Navigation überspringen

Vorlage-Sammeldokument

                                    
                                        Die Oberbürgermeisterin

Vorlage
Federführende Dienststelle:
FB 23 - Fachbereich Immobilienmanagement
Beteiligte Dienststelle/n:
FB 56 - Fachbereich Wohnen, Soziales und Integration
Dezernat II

Vorlage-Nr:

FB 23/0051/WP18

Status:

öffentlich

Datum:
Verfasser/in:

08.06.2021
FB 23/000

Differenzierung der Höhe des Zinssatzes für die Vergabe von
städtischen Grundstücken im Erbbaurecht
Ziele:

Klimarelevanz
keine

Beratungsfolge:
Datum
15.06.2021

Gremium
Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss

Zuständigkeit
Entscheidung

Beschlussvorschlag:
Der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss beschließt, das differenzierte Erbbaurechtsmodell bei
Neuverträgen und bei wesentlichen Änderungen bestehender Verträge umzusetzen.
Er beschließt
1.

Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes für Grundstücke im freifinanzierter Wohnungsbau bei
Konzeptvergaben oder bei vertraglich vereinbarten Standards (Photovoltaikanlagen,
unversiegelte Vorgärten, KfW 40 Standard etc.) auf 2%, wenn die klimatisch / ökologisch
geforderten Standards oder die Miethöhe (preisgedämpftes Wohnen) wesentliche
Vergabekriterien darstellen.

2.

Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes im geförderten Wohnungsbau bei verdichteten
Wohnformen für Familien oder Baugruppen und bei Mehrfamilienhäusern auf 2,0 % für den
geförderten Anteil bzw. auf 1,5 %, wenn die Bindung an das Mietniveau mindestens 40 Jahre
beträgt.

3.

Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes im 100% geförderten Wohnungsbau auf 1,5% für die
Dauer der Miet- und Belegungsbindung, sofern nicht das Aachener Modell angewandt wird. Die
Laufzeit des Erbbaurechts soll im geförderten Wohnungsbau in der Regel 60 Jahre betragen.

4.

Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes für gemeinwohlorientierte Mehrfamilienhäuser
(Bauvorhaben von Genossenschaften, inklusiven Wohnprojekten, Miethäusersyndikaten oder
Stiftungen mit dem Schwerpunkt auf gemeinwohlorientiertem Wohnungsbau) auf 2 %, sofern
nicht eine Reduzierung gem. der unter 2. oder 3.. genannten Bedingungen auf 1,5 % erfolgt.

5.

Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes für soziale Einrichtungen (hierunter fallen keine
Altenwohn- oder Pflegeheime), Kindertageseinrichtungen und vergleichbare Einrichtungen auf
1,5 % bei in der Regel 30 Jahren Laufzeit.

6.

Eine Reduzierung des Erbbauzinssatzes für gewerblich genutzte Grundstücke (hierzu zählen
auch gewerblich betriebene Pflegeeinrichtungen) auf 3% des Verkehrswertes des Grundstückes.

Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 1/8

7.

Eine Festlegung des Erbbauzinssatzes für Grundstücke mit Mischnutzungen mit
Erbbaurechtslaufzeiten von min. 30 bis max. 60 Jahren nach den Anteilen der einzelnen
Nutzungen gemäß den vorgenannten Prozentsätzen.

8.

Die Möglichkeit der Kapitalisierung des Erbbauzinses zu Beginn der Vertragslaufzeit in Höhe von
75% des Verkehrswertes.

9.

Die Festlegung der Entschädigungshöhe im Falle des Heimfalls auf einen Festbetrag von
einheitlich 75% des Verkehrswertes bei Wohngebäuden und sozialer Infrastruktur (ermittelt durch
vereidigten Sachverständigen oder Gutachterausschuss).

Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 2/8

Finanzielle Auswirkungen
JA

NEIN

x

Investive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

20xx ff.

Gesamtbedarf (alt)

Gesamtbedarf
(neu)

Einzahlungen

0

0

0

0

0

0

Auszahlungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

+ Verbesserung /

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

- Verschlechterung

konsumtive

Ansatz

Auswirkungen

20xx

Ertrag

Fortgeschrieb
ener Ansatz
20xx

Fortgeschrieb

Ansatz

ener Ansatz

20xx ff.

20xx ff.

