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Vorlage-Sammeldokument

                                    
                                        Die Oberbürgermeisterin

Vorlage

Vorlage-Nr:

FB 23/0068/WP18

Federführende Dienststelle:
FB 23 - Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
FB 56 - Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration

Status:

öffentlich

Datum:
Verfasser/in:

11.08.2021
FB 23/000

Differenzierung der Höhe des Zinssatzes für die Vergabe von
städtischen Grundstücken im Erbbaurecht
Ziele:

Klimarelevanz
keine

Beratungsfolge:
Datum
31.08.2021

Gremium
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss

Zuständigkeit
Entscheidung

Beschlussvorschlag:
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beschließt folgende Reduzierungsmöglichkeiten des
bestehenden Erbbauzinssatzes bei Neuverträgen und bei wesentlichen Änderungen bestehender
Verträge.
Er beschließt:
1.

Die mögliche Reduzierung des Erbbauzinssatzes für Wohnungsbaugrundstücke auf bis zu 2 %,
wenn durch Konzeptvergaben oder vertragliche Vereinbarungen zusätzliche positive
Auswirkungen auf den Klimaschutz erreicht werden (Photovoltaikanlagen, unversiegelte
Vorgärten, KfW 40 Standard etc.), oder diese der Sicherung preiswerten und nachhaltigen
Wohnraums dienen (z.B. gemeinwohlorientierte Vorhaben, inklusive Wohnprojekte).

2.

Die mögliche Reduzierung des Erbbauzinssatzes im Wohnungsbau bei verdichteten Wohnformen
für Familien oder Baugruppen und bei Mehrfamilienhäusern auf 2,0 % für den Anteil öffentlich
geförderten Wohnraums, sofern dieser mindestens 50% beträgt, oder wenn eine Bindung an das
Mietniveau im geförderten oder preisgedämpften Wohnungsbau für mindestens 40 Jahre erfolgt.

3.

Die mögliche Reduzierung des Erbbauzinssatzes für soziale Einrichtungen wie
Kindertageseinrichtungen auf 1,5 % bei in der Regel 30 Jahren Laufzeit.

4.

Die mögliche Reduzierung des Erbbauzinssatzes für gewerblich genutzte Grundstücke (hierzu
zählen auch gewerblich betriebene Pflegeeinrichtungen) auf 3% des Verkehrswertes des
Grundstückes, wenn bei Konzeptvergaben oder bei vertraglich vereinbarten Standards die
klimatisch / ökologisch geforderten Standards (Photovoltaikanlagen, unversiegelte Vorgärten,
KfW 40 Standard etc.) wesentliche Vergabekriterien darstellen. Eine Festlegung des
Erbbauzinssatzes für Grundstücke mit Mischnutzungen ergeben sich nach den Anteilen der
einzelnen Nutzungen.

5.

Die Festlegung der Entschädigungshöhe im Falle des Heimfalls auf einen Festbetrag von
einheitlich 75% des Verkehrswertes bei Wohngebäuden und sozialer Infrastruktur (ermittelt durch
einen vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss).

Vorlage FB 23/0068/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 11.08.2021

Seite: 1/7

Finanzielle Auswirkungen
JA

NEIN

x

Investive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

20xx ff.

Gesamtbedarf (alt)

Gesamtbedarf
(neu)

Einzahlungen

0

0

0

0

0

0

Auszahlungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

+ Verbesserung /

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

- Verschlechterung

konsumtive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Ertrag

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

20xx ff.

Folge-

Folgekosten (alt)

kosten
(neu)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Abschreibungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

Personal-/
Sachaufwand

+ Verbesserung /
- Verschlechterung

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):
In künftigen Jahren ergeben sich ggfls. Mindereinnahmen durch geringere Einnahmen aus den
Erbbaurechtsverträgen, bei denen aufgrund der erbrachten Gegenleistungen eine Reduzierung des
Zinssatzes vorgenommen wurde. Langfristig, d.h. über die gesamte Laufzeit der Erbbaurechte,
ergeben sich deutlich höhere Erträge, als durch einen einmaligen Verkauf der Grundstücke. Zudem
verbleiben die Grundstücke im Vermögen der Stadt.

