Die Oberbürgermeisterin
Vorlage
Federführende Dienststelle:
FB 23 - Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
FB 61 - Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und
Mobilitätsinfrastruktur
Vorlage-Nr:
FB 23/0055/WP18
Status:
öffentlich
Datum:
Verfasser/in:
04.08.2021
FB 23/000
Auswirkungen des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland auf die
kommunale Wohnungsmarktpolitik
Antrag zur Tagesordnung der Fraktion Grüne vom 08.06.2021
Ziele:
Beratungsfolge:
Datum
31.08.2021
Gremium
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss
Zuständigkeit
Kenntnisnahme
Beschlussvorschlag:
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zu den
Auswirkungen des Baulandmobilisierungsgesetzes auf die kommunale Wohnungsmarktpolitik zur
Kenntnis.
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
Seite: 1/9
Finanzielle Auswirkungen
JA
NEIN
x
Investive
Ansatz
Auswirkungen
20xx
Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx
Fortgeschrieb
Ansatz
ener Ansatz
20xx ff.
20xx ff.
Gesamtbedarf (alt)
Gesamtbedarf
(neu)
Einzahlungen
0
0
0
0
0
0
Auszahlungen
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
0
0
0
0
0
0
+ Verbesserung /
0
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
- Verschlechterung
konsumtive
Ansatz
Auswirkungen
20xx
Ertrag
Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx
Fortgeschrieb
Ansatz
ener Ansatz
20xx ff.
20xx ff.
Folge-
Folgekosten (alt)
kosten
(neu)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Abschreibungen
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
0
0
0
0
0
0
Personal-/
Sachaufwand
+ Verbesserung /
- Verschlechterung
0
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
Seite: 2/9
Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine
positiv
negativ
nicht eindeutig
groß
nicht ermittelbar
x
Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering
mittel
x
Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine
positiv
negativ
nicht eindeutig
x
Größenordnung der Effekte
Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.
Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):
gering
unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel
80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)
Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):
gering
unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel
80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)
Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49 %)
x
nicht
nicht bekannt
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
Seite: 3/9
Erläuterungen:
Mit Schreiben vom 08.06.2021 hat die Grüne-Fraktion einen Tagesordnungsantrag für die Sitzung des
WLA am 31.08.2021 gestellt. Der Antrag lautet wie folgt:
Auswirkungen des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland auf die kommunale
Wohnungsmarktpolitik
Am 07. Mai 2021 wurde das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) vom
Deutschen Bundestag verabschiedet und am 28.05.2021 vom Bundesrat gebilligt.
Die Verwaltung wird gebeten, die wesentlichen Inhalte des Gesetzes vorzustellen, und die damit verbundenen Auswirkungen für die Stadt Aachen aufzuzeigen. Von besonderer Bedeutung sind hierbei
unter anderem die Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte, der Baugebote und die Neuregelung
bezüglich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Erläuterungen
Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) ist nach Veröffentlichung im
Bundesgesetzblatt am 23.06.2021 in Kraft getreten. Es handelt sich um eine Novellierung des
Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) mit dem Ziel, unter anderem
Planungsverfahren zu beschleunigen und den Kommunen verbesserte Instrumente zur Steigerung der
Wohnraumversorgung zu bieten.
Die Änderungen betreffen die Bauleitplanung (§§ 1, 9 und 13 b BauGB), die Sicherung der
Bauleitplanung (hier insbesondere die §§ 24 ff. BauGB), die Zulässigkeit von Vorhaben (§§ 29 ff.
BauGB), die städtebaulichen Gebote (§ 176 BauGB) sowie die allgemeinen Vorschriften (u.a § 201
BauGB). Im Folgenden werden die Änderungen erläutert, wobei die rein planungsrechtlichen Aspekte
nur angerissen werden bzw. nicht erläutert werden, sofern sie Vorkaufsrechte oder den Wohnungsmarkt
nicht betreffen.
1.
Bauleitplanung
Grundsätze der Bauleitplanung gemäß § 1 BauGB
In § 1 (3) BauGB wird neu die Notwendigkeit von Flächen für den Wohnungsbau aufgenommen, um die
Aufstellung von Bauleitplänen zu begründen. Die in der Planung zu berücksichtigenden Belange
wurden um die Themen Mobilfunkausbau, Elektromobilität und der ausreichenden Versorgung mit
Grün- und Freiflächen ergänzt. Neu ist auch die Möglichkeit, in Bebauungsplänen Flächen für
Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge sowie Naturerfahrungsräume festzusetzen.