Folge-

Folgekosten (alt)

kosten
(neu)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Abschreibungen

0

0

0

0

0

0

Ergebnis

0

0

0

0

0

0

Personal-/
Sachaufwand

+ Verbesserung /
- Verschlechterung

0

0

Deckung ist gegeben/ keine

Deckung ist gegeben/ keine

ausreichende Deckung

ausreichende Deckung

vorhanden

vorhanden

Weitere Erläuterungen (bei Bedarf):
Beim Verkauf von Grundstücken werden bilanziell stille Reserven aufgedeckt, wenn der Verkaufspreis
höher ist als der Buchwert der Grundstücke. Dies ist in der Regel beim Verkauf der Fall, weil
Buchwerte nicht der Wertentwicklung angepasst werden dürfen. Bei der Vergabe eines Erbbaurechts
werden keine stillen Reserven aufgedeckt.
In künftigen Jahren ergeben sich Mindereinnahmen durch geringere Einnahmen aus den
Erbbaurechtsverträgen mit reduziertem Zinssatz. Langfristig, d. h. über die gesamte Laufzeit der
Erbbaurechte, ergeben sich höhere Erträge, als durch einen einmaligen Verkauf der Grundstücke
erzielt würden. Der Erbbauzins selbst wird entsprechend dem VPI-Index erhöht.
Grundstücke verbleiben im Vermögen der Stadt. Die Wertsteigerung der Grundstücke wird jedoch erst
bei Ablauf des Erbbaurechts bilanziell wirksam.

Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 3/8

Klimarelevanz
Bedeutung der Maßnahme für den Klimaschutz/Bedeutung der Maßnahme für die
Klimafolgenanpassung (in den freien Feldern ankreuzen)
Zur Relevanz der Maßnahme für den Klimaschutz
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig

groß

nicht ermittelbar

x
Der Effekt auf die CO2-Emissionen ist:
gering

mittel

x

Zur Relevanz der Maßnahme für die Klimafolgenanpassung
Die Maßnahme hat folgende Relevanz:
keine

positiv

negativ

nicht eindeutig

x
Größenordnung der Effekte
Wenn quantitative Auswirkungen ermittelbar sind, sind die Felder entsprechend anzukreuzen.
Die CO2-Einsparung durch die Maßnahme ist (bei positiven Maßnahmen):
gering

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)

mittel

80 t bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)

groß

mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Die Erhöhung der CO2-Emissionen durch die Maßnahme ist (bei negativen Maßnahmen):
gering

unter 80 t / Jahr (0,1% des jährl. Einsparziels)

mittel

80 bis ca. 770 t / Jahr (0,1% bis 1% des jährl. Einsparziels)

groß

mehr als 770 t / Jahr (über 1% des jährl. Einsparziels)

Eine Kompensation der zusätzlich entstehenden CO2-Emissionen erfolgt:
vollständig
überwiegend (50% - 99%)
teilweise (1% - 49 %)
x

nicht
nicht bekannt

Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 4/8

Erläuterungen:
Die Einwohnerzahl Aachens wächst weiter und auch viele Unternehmen suchen Grundstücke in der
Stadt. Zentrales Thema ist dabei die Schaffung von Bauflächen in einer immer noch wachsenden
Stadt bei gleichzeitig sehr begrenzten Flächenreserven. Dies führt dazu, dass Grund und Boden eine
herausragende Funktion als Anlageobjekt mit fast risikoloser Gewinnchance zukommt, was im Effekt
zu immer stärker steigenden Grundstückspreisen und somit auch höheren Mieten führt. Die
Bodenpreise in Deutschland (altes Bundesgebiet) sind nach Angabe des statistischen Bundesamtes
in den letzten 30 Jahren im Mittel um 1033 % gestiegen, in Großstädten teilweise noch um ein
Mehrfaches. Allein zwischen 2015 und 2020 sind die Durchschnittspreise für Wohnhäuser um 36%
gestiegen, gleichzeitig stieg der Verbraucherpreisindex nur um 5 %, ebenso wie verfügbaren
Einkommen im selben Zeitraum nur geringfügig stiegen.
Die Verknappung verfügbarer Flächen sowie der Verkauf öffentlichen Eigentums führen zu weiter
schwindenden Steuerungsmöglichkeiten planerischer und sozialer Ziele und unterstützen somit noch
diese Entwicklung. Um dem entgegenzuwirken, verfolgt die Stadt Aachen das Ziel einer
sozialgerechten Bodennutzung, durch welche soziale und wohnungspolitische Ziele unterstützt
werden sollen. Hierzu zählen u.a.:
•
•
•
•

