Die Oberbürgermeisterin
Vorlage
Federführende Dienststelle:
FB 23 - Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
FB 56 - Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration
FB 61 - Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und
Mobilitätsinfrastruktur
Vorlage-Nr:
FB 23/0095/WP18
Status:
öffentlich
Datum:
Verfasser/in:
04.01.2022
23/32
Ablauf Grundstücksvergaben städtischer Grundstücke im
Konzeptverfahren
Ziele:
Beratungsfolge:
Datum
19.01.2022
Gremium
Bezirksvertretung Aachen-Laurensberg
Zuständigkeit
Kenntnisnahme
Beschlussvorschlag:
Die Bezirksvertretung Laurensberg nimmt die Vorlage zum standardisierten Ablauf der
Grundstückvergabe städtischer Grundstücke im Konzeptverfahren zur Kenntnis.
Vorlage FB 23/0095/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 07.01.2022
Seite: 1/6
Finanzielle Auswirkungen
JA
NEIN
x
Haushalterische Auswirkungen ergeben sich durch das Vergabeverfahren nicht.
Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/die Klimafolgenanpassung
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine
X
Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering
positiv
negativ
nicht eindeutig
mittel
groß
nicht ermittelbar
Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz
Vorlage FB 23/0095/WP18 der Stadt Aachen
keine
X
positiv
negativ
Ausdruck vom: 07.01.2022
nicht eindeutig
Seite: 2/6
x
Erläuterungen:
1. Einleitung
Im Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss vom 11.09.2018 wurde beschlossen, bei der
Vergabe von städtischen Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen diese nach
Konzeptqualität zu vergeben.
Mit dieser Vorlage wird der typische, somit regelmäßige Verfahrensablauf einer Konzeptvergabe
dargestellt. Es handelt sich um einen Regelablauf, der abhängig von der Größe und den
Projektinhalten sowie den Adressat*innen variieren wird.
Leitidee der Konzeptverfahren ist die Entwicklung lebendiger, sozialer sowie städtebaulich und
architektonisch attraktiver und nachhaltiger Projekte. Die Qualität des eingereichten Konzepts
und nicht die haushalterische Einnahme steht bei der Vergabeentscheidung im Vordergrund.
Es handelt sich somit um ein wettbewerbliches Verfahren, welches der Steigerung und Sicherung
gewollter Qualitätsstandards dient. Eine Konzeptvergabe unterscheidet sich von einem
Architekturwettbewerb durch folgendes:
Beim Wettbewerb geht es darum, die beste Architektur für ein Grundstück, eine*n Nutzer*in und
ein Programm zu finden; beim Konzeptverfahren geht es darum, die besten Nutzer*innen und
das beste Programm für ein Grundstück zu finden – und, das ist ein weiterer Unterschied, das
Zusammenspiel der besten Programme sowie Nutzer*innen für einen Stadtteil
(Baukultur für das Quartier – Prozesskultur durch Konzeptvergabe, BBSR 2021)
Die Vergabe der städtischen Grundstücke erfolgt über standortspezifische, thematische
Schwerpunkte und Qualitätsanforderungen. Berücksichtigt werden alle relevanten politischen
Beschlüsse (z.B. Nachhaltigkeitsstrategie, Leitlinien für die Innenentwicklung, Vorgaben des
IKSK, Mobilitätsstrategien) und die jeweiligen spezifischen Fragestellungen, z.B.:
-
Anforderungen aus dem Quartier
städtebauliche sowie architektonische Vielfalt
Zielgruppen
soziale Mischung am Standort
nachhaltige und klimafreundliche Konzepte
an welche Akteure richtet sich die Ausschreibung?
Werden Bauträger und Wohnungsbaugesellschaften oder Baugemeinschaften,
Genossenschaften oder private Einzelbauherren gesucht?
Etc.
Die Entwicklung städtischer Grundstücke verfolgt zum einen das Ziel, städtebauliche und soziale
Ziele umzusetzen, sie soll aber auch eine Vorbildwirkung gegenüber privaten Entwicklern
entfalten.
