Die Oberbürgermeisterin
Vorlage
Federführende Dienststelle:
FB 23 - Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
Dezernat II
FB 20 - Fachbereich Finanzsteuerung
Vorlage-Nr:
FB 23/0041/WP18
Status:
öffentlich
Datum:
Verfasser/in:
10.05.2021
FB 23/49
Sanierungsmaßnahme Elsassstraße 60 in Aachen
Ziele:
Klimarelevanz
positiv
Beratungsfolge:
Datum
15.06.2021
Gremium
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss
Zuständigkeit
Entscheidung
Beschlussvorschlag:
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss nimmt die Vorlage der Verwaltung zur Kenntnis
und beschließt die Sanierungsmaßnahme des Gebäudes Elsassstraße 60.
Vorlage FB 23/0041/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 10.05.2021
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Finanzielle Auswirkungen
JA
NEIN
X
PSP-Element 5-011303-000-00100-300-2 „Elsassstraße 60“
Investive
Ansatz
Auswirkungen
2021
Fortgeschriebe-
Fortgeschriebe-
Ansatz
ner Ansatz
ner Ansatz
2022 ff.
2021
Gesamt-
Gesamtbedarf (alt)
2022 ff.
bedarf
(neu)
Einzahlungen
0
0
0
0
0
0
Auszahlungen
300.000
0
1.838.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Ergebnis
+ Verbesserung /
300.000
1.838.000
Deckung ist gegeben
Deckung ist gegeben
- Verschlechterung
PSP-Element 4-011303-006-5 „Elsassstraße 60“
konsumtive
Ansatz
Auswirkungen
2021
Ertrag
Fortgeschriebener Ansatz
2021
0
200.000
0
Abschreibungen
0
0
Ergebnis
0
0
Sachaufwand
+ Verbesserung /
- Verschlechterung
ner Ansatz
2022 ff.
0
Personal-/
Fortgeschriebe-
Ansatz
2022 ff.
0
Folgekos-
Folgekos-
ten (alt)
ten (neu)
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
200.000
0
Deckung ist gegeben/ keine
Deckung ist gegeben/ keine
ausreichende Deckung
ausreichende Deckung
vorhanden
vorhanden
Die Modernisierungsmaßnahme wurde in der Haushaltsplanung 2021 angemeldet.
Für die Maßnahme sind ca. 2,45 Mio. € erforderlich. Im Haushaltsjahr 2019 wurden hiervon
bereits 125.000 € als Planungskosten verwandt. Die Hauptgewerke werden für 2022 geplant. Es
wird eine jährliche Preissteigerung der Baukosten in Höhe von 5% angenommen, die bereits in
der Gesamtsumme enthalten sind.
Vorlage FB 23/0041/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 10.05.2021
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Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine
positiv
negativ
nicht eindeutig
groß
nicht ermittelbar
x
Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering
mittel
x
Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine
positiv
negativ
nicht eindeutig
x
Größenordnung der Effekte
Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.
Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):
gering
x
mittel
unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)
Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):
gering
unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)
mittel
80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)
groß
mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)
Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49 %)
nicht
x
nicht bekannt
Vorlage FB 23/0041/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 10.05.2021
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Erläuterungen:
Das aus dem Jahre 1920 stammende Eckhaus Elsassstraße 60 soll im Zuge einer umfassenden
Maßnahme innerhalb der nächsten Jahre grundlegend saniert und modernisiert werden.
Im Auftrag der Stadt Aachen hat die gewoge AG das Architekturbüro Hammers mit der Erstellung der
Entwurfsplanung beauftragt. Hierfür wurde zunächst ein umfassendes Maßnahmenkonzept erstellt,
welches den dazu notwendigen grundsätzlichen Bedarf und den für das Wohnhaus angemessenen
Umfang an baulichen und technischen Maßnahmen erfasst und bewertet.
Das Eck-Wohnhaus besteht aus einem westlichen und einem östlichen Flügel, die durch das
vorhandene Treppenhaus entstanden sind. In dem 3-geschossigen Gebäude befinden sich zur Zeit je
Etage drei Wohneinheiten mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen von ca. 52 m² bis zu ca. 66 m².
Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 538 m².
Die tragende bauliche Substanz ist trotz des hohen Alters des Gebäudes in einem guten Zustand.
Sowohl das äußere Erscheinungsbild als auch das Treppenhaus machen einen, dem Entstehungsjahr
entsprechenden, repräsentativen Eindruck.
Im Laufe der 100 Jahre Bestandzeit wurden einzelne bauliche Teilmodernisierungen durchgeführt.
Der innere Zustand der Wohnungen ist deutlich in die Jahre gekommen und weist an vielen Stellen
Sanierungsbedarf aus. Zuletzt, Mitte der 1980er Jahre, wurden Teilmodernisierungsmaßnahmen wie
die Erneuerung aller Fenster als Kunststofffenster mit Isolierverglasung, die Teilerneuerung der
Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Maler- und Bodenbelagsarbeiten durchgeführt.
Es gibt keine zentrale Heizungsanlage; teilweise sind die Wohnungen mit mietereigenen
Einzelgasöfen ausgestattet. Die Bäder und WC´s entsprechen nicht mehr den heutigen Standards;
auch sind das teilsanierte Rohrleitungsnetz sowie die gesamte Elektroversorgung der Wohnungen
nach heutigen Standards unzureichend ausgestattet und abgesichert.
Alle Innenwände sind in teils desolatem Zustand und müssen überarbeitet werden; insbesondere die
Böden sind durch jahrelanges Überkleben mit diversen Belägen nicht weiter nutzbar.
Hinzu kommt Handlungsbedarf im Bereich des Wärmeschutzes, des Schallschutzes, des
Brandschutzes, der Grundrissaufteilung, sowie des gesamten Innenausbaus.
In den einzelnen Wohnungen sind Grundrissveränderungen zur Verbesserung des Zuschnitts, des
Abbaus von Barrieren, der Anpassung an heutige Wohnbedürfnisse inklusive des Anbaus von
Balkonen (oder einer Loggia), vorgesehen.
Um die Attraktivität der Wohnungszuschnitte ohne Kinderzimmer und die langfristige Vermietbarkeit
zu gewährleisten, sollen die beiden kleineren Bestandswohnungen auf jeder Ebene zu einer größeren
Wohnung von ca. 112 m² zusammengefasst werden.
Das sehr große Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und wird auch heute noch als Speicher genutzt.
Im Rahmen der Modernisierung und im Hinblick auf die Schaffung zusätzlicher Wohnungen im
angespannten Aachener Wohnungsmarkt, soll das Dachgeschoß zu Wohnzwecken ausgebaut
werden. Hierdurch entstehen zwei Wohnungen, in Größe von 88 m² und 54 m².
Vorlage FB 23/0041/WP18 der Stadt Aachen
Ausdruck vom: 10.05.2021
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Die Gesamtwohnfläche beträgt nach der Modernisierung ca. 680 m².
Die nachfolgend aufgeführten umfassenden Sanierungsmaßnahmen können nur im leerstehenden
Gebäude durchgeführt werden. Daher müssen mit den jetzigen Mietern Regelungen getroffen werden.
Ggfs. werden Ersatzwohnungen angeboten. Zwei der genannten Wohnungen stehen schon leer, so
dass es hier um 7 Mietparteien geht. Es ist davon auszugehen, dass nicht alle jetzigen Mieter nach
Beendigung der Maßnahme zurückziehen werden, da die kleinsten Wohnungen durch
Zusammenlegung wegfallen; somit jedoch dringend notwendiger Wohnraum für größere Familien
geschaffen werden kann.
Die folgenden Gewerke sind vorgesehen:
Im Außenbereich wird der Dachstuhl ertüchtigt und mit einer Aufdachdämmung versehen.
Das gesamte Dach erhält eine neue Dachdeckung und im Mansardenbereich eine neue Deckung mit
Faserzementplatten. Alle Rinnen, Fallrohre und Blechverwahrungen werden erneuert. Die Fassade
des Hauses wird gesäubert und in ihrer erhaltenswerten Materialität wieder aufgearbeitet und
gestrichen.
Alle Wohnungen werden mit einem Balkon bzw. Loggia ausgestattet.