Ausreichende Verfügbarkeit von Bauland für preiswertes / gefördertes Wohnen
Schaffung urbaner, gemischter Wohnquartiere für verschiedene Ziel- und Einkommensgruppen
Angebote für alternative und gemeinschaftliche Wohnformen
stadtklimatische Verbesserungen durch Verringerung der Pendlerströme und durch energetisch
optimiertes Bauen

Die Stadt Aachen ist dazu übergegangen, durch Vergabe städtischer Grundstücke im Erbbaurecht
den geschilderten Entwicklungen gegen zu steuern. Entscheidenden Einfluss nimmt die Stadt über die
Vergabe eigener Grundstücke, über die Anwendung kommunalen Planungsrechts sowie die
verschiedenen Baulandbeschlüsse.
Durch die Beschlüsse zur Beteiligung an planungsbedingten Entwicklungsmehrwerten
(Baulandbeschluss), Vorgabe der Anteile geförderter Wohnungen (Quotenbeschluss) und die Vergabe
in Erbpacht, zum Teil in Verbindung mit einer kommunalen Förderung (Aachener Modell) nutzt die
Stadt Aachen Instrumente, um steuernd auf den Bodenmarkt einzuwirken.
Damit diese Instrumente sinnvoll wirken, müssen sie auf die Eigenheiten der Stadt passgenau
zugeschnitten sein. Während andere Kommunen über große Entwicklungsflächen (z.B.
Militärbrachen) verfügen, liegt eine der Besonderheiten Aachens in der relativ geringen Ausdehnung
von 160km². Auch das trägt dazu bei, dass Bauland knapp und Boden teuer ist. Bauen im heutigen
Außenbereich wird aus stadtplanerischen und -klimatischen Gründen kaum noch möglich sein. Daher
sind die noch verfügbaren Flächen optimal unter Berücksichtigung liegenschaftspolitischer Ziele zu
nutzen.
In diesem Sinne ist auch die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht als Instrument der Daseinsvorsorge
und Baulandbereitstellung zu verstehen. Insbesondere vor dem Hintergrund einer langfristigen
Sicherung des städtischen Vermögens, der Dämpfung von Bodenspekulationen und der Möglichkeit
einer wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Steuerungsfunktion ist es auch in
Niedrigzinsphasen ein sinnvolles und zielführendes Instrument. Vor allem dauerhaft niedrige Mieten
lassen sich einzig über das Eigentum und somit auch eingeschränkt über das Erbbaurecht sichern.
Eingeschränkt wird die Einflussnahme auf Miethöhen durch eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofes aus 2019, nach der es keine unbefristete vertragliche Bindung für private
Bauherren geben dürfe, die einen niedrigen Mietzins garantieren, da der Verkauf (und damit auch die
Vergabe im Erbbaurecht) nicht dazu diene, einen öffentlichen Zweck zu erfüllen. Eine dauerhafte
vertragliche Bindung mit Einflussnahme der Stadt auf die Miethöhe oder die Nutzung ist daher nicht
möglich.
Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 5/8

Die Finanzierung von Grunderwerb ist aufgrund der derzeit niedrigen Zinslage bei langfristigen
Verträgen für Bauherren deutlich wirtschaftlicher als die regelmäßige Zahlung eines Erbbauzinses.
Während Finanzierungen in der Regel nach 30 oder 40 Jahren vollständig getilgt sind, laufen die
Erbbauzinszahlungen über die gesamte Nutzungszeit von bis zu 99 Jahren.
Dennoch sollten städtische Grundstücke in der Regel weiterhin nur in Erbpacht vergeben werden, da
dies die genannten Einfluss- und Steuerungsmöglichkeiten und auf Dauer das städtische Eigentum
sichert. Voraussetzung für die Akzeptanz des Erbbaurechtes ist, dass es auch für die Bauherren
attraktiv ist und es konsequent umgesetzt wird.
Vor- und Nachteile für den Eigentümer bei Verkauf und Vergabe im Erbbaurecht zeigen sich
zusammengefasst insbesondere in folgenden Bereichen:

Verkauf

Erbbaurecht

Grundstückseigentümer profitiert vom
Wertzuwachs, Risiko des Wertverlustes ist
derzeit sehr gering

Erbbaurechtsnehmer profitiert anfangs der
Laufzeit von geringer Belastung. Wertzuwachs
des Grundstücks verbleibt bei der Stadt.