Die Verwaltung wird die Konzeptverfahren künftig auch für gemischt und gewerblich zu nutzende
Grundstücke anwenden, sofern diese eine städtebauliche Relevanz haben. Als Beispiel für
gewerbliche Grundstücksvergaben im Konzeptverfahren bieten sich die Flächen Eisenbahnweg /
Madrider Ring oder Krefelder Straße / Feldchen an.
2. Regelablauf
Um die Vorteile der Konzeptverfahren zu nutzen, werden Ablauf und Dauer je nach
Standortgröße in den konzeptionellen Inhalten und der angesprochenen Zielgruppe variieren. Die
Verfahren können von wenigen Wochen bis zu vielen Monaten dauern. Insbesondere die
Einbindung nicht professioneller Akteur*innen bedingt, wie das Beispiel Wiesental /
Vorlage FB 23/0095/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 07.01.2022
Seite: 3/6
Burggrafenstraße mit dem Projekt „Miteinander im Wiesental“ zeigt, dass mehr Zeit z.B. für die
Anhandgabephase eingeplant werden sollte und zum Start des Vergabeverfahrens klare
Rahmenbedingungen vorliegen müssen.
Umgekehrt stellt sich der Zeitbedarf bei Bauvorhaben mit Vorgaben an das zu planende
Bauvorhaben (z.B. Bau einer Kita) mittels einer Bewertungsmatrix geringer dar. Hier ist der
Aufwand zum Verfahrensbeginn höher, weil vor Ausschreibung die planerischen und
konzeptionellen Inhalte detailliert vorgegeben werden und ein Punktesystem in Form einer
Bewertungsmatrix festgelegt werden muss.
2.1. Stufe 1 – Vorbereitungsphase
Nach Analyse der Rahmenbedingungen des Grundstücks (Beschaffenheit, Abbruchmaßnahmen,
Altlastensanierungen, planungsrechtliche Vorgaben etc.) werden in der Arbeitsgruppe städtische
Potenzialflächen aus den Fachbereichen 61 und 23 grundsätzliche Ziele und Anforderungen
formuliert. Je nach Grundstück und planerischer Zielsetzung werden in der AG weitere
Fachbereiche wie z.B. FB 36, 45 oder 56 an der Zielfindung und Ausformulierung der
Anforderungen beteiligt. Hier zeigt sich, dass oft Nutzungskonkurrenzen auf den Flächen
entstehen, die gemeinsam abgewogen werden müssen. Der fachbereichsübergreifenden
Zusammenarbeit und Zielfindung kommt hier eine wesentliche Funktion zu, um ein definiertes
Vergabeverfahren beginnen zu können. Die weitere Begleitung des Verfahrens erfolgt durch
interdisziplinäre Projektteams, die standortbezogen besetzt werden. Der Entwicklungs- und
Verfahrensprozess wird durch FB 23 koordiniert.
Aus einer breiten Palette an Anforderungen aus den Bereichen Wohnungspolitik, Architektur und
Städtebau, Quartiersbezug, Gemeinwohl, Ökologie, Klima und Energie, Freiraumgestaltung
sowie Mobilität sind passgenaue Kriterien bezogen auf die Bedarfe des jeweiligen Standorts zu
definieren.
Konzeptverfahren sollten nach Meinung der Verwaltung nicht durch Anforderungen überfrachtet
werden, wenn letztlich das vorgegebene Ziel, wie z.B. bezahlbarer Wohnraum, erreicht werden
soll. Eine gezielte Auswahl von wenigen, aber relevanten Themenschwerpunkten und der
Gewichtung der Auswahlkriterien ist entscheidend, um ausreichend Bewerber*innen
anzusprechen.
Die angesprochenen Akteur*innen wirken sich wesentlich auf den Prozess der Konzeptverfahren
aus. Voraussetzung für Vergabeverfahren, die sich auch an nicht professionelle Investierende
wie z.B. Baugemeinschaften richten, sind insbesondere niedrigschwellige Anforderungen an die
Konzepte sowie eine längere Anhandgabephase. Während eine Entwurfsplanung Kosten ohne
Umsetzungsmöglichkeit bei mehreren Bewerber*innen erzeugen würden, die von privaten
Bauherr*innen bei Nichtauswahl zu leisten sind, ist z.B. die Abgabe einer Beschreibung und
Skizzierung des Projekts auch für private Bauherr*innen realisierbar. Für einen schnellen Start
nach Zuschlag kann die Nennung des bereits ausgewählten Planungsbüros Bestandteil der
Bewerbung sein.