Sektoraler Bebauungsplan zum sozial geförderten Wohnungsbau ( § 9 d BauGB)
Für einen befristeten Zeitraum bis zum 31.12.2024 (Einleitung des Verfahrens) wird der sektorale
Bebauungsplan für den Wohnungsbau eingeführt. In Gebieten nach § 34 BauGB können
Bebauungspläne aufgestellt werden, die der Entwicklung öffentlich geförderten Wohnungsbaus dienen.
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
Seite: 4/9
In solchen B-Plänen können folgende Flächenfestsetzungen getroffen werden:
1. Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen
2. Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle
Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen
Wohnraumförderung erfüllen, oder
3. Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger
hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der
Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere
die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in
geeigneter Weise sichergestellt
Diese Regelung ist zu begrüßen, unterstützt sie doch die Schaffung weiteren öffentlich geförderten
Wohnraums. Bisher war es entsprechend des Aachener Quotenbeschlusses nur möglich, den Anteil
geförderten Wohnraums in vorhabenbezogenen Bebauungsplänen ab 5.000 m² Größe zu regeln. Dies
wird nun auf Angebots-Bebauungspläne, wenn auch nur befristet, ausgedehnt.
Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren gem. § 13b BauGB
Die Ende 2019 ausgelaufene Regelung zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das
beschleunigte Verfahren wird erneut befristet aufgenommen (Einleitung bis Ende 2022,
Satzungsbeschluss bis Ende 2024). Seit der Einführung 2017 wurde in Aachen nach Angabe des FB 61
lediglich in einem Fall das beschleunigte Verfahren angewandt (Bebauungsplan Nr. 965 Kelmesbergweg). Bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans wurden potentielle
Siedlungsflächen im Außenbereich intensiv diskutiert und Innen- und Außenbereich deutlich
abgegrenzt, so dass eine Anwendung des
§ 13b BauGB weder für den Wohnungsbau noch insgesamt relevant sein wird.
2.
Sicherung der Bauleitplanung
Allgemeines Vorkaufsrecht gemäß § 24 BauGB
Das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 wies bisher sieben Anwendungsbereiche auf (z.B. Flächen für
öffentliche Nutzungen im Bebauungsplangebiet). Neu hinzugekommen ist die Nr. 8, nach der in
Gebieten mit und ohne Bebauungsplan (§§ 30, 33 oder 34 BauGB) das Vorkaufsrecht ausgeübt werden
kann, wenn die Grundstücke einen städtebaulichen oder anlagenbezogenen Missstand darstellen und
erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale und städtebauliche Umfeld aufweisen,
insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre missbräuchliche Nutzung.
Durch diese Regelung wird auch außerhalb der durch Satzung festgelegten Vorkaufsrechtsbereiche
nach § 25 BauGB der Gemeinde die Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts erweitert, da die
städtebaulichen Missstände im allgemeinen Vorkaufsrecht bisher kein Grund für eine Ausübung waren.
Zur Rechtssicherheit bedarf es aber des Nachweises der Funktions- und Substanzschwäche, was
vorbereitende Untersuchungen der betroffenen Bereiche bedingt.
Durch Ergänzung von § 24 (1) Nr. 6 wird klargestellt, wann ein Grundstück als unbebaut gilt, nämlich
auch dann, wenn es eingefriedet oder nur zu vorläufigen Zwecken bebaut ist.
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
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Vorkaufsrechte dürfen grundsätzlich nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies
rechtfertigt. Das Wohl der Allgemeinheit ist kein Grund für die Ausübung eines Vorkaufsrechts, sondern
die notwendige Voraussetzung. Bei der Novellierung wurden jetzt zusätzliche Aspekte aufgenommen,
die das Wohl der Allgemeinheit begründen können. So gehören die Deckung eines Wohnbedarfs und
die Förderung der Innenentwicklung (sofern ein städtebauliches Entwicklungskonzept (neuer § 176a)
oder ein anderer Nachweis insbesondere unter Nutzung eines Baulandkatasters vorliegt), zur
Begründung des Wohls der Allgemeinheit dazu, was der Kommune den Nachweis erleichtert.
Die Stadt Aachen hat bereits ein Baulandkataster aufgestellt, welches aktiver Bestandteil der
Flächenentwicklung ist. Anhand des Baulandkatasters wurde so das Flächenpotential der
Innenentwicklung ermittelt, sodass der Nachweis hier erbracht sein dürfte.
Besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 BauGB
Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 (1) BauGB konnte bislang nur durch Satzung auf unbebauten
Grundstücken und im Bereich von Bebauungsplangebieten begründet werden. Durch die Novellierung
wird die Anwendbarkeit auf geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke erweitert. Zusätzlich
können auch in „§ 34er Gebieten“ Vorkaufsrechtssatzungen erlassen werden. Allerdings gelten diese
Erweiterungen nur im Falle der möglichen Bebauung mit Wohngebäuden und wenn es sich um ein
durch Verordnung des Landes bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt
(neuer § 201a).
Verfahren und Entschädigung gemäß § 28 BauGB
Fristen
Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes (Zeit zwischen Mitteilung des Kaufvertrages und
Verwaltungsakt) wurde von zwei auf drei Monate verlängert, was der Verwaltung bei komplexeren
Sachverhalten mehr Zeit gibt und auch die Wahrscheinlichkeit erhöht, die Ausübung des
Vorkaufsrechtes in der nächst folgenden Sitzung des WLA beraten zu lassen. In der Regel wird sich die
Verwaltung weiterhin bemühen, innerhalb der 2-Monats-Frist zu handeln.
Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert
Bei Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Gemeinde in den abgeschlossenen Kaufvertrag ein, d.h. sie
übernimmt auch alle dort getroffenen Vereinbarungen einschließlich der Höhe des Kaufpreises.
Nach § 28 (3) BauGB konnte die Gemeinde bisher den Ankauf zum Verkehrswert tätigen, „wenn der
vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich
überschreitet“. Dies war in der Praxis schwerlich nachweisbar und führte regelmäßig zu Klagen.
In der Neufassung wurde „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich“ gestrichen, sodass
hier keine Pflicht der Kommune mehr besteht, diesen Nachweis zu führen und keine deutliche
Überschreitung vorliegen muss. Diese Regelung könnte eine preisdämpfende Wirkung entfalten und es
der Kommune ermöglichen, auch ansonsten nicht finanzierbare Vorkaufsrechte auszuüben, wenn auch
davon auszugehen ist, dass Verkäufer regelmäßig klagen werden, wenn diese Regelung zu einer
deutlichen Kaufpreisminderung führt. Zurzeit diskutiert der Städtetag noch darüber, wer den
Verkehrswert bestimmen wird. Voraussichtlich wird dies durch vereidigte Sachverständige erfolgen
müssen.
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
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3.
Regelungen der baulichen / sonstigen Nutzung
Genehmigungsrecht im Außenbereich gem. § 35 Abs. 4 S. 1 BauGB
Bei der Umnutzung von landwirtschaftlichen Gebäuden sind statt 3 nun maximal 5 Wohneinheiten
zulässig. Es entfällt das Erfordernis der längeren Selbstnutzung.
4.
Städtebauliche Gebote
Baugebote gemäß § 176 BauGB
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans können Eigentümer verpflichtet werden, unbebaute
Grundstücke zu bebauen und vorhandene Gebäude an die Festsetzungen des Bebauungsplans
anzupassen.
Neu hinzugekommen ist die Möglichkeit, den Eigentümer zu verpflichten, eine oder mehrere
Wohneinheiten zu bauen, wenn im Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind und wenn es sich
um ein durch Verordnung des Landes bestimmtes Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt (neuer §
201a) handelt. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, das Maß der Nutzung zu bestimmen, was zur
Forderung der nach Bebauungsplan maximal zulässigen Ausnutzbarkeit führen kann. Die Umsetzung
des Baugebotes zugunsten des Wohnungsmarktes wird davon abhängen, ob die Landesregierung den
Aachener Wohnungsmarkt per Verordnung als angespannt einstufen wird.
Analog zum Vorkaufsrecht können nun auch Baugebote zugunsten Dritter, hier der kommunalen
Wohnungsbaugesellschaften, ausgeübt werden, d.h. die Gemeinde kann das Grundstück zugunsten
einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft übernehmen, wenn diese sich verpflichtet, in
angemessener Frist das Baugebot umzusetzen. Die im Gesetzentwurf noch gleichgestellten
gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen, Genossenschaften oder Stiftungen wurden in der
rechtskräftigen Fassung wieder gestrichen. Die Durchsetzung eines Baugebotes zugunsten der gewoge
AG wird daher nicht möglich sein, da es sich um keine kommunal bestimmte Gesellschaft handelt.
Städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 176a BauGB
Neu eingeführt wird das „städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung“.