Einmalige Grundstückserlöse für die Stadt

Erhalt des städtischen Immobilienvermögens,
zunächst fehlende Verkaufserlöse, langfristig
höher Einnahmen im städtischen Haushalt als
beim Verkauf

Nutzung des Grundstücks wesentlich durch
Eigentümer bestimmt, vertragliche
Einflussnahme max. 30 Jahre

grundsätzliche Steuerungsmöglichkeit und
Heimfall möglich

Erstmalig erfolgte 2019 eine Anpassung des Erbbauzinses aufgrund des anhaltend niedrigen
Zinsniveaus. Der Erbbauzins wurde einheitlich auf 3% für Wohnungsbau und 4 % für gewerbliche
Bauflächen gesenkt. Zusätzlich wurde das „Aachener Modell zur kommunalen Wohnbauförderung“
beschlossen, welches die Belastungen durch den Grundstückswert durch eine kommunale Förderung
auffängt und so das Erbbaurechtsmodell für Bauherren attraktiver macht.
Es hat sich gezeigt, dass die Vergabe im Erbbaurecht auf viele Investoren zunächst abschreckend
wirkt. Das liegt auch daran, dass es in Aachen ein zwar seit langem existentes, in der Vergangenheit
aber eher weniger genutztes Instrument ist, während es in einigen Kommunen oder auch bei
Großgrundeigentümern wie der Kirche konsequent angewandt wird. Modellrechnungen zeigen, dass
ein einheitlicher Zinssatz von 3 Prozent zu einer deutlich geringeren Gewinnmarge bei den Bauherren
und über die gesamte Laufzeit zu deutlich höheren Kosten bei den Erbbaurechtsnehmern gegenüber
Eigentümern führt. Die deutlich niedrigere Belastung aufgrund des nicht zu finanzierenden
Grunderwerbs, insbesondere bei privaten Bauherren, ist hingegen ein deutlicher Vorteil.
Die Vergabe städtischer Grundstücke in Konzeptqualität und die geforderten erhöhten Ansprüche an
nachhaltiges und klimafreundliches Bauen, welche künftig zwingend bei Nutzung städtischer
Grundstücke einzuhalten sind, führen zu einer weiteren Kostensteigerung beim Bauen, was letztlich
auch zu einer noch geringeren Akzeptanz des Erbbaurechtes führt. Um Bauwilligen das Erbbaurecht
als attraktives Instrument anbieten zu können, schlägt die Verwaltung vor, die Höhe des Erbbauzinses
zu differenzieren, da bei der mittlerweile länger anhaltenden Niedrigzinsphase 3% Erbbauzins als
nicht marktüblich angesehen werden können. Die Differenzierung sollte wie im Folgenden dargestellt
aussehen:
Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 6/8

1.

Freifinanzierter Wohnungsbau

Städtische Grundstücke werden in der Regel im Wege der Konzeptvergabe oder bei Einzelvergaben
von Grundstücken (Bsp. Teilflächen Einfamilienhäuser Kornelimünster West) mit einer
Mindestqualitätsvorgabe vergeben, die sich auf ökologisch / klimatische sowie gestalterische Belange
bezieht und vertraglich vereinbart werden wird.
Sofern die Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden, beträgt bei freifinanzierten Wohnhäusern
der Erbbauzins weiterhin einheitlich 3% des Grundstückswertes.
Im freifinanzierten Wohnungsbau sollte eine Reduzierung des Erbbauzinses bei Konzeptvergaben
oder bei vertraglich vereinbarten Standards (Photovoltaikanlagen, unversiegelte Vorgärten, KfW 40
Standard etc.) auf 2% möglich sein, wenn die klimatisch / ökologisch geforderten Standards oder die
Miethöhe (preisgedämpftes Wohnen) wesentliche Vergabekriterien darstellen.

2.

Geförderter Wohnungsbau

Bei verdichteten Wohnformen für Familien oder Baugruppen und bei Mehrfamilienhäusern im
geförderten Wohnungsbau sollte der Erbbauzins auf 2,0 % für den geförderten Anteil bzw. auf 1,5 %
reduziert werden, wenn die Bindung an das Mietniveau mindestens 40 Jahre beträgt.
Im Wohnungsbau mit 100% geförderten Wohnungen wird der Erbbauzinssatz auf 1,5% für die Dauer
der Miet- und Belegungsbindung reduziert, sofern nicht das Aachener Modell angewandt wird. Die
Laufzeit des Erbbaurechts soll im geförderten Wohnungsbau in der Regel 60 Jahre betragen.

3.