Vorlage FB 23/0068/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 11.08.2021

Seite: 2/7

Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig

groß

nicht ermittelbar

x
Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering

mittel

x

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig

x
Größenordnung der Effekte
Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.
Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):
gering

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)

mittel

80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)

groß

mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):
gering

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)

mittel

80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)

groß

mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49 %)
x

nicht
nicht bekannt

Vorlage FB 23/0068/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 11.08.2021

Seite: 3/7

Erläuterungen:

Die Einwohnerzahl Aachens wächst weiter und auch viele Unternehmen suchen Grundstücke in der Stadt.
Zentrales Thema ist dabei die Schaffung von Bauflächen in einer immer noch wachsenden Stadt bei gleichzeitig
sehr begrenzten Flächenreserven. Dies führt dazu, dass Grund und Boden eine herausragende Funktion als
Anlageobjekt mit fast risikoloser Gewinnchance zukommt, was im Effekt zu immer stärker steigenden
Grundstückspreisen und somit auch höheren Mieten führt. Die Bodenpreise in Deutschland (altes Bundesgebiet)
sind nach Angabe des statistischen Bundesamtes in den letzten 30 Jahren im Mittel um 1033 % gestiegen, in
Großstädten teilweise noch um ein Mehrfaches. Allein zwischen 2015 und 2020 sind die Durchschnittspreise für
Wohnhäuser um 36% gestiegen, gleichzeitig stieg der Verbraucherpreisindex nur um 5 %, ebenso wie
verfügbaren Einkommen im selben Zeitraum nur geringfügig stiegen.
Die Verknappung verfügbarer Flächen sowie der Verkauf öffentlichen Eigentums führen zu weiter schwindenden
Steuerungsmöglichkeiten planerischer und sozialer Ziele und unterstützen somit noch diese Entwicklung. Um
dem entgegenzuwirken, verfolgt die Stadt Aachen das Ziel einer sozialgerechten Bodennutzung, durch welche
soziale und wohnungspolitische Ziele unterstützt werden sollen. Hierzu zählen u.a.:
•
•
•
•

Ausreichende Verfügbarkeit von Bauland für preiswertes / gefördertes Wohnen
Schaffung urbaner, gemischter Wohnquartiere für verschiedene Ziel- und Einkommensgruppen
Angebote für alternative und gemeinschaftliche Wohnformen
stadtklimatische Verbesserungen durch Verringerung der Pendlerströme und durch energetisch
optimiertes Bauen

Die Stadt Aachen ist dazu übergegangen, durch Vergabe städtischer Grundstücke im Erbbaurecht den
geschilderten Entwicklungen gegen zu steuern. Entscheidenden Einfluss nimmt die Stadt über die Vergabe
eigener Grundstücke, über die Anwendung kommunalen Planungsrechts sowie die verschiedenen
Baulandbeschlüsse.
Durch die Beschlüsse zur Beteiligung an planungsbedingten Entwicklungsmehrwerten (Baulandbeschluss),
Vorgabe der Anteile geförderter Wohnungen (Quotenbeschluss) und die Vergabe in Erbpacht, zum Teil in
Verbindung mit einer kommunalen Förderung (Aachener Modell) nutzt die Stadt Aachen Instrumente, um
steuernd auf den Bodenmarkt einzuwirken.
Damit diese Instrumente sinnvoll wirken, müssen sie auf die Eigenheiten der Stadt passgenau zugeschnitten
sein. Während andere Kommunen über große Entwicklungsflächen (z.B. Militärbrachen) verfügen, liegt eine der
Besonderheiten Aachens in der relativ geringen Ausdehnung von 160km² und dem Fehlen großflächiger
Entwicklungsareale mit Ausnahme des Gebiets Richtericher Dell.
Auch das trägt dazu bei, dass Bauland knapp und Boden teuer ist. Bauen im heutigen Außenbereich wird aus
stadtplanerischen und -klimatischen Gründen kaum noch möglich sein. Daher sind die noch verfügbaren Flächen
optimal unter Berücksichtigung liegenschaftspolitischer Ziele zu nutzen.
In diesem Sinne ist auch die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht als Instrument der Daseinsvorsorge und
Baulandbereitstellung zu verstehen. Insbesondere vor dem Hintergrund einer langfristigen Sicherung des
städtischen Vermögens, der Dämpfung von Bodenspekulationen und der Möglichkeit einer wohnungs- und
stadtentwicklungspolitischen Steuerungsfunktion ist es auch in Niedrigzinsphasen ein sinnvolles und
zielführendes Instrument. Vor allem dauerhaft niedrige Mieten lassen sich einzig über das Eigentum und somit
auch eingeschränkt über das Erbbaurecht sichern.
Eingeschränkt wird die Einflussnahme auf Miethöhen durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus
2019, nach der es keine unbefristete vertragliche Bindung für private Bauherren geben dürfe, die einen niedrigen
Mietzins garantieren, da der Verkauf (und damit auch die Vergabe im Erbbaurecht) nicht dazu diene, einen
Vorlage FB 23/0068/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 11.08.2021