Die Terrassen werden mit Steinplatten belegt.
Aufgrund der historisch erhaltenswerten Anmutung der Außenfassaden werden diese weitgehend
unverändert belassen, so dass außer einem Neuanstrich auf eine zusätzliche Wärmedämmung
bewusst verzichtet wird. Trotzdem werden die energetischen Anforderungen der
Energieeinsparverordnung EnEV 2016, Abschnitt 3, Bestehende Gebäude und Anlagen und Anlage 3,
erfüllt.
Durch die übrigen Dämm-Maßnahmen an allen relevanten Bauteilen und durch die neue
Heizungsanlagentechnik verbessert sich der Gesamtwärmeschutz dennoch erheblich;
der Primärenergiebedarf verändert sich von 290,4 kWh/m²a vor der Modernisierung auf 56,2 kWh/m²a
nach der Modernisierung.
Im Innenbereich werden nach Fertigstellung der Installationsarbeiten alle Wände glatt verputzt oder
gespachtelt, mit Raufaser tapeziert und hell gestrichen.
Die Deckenuntersichten werden in Teilen mit Abhangdecken versehen, um die Anforderung an den
Schall,- und Brandschutz zu erfüllen.
Alle Bäder werden mit Standard-Markenprodukten, barrierefreien Duschanlagen ausgestattet und an
Wänden und Böden gefliest.
Die sonstigen Böden (Küche Wohnräume, Flure) werden mit Vinyl belegt.
Alle Fenster werden durch neue Kunststoff-Fenster mit Rolladen ersetzt.
Die Zimmer- und Wohnungseingangstüren werden ausgetauscht.
Die Haustüranlage wird aufgearbeitet und eine neue Briefkastenanlage montiert.
Das Treppenhaus mit Holztreppe, Holzgeländer und lackierten Dielen, soll aufgearbeitet werden und
in Form und Farbe erhalten bleiben.
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Ausdruck vom: 10.05.2021
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Alle Wasser- und Abwasserleitungen müssen erneuert werden, um die erforderlichen Brand- und
Schallschutzvorschriften zu erfüllen. Jede Wohnung erhält Warm- und Kaltwasserzähler; alle weiteren
Zähler für das Allgemeinwasser werden im Keller installiert.
Vom Hauptanschluss im Keller werden alle elektrischen Leitungen nach aktuellen Regeln der Technik
erneuert. Ebenso wird im Keller ein neuer Zählerschrank mit allen Wohnungs- und Allgemeinzählern
aufgebaut werden. Alle Wohneinheiten erhalten, dem Standard entsprechend, eine neue elektrische
Ausstattung mit eigenen elektrischen Unterverteilungen und Sicherungskästen.
Für ausreichende Lüftung in allen Wohnungen sorgen unterschiedliche Ventilatoren, so dass die
Frischluftversorgung als auch die Abluft, wie z.B. in den Toilettenräumen oder Küchen, sichergestellt
wird.
Da in der Elsassstraße von den Stadtwerken Fernwärme bereitgestellt werden kann, sieht das
Energiekonzept vor, einen Fernwärmeanschluss ins Haus legen zu lassen. Alle Räume, bis auf die
Kellerräume und Flure, erhalten Heizkörper.
Die komplette Gasinstallation zu den einzelnen Wohnungen wird somit demontiert.
Bezüglich der Außenanlagen und Freiflächen wird vorgesehen, dass der sehr geschützte Hauszugang
mit Torbogen, die gepflasterte Zuwegung und die begrünten Hofflächen in ihrer Grundstruktur erhalten
bleiben. Die Flächen werden wieder aufgearbeitet, bepflanzt und nach Notwendigkeit als hausnaher
Kinderspielplatz ausgestattet. Die grundstücksflankierenden Hofwände werden auf Schadstellen
untersucht, repariert und hell gestrichen.
Es wird aktuell noch geprüft, ob eine Förderung im Rahmen der Förderrichtlinien nach RL-Mod.
beantragt werden kann
Die Gesamtkosten betragen 2,45 Mio. € = ca. 3.600 € / m² Wohnfläche.
Anlagen:
Fotos und Lageplan.
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