Gemeinwohlorientierte Mehrfamilienhäuser

Bei Bauvorhaben von Genossenschaften, inklusiven Wohnprojekten, Miethäusersyndikaten oder
Stiftungen mit dem Schwerpunkt auf gemeinwohlorientiertem Wohnungsbau wird der Zinssatz
ebenfalls einheitlich auf 2 % reduziert, sofern nicht eine Reduzierung gem. der unter 2. genannten
Bedingungen auf 1,5 % erfolgt.

4.

Soziale Einrichtungen

Grundstücke für soziale Einrichtungen (hierunter fallen keine Altenwohn- oder Pflegeheime),
Kindertageseinrichtungen etc. werden in der Regel für 30 Jahre vergeben, hier sollte der Zinssatz
einheitlich ebenfalls 1,5 % betragen.

5.

Gewerbenutzungen

Der Zinssatz für gewerbliche Betriebe, hierzu zählen auch gewerblich betriebene Pflegeeinrichtungen,
wird von bisher 4% auf 3% des Verkehrswertes des Grundstückes reduziert, um die Akzeptanz
gewerblicher Bauherren für das Erbbaurecht zu erhöhen.

6.

Mischnutzungen

Gemischt genutzte Grundstücke sollen mit Erbbaurechtslaufzeiten von min. 30 bis max. 60 Jahren
vergeben werden. Dabei handelt es sich um Nutzungen wie z.B. Kombinationen aus
Kindertageseinrichtungen und Wohnen oder auch Wohnen und Arbeiten. Hier gelten die wie oben
Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 7/8

genannten Regelungen, differenziert nach dem vertraglich zu vereinbarenden Anteil der jeweiligen
Nutzung.

Kapitalisierung des Erbbauzinses
Den Erbbaurechtsnehmern soll die Kapitalisierung des Erbbauzinses ermöglicht werden. So könnte zu
Beginn des Erbbaurechtsvertrages eine einmalige Zahlung in Höhe von 75% des Verkehrswertes
erfolgen, d.h. der Bauherr kann wählen, ob er z.B. 60 Jahre lang regelmäßig 2x jährlich Erbbauzinsen
zahlt, oder bei Vertragsbeginn eine Einmalzahlung leistet. In diesem Fall nimmt die Stadt einem
Verkauf ähnlich eine feste Summe bei der Vergabe des Grundstücks ein, erhält aber keine
regelmäßigen Zahlungen mehr während der Laufzeit des Erbbaurechts. Sie bleibt aber im Gegensatz
zum Verkauf Eigentümerin des Grundstücks.

Grundsätzliche Vorgaben:
Die Stadtverwaltung wird die Vergabe von Wohnungsbaugrundstücken im Erbbaurecht als
Regelvergabe umsetzen. Ausnahmen hiervon sind nur bei einzelnen, bereits bestehenden und
erschlossenen Einfamilienhausgrundstücken oder Grundstücken ohne besondere städtebauliche
Bedeutung möglich.
Auch bestehende Erbbaurechtsverträge sollten nur noch verlängert oder zurück genommen werden.
Ein Verkauf der Grundstücke nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages ist derzeit nicht gewollt.
Beim ausnahmsweisen Verkauf von Grundstücken wird kaufvertraglich ein Rückkaufrecht oder ein
privatrechtliches Vorkaufsrecht zu Gunsten der Stadt Aachen vereinbart. Grundstücke, die der
Arrondierung oder Bereinigung von vorhandenen Grundstückszuschnitten dienen, die keine
städtebauliche Relevanz aufweisen oder für Infrastrukturmaßnahmen benötigt werden, sind von dieser
Regel ausgenommen.
Basis der Berechnungen des Erbbauzinses ist der Verkehrswert des Grundstückes zum jeweiligen
Bewertungstag. Eine mögliche spätere Erhöhung des Erbbauzinses ist nach dem Erbbaurechtsgesetz
möglich. Erbbauzinserhöhungen sollen wie bisher nach dem Verbraucherpreisindex vorgenommen
werden und erstmals nach 10 Jahren, dann zweimal nach 5 Jahren und ab dem 20. Jahr jeweils nach
3 Jahren erfolgen. Der zu zahlende Erbbauzins wird im Grundbuch wertbeständig gesichert.

Heimfall
Für den Fall des Heimfalls eines Grundstückes wird die Entschädigungshöhe auf einen Festbetrag
von einheitlich 75% des Verkehrswertes bei Wohngebäuden und sozialer Infrastruktur (ermittelt durch
vereidigten Sachverständigen oder Gutachterausschuss) festgelegt. Dies ergibt zusätzliche
Planungssicherheit für die Erbbaurechtsnehmer.

