachen entstehen keine Kosten. Der Vorhabenträger übernimmt sämtliche durch das Bebauungsplanverfahren entstehenden Kosten. Zur Herstellung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung wird es eine Vereinbarung
zwischen Stadt und Vorhabenträger geben.
8.

Durchführungsvertrag

Zur Umsetzung des Bebauungsplanes wird mit dem Vorhabenträger gemäß § 12 BauGB ein Durchführungsvertrag geschlossen, der die Inhalte des Projektes und die Verpflichtungen der Vertragsparteien festlegt. Zu den Vertragsinhalten gehören u.a.:
•

Umsetzungspflicht Quotenbeschluss 1/3 freifinanziert, 2/3 öffentlich geförderter Wohnungsbau

•

Umsetzungspflicht Wärmeversorgung durch Fernwärme Stawag

•

Umsetzungspflicht Photovoltaikanlagen, entweder Anteil Dachfläche in % oder Leistung in kWp

•

Definition Kombidach Photovoltaik/Gründach

•

Umsetzungspflicht Begrünung Grenzwände

•

Umsetzungspflicht KfW 55 Standard

•

Prüf- und Umsetzungspflicht Maßnahmen gegen Schwingungen / Erschütterungen aus Bahnverkehr

•

Verbindlichkeit Freiflächenplanung inkl. Ersatzbaumpflanzung

•

Verbindlichkeit Retentionsraum Niederschlagswasser aus Überflutungsstudie

•

Verbindlichkeit Maßnahmenpaket Mobilitätskonzept: Sharing Angebote Cambio/Velo-City/Cargobike, Anzahl Radabstellplätze in Garage, E-Ladeinfrastruktur, Radreparaturstehle,

•

Definition des Personenkreises als Nutzer der Tiefgarage und Stellplätze auf die Mieter/Eigentümer/Besucher der
Wohnanlage sowie der gewerblichen Anlagen

•

Verbindlichkeit Fassadengestaltung durch Definition von Leitdetails

•

Definition Nutzungsspektrum im Erdgeschoss des Gebäudeflügels parallel zur öffentlichen Verkehrsfläche

•

Erschließungsfläche (Fuß- und Radweg): Kostentragung, kosten- und lastenfeie Übergabe an Stadt

•

Ausgleichszahlung öffentlicher Kinderspielplatz

•

Organisatorische Anforderungen bezüglich der Anlieferung/Abfallentsorgung/Quell- und Zielverkehr zur Sicherstellung
der Leichtigkeit des Verkehrs auf der Burtscheider Straße

Plandaten

Gesamtplangebiet:

5.714 m²
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Entwurf der Begründung zum Offenlagebeschluss
Fassung vom 14.12.2021

Verkehrsfläche:
Gebiet für "Innerstädtisches Wohnen":
davon überbaut mit Wohngebäuden:

ca. 815 m²
4.899 m²
ca. 2.287 m²

Grundflächenzahl (Gebäude)
Grundflächenzahl inkl. Zufahrten, Wegen, Terrassen, TG etc.
Geschossflächenzahl
Anzahl der Wohneinheiten
davon gefördert
davon frei finanziert
Anzahl Studentenappartements
Gewerbeeinheiten
Anzahl der Stellplätze
Anzahl der Fahrradstellplätze

0,5
0,75
2,6
187 WE
145 WE
42 WE
103
3
63
362

Fachbereich Stadtentwicklung,
-planung und Mobilitätsinfrastruktur

Die Oberbürgermeisterin

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße Abwägungsvorschlag frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
im Bereich zwischen Burtscheider Straße und Kasinostraße

Lage des Plangebietes

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Abwägungsvorschlag frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 13.12.2021

Inhaltsverzeichnis
1. Eingabe vom 28.04.2021 .....................................................................................................................................................2
2. Eingabe vom 30.04.2021 ...................................................................................................................................................16
3. Eingabe vom 25.03.2021 ...................................................................................................................................................22
4. Eingabe von April 2021 ......................................................................................................................................................24
5. Eingabe vom 30.04.2021 ...................................................................................................................................................26

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1006
- Burtscheider Straße / Kasinostraße -

Abwägungsvorschlag frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
Fassung vom 13.12.2021

Eingabe vom 28.04.2021