Seite: 4/7

öffentlichen Zweck zu erfüllen. Eine dauerhafte vertragliche Bindung mit Einflussnahme der Stadt auf die
Miethöhe oder die Nutzung ist daher nicht möglich.
Die Finanzierung von Grunderwerb ist aufgrund der derzeit und schon lange anhaltenden Niedrigzinslage bei
langfristigen Verträgen für Bauherren deutlich wirtschaftlicher als die regelmäßige Zahlung eines Erbbauzinses.
Während Finanzierungen in der Regel nach 30 oder 40 Jahren vollständig getilgt sind, laufen die
Erbbauzinszahlungen über die gesamte Nutzungszeit von bis zu 99 Jahren.
Dennoch sollten städtische Grundstücke weiterhin auch im Erbbaurecht vergeben werden, da dies die genannten
Einfluss- und Steuerungsmöglichkeiten und auf Dauer das städtische Eigentum sichert. Voraussetzung für die
Akzeptanz des Erbbaurechtes ist, dass es auch für die Bauherren attraktiv ist.
Vor- und Nachteile für den Eigentümer bei Verkauf und Vergabe im Erbbaurecht zeigen sich zusammengefasst
insbesondere in folgenden Bereichen:

Verkauf

Erbbaurecht

Grundstückseigentümer profitiert vom
Wertzuwachs, Risiko des Wertverlustes ist derzeit
sehr gering

Erbbaurechtsnehmer profitiert anfangs der Laufzeit
von geringer Belastung. Wertzuwachs des
Grundstücks verbleibt bei der Stadt.

Einmalige Grundstückserlöse für die Stadt

Erhalt des städtischen Immobilienvermögens,
zunächst fehlende Verkaufserlöse, langfristig höher
Einnahmen im städtischen Haushalt als beim
Verkauf

Nutzung des Grundstücks wesentlich durch
Eigentümer bestimmt, vertragliche Einflussnahme
max. 30 Jahre

grundsätzliche Steuerungsmöglichkeit und Heimfall
möglich

Erstmalig erfolgte 2019 eine Anpassung des Erbbauzinses aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus. Der
Erbbauzins wurde einheitlich auf 3% für Wohnungsbau und 4 % für gewerbliche Bauflächen gesenkt. Zusätzlich
wurde das „Aachener Modell zur kommunalen Wohnbauförderung“ beschlossen, welches die Belastungen durch
den Grundstückswert durch eine kommunale Förderung auffängt und so das Erbbaurechtsmodell für Bauherren
attraktiver machen soll.
Es hat sich gezeigt, dass die Vergabe im Erbbaurecht auf viele Investor*innen zunächst abschreckend wirkt. Das
liegt auch daran, dass es in Aachen ein zwar seit langem existentes, in der Vergangenheit aber eher weniger
genutztes Instrument ist, während es in anderen Kommunen oder auch bei Großgrundeigentümern wie der
Kirche konsequent angewandt wird. Modellrechnungen zeigen, dass ein einheitlicher Zinssatz von 3 Prozent zu
einer deutlich geringeren Gewinnmarge bei den Bauherr*innen und über die gesamte Laufzeit zu deutlich
höheren Kosten bei den Erbbaurechtsnehmer*innen gegenüber Eigentümer*innen führt. Die deutlich niedrigere
Belastung aufgrund des nicht zu finanzierenden Grunderwerbs, insbesondere bei Privaten, ist hingegen ein
deutlicher Vorteil.
Die Vergabe städtischer Grundstücke in Konzeptqualität und die geforderten erhöhten Ansprüche an
nachhaltiges und klimafreundliches Bauen, welche künftig zwingend bei Nutzung städtischer Grundstücke
einzuhalten sind, führen zu einer weiteren Kostensteigerung beim Bauen, was letztlich auch zu einer noch
Vorlage FB 23/0068/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 11.08.2021

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geringeren Akzeptanz des Erbbaurechtes führt. Um Bauwilligen das Erbbaurecht als attraktives Instrument
anbieten zu können, schlägt die Verwaltung vor, die Möglichkeit einzuräumen, die Höhe des Erbbauzinses durch
Maßnahmen, die zu einem Mehrwert auf Seiten der Stadt führen, im Einzelfall zu verringern.
Nach erster Beratung im Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss am 15.06.2021 und den Bedenken des
Dezernats II zu den haushalterischen Auswirkungen schlägt die Verwaltung vor, folgende
Reduzierungsmöglichkeiten zu beschließen:

1.