Städtische Tochterunternehmen und städtische Beteiligungen
Städtische Töchter wie ASEAG, STAWAG oder gewoge AG sollen gebeten werden, sich ebenfalls mit
dem Thema Erbbaurechte auseinanderzusetzen.
Anlage:
Stellungnahme Dez. II

Vorlage FB 23/0051/WP18 der Stadt Aachen

Ausdruck vom: 09.06.2021

Seite: 8/8

Fachbereich Finanzsteuerung

Die Oberbürgermeisterin

Stadtverwaltung Aachen – FB 20 – Johannes-Paul-II.-Straße 1 – 52062 Aachen

Dezernat VI - Wohnen, Soziales und Wirtschaftsförderung
Fachbereich Immobilienmanagement

Auskunft
Gebäude
Telefon
Telefax
e-mail
Internet
Aktenzeichen
Kassenzeichen
Datum

____

Herr Schoel
Verwaltungsgebäude Katschhof / Zimmer 233
0241 / 432 - 2010
0241 / 432 - 2099
Andre.Schoel@Mail.Aachen.de
www.aachen.de
Vorlage Differenzierter Erbbauzins

08.06.2021

Vorlage „Differenzierung der Höhe des Zinssatzes für die Vergabe von städtischen Grundstücken im Erbbaurecht“

Sehr geehrte Damen und Herren,
Dez. II / FB 20 zeichnet die Vorlage zur generellen Reduzierung des Erbbauzinssatzes und der weitergehenden im
Wesentlichen ausnahmslosen Erbpachtvergabe nicht mit.
Beweggrund der Vorlage und Zielsetzung aus fachpolitischer Sicht werden dabei nicht bewertet.
Die vergangenen Jahre haben dem Haushalt der Stadt Aachen regelmäßig bis zu 3 Mio. Euro/Jahr Erträgnisse und noch
darüber hinausgehende investive Einzahlungen zugeführt. Auch wenn Reduzierungen bereits nach der bestehenden
Erbpachtregel in Rechnung gestellt werden können und müssen - wie auch bereits in der Haushaltsplanung erfolgt -, so
führt dies doch nicht zu einer Minderung beider Positionen auf dann nahezu Null. Tatsächlich gibt es darüber hinaus auch
keinen Vergleich zw. aus Gründen der Flächenknappheit unabweisbaren haushalterischen Belastungen und bewusst
entschiedenen Belastungen.
Auch wenn für die Haushaltsbewirtschaftung des Jahres 2021 die Zeichen klar positiv sind, so sind sie in Ansehung zu
erwartender Bedarfe für die Folgejahre ebenso negativ.
Im Vorgriff gesetzmäßiger Haushaltsberatungen und Planungen entsprechende Belastungen
festzuschreiben entspricht nicht den Vorgaben des Haushaltsrechts. Und diese Belastungen bzw. Wirkungen werden im
Einzelfall immerhin im Durchschnitt für 40 Jahre vorgegeben und wären insoweit unabänderlich. Erst im Anschluss könnte
es zur Realisierung welcher Wertzuwächse auch immer durch Verkauf kommen. Ob und inwieweit ein unterhalb der
Inflationswerte und unterhalb des Bodenwertindex gegebener Erbpachtzins darüber hinaus zu einzutragenden bilanziellen
Belastungen führt, bleibt abschließend zu prüfen, ist jedoch zu erwarten. Hier würde insbesondere auch auf die
vorgeschlagene Konstellation der weitergehende Verkürzung des Ertrags bei Vorwegnahme einer 75%igen Leistung der
vorwegberechneten Erbbauzinsen zu achten sein.

Ob und inwieweit eine weitergehende Differenzierung in Bezug auf die zu eröffnende Ausnahme Entscheidung zugunsten
einer Verkaufsoption etwa innerhalb des Stadtkonzerns möglich oder zielführend ist, wäre aus Sicht Dez. II zu prüfen.

In Vertretung
gez.
Grehling

Konto der Stadtkasse:
IBAN DE 09 3905 0000 0000 0000 34

Öffnungszeiten
Montag, Dienstag,
Donnerstag
Mittwoch
Freitag

08.30 - 12.00 Uhr und 13.30 - 15.00 Uhr
08.30 - 12.00 Uhr und 13.30 - 17.00 Uhr
08.30 - 12.00 Uhr