2.2 Einbindung politischer Gremien
Die politischen Gremien werden frühzeitig in die Verfahren eingebunden. In der Regel werden der
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss sowie der Planungsausschuss beteiligt, bei Bedarf
weitere Fachausschüsse sowie die Bezirksvertretungen. Zu Beginn der Vergabeverfahren
werden die standortbezogenen Vergabekriterien und Zielsetzungen in den Ausschüssen zur
Diskussion gestellt.
Vorlage FB 23/0095/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 07.01.2022
Seite: 4/6
Nach Entscheidung für eine*n Bieter*in erfolgt wiederum die Beschlussfassung zur Vergabe der
jeweiligen Grundstücke. Durch die Besetzung des Auswahlgremiums durch Mitglieder beider
Ausschüsse sowie der Bezirke (s.u.) wird eine konstante politische Beteiligung sichergestellt.
2.3 Vorankündigung
Um eine größtmögliche Beteiligung unterschiedlicher Akteure am Verfahren zu erreichen, ist eine
frühzeitige Vorankündigung der geplanten Konzeptverfahren besonders wichtig. Richtet sich die
Grundstücksvergabe neben größeren Investoren auch an Baugruppen oder
gemeinwohlorientierte Organisationsformen, wie z.B. Genossenschaften oder MietshäuserSyndikate, sind Vorankündigungen nötig, um diese Zielgruppen zu erreichen und ihnen mehr Zeit
zu geben, sich als Gruppe zu finden und finanzielle Rahmenbedingungen abzustimmen.
Ob ein Grundstück an einen oder mehrere Investor*innen vergeben und ob eine konsortiale
Ausschreibung oder ein Anker-/ Anliegerfahren durchgeführt werden soll, ist standortabhängig
und wird sich wesentlich auf die Angebote auswirken. Die konsortiale Ausschreibung richtet sich
an einen „freiwilligen“ Zusammenschluss der Akteur*innen, die das Projekt gemeinsam
realisieren. Im Gegensatz dazu werden die Grundstücke im Anker-/Anliegerverfahren durch
Einzelvergaben bedarfsgerecht parzelliert. Die Ausschreibung erfolgt in zwei Stufen: Im ersten
Schritt wird das Ankerprojekt ausgeschrieben, das aufgrund seiner Größe auch
Querschnittsaufgaben (z.B. gemeinschaftliche Freianlagen) übernimmt. Im zweiten Schritt
werden Grundstücke einzeln vergeben.
Im Prozess der Bekanntmachung sollte zeitnah auch die Nachbarschaft des Projekts einbezogen
werden, um die Akzeptanz für das Neubauprojekt zu stärken.
2.4 Stufe 2 – Ausschreibung
Nach Beschluss der politischen Gremien beginnt das Vergabeverfahren mit der öffentlichen
Bekanntmachung z. B. der Tageszeitung, auf der städtischen Homepage sowie auf weiteren
Portalen. Darüber hinaus soll eine gezielte Ansprache erfolgen, wenn gemeinnützige Stiftungen
oder Genossenschaften erreicht werden sollen.
Die Ausschreibung enthält eine ausführliche Erläuterung der Anforderungen und
Beurteilungskriterien. Innerhalb der Bewerbungsfrist von mindestens drei Monaten können
Fragen zu den Vergabekriterien gestellt werden. Die Antworten bzw. Informationen werden in
Protokollen festgehalten und als Bestandteil der Ausschreibungsunterlagen allen
Teilnehmer*innen zugänglich gemacht.
2.5 Auswahlprozess
2.5.1 Fachliche Vorprüfung
Zur sachgerechten Bewertung der eingereichten Konzepte findet eine vergleichende Vorprüfung
der Konzepte im Vorfeld der Jury-Sitzung statt. Die Prüfung erfolgt themenbezogen durch den
jeweils zuständigen Fachbereich. Abhängig von den inhaltlichen Schwerpunkten ist im Einzelfall
zu klären, ob die fachliche Beratung durch beauftragte Fachexpert*innen erfolgt.