Damit soll die Gemeinde ihre Ziele der Innenentwicklung benennen und Maßnahmen zur Umsetzung
bestimmen. Das Besondere ist hierbei, dass das Konzept sich nicht nur auf ein zusammenhängendes
Gebiet, sondern auch auf unzusammenhängend verteilt liegende Innenentwicklungspotenzialflächen
(Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und ungenutzte Grundstücke) beziehen kann. Das
Entwicklungskonzept dient damit der Begründung der Deckung des Wohnbedarfs, was in bestimmten
Fällen bei der Anwendung von Baugeboten und Vorkaufsrechten erforderlich werden kann.
5.
Verwaltungsverfahren / Planerhaltung
Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt gemäß § 201a BauGB
Der § 556 d (2) Bürgerliches Gesetzbuch ermächtigt die Länder, Kommunen mit angespannten
Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Der Begriff eines „angespannten
Wohnungsmarktes“ wird nun unter § 201a ebenfalls in das BauGB übernommen.
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
Seite: 7/9
Ein angespannter Markt zeichnet sich aus durch
-
deutlich stärker steigende Mieten und höhere Mietbelastungen der Haushalte als im
bundesweitem Durchschnitt,
-
deutlich steigende Wohnbevölkerung ohne entsprechende Neubautätigkeit oder
-
einen geringen Leerstand bei großer Nachfrage.
Der Gesetzgeber schafft hierdurch ein neues Verordnungsrecht für die Länder, in deren Kommunen
einen angespannten Wohnungsmarkt herrscht, um die Anwendung von Vorkaufsrechten und
Baugeboten an brachliegenden und unbebauten Grundstücken zu erleichtern. Die Gebiete sind zu
qualifizieren, in denen einerseits ein angespannter Wohnungsmarkt nachgewiesen wird, und
andererseits auch entsprechende Grundstücke, die brachliegen oder untergenutzt sind
(Baulandkataster), vorzufinden sind, da ansonsten keine Handlungsmöglichkeiten gegeben sind.
Entgegen der Beratungen zur Novellierung wurde in der jetzt veröffentlichten Fassung das
Verordnungsrecht den Ländern und nicht als Satzungsrecht den Kommunen übertragen. Zwar hat der
Städtetag bereits gefordert, dass die Landesregierung die Verordnung zügig für alle Kommunen auf den
Weg bringt, es bleibt aber fraglich, ob das Land auch in Aachen die Voraussetzungen als erfüllt ansieht.
Flüchtlingsunterbringung gemäß § 246 (8) ff BauGB
Die Ende 2019 ausgelaufene Regelung zu Erleichterungen bei der Genehmigung von
Flüchtlingsunterkünften wird jetzt bis zum 31.12.2024 verlängert. Bei der Anwendung von Befreiungen
und der Errichtung im Außenbereich dürfen die damit verbundenen Fristen um drei Jahre längstens bis
zum 31.12.2027 verlängert werden. Allerdings darf von den Sonderregelungen nur Gebrauch gemacht
werden, wenn dringend benötigte Unterkünfte nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können.
Dies gilt auch für bestehende Anlagen wie z.B. an der Heidbendenstraße.
Umwandlungsverbot gemäß § 250 BauGB
In Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ (neuer § 201a) bedarf es in bestehenden
Wohngebäuden bei der Teilung in Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) einer Genehmigung. Diese
Regelung soll die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen
sichern.
6.
Wesentliche Änderungen in der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Orientierungswerte statt Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO
Das Maß der baulichen Nutzung wurde bislang durch Obergrenzen bestimmt. Mit der Novellierung
werden die Obergrenzen zu Orientierungswerten. Damit ergeben sich größere Ermessensspielräume
bei der Aufstellung von Bebauungsplänen und es können höhere Dichten festgesetzt werden. Es bleibt
jedoch der Zwang einer städtebaulichen Begründung bei Überschreitung.
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
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Dörfliches Wohngebiet gemäß § 5a BauNVO
Durch die Einführung einer neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ gemäß § 5a BauNVO
soll ein einvernehmliches Nebeneinander von Wohnen (Neubau und Bestand), landwirtschaftlichen
Betrieben (im Neben- und Haupterwerb) und gewerblichen Nutzungen in einem sich stark wandelnden
ländlichen Raum ermöglicht werden. Es handelt sich um ein „Robustes Wohngebiet“ nach dem Vorbild
des urbanen Gebietes mit geringeren Anforderungen an Durchmischung und höheren Lärm- und
Geruchstoleranzen.
Vorlage FB 23/0055/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 04.08.2021
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