Wohnungsbau

Städtische Grundstücke werden in der Regel im Wege der Konzeptvergabe oder bei Einzelvergaben von
Grundstücken (Bsp. Teilflächen Einfamilienhäuser Kornelimünster West) mit einer Mindestqualitätsvorgabe
vergeben, die sich z.B. auf ökologisch / klimatische sowie gestalterische Belange beziehen und vertraglich
vereinbart werden.
Sofern die Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden, beträgt bei Wohnnutzung der Erbbauzins weiterhin
einheitlich 3% des Grundstückswertes.
Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes für Wohnungsbaugrundstücke auf bis zu 2 % ist möglich, wenn durch
Konzeptvergaben oder vertragliche Vereinbarungen zusätzliche positive Auswirkungen auf den Klimaschutz
erreicht werden (Photovoltaikanlagen, unversiegelte Vorgärten, KfW 40 Standard etc.), oder diese der Sicherung
preiswerten und nachhaltigen Wohnraums dienen (z.B. gemeinwohlorientierte Vorhaben, inklusive
Wohnprojekte).
Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes im Wohnungsbau bei verdichteten Wohnformen für Familien oder
Baugruppen und bei Mehrfamilienhäusern auf bis zu 2,0 % kann für den Anteil öffentlich geförderten Wohnraums,
sofern dieser mindestens 50% der Gesamtwohnfläche beträgt, oder wenn eine Bindung an das Mietniveau im
geförderten oder preisgedämpften Wohnungsbau für mindestens 40 Jahre erfolgt, vereinbart werden.

2.

Soziale Einrichtungen

Grundstücke für soziale Einrichtungen (hierunter fallen keine Altenwohn- oder Pflegeheime) wie z.B.
Kindertageseinrichtungen etc. werden in der Regel für 30 Jahre vergeben, hier sollte der Zinssatz einheitlich
ebenfalls 1,5 % betragen.

3.

Gewerbenutzungen

Der Erbbauzinssatz für gewerblich genutzte Grundstücke beträgt wie bisher einheitlich 4%. Eine Reduzierung
des Erbbauzinssatzes für gewerblich genutzte Grundstücke (hierzu zählen auch gewerblich betriebene
Pflegeeinrichtungen) auf bis zu 3% des Verkehrswertes des Grundstückes kann vereinbart werden, wenn bei
Konzeptvergaben oder bei vertraglich vereinbarten Standards die klimatisch / ökologisch geforderten Standards
(Photovoltaikanlagen, unversiegelte Freibereiche, KfW 40 Standard etc.) wesentliche Vergabekriterien darstellen.
4.

Mischnutzungen

Für gemischt genutzte Grundstücke, dabei handelt es sich um Nutzungen wie z.B. Kombinationen aus
Kindertageseinrichtungen und Wohnen oder auch Wohnen und Arbeiten gelten die oben genannten
Erbbauzinssätze, differenziert nach dem vertraglich zu vereinbarendem Anteil der jeweiligen Nutzung.
Vorlage FB 23/0068/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 11.08.2021

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Weitere Vorgaben:
Beim Verkauf von Grundstücken wird kaufvertraglich ein Rückkaufrecht oder ein privatrechtliches Vorkaufsrecht
zu Gunsten der Stadt Aachen vereinbart. Grundstücke, die der Arrondierung oder Bereinigung von vorhandenen
Grundstückszuschnitten dienen, die keine städtebauliche Relevanz aufweisen oder für Infrastrukturmaßnahmen
benötigt werden, sind von dieser Regel ausgenommen.
Basis der Berechnungen des Erbbauzinssatzes ist der Verkehrswert des Grundstückes zum jeweiligen
Bewertungstag. Eine mögliche spätere Erhöhung des Erbbauzinses ist nach dem Erbbaurechtsgesetz möglich.
Erbbauzinserhöhungen sollen wie bisher nach dem Verbraucherpreisindex vorgenommen werden und erstmals
nach 10 Jahren, dann zweimal nach 5 Jahren und ab dem 20. Jahr jeweils nach 3 Jahren erfolgen. Der zu
zahlende Erbbauzins wird im Grundbuch wertbeständig gesichert.
Für den Fall des Heimfalls eines Grundstückes wird die Entschädigungshöhe auf einen Festbetrag von einheitlich
75% des Verkehrswertes bei Wohngebäuden und sozialer Infrastruktur (ermittelt durch vereidigten
Sachverständigen oder Gutachterausschuss) festgelegt. Dies ergibt zusätzliche Planungssicherheit für die
Erbbaurechtsnehmer.

Vorlage FB 23/0068/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 11.08.2021

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