Vorlage FB 23/0095/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 07.01.2022
Seite: 5/6
2.5.2 Bewertungsgremium (Jury)
Die Beurteilung der Konzepte erfolgt durch ein der Aufgabenstellung entsprechend
interdisziplinär besetztes Gremium. Die Jury entscheidet unter den Bewerber*innen nach den in
der Bekanntmachung festgelegten Wertungskriterien. Das Auswahlgremium kann eine
Entscheidung mit der Aufforderung zur Nachbesserung einzelner Bestandteile des Konzepts
(unter Beachtung der Kriterien) formulieren.
Neben einer Stammbesetzung aus Vertreter*innen der Politik und Verwaltung können externe
Fachleute hinzugezogen werden. Hierbei kann es sich z.B. um Mitglieder des
Gestaltungsbeirates handeln. Werden externe Jurymitglieder beteiligt, ist sicher zu stellen, dass
diese persönlich unabhängig von Auftraggeber*innen und Teilnehmer*innen / Bieter*innen sind.
Im Wohn- und Liegenschafts- sowie im Planungsausschuss wurde abgestimmt, dass sich die
Jury regelmäßig aus folgenden Teilnehmer*innen zusammensetzt:
- Jeweils zu benennende Vertretende aus dem WLA und PLA
- Eine Vertretung aus dem jeweiligen Bezirk
- Fachbereichsleiter*innen FB 23 und FB 61 sowie FB 56 oder thematisch zuständige FBLeitung
Die Bieter*innen erhalten die Gelegenheit, ihr Konzept der Jury vorzustellen. Die Jury erhält in
den Bietergesprächen die Gelegenheit, Nachfragen zu Aspekten zu stellen, die aus dem Angebot
nicht ersichtlich sind. Die anschließende Entscheidung für eine*n Bieter*in aufgrund der
festliegenden Bewertungskriterien wird in einem Protokoll dokumentiert und geht allen
Teilnehmer*innen zu.
2.6 Stufe 3 – Qualitätssicherung / Anhandgabe
Sofern nicht (Beispiel Kita Kaiserstraße) anhand einer Bewertungsmatrix ein*e Bieter*in die
höchste Punktzahl erhält und somit den Zuschlag bekommt, kann die Jury die weitere
Qualifizierung eines Angebots beschließen. Dies bietet sich insbesondere bei
Baugemeinschaften an, um den Bewerbungsaufwand für die Bieter*innen zunächst zu
minimieren. Sofern dann Bieter*innen die Möglichkeit erhalten, ihr Konzept weiter auszuarbeiten,
beginnt die sogenannte Anhandgabephase. Für diese wird je nach Projekt ein Zeitraum von bis
zu einem Jahr empfohlen, in dem der Abschluss eines Vorvertrages mit der Reservierung des
Grundstücks sinnvoll ist.
In der Reservierungszusage werden alle vergaberelevanten Bestandteile der Projektkonzepte
und Rahmenbedingungen zum Grundstück fixiert. Im Vertrag ist ein Passus aufzunehmen, dass
die Reservierungszusage zu jedem Zeitpunkt widerrufen werden kann, wenn erkennbar ist, dass
eine Realisierung des Projekts nach den vorgegeben Auswahlkriterien keinen Erfolg verspricht.
2.7 Abschluss
Das Konzeptverfahren endet mit dem Abschluss eines Erbbaurechts- oder Kaufvertrags und je
nach Eignung durch Grundbucheintragungen. Vertraglich vereinbart werden alle relevanten
Vorgaben aus den Vergaben sowie Bauverpflichtungen. Zur Sicherung der Qualitäten werden
Vertragsstrafen sowie Eintragungen von Dienstbarkeiten und Baulasten oder eines dinglich
gesicherten Rückübertragungsanspruches vereinbart.
Vorlage FB 23/0095/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 07.01.2022
Seite: 6/6